HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG TUẤN ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

GVC.TS. Trần Trọng Phương

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày



tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Tuấn Anh

iii


MỤC LỤC

Lời cam đoan ............................................................................................................... ii
Lời cảm ơn .................................................................................................................. iii
Mục lục ....................................................................................................................... iv
Danh mục chữ viết tắt..................................................................................................vii
Danh mục bảng ..........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 2



Các nước trong khu vực ................................................................................. 12

2.3.

Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...... 16

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................... 16

2.3.2.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ ...................... 20

2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam ............................................ 23

2.3.4.

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam ............................... 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 27
3.1.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 27

3.2.



3.4.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 27

3.4.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ............................................... 28

3.4.3.

Phương pháp thống kê, xử lý số liệu .............................................................. 28

3.4.4.

Phương pháp tổng hợp, so sánh...................................................................... 29

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 30
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mỹ Đức có ảnh hưởng tới
quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất...................................................... 30

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 30

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................. 37

4.3.2.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ở ............................... 54

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .................................... 58

4.3.4.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất ................................. 60

4.3.5.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ................ 62

4.3.6.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch...................................................... 65

4.3.7.

Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn
nghiên cứu điểm ............................................................................................ 67

v


4.4.

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 74

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 75
Phụ lục ........................................................................................................................ 76

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CP


TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Các loại đất của huyện Mỹ Đức ................................................................. 32
Bảng 4.2. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Mỹ Đức (2011-2015) ............ 37
Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu đất nơng nghiệp năm 2015 ............................................. 47
Bảng 4.4. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nơng nghiệp năm 2015 .......................... 48
Bảng 4.5. Diện tích, cơ cấu đất chưa sử dụng năm 2015 ............................................ 49
Bảng 4.6. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 các xã điều tra ....................................... 50
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn 3 xã,
thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015 .................................................. 51
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của hộ phỏng vấn
trên địa bàn các xã nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015 ................................ 52
Bảng 4.9. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ trên địa bàn 3 xã, thị trấn
nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015 .............................................................. 55
Bảng 4.10. Tình hình việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ của hộ phỏng vấn trên

- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu thứ cấp
Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu sơ cấp
Phương pháp thống kê, xử lý số liệu
Phương pháp tổng hợp, so sánh
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
Huyện Mỹ Đức có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển
kinh tế - xã hội, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và đơ thị hóa khá nhanh, kéo theo
sự gia tăng nhanh dân số cơ học vào lập nghiệp, nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở
hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển các khu dân cư diễn ra khá mạnh cũng gây áp lực
lớn đến việc quản lý và sử dụng đất nói chung; việc đảm bảo thực hiện các quyền của
người sử dụng đất nói riêng trên địa bàn huyện.
Trong giới hạn nghiên cứu, đề tài chỉ đánh giá một số nét cơ bản về công tác quản
lý đất đai ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất như: Công tác kiểm kê,
thống kê đất đai, Công tác đo đạc lập bản đồ, Công tác lập, điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Công tác dồn điền
đổi thửa

ix


Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn Huyện Mỹ Đức giai đoạn 2010 - 2015.
- Kết quả nghiên đánh giá tình hình thực hiện các quyền:


Master candidate: Dang Tuan Anh
Thesis title: Status assessment and solution to improve the implementation of the land
use right in My Duc district, Hanoi city.
Major: Land management

Code: 60.85.01.03

Educational Organization: Vietnam National University of Agreculture
Research purpose of the thesis
- To assess the implementation of the land use rights in My Duc district, Hanoi city.
- To propose some solutions for the implementation of the land use rights in My
Duc district, Hanoi city.
Research Methodology
Method for selecting study location
Method for survey, collection of data and documentation
Methods of investigation, collecting secondary data
Methods of investigation, collecting primary data
Method of statistic and data processing
Method of synthetic and comparison
Major results and conclusions
My Duc district geographical location and natural conditions are favorable for
economic-social development, along with rapid economic growth and urbanization,
leading to the rapid population increase to establish the business, the need to use land
for the development of infrastructure, urban development, residential development was
in general quite strong and put tremendous pressure on management and land use; in
particular ensuring the implementation of the rights of land users in the district.
Within the research limit, the thesis only assesses some basic aspects of land
management that affect the implementation of the land use rights such as: land
inventories; land statistics; measurement and mapping; formulation, adjustment of

land management staff; Solutions management, speeding up the process of issuing
certificates for house ownership and land use rights; the policy on land prices and fees;
solution for land planning) to promote more effective implementation of the right to use
accommodation land in compliance with law in My Duc district in the future.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất
nước. Đất đai chính là mơi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các
cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng. Đất đai là tài ngun có
giới hạn về diện tích, là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế.
Ngày nay do sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, đất nước ta đang trong
thời kì cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế đã làm cho nhu
cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan
đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai ln được quan tâm và chú trọng
hàng đầu.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra
đời đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại
Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện quyền
chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cùng với sự
phát triển của kinh tế thị trường là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền
QSDĐ. Luật đất đai 2013 đã có những quy định về việc giao QSDĐ cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay tình hình thực hiện
các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều tồn tại và bất cập như:
- Hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất trong
nơng nghiệp đang diễn ra tự phát, thiếu thơng tin và khơng có sự kiểm soát của

- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
+ Phạm vi thời gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu trên địa bàn huyện Mỹ
Đức, thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2011-2015.
+ Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành điều tra các quyền sử dụng đất của
người dân tại 3 xã, thị trấn (Thị trấn Đại Nghĩa, xã Vạn Tiến và xã Vạn Kim).
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất (5/8 quyền) theo Luật đất đai
tại đị bàn nghiên cứu, làm rõ ảnh hưởng của các quyền khi người dân thực hiện
nghĩa vụ tài chính đến vấn đề sử dụng đất khi q trình đơ thị hóa tại huyện Mỹ
Đức, thành phố Hà Nội.
Trên cơ sở phân tích, bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho huyện Mỹ Đức khi
người dân tham gia thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi đảm bảo trong các quyền
của người sử dụng đất khi thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở thực tiễn về ảnh hưởng của các
quyền của người sử dụng đất theo Luật đất đai với q trình đơ thị hóa đến cơng
tác quản lý đất đai tại huyện Mỹ Đức nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp cho chính quyền địa phương, các nhà quản lý trong vấn đề tuyên
truyền người dân thực hiện tốt 8 quyền của người sử dụng đất.
+ Kết quả nghiên cứu đã giúp người dân hiểu rõ tính đầy đủ của Luật đất

tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế.
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước

4


thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm
bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ
các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt (Quốc Hội, Luật đất đai 2013).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền
sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp
Việt Nam. Trong luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng
đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền
được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư

không sẽ bị xem là hành vị phạm pháp.
- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ (khơng đầy
đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế
chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng
nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ
được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán
để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người
vay khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy
động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để
chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương
thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh
cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nơng
nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà
vẫn đảm bảo việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù
hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hóa nơng nghiệp và nơng thơn.

6


- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu

hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các
chuyển nhượng đều được đăng ký. Việc đăng ký rất quan trọng và cần thiết đối

7


với chủ sở hữu mới, tạo thêm sự vững chắc và quyền được ưu tiên khi sảy ra
tranh chấp với bên thứ ba nào đó hoặc đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, việc chuyển
nhượng chỉ là một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và
khơng có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt việc đăng ký.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là:
bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay
sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các u cầu này thì thế chấp sẽ
khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền
vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp

do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời
gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ,
luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử
dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển
quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải
được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại
cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000).

9


2.2.1.3. Cộng hịa Liên Bang Đức
Đối với Cộng hồ Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khn khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được quy định trong Liên bang.
Theo đó, đất và nhà khơng tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của
thị trường.


Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất làm một.
Người nước ngồi chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản ở Séc, nghĩa
là họ chưa được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có đầu tư 100% trên
đất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của cơng dân Séc hiện cịn q thấp so với mặt
bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc hiện nay không
được tự do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với Đức khi có sẵn khung khổ
pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở Séc, q trình này cịn
nhiều khó khăn và để có một thị trường bất động sản như ở các nước phát triển,
Séc cần một thời gian nữa (Lê Xuân Bá, 2003).
2.2.1.5. Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc
và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên
(1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên
(Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh
về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất
đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người
đến khai thác vùng đất phía Tây.
- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất,
đó là: (1) nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như
khơng có sở hữu gỡ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn
độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hồn cảnh cơng nghiệp chưa phát triển,
thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước tiên
là chế độ đất đai.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nơ lệ hình thành
trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận
là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở
hữu được mơ tả trong bằng khốn. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn
là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng
ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng được
Chính phủ cơng nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khốn mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khốn đăng ký và Bằng khốn Phịng đất đai (là loại bằng khốn
hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn
hồn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.

12


+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho th, đóng
tiền,...) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngơi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các
bằng khốn riêng cho các phần diện tích riêng trong ngơi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
- Bằng khốn hạn chế có nghĩa là đất chưa được đo hồn chỉnh. Ranh gới
thửa đất cịn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hạn chế có những
quyền như Bằng khốn hồn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không
được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà