ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TUẤN ANH

THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2020

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TUẤN ANH

THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03


nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể cá nhân. Nhân dịp
này tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến:
Tập thể các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài ngun, Phịng Đào tạo Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu và hồn thành ḷn văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Giảng viên hướng dẫn người đã tận tình hướng
dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hồn thành ḷn văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng
Đăng kí đất đai huyện Hưng Nguyên và các hộ dân trên địa bàn huyện Hưng
Nguyên đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thu nhập
thông tin thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hưng Nguyên, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Anh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜICẢM ƠN .................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1....................................................................................................... 5

2016 - 2018...................................................................................................... 25
2.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ
An giai đoạn 2016 - 2018 ................................................................................ 26
CHƯƠNG 3..................................................................................................... 28
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................................. 28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và thực trạng sử dụng đất của huyện
Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016-2018 ........................................ 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 31
3.1.3. Thực trạng quản lý đất đai huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An .......... 33
3.2. Tình hình Giá đất ở trên địa bàn huyện hưng Nguyên ............................. 40
3.2.1 Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn ...................................................... 40
3.2.2 Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của nhà nước................... 40
3.2.3. Tình hình giá đất ở trên thị trường của huyện hưng Nguyên giai đoạn
2016 - 2018...................................................................................................... 43
3.2.4. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại
huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018. .................................................. 45
3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh
Nghệ An giai đoạn 2016–2018. ...................................................................... 48
3.3.1. Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tại huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ
An giai đoạn 2016 - 2018 ................................................................................ 48
3.3.2. Yếu tố pháp lý của thửa đất................................................................... 53
3.3.3 Yếu tố Quy hoạch................................................................................... 54
3.3.4. Cơ sở hạ tầng ......................................................................................... 56
3.3.5. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất tại huyện Hưng Nguyên,
giai đoạn 2016-2018 ........................................................................................ 58
3.3.6. Yếu tố tâm lý ......................................................................................... 59
3.3.7. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa
bàn huyện Hưng Ngun................................................................................. 60
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN


BĐS

: Bất đợng sản

ĐG

: Đa giác

ĐTH

: Đơ thị hóa

CN

: Chữ nhật

CNQSDĐ

: Chứng nhận quyền sử dụng đất

HT

: Hình thang

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

QLĐĐ

Bảng 3. 9: Giá chuyển nhượng ở khu vực nhóm III ....................................... 44
Bảng 3. 10: Giá chuyển nhượng ở khu vực nhóm IV ..................................... 45
Bảng 3. 11: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường
tại huyện Hưng Nguyên, giai đoạn 2016-2018 ............................................... 46
Bảng 3. 12: Giá đất ở nhóm đường phố trong khu vực đô thị ........................ 49
Bảng 3. 13: Giá đất ở nhóm đường ven trục quốc lợ, tỉnh lợ, huyện lợ ngồi đơ
thị ..................................................................................................................... 51
Bảng 3. 14: Giá đất ở nhóm đất ở các xã Hưng Thịnh, Hưng Phúc ............... 51
Bảng 3. 15: Giá đất ở nhóm đất ở các khu vực còn lại ................................... 52
Bảng 3. 16: Đặc điểm của một số khu dân cư................................................. 55
Bảng 3. 17. Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án .. 55
Bảng 3. 18: Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện
xong dự án quy hoạch ..................................................................................... 56
Bảng 3. 19: Giá đất của vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Hưng Nguyên
giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 57
Bảng 3. 20: Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm của thửa đất ............................. 58
Bảng 3. 21: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất tại huyện Hưng
Nguyên ............................................................................................................ 60
Bảng 3. 22: Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Hưng Nguyên
giai đoạn 2016-2018 qua ý kiến của người dân .............................................. 61
Hình 3. 1: Giá đất trên thị trường theo vị trí của bốn lô đất thuộc tuyến 1. ... 53
Sơ đồ 3. 1: Sơ đồ huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An .................................. 28

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


1


http://lrc.tnu.edu.vn


2

chấp hành các hình thức đền bù, giải phóng mặt bằng của các chủ đầu tư với lý
do giá đất đền bù theo khung chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực của thị
trường. Nếu kéo dài thực trạng này thì sẽ nảy sinh những khó khăn trong thực
hiện mục tiêu phát triển và xuất hiện các vấn đề xã hợi phức tạp.
Do đó cần phải có biện pháp nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
để việc định giá đất phù hợp hơn giữa giá đất do nhà nước ban hành và giá
đất trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi đất, đền bù và
giải phóng mặt bằng, qua đó thiết lập sự ổn định cho sự nghiệp phát triển kinh
tế xã hội.
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là
một tài sản đặc biệt. Giá đất ngồi các ́u tố khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp
lý, nó cịn bị tác đợng bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ là
sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như tài sản thông
thường khác.
Trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế huyện Hưng Nguyên chuyển biến
tích cực và đúng hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng được đầu tư
đúng hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông được nâng cấp, cảnh quan đô thị được
chỉnh trang và đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến đường đẹp, nhiều công trình tầm
cỡ như dự án VSIP, các trung tâm thương mại, dịch vụ...bên cạnh đó, trong 10
năm qua (2008 - 2018), huyện Hưng Ngun có rất nhiều cơng trình xây dựng
các khu tái định cư, kéo theo đó là việc giá đất ln biến đợng và có xu hướng
tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong cơng tác thực
hiện thu hời, đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan đến các hộ gia đình cá nhân,
gây ra nhiều bức xúc trong xã hợi.

chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
Nghiên cứu vấn đề cịn tờn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


4

Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến
đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn huyện
Hưng Nguyên Giai đoạn 2016 - 2018.
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố quy hoạch trong
công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lý đất đai cũng
như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa
bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


5

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

6

Ở Việt Nam hiện nay, đang tồn tại hai hình thái giá trị về đất đai đó là:
Giá đất do Nhà nước ban hành và giá đất trên thị trường tự do. Giá đất hình thành
do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá đất này
phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để
kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại
một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường.
1.1.2. Cơ sở lý luận
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu:
đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng
cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản
mãi mãi với lồi người, là điều kiện để sinh tờn, là điều kiện không thể thiếu
được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” (Bợ giáo
dục và đào tạo, 2014) [1]. Đất đai có các đặc trưng:
- Tính cố định về vị trí địa lý: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo
ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai
đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch,
thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hịa hợp
nhân tố tự nhiên, vị trí khơng gian của nó là cố định, khơng thể di dời. Tính cố
định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh
đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích
khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

- Các tính chất khác:
Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc
tính tự nhiên vốn có của đất đai cịn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


8

quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích
sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới đất
đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con người
ḅc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa các
loại đất với nhau. Ngồi ra đất đai có thể tách nhập thơng qua những giao dịch
đất đai giữa các chủ thể trong thị trường. Mặt khác mặc dù những đặc tính tự
nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hợi của mợt mảnh đất thì có
thể thay đổi tùy tḥc vào mơi trường sống xung quanh trong đó có mơi trường
xã hợi, cơ sở hạ tầng…
Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và BĐS
nói chung cịn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ
thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
1.1.3.1. Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo
nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai
diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt đợng có liên quan trực
tiếp đến giao dịch đất đai. Xây dựng và phát triển thị trường giao dịch đất đai
lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước (Lưu Quốc

Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008)
[11].
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai
là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối
với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt đợng kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tơ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


10

Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm:
Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.4.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa
tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo
ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo
ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn chế đợ tư
hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô
tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân
và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ
nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp
và công nhân nơng nghiệp làm th. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô:

quyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất
phải bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân
hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương
đối dài.
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người
dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để
hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm
thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp,
họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.
Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng giảm,
trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi
tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì vậy
nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả. Trong
đó tăng trưởng kinh tế xã hợi thì lãi śt có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu
hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận.
Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỉ lệ nghịch với lãi suất
ngân hàng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


12

1.1.4.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả của hàng hoá thơng thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.


Hình 1. Đồ thị cung và cầu Đất đai
Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


13

cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng
lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chủn từ
E sang E’, nếu cung khơng đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến
có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thơng thường.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất
đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển
được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng khơng đều giữa
các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý,
sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng
mất cân đối cục bợ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ
địa phương khác tới để điều hoà.
1.2 Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel ,1994). Hay nói cách khác thị
trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ

giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến động giá cả hàng hoá thông thường.
Thông qua thị trường đất đai, các chế độ pháp lý về quyền sở hữu đất đai
được quy định khá đa dạng ở các quốc gia. Hầu hết các nước đều thừa nhận
quyền sở hữu tư nhân đối với đất, nhưng không phải là quyền sở hữu tuyệt đối
mà có những giới hạn nhất định gọi là sở hữu có điều kiện.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình
nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 nhưng tới năm 1995
việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có
thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vịng
mợt năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


15

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vịng 10
năm và mợt số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong
mợt số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình
Ở nhiều nước Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông
nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Mợt số nước trong SNG
hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển
nhượng đất đối với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và
công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất và giảm bớt quy mô tích tụ
ruộng đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích, tham khảo trong
quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam

chủ yếu thông qua việc Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người
dân và thu hời đất khi họ khơng cịn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai
bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật đất đai năm 1987 quy định: Nghiêm cấm
việc mua bán, lấn, chiếm đất đai phát canh thu tu dưới mọi hình thức, nhận đất
được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất
nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” Trong giai
đoạn này, Quyền sử dụng đất chưa được thừa nhận là tài sản và chưa được phép
trao đổi trên thị trường như một loại hàng hoá.
Đến năm 1993, sự ra đời của Luật đất đai và được sửa đổi bổ sung các
năm 1998, 2001, chính sách quản lý của nước ta đã có nhiều thay đổi theo hướng
Nhà nước giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân. Khoản 2,
Điều 3, Luật đất đai năm 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ”. Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo
từng thời gian (Điều 12, Luật đất đai năm 1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai
năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã
chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS
trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn