Báo cáo định giá bất động sản
Hà Nội, ngày 25-03-2010
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Tài sản thẩm định giá : Giá trị quyền sử dụng đất tại Thôn Ước Lễ - Tân
Ước – Thanh Oai – Hà Nội.Mục đích thẩm định giá : Làm cơ sở để nhượng
quyền sử dụng đất
Mục đích thẩm định : Đánh giá cho mục đích mua đất để xây dựng nhà ở
và kinh doanh thương mại
Thời điểm thẩm định giá : Tháng 03 /2010
Căn cứ pháp lý thẩm định giá bất động sản: Phụ lục đính kèm
Cơ sở để thẩm định giá bất động sản : Giá thị trường
Thực trạng của bất động sản : Phụ lục đính kèm
Phương pháp thẩm định :
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp thặng dư
Kết quả thẩm định:
Dựa vào kết quả khảo sát thực tế hiện trạng của bất động sản, tham
khảo đơn giá xây dựng, giá bán bất động sản tương đồng bất động sản cần
định giá trong cùng khu vực và gần với thời điểm tiến hành thẩm định giá.
Sử dụng các phương pháp thẩm định giá tính toán, thẩm định viên thông
báo kết quả như sau: “ Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng thửa đất số
52, bản đồ 06 tại xã Tân Ước - Huyện Thanh Oai – Thành phố HÀ NỘI tại
thời điểm thẩm định giá là 984.000.000 đồng”
Điều kiện ràng buộc :
- Việc định giá dựa trên việc thu thập thông tin trên thị trường để tính
toán, vì vậy chủ yếu dựa trên phương pháp so sánh, tuy nhiên định giáchỉ ở
một thời điểm cụ thể, nên những thông tin thu thập từ thị trường có tính lâu
dài có thể bị lạc hậu khi nền kinh tế có nhiều sự biến động
- Với phương pháp thặng dư được sử dụng chủ yếu để đánh giá hết
được tiềm năng phát triển của mảnh đất sao nhằm khắc phục được những hạn
chể của phương pháp so sánh, vì vậy có thể dùng để đối chiếu với kết quả

- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài
chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số
682/BXD-CSSX ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng bộ Xây Dựng
- Quyết định 124 /2009/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội quy định khung
giá đất thành phố Hà Nội 2010
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 52 thôn Ước Lễ - Tân Ước –
Thanh Oai – Hà Nội
- Hợp đồng thẩm định giá giữa đơn vị định giá với khách hàng yêu cầu
định giá
II. Đặc điểm của tài sản thẩm định giá
1. Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật.
a.Vị trí:
Khu đất nằm trong khu vực đất giãn dân của thôn,cách mặt đường chính 20m,
ngõ rộng ô tô có thể vào được.
- Về quy hoạch: Thửa đất số 52 tờ bản đồ số 06 - bản đồ địa chính xã TÂN
ƯỚC:
3
- Phía Bắc giáp thửa đất số 51
- Phía Tây giáp thửa đất số 27
- Phía Nam giáp thửa đất số 53
- Phía Đông giáp mặt ngõ đi rộng 5m
b.Diện tích
- Tổng diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 200m
2
- Trong đó:
+ Đất ở: 200 m
2
+ Đất vườn: 0 m
2

52 THÔN ƯỚC LỄ - XÃ TÂN ƯỚC – H. THANH OAI – TP.HÀ NỘI
Bất động sản thẩm định : Giá trị quyền sử dụng đất và công trình trên thửa
đất số 52
Khách hàng yêu cầu…………………………………………
Địa chỉ : ………………………………………….
Mục đích thẩm định : Định giá cho mục đích bán nhà và quyền sử dụng đất
tại địa chỉ nêu trên
Thời điểm định giá : Tháng 03 năm 2010
I .Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật đất đai
- Pháp lệnh số 40/2002/PL- UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của
UBTVQH khoá 10
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính Phủ quy
định chi tiết ban hành Pháp lệnh giá
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về thẩm định
giá
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về
thẩm định giá
- Thông tư số 114/2004/TT – BTC ngày 26/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004
của Chính phủ
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ tài
chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(đợt 1)
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài
chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

- Hiện trạng công trình trên đất : Chưa có công trình.
- Hiện trạng tiện ích : Đã có đồng hồ đo điện, chưa có nguồn nước máy của
thành phố.
c.Đặc điểm kinh tế - xã hội
- Lô đất cách đường lớn 20m, thuận tiện cho hoạt động giao thông, vận tải.Ngõ
trước cửa nhà rộng 5m ô tô có thể vào được, thuận tiện cho người sử dụng theo
xu hướng phát triển hiện nay là sử dụng đường rộng, có thể đậu xe ô tô. Đặc
biệt, Thôn có họp chợ cách khu đất 30m nên rất thuận tiện cho hoạt động
thương mại, kinh doanh buôn bán.
- Lô đất và công trình nằm gần trung tâm của thôn, cách đường liên huyện
500m,
- Lô đất cách ( phố Vác )đường quốc lộ 21B là 2km, phố Vác là trung tâm
buôn bán thương mại các mặt hàng rất đông đúc, đã có nhiều sự phát triển vê
dịch vụ thương mại như: nhà hàng đặc sản, dịch vụ internet, gần trường học cấp
6
2, cấp 3, ….Nên thuận tiện cho mọi hoạt động thương mại, sự tiếp cận với
nhiều dịch vụ như : y tế, giáo dục, xã hội…là rất dễ dàng.
2.Đặc điểm pháp lý của bất động sản
- Mảnh đất đã được cấp sổ đỏ
- Bất động sản cần thẩm định giá là chính chủ, không có sự tranh chấp nào
khác
-
III.CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ :
Giá thị trường
“ Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán , trong một giao dịch mua bán khách
quan độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” ( TĐGVN01)
IV.PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
Dựa trên cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá thị trường, chúng tôi sẽ sử dụng

0 0 0 0
Loại đất Đất thổ cư Đất thổ cư Đất thổ cư Đất thổ cư
2. Phân tích, dự kiến đơn giá đất
Thực hiện quá trình điều chỉnh của các bất động sản so sánh với bất động sản
mục tiêu
Quá trình điều chỉnh
1 Các yếu tố so
sánh
BDS SS1 SS2 SS3 SS4
1 Giá bán (triệu
đồng)
1050 722 902 516
2 Các quyền BĐS TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH
Giá điều chỉnh
1050 722 902 516
3 Điều kiện bán
Thị trường Ngườiquen Thị trường Thị trường Thị trường
Mức điều chỉnh + 40 0 0 0
Giá điều chỉnh
1090 722 902 516
4. Điều kiện thanh
toán
Thanh toán
ngay
Thanh toán
ngay
Chậm 2
tháng
Thanh toán
trước 1

=51,851
x 4,3 %
= 21,6222
Giá điều chỉnh 1153,19 723,56 961,51 524,46
7 Công trình xây
dựng trên đất
0 0 0 0
Giá điều chỉnh 1153,19 723,56 961,51 524,46
8 Loại đất Đất thổ cư Đất thổ cư Đất thổ cư Đất thổ cư
Giá điều chỉnh 1153,19 723,56 961,51 524,46
Giá điều chỉnh
/m2 đất
3,84 3,808 4,37 4,3705
Tổng mức điều
chỉnh thực
103,1982 14,8352 59,518 34,78
Trọng số 1 4 2 3
- Từ những thông tin phân tích và điều chỉnh như trên, dựa trên các trọng số
và giá đơn vị điều chỉnh theo đơn vị của các BĐS so sánh thì tính được tổng
giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các BĐS so sánh là :
= 3,84 x 1 + 3,808 x 4 + 4,37 x 2 + 4,3705 x 3
= 3,84 + 15,23 + 8.74 + 13,11 = 40,92 ( triệu đồng )
- Giá đơn vị của BĐS mục tiêu:
= 40,92 : 10 = 4,92 (triệu/m2)
9
Đơn giá quyền sử dụng đất của BĐS mục tiêu theo phương pháp so sánh trực
tiếp là 4,920,000 đồng/m2
VI.THẤM ĐỊNH GIÁ DÙNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1.Xác định mục tiêu sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản cần
định giá:

4.Giá trị còn lại của mảnh đất:
10
= 2172,6 – 856,8 = 1315,8 (triệu đồng )
Gọi giá đất là B ta có:L
1315,8 = B + 18% ( B + 856,8 ) = > B = 984,36 (triệu đồng )
5.Kết quả
Đơn giá quyền sử dụng bất động sản mục tiêu theo phương pháp thặng dư :
984,360,000 : 200 = 4,921,800 ( đồng /m2 )
VII .KẾT LUẬN
Với việc sử dụng 2 phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư để thẩm
định giá bất động sản cho kết quả như sau:
- Đơn giá quyền sử dụng bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so
sánh là :4,920,000( đồng )
- Đơn giá quyền sử dụng bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp thặng
dư là : 4,921,800 ( đồng)
Từ hai kết quả tương đối khớp nhau như vậy cho thấy việc sử dụng 2 phương
pháp nêu trên để thẩm định quyền sử dụng bất động sản mục tiêu là hoàn toàn
hợp lí.
Báo cáo này lấy phương pháp so sánh làm nền tảng để phân tích, phương pháp
thặng dư dùng để đối chứng lại kết quả thẩm định giá bất động sản mục tiêu từ
phương pháp so sánh. Nên kết quả này tôi sẽ lấy theo phương pháp so sánh.
Giá của bất động sản mục tiêu chỉ dùng để khách hàng tham khảo khi bán, nên
nó có thể tăng hoặc giảm giá tuỳ theo biến động của thị trường. Giá có thể là
4,92 ( +_ 0,8 triệu/m2)
Như vậy tổng giá trị quyền sử dụng đất thứa số 52 bản đồ số 06 – xã Tân Ước -
Huyện Thanh Oai – TP.Hà Nội tại thời điểm thẩm định giá là :
4,920,000 x 200 = 984,000,000 (đồng)
( Bằng chữ : Chín trăm tám mươi bốn triệu đồng )

VIII. NHỮNG HẠN CHẾ KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN