ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

NGUYỄN SÔNG CÔNG

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TẠI THỊ XÃ PHỔ YÊN TỈNH THÁI NGUYÊN

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số

: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. PHAN THỊ THU HẰNG

Thái Nguyên - 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số
liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công
bố trong bất cứ công trình nào khác.

Tác giả

Nguyễn Sông Công


LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................................. iii
DANH MỤC VIẾT TẮT......................................................................................................... iv
DANH MỤC BẢNG BIỂU.................................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ẢNH..................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát......................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................................. 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận ....................................................................................................................... 3
1.1.1. Tổng quan về thị trường đất đai ................................................................................ 3
1.1.2. Tổng quan về giá đất .................................................................................................. 4
1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................................... 11
1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất
............................................................................................................................................. 11
1.2.2 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật ................... 13
1.2.3. Các phương pháp định giá đất ................................................................................. 14
1.3 Cơ sở thực tiễn................................................................................................................... 24
1.3.1 Quản lý giá đất và định giá đất tại một số nước trên thế giới ................................. 24
1.3.2. Tình hình thị trường đất đai tại Việt Nam .............................................................. 29
1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở thị xã Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên ............................. 31
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 34


iv



v

3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị .................................................... 60
3.4.2. Khả năng kinh doanh (Khả năng sinh lợi).............................................................. 62
3.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở đô thị .... 64
3.4.4. Ảnh hưởng của sự phát triển kinh tê, kinh tê - xã hội ........................................... 66
3.4.5. Mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Phổ Yên ....... 68
3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất.............................. 69
3.4.1. Giải pháp chính sách ................................................................................................ 69
3.4.2. Giải pháp quản lý ..................................................................................................... 69
3.4.3. Giải pháp kỹ thuật .................................................................................................... 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................. 71
1. Kết luận. ............................................................................................................................... 71
2. Kiến nghị .............................................................................................................................. 71
TÀI LIỆU TH AM KHẢO .................................................................................................. 73
PHỤ LỤC


viiv

DANH MỤC VIẾT TẮT
ATTP

An toàn thực phẩm

BVTV

Bảo vệ thực vật


Ủy ban nhân dân

LĐ

Lao đông

LUT

Loại hình sử dụng đất

NĐ

Nghị định

NNP

Đất nông nghiệp

SXN

Đất sản xuất nông nghiệp

SD

Sử dụng

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp


Hình 3. 8: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ Nhóm I đến
Nhóm IV .................................................................................................................... 64
Hình 3. 9: Biểu đồ thể hiện ảnh hưởng cơ sở hạ tầng tới giá đất .............................. 66
Hình 3. 10: Mức độ ảnh hưởng tới giá đất ở của các yếu tố điều tra tại thị xã Phổ
Yên năm 2015 ........................................................................................................... 68


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong
không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người... Đối với
Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất, đất là tư liệu
sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Đất
đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Tuỳ loại đất mà vấn đề
nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau. Cải tạo môi trường đất người ta có thể
cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật. Đất đai là cốt lõi, nền tảng của
nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất. Loại tư
liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không
mất đi mà còn tốt lên.
Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất
có giá. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như
giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả
năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội nếu
giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên

Phổ Yên.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước về giá đất ở
trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài nghiên cứu tình hình thị trường bất động sản
của địa bàn và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, đồng thời , góp phần vào
công tác quản lý đất đai để sử dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý,
tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước .
Các đề xuất và giải pháp phải đưa ra được những tồn tại và biện pháp nâng cao
quản lý hành chinh về tài nguyên đất.


3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Tổng quan về thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng
hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với
nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện
tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ
kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị
trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá (Hồ thị
Lam Trà, 2005)[15].
Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất
đai - Bất động sản. Thị trường đất đai (Bất động sản) có thể được hiểu theo nghĩa
rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai (Bất động sản) là tổng hòa các
mối quan hệ về giao dịch đất đai (Bất động sản) diễn ra tại một khu vực địa lý nhất
định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai (Bất

1.1.2. Tổng quan về giá đất
1.1.2.1. Khái niệm
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3
của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác
định”. (Luật đất đai 2013) [14].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:


5

1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
- Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo
ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao

do đầu tư, thâm canh trên thửa đất. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền
sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm,
còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa
đất đó (Nguyễn Thị Yến, 2012)[22].
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua
sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác nhau cơ bản giữa đất đô thị
và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên
đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất vào việc gì (mục đích sử dụng),
do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó
(Trịnh Hữu Liên và CS, 2012)[10]. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh
hưởng lớn tới địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện
tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.
Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ
vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm nông
nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa
tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều
kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất
(Nguyễn Thanh Tra, 2005)[16].
- Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có thể tách sự


7

ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có
thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi. Nếu
không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất có địa tô. Còn nếu
lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người
bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập

một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc
điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy
hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị.
Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại
đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và
tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng
đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao
hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển
giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục (Nguyễn Thế Huấn và CS, 2009)[12].
1.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
* Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố
kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,
xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì
thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn
hoá cuả nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá
đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.


9



10

+ Mức lãi suất.
* Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ
tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị … Trong đó vị trí là
yếu tố quyết định đến giá đô thị.
* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng
thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng
quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị
lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan
trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua
đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất
càng lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc
xác định giá đất.
* Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá
đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện...
Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và
khoảng cách xa gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên
hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và
cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông. (Nguyễn Thế
Huấn và cộng sự (2009)[12]
* Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ

- Luật Đất đai 2003;
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, ngày 07/05/2009 của Chính phủ về việc phân
loại đô thị;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;


12

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về
khung giá đất;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi
trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
b) Các văn bản pháp lý của tỉnh Thái Nguyên
- Nghị quyết 21/2012/NQ-HĐND ngày 15 tháng 12 năm 2012 của Hội
đồng nhân dân tỉnh thông qua khung giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái

5. Quyết định giá đất.
6. Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
7. Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
8. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”
Nhằm chủ động trong công tác quản lý và điều tiết giá đất, Nhà nước quy định
khung giá chuẩn cho các loại đất trong phạm vi cả nước được quy định tại Nghị Định
104/2014/NĐ-CP; kèm theo đó tại Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 ghi rõ:
“Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;


14

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.”
1.2.3. Các phương pháp định giá đất
Theo nội dung của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014, các
phương pháp định giá đất bao gồm:
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực
hiện theo quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện

được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ
điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của
các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá.
b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định
giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần
trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy
thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước,
điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so
với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh;


16

các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh
giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều
chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so
sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của
thửa đất cần định giá
theo từng thửa đất so
sánh

đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.