Chơng VIII

Địa vị pháp lý của ngời Việt Nam định c
ở nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài
sử dụng đất tại Việt Nam
Địa vị pháp lý của ngời nớc ngoài sử dụng đất ở Việt Nam có nhiều thay đổi
so với trớc đây. Nếu nh Luật đất đai năm 1987 và Luật đất đai năm 1993 đều xác
lập hình thức sử dụng đất của ngời nớc ngoài là thuê đất và cha hề đề cập đến
khái niệm ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài sử dụng đất ở Việt Nam thì nay
trong Luật đất đai năm 2003, có những sự thay đổi căn bản trong hình thức pháp lý
về sử dụng đất và chính sách đất đai đối với ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài
khi đầu t vào Việt Nam hoặc đợc Nhà nớc ta cho mua nhà và có quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam. Những thay đổi lớn lao đó thể hiện chính sách thông thoáng của
Nhà nớc ta trong thu hút đầu t nớc ngoài vào Việt Nam, chúng ta muốn hội nhập
trên tinh thần bè bạn với các nớc trong khu vực và trên thế giới để tới đây trong
năm 2005 chúng ta chính thức trở thành thành viên của Tổ chức thơng mại thế giới
với đầy đủ t cách chủ thể trong quan hệ thơng mại toàn cầu.
Luật đất đai năm 2003 đã chính thức luật hoá các quy định về quyền và nghĩa
vụ của ngời nớc ngoài sử dụng đất ở Việt Nam mà trớc đây mới quy định ở tầm
Pháp lệnh của Uỷ ban thờng vụ Quốc hội hoặc các Nghị định của Chính phủ, đã mở
rộng nhiều về đầu t kinh doanh của ngời nớc ngoài trong nhiều lĩnh vực liên
quan đến đất đai kể cả mở rộng thị trờng bất động sản. Cũng từ đây, bên cạnh việc
mở rộng nhiều quyền mà các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đợc hởng thì
vấn đề bình đẳng giữa các loại hình doanh nghiệp trong nớc và nớc ngoài có sự
quan tâm rất lớn và thể hiện trong Luật đất đai khá chi tiết và cụ thể.
I. Các chủ thể sử dụng đất có yếu tố nớc ngoài
1. Ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài sử dụng đất ở Việt Nam.
Trớc đây hơn 10 năm khái niệm ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài cha
đợc ghi nhận trong Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nớc

129

Quốc tịch Việt Nam mà cả ngời gốc Việt Nam nhng không có Quốc tịch Việt Nam.
Sự mở rộng nói trên thể hiện sự khuyến khích của Nhà nớc Việt Nam đối với Kiều
bào ta ở nớc ngoài trong sợi dây tình cảm kết nối giữa đồng bào trong nớc và
những ngời Việt Nam hoặc gốc Việt Nam sống xa tổ quốc, tạo điều kiện cho Kiều
bào ta đợc đầu t vào trong nớc nh mọi ngời dân bình thờng khác, đợc Nhà
nớc ta cho mua nhà để an c lạc nghiệp tại Việt Nam.
Cho đến nay, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài khi đầu t vào Việt Nam
đợc quyền chọn lĩnh vực để đầu t theo một trong hai luật, đó là Luật khuyến khích
đầu t trong nớc và Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam. Kiều bào cân nhắc (1)
Tạp chí Quê hơng tháng 3/2002.

130
những lĩnh vực có u đãi đầu t phù hợp với ngành nghề kinh doanh và năng lực tài
chính của mình để đầu t vào Việt Nam. Việc sử dụng đất của nhà đầu t theo các
dự án trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao và cũng có thể là các
dự án ngoài hàng rào khu công nghiệp nh đầu t xây nhà để bán hoặc cho thuê đối
với công nhân Việt Nam làm việc trong các khu công nghiệp.
Hình thức sử dụng đất của ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài cũng có sự
thay đổi quan trọng trong Luật đất đai năm 2003. Khi thực hiện các dự án đầu t tại
Việt Nam họ đợc quyền lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc thuê đất, trong trờng hợp thuê đất họ lại có sự lựa chọn tiếp theo là trả tiền
thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho Nhà nớc Việt Nam. Qua các hình
thức pháp lý về sử dụng đất và khả năng lựa chọn của ngời Việt Nam định c ở
nớc ngoài khi đầu t vào Việt Nam thể hiện chính sách thông thoáng của Nhà nớc
ta trong thu hút đầu t và tạo cho họ mọi sự bình đẳng trong đầu t kinh doanh tại
Việt Nam.
Tóm lại, chủ thể sử dụng đất là ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài gồm 2

hợp với các thông lệ quốc tế, các điều ớc quốc tế mà Việt Nam có ký kết hoặc gia
nhập. Đây là một tiến bộ trong công tác lập pháp mà không phải lúc nào chúng ta
cũng nhận thức đầy đủ trong quá trình hội nhập khu vực và thế giới.
3. Tổ chức, cá nhân nớc ngoài sử dụng đất khi thực hiện các dự án
đầu t tại Việt Nam
Với hơn 4000 dự án đầu t nớc ngoài còn hiệu lực và hơn 44 tỷ đô la Mỹ đầu t
vào Việt Nam, chủ thể sử dụng đất là nhà đầu t nớc ngoài có vị trí vô cùng quan
trọng trong sự nghiệp phát triển đất nớc thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Lĩnh vực đầu t của tổ chức, cá nhân nớc ngoài hầu nh không có hạn chế trong các
khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. Nhà nớc Việt Nam có chính
sách khuyến khích đa dạng trong mọi lĩnh vực đầu t, u đãi đầu t kể cả kinh
doanh bất động sản. Đối với việc xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp,
xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, các hoạt động khoáng sản và xây dựng chung
c cao tầng nằm ngoài hàng rào khu công nghiệp để bán hoặc cho thuê đối với công
nhân Việt Nam làm việc trong khu công nghiệp. Đây là lĩnh vực mà các tổ chức kinh
tế ở trong nớc cũng nh các nhà đầu t nớc ngoài còn bỏ ngỏ nhiều năm qua và
chắc rằng nếu có sự khuyến khích thoả đáng thì thị trờng này rất giàu tiềm năng
cho mọi tổ chức kinh tế, đặc biệt là nhà đầu t nớc ngoài có khả năng về vốn và
công nghệ. Đã bao năm nay, hàng trăm nghìn lao động Việt Nam trong các khu công
nghiệp tự lo chỗ ở và rõ ràng đây là tín hiệu không vui cho các nhà quản lý. Việc xây
nhà ngoài hàng rào khu công nghiệp không thuần tuý đáp ứng nhu cầu nhà ở theo
giá bình dân cho ng
ời lao động mà còn góp phần quản lý con ngời một cách tốt
hơn. Ngoài ra, thị trờng kinh doanh này cũng đầy tiềm năng và doanh nghiệp nào
nắm đợc cơ hội tốt hơn họ sẽ chiếm lĩnh thị trờng, có thị phần đáng kể và tạo ra sự
cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà đầu t. Luật đất đai năm 2003 đã tạo nhiều cơ
hội cho tổ chức, cá nhân nớc ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, dù rằng hình thức
pháp lý về sử dụng đất là thuê đất. Tuy nhiên, các nhà đầu t đợc quyền lựa chọn
giữa việc trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ quá
trình thuê. Việc thuê đất đợc xác định bởi các dự án đầu t, thời hạn của các dự án

sử dụng đất ở Việt Nam
Trớc hết, các tổ chức nớc ngoài có chức năng ngoại giao có quyền và nghĩa vụ
chung của ngời sử dụng đất theo quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất
đai. Bên cạnh đó, khi thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan đại diện
ngoại giao, các văn phòng đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam thì ngoài thời
hạn sử dụng đất đã đợc quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật đất đai, Nhà nớc
ta còn bảo hộ cho các tổ chức này những quyền sau:
+ Các tổ chức nớc ngoài có chức năng ngoại giao có quyền xây dựng các công
trình trên đất theo giấy phép của cơ quan Nhà nớc Việt Nam có thẩm quyền. (1)
ý kiến của Ông Đặng Hùng Võ, Thứ trởng Bộ Tài nguyên và Môi trờng, Báo Phụ nữ Việt
Nam ngày 29/11/2004.

133