LỜI MỞ ĐẦU
Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế
xã hội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Ngay từ
những năm 1940, thẩm định giá được thừa nhận là một nghề có vai trò quan
trọng trong việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường. Đặc biệt, trong những năm sau thời kỳ 1970 của thế kỷ XX, khi thị
trường tài chính quốc tế xuất hiện và việc toàn cầu hóa thị trường, đầu tư
phát triển nhanh chóng, người ta càng nhận thấy tầm quan trọng của thẩm
định giá phục vụ cho hoạt động của thị trường này. Chính vì vậy các nước
trên thế giới đã rất quan tâm đến việc hoàn thiện và phát triển hoạt động
thẩm định giá, nhằm đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội.
Thẩm định giá “du nhập” vào nước ta khi nền kinh tế chuyển từ cơ chế kế
hoạch hóa tập trung sang cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Hoạt
động thẩm định giá ra đời đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và đa dạng trên
nhiều lĩnh vực như: Xác định giá trị tài sản mua sắm từ nguồn ngân sách
Nhà nước; xác định giá trị tài sản để góp vốn, thế chấp, bảo đảm vay vốn
ngân hàng, mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt là trong cổ phần hóa các
doanh nghiệp Nhà nước trong thời gian gần đây… Tuy nhiên, hoạt động
thẩm định giá ở nước ta mới hình thành ở giai đoạn đầu, còn thiếu kinh
nghiệm, chưa được đánh giá đúng vị trí, vai trò trong nền kinh tế, cơ sở pháp
lý và việc đào tạo bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá còn đang được
hoàn thiện, phát triển…
Từ lý do nêu trên, em xin chọn đề tài: “Thực trạng hoạt động thẩm định
giá ở Việt Nam hiện nay ” nhằm tìm hiểu, đánh giá thực trạng hoạt động
thẩm định giá ở Việt Nam, từ đó đưa ra những giải pháp cần thiêt.
Nội dung đề án gồm 3 phần chính:
- Chương I: Khái luận về hoạt động thẩm định giá.
- Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay.
- Chương III: Mục tiêu và giải pháp phát triển hoạt động thẩm định giá ở
Việt Nam.
CHƯƠNG I

• TĐG là thước đo cơ bản hiệu quả trong việc duy trì và điều hòa quyền lợi
của người có quyền sở hữu và các quyền khác có liên quan đến tài sản:
- Theo sự thích ứng của nền kinh tế thị trường, mô hình mới về cơ chế
sản quyền được thành lập, không những thực hiện được quyền sở hữu,
quyền kinh doanh thích hợp mà còn mở rộng phát triển quyền lưu thông,
chuyển nhượng, tổ chức lại tài sản … Trong chế độ sở hữu toàn dân cần xác
định rõ trách nhiệm của người kinh doanh đối với việc bảo toàn và tăng
trưởng TS quốc gia. Vì vậy cần phải tiến hành định giá một cách công tâm,
chính xác tình hình giá trị TS, tình hình bảo toàn và làm tăng giá trị TS.
- Khi tiến hành TĐG TS, khi sản quyền bị biến động, không khắc phục
được sự tính giá không chính xác, công tư bị sai lệch thì không những làm
tổn hại đến quyền lợi của Quốc gia mà lại còn duy trì những quyền lợi hợp
pháp của các bên cùng gây ra những trở ngại chủ yếu.
• TĐG là điều kiện cần có để khai phá yếu tố thị trường và thị trường sản
quyền:
- Kinh tế thị trường phát triển mạnh phải dựa vào yếu tố thị trường sản
xuất và thị trường sản quyền phát triển nhanh.
- Tác dụng cơ bản của việc bố trí tài nguyên là do thành quả của thị
trường sản xuất báo tín hiệu định hướng và thông qua thị trường sản xuất để
có điều kiện trực tiếp tác động thực hiện.
- Bất cứ loại hình hàng hóa nào cũng phải có thước đo giá trị, cho nên thị
trường tài sản, thị trường sản quyền cũng phải có TĐG làm thước đo giá trị.
TĐG TS một cách khoa học và có quy phạm mới có thể đảm bảo cho thị
trường tài sản, thị trường sản quyền vận hành có nề nếp. Giá cả hàng hóa và
sản quyền không những chỉ có quan hệ trực tiếp đến quyền lợi các mặt của
TS mà còn phát ra tín hiệu định hướng cho việc bố trí tài nguyên. Nếu như
giá cả mất chuẩn xác, tất cả những định hướng sai sẽ làm tổn hại đến các
mặt quan hệ liên quan của quyền lợi TS.
- Với điều kiện kinh tế thị trường theo định hướng XHCN ở nước ta, thực
hiện hợp tác đầu tư trong và ngoài nước, hợp tác kinh doanh, cổ phần hóa

Một số Quyết định, Nghị định khác như: Nghị định 153/2007/NĐ- CP
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản;
Quyết định số 87/2008/QĐ- BTC về quy chế đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ
chuyên ngành thẩm định giá; Quyết định số 55/2008/QĐ- BTC về việc ban
hành quy chế thi, cấp, sử dụng và quản lý thẻ thẩm định viên về giá…
Hành lang pháp lý cơ bản này đã giúp triển khai có hiệu quả trong thực
tiễn các hoạt động sau đây:
+ Quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá tài sản.
+ Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá tài sản.
+ Thẩm định giá các tài sản, hàng hóa và dự án theo yêu cầu của các tổ
chức, cá nhân trong và ngoài nước.
+ Hợp tác quốc tế và khu vực trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.
Chính vì vậy:
- Hoạt động thẩm định giá tài sản đã được điều chỉnh bằng văn bản quy
phạm pháp luật, giảm thiểu rủi ro cho thẩm định viên trong quá trình hành
nghề.
- Tài sản được thẩm định giá tài sản ngày càng tăng về giá trị và mở rộng
về đối tượng. Hoạt động này đã góp phần tích cực thúc đẩy mua bán, trao
đổi hàng hóa, tài sản, thực hiện tiết kiện chi cho ngân sách, phục vụ công
tác đến bù giải phóng mặt bằng…
- Tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế thành
lập doanh nghiệp thẩm định giá, đã xuất hiện yếu tố cạnh tranh về giá cả và
chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản.
- Tạo điều kiện cho mọi người có đủ điều kiện tham dự thi cấp thẻ thẩm
định viên về giá để thành lập doanh nghiệp thẩm định giá hoặc hành nghề
thẩm định giá.
- Tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá của Việt Nam phát triển hội
nhập với khu vực và thế giới.
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ

ngoài; vay nợ của Chính phủ và vay nợ nước ngoài của doanh nghiệp cần có
sự bảo lãnh của Chính phủ cho các dự án ngày một gia tăng, xuất hiện yêu
cầu ngày càng nhiều, đa dạng trên nhiều lĩnh vực của nền kinh tế nước ta
như: xác định giá trị tài sản để góp vốn, cổ phần hóa doanh nghiệp, thế chấp,
mua bán, chuyển nhượng tài sản trong việc thi hành án… của các bên liên
quan. Việc xác định đúng đắn giá trị của các nguồn lực, từng loại hình tài
sản thuộc nguồn lực này là hết sức quan trọng, có ý nghĩa trong việc mang
lại hiệu quả cao nhất cho nền kinh tế.
Tuy nhiên, hoạt động giao dịch mua bán trên thị trường không phải bao
giờ giá trị thị trường cũng xuất hiện và vận động đúng giá trị thị trường do
các yếu tố độc quyền, móc ngoặc, đầu cơ, gian lận thương mại chi phối. Vì
thế khi đầu tư, mua bán cả hai phía ( nguời mua và người bán) đều muốn có
giá trị thị trường thực để ra quyết định mua bán, đầu tư. Do vậy, họ thỏa
thuận cùng thuê một tổ chức thẩm định giá để xác định. Nhu cầu này đã xuất
hiện ngày càng nhiều và đa dạng trên nhiều lĩnh vực của nước ta như: xác
định giá trị tài sản mua sắm từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước, xác định giá
trị tài sản để góp vốn, thế chấp, mua bán, chuyển nhượng… Điều đó đòi hỏi
phải hình thành các tổ chức trung gian tài chính có đủ điều kiện cung cấp
dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật để xác định đúng giá trị
thị trường của tài sản, phục vụ cho việc trao đổi giao dịch về tài sản, hàng
hóa trên thị trường là hết sức cần thiết để góp phần tạo ra môi trường kinh
doanh minh bạch, lành mạnh, ngăn ngừa các hành vi tham nhũng, lãng phí,
góp phần đề cao trách nhiệm và tinh thần tôn trọng kỷ cương, pháp luật của
mọi người dân, mọi doanh nghiệp và làm cho kinh tế phát triển bền vững.
Những nhu cầu trên đã và đang đòi hỏi hoạt động thẩm định giá phải
được phát triển cả về chất lượng cũng như số lượng, trở thành một hoạt động
tư vấn dịch vụ mang tính chuyên nghiệp cao, độc lập, khách quan, trung
thực, có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của Xã hội, phù hợp với chương trình
hiện đại hóa ngành Tài chính và đòi hỏi của các tổ chức thẩm định giá quốc
tế mà Việt Nam tham gia ( ngày 8/6/1997 Ban vật giá Chính phủ nay là Cục

thẩm định giá Chính phủ, Bộ Tài chính cũng đã ban hành nhiều văn bản quy
phạm pháp luật như: quy định các phương pháp thẩm định giá phù hợp với
tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và ASEAN, xây dựng và ban hành được 12
tiêu chuẩn thẩm định giá; cho phép các loại hình doanh nghiệp nếu đủ điều
kiện thì được tổ chức hoạt động thẩm định giá… Tuy nhiên trước những yêu
cầu mới theo tinh thần Nghị quyết của Đảng là phải xây dựng các dịch vụ tài
chính (trong đó có dịch vụ thẩm định giá) phát triển trở thành trung tâm của
các nước trong khu vực thì thẩm định giá đang gặp những bất cập sau đòi
hỏi phải được giải quyết đó là:
- Khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá còn thiếu và chưa đồng bộ,
vì thế rủi ro nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá luôn có khả năng
xảy ra.
- Số lượng đội ngũ thẩm định viên về giá còn ít, tính chuyên nghiệp còn
hạn chế, trình độ chuyên môn nghiệp vụ chưa cao… Công tác đào tạo, bồi
dưỡng chuyên ngành thẩm định giá còn nhiều bất cập (chưa có chiến lược
đào tạo, bồi dưỡng dài hạn…).
- Số lượng các doanh nghiệp thẩm định giá thành lập theo quy định của
pháp luật chưa nhiều, cơ cấu sản lượng dịch vụ thẩm định giá cung ứng chưa
cân đối (chủ yếu thẩm định giá bất động sản và tài sản mua sắm từ nguồn
ngân sách Nhà nước)…
2.1.4) Kinh nghiệm các quốc gia khu vực và thế giới cho thấy thẩm định giá
là một hoạt động cung ứng dịch vụ cho xã hội không thể thiếu của nền kinh tế
thị trường:
Tại hầu hết các quốc gia, hoạt động thẩm định giá được quản lý theo quy
định của pháp luật, các thẩm định viên về giá được hành nghề độc lập và
hoạt động trong tổ chức theo mô hình Hiệp hội nghề nghiệp. Tuy tên gọi của
Hiệp hội có khác nhưng về cơ bản các Hiệp hội này tập trung giải quyết
những vấn đề sau:
- Xây dựng, ban hành và giảm sát chấp hành các quy định về thẩm định
giá tài sản (trong đó có hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản).

sản, cử nhân quản lý bất động sản, cử nhân kinh tế học về bất động sản…
Trong quá trình hành nghề, thẩm định viên phải thực hiện cập nhật kiến thức
về thẩm định giá hàng năm theo các hình thức tổ chức lớp bồi dưỡng nghiệp
vụ, hội thảo về thẩm định giá.
Tóm lại: thẩm định giá tài sản là một yêu cầu khách quan không thể thiếu
được của nền kinh tế thị trường, khi nền kinh tế thị trường vận hành theo
đúng các yêu cầu của các quy luật kinh tế khách quan, các loại thị trường
được hình thành đồng bộ thì nhu cầu về thẩm định giá tài sản của xã hội
càng lớn…. Để đáp ứng yêu cầu của xã hội, của nền kinh tế thị trường, thẩm
định giá tài sản phải trở thành một dịch vụ tư vấn mang tính chuyên nghiệp,
độc lập, khách quan, đủ năng lực hoạt động.
2.2) Tình hình chung về hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam:
2.2.1) Hoạt động cung cấp dịch vụ của các doanh nghiệp thẩm định giá
( theo thời gian):
2.2.1.1) Giai đoạn 1997- 2002:
Cả nước có 2 trung tâm Thẩm định giá tài sản được thành lập theo quyết
định của Trưởng Ban vật giá Chính phủ là: Trung tâm Thẩm định giá; Trung
tâm Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam với số lượng nhân viên gần 300
người.
Hai trung tâm này tiến hành thẩm định giá chủ yếu đối với: Tài sản Nhà
nước phải thẩm định giá; tài sản theo yêu cầu của khách hàng.
Tổng giá trị tài sản thẩm định của 2 trung tâm này khoảng 4500 tỷ đồng.
2.2.1.2) Giai đoạn 2003- 2005:
Trung ương có 2 Trung tâm Thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính có khoảng
18 thẩm định viên được Bộ trưởng Bộ Tài chính cấp thẻ thẩm định viên về
giá.
Hoạt động của 2 trung tâm chủ yếu hoạt động trong các lĩnh vực: Tài sản
Nhà nước phải thẩm định giá; xác định giá trị doanh nghiệp Nhà nước để cổ
phần hóa; xác định giá trị tài sản theo yêu cầu của khách hàng.
Tổng giá trị tài sản thẩm định của 2 trung tâm này khoảng 238.400 tỷ