ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM THỊ THẢO

thùc thi pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận tây hồ - thành phố hà nội

LUN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM THỊ THẢO

thùc thi pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận tây hồ - thành phố hà nội
Chuyờn ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG THỊ BÍCH LIỄU

HÀ NỘI - 2014


Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................................... 8

1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................. 8
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ................................................................... 15
1.2.

Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất .......................................................................... 21

1.2.1. Cơ sở lý luận.................................................................................... 21
1.2.2. Cơ sở thực tiễn................................................................................. 22
1.3.

Các yếu tố chi phối pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ..................................................................................... 23

1.3.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất ............................................................................ 23
1.3.2. Q trình chuyển đổi mơ hình kinh tế và sự hình thành thị
trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................. 25


1.3.3. Quan điểm, đường lối của Đảng về Đất đai...................................... 26
1.3.4. Q trình cải cách hành chính quốc gia............................................ 27
1.3.5. Quá trình hội nhập quốc tế ............................................................... 28
1.4.

Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới


Chương 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............. 98
3.1.

Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội ............................................................................ 98

3.2.

Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội ......................................................................... 100

3.3.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại
quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ................................................. 104

3.3.1. Tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp có thẩm quyền ......... 104
3.3.2. Đẩy mạnh cải cách thủ tục thủ tục hành chính ............................... 106
3.3.3. Nâng cao năng lực, trình độ chun mơn và đạo đức của đội
ngũ cán bộ, công chức ................................................................... 107
3.3.4. Nâng cao ý thức pháp luật của người dân....................................... 109
3.3.5. Tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm ........................... 110

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu bảng
Bảng 2.1:

Tên bảng

Trang

Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở quận
Tây Hồ năm 2012

70

Bảng 2.2: Biến động diện tích các loại đất quận Tây Hồ
giai đoạn 2000 - 2012

72

Bảng 2.3: Kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận qua các
năm trên địa bàn quận Tây Hồ

79


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Số hiệu biểu đồ

chung và hoạt động quản lý trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Sự ra đời của Luật
Đất đai năm 2013 với mục tiêu giải quyết các bất cập còn tồn tại trong Luật đất
đai năm 2003, những quy định trong văn bản này mang tới những đổi mới
nhằm giải quyết dứt điểm các vấn đề trong đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hiện nay. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số hạn chế như quy định về nộp
tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận còn quá cao so với khả năng tài chính
của đa số người dân, quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận còn chưa phù
hợp với thực tế sử dụng đất,....

1


Hiện nay, do nhiều nguyên nhân khác nhau, các tranh chấp, sai phạm
phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng
phát triển đa dạng và phức tạp. Giải quyết tốt các vấn đề này có tầm quan
trọng trong việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cơng dân, đồng thời góp
phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Là một trong những quận có diện tích đất đai lớn ở Hà Nội, quận Tây Hồ
được thành lập trên cơ sở sáp nhập 3 phường của quận Ba Đình và 5 xã của
huyện Từ Liêm cũ nên quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận vừa có
những nét của quận nội thành, lại có những nét của huyện ngoại thị trong q
trình phát triển đơ thị. Đây là quận được xem là có nhiều khó khăn và phức tạp
nhất của Hà Nội trong quản lý nhà nước về đất đai và cũng được thành phố lựa
chọn thực hiện nhiều mơ hình thí điểm quản lý nhà nước như: dịch vụ hành
chính cơng, cải cách hành chính “một cửa”, khốn thu-chi hành chính,… Được
đánh giá là nơi các giao dịch liên quan đến bất động sản diễn ra sôi nổi, những
vấn đề trong quản lý nhà nước về đất đai của quận Tây Hồ đang đối mặt khá
phức tạp, mang nhiều nét đặc trưng mà nhiều quận (huyện) khác trên cả nước
gặp phải mà điển hình là cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vấn

Nguyễn Minh Tuấn, Trần Hùng Phi, Trần Thị Minh Hà (2004), Sổ tay bình
đẳng giới trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, NXB. Chính trị quốc
gia,... Ngồi ra, cũng có nhiều bài viết, cơng trình nghiên cứu pháp luật khác đề
cập đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dưới nhiều góc độ khác
nhau: Nguyễn Minh Hằng, Nguyễn Thuỳ Trang (2011), “Một số vướng mắc về
thẩm quyền cấp và huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người Việt
Nam định cư ở nước ngồi theo pháp luật đất đai hiện hành”, Tạp chí Nghề
Luật, (3), tr. 30-34, Trần Luyện (2004), “Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng, (10), tr.64-65;
Phùng Văn Ngân (2008), "Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp
chí Dân chủ và Pháp luật, (4), tr. 25-27; Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng

3


nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề
đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, 2(203), tr.50-53; Dỗn Hồng Nhung
(2007), “Nữ quyền và quan hệ giữa vợ chồng - nhìn từ khía cạnh pháp lý của
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật
học, (6), tr. 58-63, Trần Thị Hồng (2009), “Quan hệ vợ chồng trong đứng tên
giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và đất ở - Thực trạng và các yếu tố tác
động”, Tạp chí Nghiên cứu Gia đình và Giới, (2), tr.14-25, Đặng Anh Quân
(2006), “Một số suy nghĩ về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí
Khoa học pháp lý, 2(33), tr.33, Võ Quốc Tuấn (2013), “Một số ý kiến về quyền
của cá nhân trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình”,
Tạp chí Nghề luật, (6), tr 24-25,…
Vấn đề cải cách thủ tục hành chính hiện nay đang thu hút sự chú ý của
nhiều nhà nghiên cứu. Liên quan đến vấn đề này, pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được nhìn nhận từ rất nhiều góc độ, được phân tích
về các tác động của nó đối với nhiều hiện tượng khác nhau của đời sống xã

- Các quy định và quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất;
- Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu, hệ thống hóa các quy định pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam; Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra,
luận văn chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
5


- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin;
- Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, đánh giá, tổng
hợp được sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Chương 1);
- Phương pháp luật so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp đánh
giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê, tổng hợp được sử dụng
để nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở Việt Nam và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội (Chương 2);
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy
nạp… được sử dụng để nghiên cứu về các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam và các giải

Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội;
Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.

7


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, đất đai nước ta thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc: quyết định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định thời hạn sử
dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng
thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và
thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phịng, an ninh, phục vụ lợi ích
quốc gia, lợi ích cơng cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định
của pháp luật. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất
thơng qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất từ người khác hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với
người sử dụng đất ổn định. Như vậy, cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất
khi được Nhà nước cho phép, có nghĩa chủ thể sử dụng đất khơng có tư cách chủ
sở hữu đất đai và người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền cũng như phải

chứng nhận quyền sử dụng đất đai chỉ đơn thuần là một chứng thư pháp lý
xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và xác nhận quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai
năm 2013 định nghĩa:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [35].

10


Ở đây cần phân biệt quyết định giao đất, phân biệt các giấy tờ hợp lệ nói
chung về đất đai với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Phân biệt quyết định giao đất, cho thuê đất và giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
+ Sự khác nhau giữa quyết định giao đất, cho thuê đất và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nằm ở bản chất pháp lý. Quyết định giao đất, cho
thuê đất là cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng.
Còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là cơ sở phát sinh quyền
sử dụng đất mà là chứng thư pháp lý ghi nhận tính hợp pháp đối với quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất, là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước với người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
+ Sự khác nhau giữa các giấy tờ hợp lệ nói chung về đất đai và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy tờ hợp lệ về đất đai là các giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất như giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với
đất, quyết định giao, cho thuê đất... hoặc các giấy tờ do người sử dụng đất có
được mà khơng bị pháp luật cấm như Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

quan nhà nước khác nhau ban hành đã gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà
nước về đất đai, đồng thời cản trở người sử dụng đất khi thực hiện các quyền
do pháp luật quy định. Để khắc phục hạn chế này, khoản 1 Điều 48 Luật Đất
đai năm 2003 quy định: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thống nhất cho mọi loại đất. Mẫu giấy này do Bộ TN&MT phát hành. Đối với
các tài sản trên đất sẽ thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu theo Luật Đăng ký
bất động sản. Tuy nhiên, Luật Xây dựng năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005
ra đời lại quy định: Nhà, cơng trình xây dựng trên đất nếu chủ sở hữu có u
cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
sẽ cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà và cơng trình xây dựng, mẫu giấy này do
Bộ xây dựng phát hành (gọi là sổ hồng). Việc tồn tại song song 2 loại giấy

12


này (sổ đỏ, sổ hồng) đã gây nên nhiều phiền hà cho người sử dụng đất khi
đăng ký bất động sản và những hậu quả không thể giải quyết được khi phát
sinh tranh chấp. Ví dụ: Con đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà,
bố lại đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó người bố yêu
cầu đòi đất; hay trường hợp thế chấp bằng đất, không thế chấp cả nhà và
ngược lại đều khó có thể giải quyết được.
Một lần nữa, để khắc phục tình trạng trên và thúc đẩy các giao dịch về
nhà đất phát triển, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày
19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đã quy định thống nhất tất cả các loại bất động
sản vào một loại giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do
Bộ TN&MT phát hành (gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và các tài sản trên đất”). Đây chính là mẫu giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hiện hành.
Ngày 29/11/2013, Luật Đất đai năm 2013 được ban hành với nhiều nội

hiện đại hóa trong cơng tác quản lý đất đai. Trên cơ sở nhiều loại giấy tờ, do
nhiều cơ quan cấp trong từng thời kỳ khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý
bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất để thuận tiện cho công tác quản lý đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để phân định thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa Tòa án nhân dân và UBND. Nếu người sử
dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ
về đất đai quy định tại khoản 1 và 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm
quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về Tịa án nhân dân. Cịn nếu họ khơng có các
giấy tờ đó thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về cơ quan hành chính là
UBND. Phân định thẩm quyền như trên đã tránh được hiện tượng đùn đẩy trách
nhiệm giữa UBND và Tòa án, đồng thời cũng tránh được sự chồng chéo về thẩm
quyền giữa các cơ quan nhà nước cùng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp minh bạch, cơng khai hóa thị

14


trường bất động sản; nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và
thị trường bất động sản nói chung phát triển chính quy và lành mạnh. Nếu
khơng thì việc mua bán giấy tờ chuyền tay, thị trường ngầm sẽ khiến Nhà nước
không quản lý được giá, không thu thuế được và khơng điều chỉnh được.
 Dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất
Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác
nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất; Là cơ sở để
Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá
trình sử dụng đất như: Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất xảy ra cũng như
khi người khác xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước bồi thường
khi thu hồi đất. Đây cũng là căn cứ để Nhà nước phân biệt phân biệt diện tích
sử dụng đất hợp pháp và bất hợp pháp. Nhờ đó mà khắc phục được tình trạng

nhận quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,…
Những quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trong quá
trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn trong các
văn bản pháp luật đất đai mà còn được quy định cụ thể trong các văn bản
pháp luật hành chính và nhiều văn bản pháp luật khác như: Hiến pháp, Bộ
Luật Dân sự, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,…
Có thể nói, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong
những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai và được Nhà
nước quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật. Cấp giấy chứng nhận
chính là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thơng qua hệ
thống pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập và cơng nhận quyền
sử dụng đất hợp pháp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cơ sở

16