BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC SÀI GÒN
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
ĐỀ TÀI: RỦI RO TRONG THỊ
TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
TP HỒ CHÍ MINH, 2012
Trường đại học sài gòn
Mục lục
Nhóm 5 Trang 2
Trường đại học sài gòn
 ĐỀ TÀI : RỦI RO TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Phần mở đầu:
Trong những năm gần đây thị trường bất động sản ở nước ta với nhiều biến động hết
sức phưc tạp. đặt biệt là sau những năm cao trào về hàng hóa bất động sản cho thuê tăng đột
ngột, giá cả hàng hóa bất động sản thay đổi không thể lường được thì nay thị trường bất
động sản ở nước ta lại chao đảo với việc đóng băng của rất nhiều các dự án, điều đó đã khiến
cho không ít người đầu tư trong ngành này lâm vào cảnh nợ nần chồng chất đứng ngồi không
yên . Trong khi nhu cầu về thị trường nhà ở của nước ta rất là lớn, có thể nói những nóng lạnh
của thị trường hiện nay là điều khó tránh khỏi sự phát triển của lĩnh vực đầy nhạy cảm này sẽ
được nhìn nhận như thế nào trong thời gian tới, nguyên nhân của những bất cập của thị
trường đó là những vấn đề luôn được đặt ra cho mọi người tham gia thị trường ngay cả phía
nhà nước và cả phía người dân. Vì vậy hôm nay nhóm 5 đưa ra đề tài : “rủi ro trong thị
trường bất động sản”, nhằm giúp cho người đọc và người nghe hiểu hơn về các rủi ro gặp
phải khi tham gia vào thị trường bất động sản, từ đó đưa ra những giải pháp phòng ngừa cho
thị trường trong thời gian tới, nhằm giúp cho những người tham gia vào thị trường bất động
sản có thể giảm thiểu được rủi ro. Thị trường bất động sản rất rộng lớn phong phú đa dạng về
hình thức và loại hình… vì vậy trong khuôn khổ của một đề tài môn học xin được đề cập
nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam và một số kinh nghiệm của một số nước trên thế
giới, đối tượng chủ yếu là thị trường mua bán nhà đất, nội dung của đề tài được cấu tạo gồm
3 chương:

Để cứu vãn tình trạng đình đọng trong sản xuất kinh doanh, có dự án đề nghị giảm
thuế cho doanh nghiệp. Ngân sách dự tính sẽ thất thu gấp bội so với mọi năm là bài toán cần
giải quyết, dẫn đến tình trạng thâm hụt ngân sách ngày càng trầm trọng.
Ngân sách thâm hụt buộc nhà nước phải cung tiền để giải quyết vấn đề chi phí ngân
sách. Là một yếu tố quan trọng dẫn đến lạm phát (lạm phát 2011 là 18,13%, theo cục thống
kê).
Ảnh hưởng từ suy thoái kinh tế thế giới, xuất phát từ thị trường Mỹ. nhưng hậu quả
không nghiêm trọng đối với Việt Nam là do nước ta hội nhập kinh tế thế giới nhưng vẫn chưa
sâu, thị trường chứng khoán mới phát triển trong những năm gần đây nên quy mô còn quá
nhỏ bé so với thế giới.
Nhóm 5 Trang 4
Trường đại học sài gòn
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
Khái niệm về rủi ro, đặt điểm, vai trò thị trường bất động sản
1. Rủi ro là gì ?
Rủi ro (risk) là một sự không chắc chắn ( uncertainty) hay một tình trạng bất ổn. Tuy
nhiên không phải bất cứ một tình trạng bất ổn nào cũng là rủi ro. Những tình trạng không
chắc chắn nào chưa từng xảy ra mà có thể ước đoán bằng xác suất thì được xem là rủi ro.
Những tình trạng không chắc chắn nào chưa từng xảy ra và không thể ước đoán được xác
suất xẩy ra thì được cho là bất trắc .Với khái niệm về rủi ro này, nếu xác suất mất mát là 0
hoặc 1, thì không có rủi ro. Nói đến rủi ro không thể bỏ qua khái niệm về xác suất
(probability) hay là khả năng xảy ra mất mát. Xác suất khách quan (objective probability) -
còn gọi là xác suất tiên nghiệm (a priori probability) được xác định bằng phương pháp diễn
dịch (deduction).
2. Khái niệm thị trường bất động sản.
Trước khi tìm hiểu khái niệm thị trường bất động sản chúng ta có thể hiểu qua khái
niệm về thị trường nói chung. Thị trường đựơc định nghĩa là nơi diễn ra hoạt động mua bán là
tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán trao đổi được với nhau về hàng hóa
và dịch vụ.
Cũng giống như hàng hóa khác thị trường bất động sản chỉ ra đời khi trong xã hội có

chỉnh. Tuy nhiên, ở góc độ này chúng ta dễ hình dung về thị trường bất động sản hơn.
Từ đó có thể kết luận:
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, nghĩa hẹp là : hoạt động liên quan đến bất động sản như: mua, bán thế chấp… nói
cách khác, đây là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định
trong một thời gian nhất định.
Cũng cần phải phân biệt thị trường bất động sản và thị trường xây dựng. Hiện nay có
nhiều người đang nhầm lẫn hai loại thị trường này với nhau. Khác với thị trường xây dựng
nhận đặt hàng sản xuất ra bất động sản, thị trường bất động sản là thị trường dịch vụ và
phương thức hoạt động của thị trường bất động sản có những nét riêng biệt.
Nhóm 5 Trang 6
Trường đại học sài gòn
3. Vai trò của thị trường bất động sản
3. 1 Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản thực hiện quá trình phát triển sản
xuất bất động sản, bất kì một hàng hóa nào cũng cần một nơi để trao đổi mua bán, và thị
trường bất động sản chính là nơi trao đổi mua bán trên thị trường, nơi đó người bán và người
mua gặp nhau tạo điều kiện cho việc mua bán trao đỏi diễn ra linh hoạt và suôn sẻ hơn. khi
trong nền kinh tế không có thị trường tức là hàng hóa đó không được đưa ra trao đổi trong
đời sống, không tồn tại việc mua bán loại hàng hóa đó, thì việc phát triển loại mặt hàng đó là
rất hạn chế chủ yếu chổ là tự cung tự cấp mà thôi.
Là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị và từ
hình thái giá trị sang hình thái hiện vật. Ta có thể thấy rừng trên thị trường bất động sản
người bán và người mua có thể trao đổi với nhau qua vật ngang giá chung mà hai bên lựa
chọn đó là : vàng, ngoại tệ, nội tệ…khi thực hiện việc trao đổi này hình thái hiện vật của bất
động sản được chuyển hóa sang hình thái tiền tệ và ngược lại . Đó là một điều kiện quan
trọng trong huy động vốn và tạo ra hiệu lực phát triển cao cho thị trường.
Khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ làm cho vốn chậm lưu thông ảnh hưởng đến
tái sản xuất của chu kì tiếp theo. Ngược lại khi thị trường bất động sản thông suốt đó là một
thuận lợi cho việc lưu thông vốn trên thị trường. Do đó quá trình tái sản xuất sẽ thuận lợi kéo

thị trường cũng rất nhanh chóng. Vì vậy, một trong những giải pháp vốn cho TT BĐS lại
chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát nguồn đầu tư ngắn hạn vào TT BĐS là một yêu
cầu khách quan và cần thiết. Do thiếu tính công khai minh bạch nên TTBĐS đã và đang chịu
tác động của tin đồn, của các “chiêu” làm giá, tạo sóng của giới đầu cơ Bên cạnh đó, xu thế
chung của giá cả BĐS là tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến hàng chục lần sau một
thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS rất lớn đã tạo sức
hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn. Mặt khác, hiện có
một tỷ lệ khá lớn các giao dịch trên thị trường nhà đất là phi chính thức do nhà, đất còn thiếu
căn cứ pháp lý, do qui hoạch không ổn định, do qui hoạch “treo”, do thủ tục quá rườm rà và
phức tạp, thậm chí nhiều Tập đoàn kinh tế đã biến mặt bằng sản xuất thành hàng hóa BĐS
non và/hoặc kinh doanh BĐS ngoài chức năng Với môi trường “dưới chuẩn” này đã tạo
điều kiện cho hoạt động cò mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển mạnh, tạo ra những cơn sốt
ảo, kích thích đầu cơ theo phong trào và chắc chắn kéo theo việc gia tăng rủi ro cho TD BĐS
(tiêu dùng bất động sản).
Nhóm 5 Trang 8
Trường đại học sài gòn
Về giải pháp vốn trung và dài hạn, trong thực tế cũng phải thừa nhận rằng các nguồn
vốn trung dài hạn đã không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của TT BĐS nước ta đang trong
cơn khát vốn. Trong khi đó, một lượng nguồn lực tài chính lớn trong dân đã được “đổ” vào
TT BĐS dưới hình thức vốn “nóng” mà bản chất lại là nguồn vốn trung và dài hạn…Vấn đề
là phải nhận dạng được các nguồn vốn trung và dài đã bị “nóng hóa” khi tham gia vào TT
BĐS Việt Nam hiện nay là những nguồn nào? Đó là các nguồn, gồm: Đền bù đa dạng, huy
động vốn trong dân qua tỉ lệ chiết khấu; sử dụng vốn tự có; sử dụng sai mục đích tín dụng
ngân hàng
Trong đó, một trong những “tội đồ” gây bất ổn định và rủi ro lớn trên TT BĐS và lây
lan sang tin đồn BĐS chính là sự chênh lệch giá đền bù rất lớn giữa Nhà nước với doanh
nghiệp, người dân, giữa “tin đồn” về viễn cảnh tươi sáng của dự án với kết cục tồi tệ của
nhiều dự án không sáng sủa như tin đồn. Thậm chí có cả hiện tượng cái gì không mua được
bằng “giá” thì sẽ mua được bằng rất nhiều tiền, làm cho nhiều nguồn vốn trung và dài hạn mà
sự kìm nén của chủ sở hữu nó đã không chịu nổi, phải “cắt vụn” để chạy xô, lướt sóng. Trong

hiện được cần phải có cơ chế minh bạch cho phòng ngừa, kiểm soát rủi ro. Đặc biệt là giải
pháp “chiết khấu hóa” tín dụng BĐS cần phải thông qua thông tin về xếp hạng tín dụng đủ độ
tin cậy cao, không nên “vơ đũa cả nắm” kiểu “nồi lẩu” nợ TD BĐS như ở Mỹ đã làm những
năm 2001 – 2009. Trong điều kiện TTCK Việt Nam còn yếu, giải pháp hữu hiệu lúc này cho
vấn đề giảm rủi ro TD BĐS chính là: Ngay trong các NHTM lớn nên thành lập các đơn vị
hạch toán độc lập như: NHĐT, NHPT, CTTC để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự
doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS, như: thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo
lãnh phát hành CK BĐS, bảo lãnh vay vốn… hay lập Quỹ đầu tư tín thác để thông qua các
nhà đầu tư chuyên nghiệp (có cam kết bảo đảm lợi tức đầu tư được thỏa thuận) để phát triển
đúng mức và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên TTBĐS
Tóm lại: Ngày nay BĐS trước hết là hàng hóa. Việc tạo ra BĐS và hình thành giá
BĐS luôn luôn bao gồm cả các nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội bên cạnh các nhân tố nội tại
như qui luật cung - cầu, qui luật giá trị. TT BĐS là khách quan, nhưng đầy rẫy rủi ro và bao
gồm nhiều cơ hội thu lợi tức lớn, đặc biệt là ở một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.
Vốn cho TT BĐS luôn luôn phải là nguồn trung và dài hạn và thường có tỷ lệ cùng chiều với
giá cả và qui mô của thị trường. TT BĐS do không chỉ phụ thuộc vào qui luật giá trị đơn
thuần nên nó là con dao 2 lưỡi đối với vốn đầu tư nói chung và TD BĐS nói riêng, vì vậy giải
pháp vốn cho TT BĐS phải mang tính chiến lược, ổn định, minh bạch và chuyên nghiệp hóa.
Các công cụ chủ lực để giải bài toán vốn cho TT BĐS là: chiết khấu công trình, ngân hàng
đầu tư, ngân hàng phát triển, các Quĩ đầu tư, các cam kết trung và dài hạn có đủ yếu tố chứng
lý để được sự bảo vệ của Pháp luật nhằm giảm rủi ro và kể cả giải pháp chiết khấu hóa nợ
BĐS khi các điều kiện hình thành nên BĐS đó đủ tiêu chuẩn.
Nhóm 5 Trang 10
Trường đại học sài gòn
2. Rủi ro lãi suất và tỉ giá
Tác động đến nhà đầu tư:
Lãi suất cao tạo rủi ro lớn cho các nhà đầu tư nước ta vì các dự án đầu tư trong nước
đều có một tỉ lệ vốn vay khá cao , nhưng thị trường BĐS tạo lợi nhuận rất lớn, nên họ sẵn
sàng chấp nhận rủi ro để vay một khoản nợ lớn để mua bất động sản, đầu tư chi phí cho nó.
Dẫn số liệu từ báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, ông Dũng (Bộ trưởng bộ xây dựng)

Lãi suất USD thấp cộng với việc đối tượng vay ngoại tệ được mở rộng đã khiến dư nợ
cho vay USD của các NHTM tăng rất nhanh. Dư nợ ngoại tệ tăng, trước mắt có hai cái lợi:
(1) doanh nghiệp có vốn lãi suất thấp để kinh doanh XNK, NH giải ngân được nguồn vốn
ngoại tệ huy động. (2) Nguồn cung ngoại tệ của các NH tăng (do doanh nghiệp vay vốn ngoại
tệ rồi bán lại cho NH để lấy tiền đồng) khiến giảm sức ép lên tỉ giá và NHNN có điều kiện
mua ngoại tệ để tăng nguồn dự trữ ngoại hối. Nhưng bên cạnh đó cũng đang có những vấn đế
rất đáng phải quan tâm theo dõi và phải có những biện pháp phòng ngừa.
Theo ý kiến của một nhà đầu tư: “Đối với các doanh nghiệp có nguồn thu USD thì
không có vấn đề gì với điều kiện họ chỉ vay số lượng tối đa theo khả năng nguồn thu. Nhưng
các doanh nghiệp khác vay USD rồi bán lại cho NH, như vậy nguồn USD của NH có thể
quay vòng nhiều lần. Chẳng hạn, một NH có nguồn 100 triệu USD nếu NH cho vay hết 100
triệu USD rồi mua lại và lại tiếp tục cho vay và mua lại rồi cho vay, như vậy đã tạo ra
nguồn cung ảo rất lớn. Sau này, khi đến hạn thanh toán, các doanh nghiệp ào ạt quay lại mua
USD, nhưng nếu NH chỉ đáp ứng được một phần USD đã cho vay ra thì hậu quả sẽ ra sao?”
Một rủi ro nữa cũng đang lớn dần là lãi suất kinh doanh VND đang có xu hướng
giảm ngày càng rõ ràng hơn. Một khi chênh lệch lãi suất giữa VND và USD thu hẹp lại thì
khả năng “đảo chiều” từ vay USD về lại vay VND là rất cao. Lúc đó các doanh nghiệp sẽ đua
nhau mua USD trả nợ NH. Nếu thời điểm nhu cầu vốn “đảo chiều” gần hoặc trùng với thời
điểm cuối năm khi nhu cầu ngoại tệ nhập khẩu tăng mạnh và tình hình xuất khẩu chưa được
cải thiện thì cung-cầu ngoại tệ mất cân bằng sẽ gây sức ép mạnh lên tỉ giá và rủi ro của cả NH
và doanh nghiệp là điều không thể tránh khỏi.
Việc NHNN mua USD tăng dự trữ ngoại hối cũng có vấn đề mặt trái. Mua USD nghĩa
là NHNN phải xuất VND, hành động này sẽ làm tăng cung tiền trong lưu thông, mà nguồn
tiền này đã đưa ra lưu thông rồi rất khó quay về bởi đây không phải là khoản cho NHTM vay.
Muốn rút tiền về NHNN chỉ còn cách bán ngoại tệ thu VND về. Việc tăng cung tiền làm cho
nguy cơ lạm phát ngày càng tăng cao (cuối năm 2007, khi NHNN bỏ ra một lượng tiền lớn để
Nhóm 5 Trang 12
Trường đại học sài gòn
mua vài tỉ USD vừa ổn định tỉ giá,vừa để tăng dự trữ ngoại hối cũng được giới phân tích đánh
giá là một trong các yếu tố để cho lạm phát tăng cao trong năm 2008).

3. Rủi ro về giá
Rủi ro về giá cả phát sinh khi có sự chênh lệch giữa đồng Việt Nam so với vàng và đô
la. Khi vàng và đồng đô la tăng mạnh nhưng giá bán bất động sản trên thị trường không tăng
theo tương xứng, khách hàng luôn cân nhắc kỹ khi chọn kênh đầu tư nào cho phù hợp, đây là
một thách thức lớn cho các Công ty đầu tư kinh doanh Bất động sản "đánh đu" với vàng, đô
la
Giá đất lấy chuẩn giá vàng
Bất động sản có độ trễ nhất định so với những biến động trên thị trường vàng và đô
la. Thế nhưng, khi phản ứng, thì đó là những phản ứng khá mạnh mẽ, khốc liệt… Mà, việc
định giá đất lại được thực hiện vô tội vạ, được “bơm vá” bởi đội ngũ “cò” đất. Ngoại trừ
những giao dịch có liên quan đến cơ quan nhà nước, còn lại thì hầu như bảng giá đất được
UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành hằng năm chẳng có ý nghĩa gì nhiều trên thị trường.
Giá nhà được tính theo đô la
Dù có quy định giao dịch bằng tiền Việt Nam, nhưng trên thị trường bất động sản,
phần lớn sản phẩm đều được rao bán hoặc cho thuê bằng đô la một cách công khai. Thậm chí,
trên nhiều trang thông tin về bất động sản, các sản phẩm căn hộ cũng được nhiều người chào
giá bằng “đô”. Đây là hệ quả của một thời gian dài hiện tượng lạm dụng USD diễn ra khá phổ
biến trên thị trường. Thậm chí, tại các báo cáo của một số công ty tư vấn bất động sản như
CBRE, Savills , thông tin về giá bán và cho thuê bất động sản đều được thể hiện bằng USD.
Cách đây vài tháng, khi mà tỷ giá VND/USD được điều chỉnh, đúng vào đợt góp vốn, nhiều
người mua nhà đã gặp tình trang điêu đứng chỉ vì qua một đêm phải móc túi thêm từ vài
chục đến hàng trăm triệu do thay đổi tỉ giá. Các chuyên gia BĐS cho rằng, do đặc thù của
lĩnh vực BĐS, thời gian thanh toán của khách hàng khi mua sản phẩm thường kéo dài 2-3
năm, nên việc niêm yết bằng USD sẽ giúp chủ đầu tư ngăn ngừa rủi ro về trượt giá.
Với việc định giá bán theo USD, chủ đầu tư đã đạt được mục tiêu đẩy rủi ro về phía
khách hàng. Một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn đã thu lời từ việc tăng giá
bán/cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, về lâu dài, thực trạng này sẽ gây ra những hậu quả
nặng nề cho toàn bộ nền kinh tế. Giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện bị
đánh giá là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền
kinh tế và giá trị thực bất động sản. Tình trạng này đã ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát

Đối với các dự án tòa nhà văn phòng, khu căn hộ , dù chủ đầu tư có chuẩn bị vốn lớn
đến đâu, thì vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn. Xét cho cùng, tăng
trưởng của quốc gia nhờ một phần quan trọng của tăng trưởng dư nợ tín dụng, mà phần tăng
trưởng dư nợ tín dụng thường gắn chặt với tăng trưởng bất động sản.
Nhóm 5 Trang 15
Trường đại học sài gòn
Vấn đề là khi tài trợ cho các dự án bất động sản, rủi ro mà ngân hàng phải đối mặt là
gì? Trong các trường hợp cho vay này, tài sản bảo đảm bên đi vay đưa vào thế chấp chính là
tài sản được hình thành bởi nguồn vốn vay: bất động sản từ dự án. Đây là phần chiếm tỷ
trọng rất lớn trong cơ cấu cho vay của ngân hàng và của cả nền kinh tế. Tài sản bảo đảm đó
có thể là chính công trình, tòa nhà hình thành trong tương lai và được định giá theo cơ cấu
vốn đầu tư: tổng tài sản, dự toán vốn đầu tư, dự toán khai thác
Kinh doanh bất động sản dự án thường nhắm vào các tòa nhà văn phòng, căn hộ và
hướng tới mục tiêu bán hoặc cho thuê. Nhiều trường hợp chủ đầu tư đề nghị ngân hàng hỗ trợ
khâu bán hàng thông qua quy trình khép kín là ngân hàng phối hợp cho vay mua sản phẩm
bất động sản của chủ đầu tư dự án bằng các sản phẩm tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ và tài sản bảo đảm
là chính căn hộ. Như vậy, một tài sản nhưng lại được chủ đầu tư và người vay mua nhà cùng
thế chấp.
Hoạt động vay thế chấp sai lệch: nhà cung cấp và nhà thầu lại thế chấp các tài sản là
vật tư, hàng hóa lưu động như xi măng, sắt thép, thang máy và nguồn trả nợ chính là thu
bán hàng từ dự án. Khi người vay không có khả năng thanh toán, ngân hàng tiến hành xiết
nợ, xử lý tài sản thế chấp là vật tư, hàng hóa. Nhưng khi thế chấp dự án, toàn bộ vật tư, hàng
hóa đã được tính toán hình thành nên giá trị của dự án trong lần thế chấp trước đó. Tính ra,
cùng một tài sản bảo đảm mà giá trị cho vay dựa trên tài sản đảm bảo đã được nhân lên gấp 2,
gấp 3 lần.
Thực tế ghi nhận, có ngân hàng nhận được đề nghị cho vay đối với một dự án căn hộ,
có dự toán hàng trăm tỷ đồng. Thủ tục pháp lý của dự án đã hoàn tất, chủ đầu tư đã có giấy
phép xây dựng và Ngân hàng đã cho vay với tài sản bảo đảm là toàn bộ dự án đó. Sau khi
được giải ngân, chủ dự án lại bán căn hộ dưới dạng góp vốn đầu tư. Những người góp vốn

vi mua bán tài sản hàng hoá( không thuộc loại bị pháp luật cấm) tất nhiên không phải là hành
vi phạm pháp. Trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay, đầu cơ còn được quan niệm là đầu
tư. Người đầu cơ mua hàng hoá và tin tưởng rằng với những thông tin mà họ có được thì
hàng hoá sẽ tăng giá trong tương lai và sẽ bán ra để được lợi một cách nhanh chóng, dễ dàng.
Điều này càng phổ biến trong đất đai, vì đất đai là tài nguyên có hạn, trong khi đó nhu cầu
tăng làm vượt xa cung, hiện tượng đầu cơ bất động sản có tác hại không nhỏ tới sự ổn định
của kinh tê- xã hội. Nạn đầu cơ nhà đất trong thời gian qua tại Việt Nam do một số nguyên
nhân sau:
Nhóm 5 Trang 17
Trường đại học sài gòn
Thứ nhất, do sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận thông tin về đất đai:Cho đến trước
khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
chưa có quy định buộc phải công khai một cách thoả đáng, đây chính là cơ hội để những
người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu cơ vào các
điểm nóng để trục lợi. Ngoài các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà các thông
tin khác về tình trạng đất đai nói chung cũng rất khó để biết được, các thủ tục để tiếp cận
được nguồn thông tin này cũng chưa có quy định rõ ràng, tạo môi trường đầu tư không thông
suốt, tạo tâm lí e ngại, thiếu hấp dẫn đối với các nhà đầu tư lớn, đặc biệt là nhà đầu tư nước
ngoài.
Thứ hai, do sự quản lí của nhà nước về đất đai còn nhiều yếu kém: Tính cục bộ trong
quản lí đất đai còn quá lớn không chỉ thể hiện giữa các cơquan nhà nước mà còn trong tầm
nhìn và phương pháp quản lí. Sự không thống nhất trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản giữa Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ xây dựng và Bộ Tư
pháp, việc lưu trữ thông tin về đất đai còn thực hiện thủ công trên giấy vào theo từng địa
phương, sử dụng công nghệ thông tin trong hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ
thống, việc kết nối giữa các nguồn thông tin để đảm bảo tính chính xác, kiểm soát đất đai của
một người tại nhiều địa phương là rất khó có thể thực hiện được, vì vậy, việc kiểm soát hành
vi đầu cơ đất đai là điều không thể.
Sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong cách quản lí đất đai, việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất diễn ra quá chậm. Những thực tế này cùng với thực tế thủ tục hành chính

Theo Báo cáo của Dragon Capital nhận định nếu không có giải pháp để kích cầu mua
căn hộ, có lẽ cần ít nhất 7 năm mới tiêu thụ hết lượng căn hộ tồn kho hiện nay. Giả dụ giá trị
mỗi căn hộ chỉ là 1 tỷ đồng, thấp xa so với mức giá đã được bán trong 2-3 năm trước thì
lượng vốn bị tồn kho ở đây đã lên đến 70.000 tỷ đồng, còn nếu mức giá là 2 tỷ đồng thì số
vốn bị “chôn” lên tới 140.000 tỷ đồng. Đây là con số khổng lồ và có lẽ nó không quá xa con
số thực và hệ lụy mà nó gây ra cho nền kinh tế cũng như mức độ rủi ro mà nó đe dọa hệ
thống ngân hàng còn vượt con số của chính nó.
Thống kê từ 69 công ty bất động sản niêm yết cho thấy, đến quý 4/2011 các công ty
này đang gánh một khoản nợ vay khoảng 67.000 tỷ đồng và chi phí lãi vay mỗi năm là
13.400 tỷ đồng. Song đáng báo động là trong cơ cấu nợ vay, khoản vay ngắn hạn trong quý 4
đã tăng lên 26.400 tỷ đồng. Cũng có nghĩa, các công ty này phải có 39.800 tỷ đồng để trả nợ
vay đến hạn và lãi vay trong năm 2012.
Trong khi đó, thì lượng tiền mặt còn lại tại 69 công ty chỉ đủ để trả 1/4 số nợ trên và
lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế chỉ bằng 1/3 chi phí lãi vay mỗi năm.
Mối tương quan này cho phép xác định lượng nợ xấu thực rất lớn đang và sẽ tiếp tục đè nặng
lên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hệ thống ngân hàng.
Nhóm 5 Trang 19
Trường đại học sài gòn
6. Rủi ro do lạm phát
Tình trạng lạm phát:
Sau gói kích cầu 8 tỷ đô la năm 2008, Việt Nam đã chứng kiến lạm phát phi mã hơn
22% và việc kém hiệu quả khi kích cầu đầu tư công đã tạo một phản ứng dây chuyền từ nhập
siêu, dự trữ ngoại tệ giảm, nợ công gia tăng, tiền đồng mất giá… Các doanh nghiệp nhà nước,
chỉ đạo của nền kinh tế thì tự giết mình với khả năng yếu kém khi phải quản trị một lượng
tiền lớn. Các chính sách thắt chặt tiền tệ sau đó đã tạo ra sự suy thoái, đình đốn như hiện nay.
lạm phát 2011 là 18,13%, tình trạng kinh tế vẫn trên đà đi xuống.
Theo số liệu từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cho biết, chỉ số giá tiêu dùng (CPI)
tháng 9/2012 tại Hà Nội tăng đến 2,47% so với tháng 8. Đây là tháng có mức tăng mạnh nhất
trong năm và gần bằng mức tăng của 8 tháng cộng lại. Như vậy, sau khi giảm được 2 tháng
lạm phát lại có dấu hiệu bùng phát trở lại với con số có thể gây sốc cho không ít người.

đến việc cho thuê nhà đất cũng giảm.
Tác động ngược lại của lạm phát:
Cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản là lãi suất thế chấp sẽ giảm đáng kể. Việc này
sẽ dẫn đến đặc tính lưu lượng tiền mặt trên thị trường có thể nhiều hơn mặc dù giá thuê có thể
giảm nhẹ. Các nhà đầu tư sẽ phải chịu áp lực rất lớn nếu như họ đang nắm giữ những dự án
bất động sản trên cơ sở nguồn vốn đa phần là đi vay. Mặt khác, đối với những nhà đầu tư có
Nhóm 5 Trang 21
Trường đại học sài gòn
nội lực tài chính mạnh, đây chính là thời điểm tốt nhất để họ có thể thu mua được bất động
sản với giá thấp hơn nhiều so với những thời điểm trước đó.
Bằng cách vận dụng tài chính một cách hợp lý khi mua vào bất động sản ở giai đoạn
này, các nhà đầu tư sẽ có thể tạo ra lợi nhuận rất cao tại thời điểm khi tình hình thị trường
phục hồi, lòng tin của người dân được cải thiện, lãi suất ngân hàng trở về mức trung bình.
Lạm phát là một tác động không mong muốn của các nhà đầu tư nhưng lại là một
chiều hướng tốt cho các các nhà đầu tư đúng lúc, đúng cách, họ có thể thành công trong khi
các nhà đầu tư khác phải rời bỏ thị trường BĐS.
7. Rủi ro khi kí hợp đồng giao dịch bất động sản
Hợp đồng góp vốn trong giao dịch bất động sản thường được nhà đầu tư sử dụng như
một cách “níu chân” khách hàng. Tuy nhiên, đối với khách hàng, mức độ mạo hiểm cuả loại
hợp đồng này không kém làm xiếc là mấy.
Nhu cầu về nhà ở của người dân hiện rất lớn, vì vậy cần một khung khổ pháp lý hoàn
thiện và chặt chẽ để bảo vệ được quyền lợi của người dân và nhà đầu tư
Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản đã huy động vốn từ khách hàng
thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Có rất ít chủ đầu tư đồng ý thương lượng đàm phán các điều khoản trong các hợp đồng này
với khách hàng, nên khách hàng không có điều kiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi góp
vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh.
Mặt khác, khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các
hợp đồng này chưa được hoàn chỉnh khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp
đồng chưa được chặt chẽ, đặc biệt là các cá nhân có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà để ở.

để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo nhiều hình thức khác nhau, trong đó đáng lưu ý là
hình thức ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư để chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, phân chia lợi nhuận hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở.
Như vậy, Nghị định 70 đã thừa nhận hai hình thức khác để huy động vốn ngoài các
hình thức truyền thống tại Luật Nhà Ở. Tuy nhiên, quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của các bên
tham gia hợp đồng này chưa được đề cập rõ trong các quy định về dân sự, đầu tư, nhà ở, kinh
doanh bất động sản nên không tránh khỏi rủi ro cho các bên tham gia góp vốn hay hợp tác
đầu tư.
Nhóm 5 Trang 23
Trường đại học sài gòn
Rủi ro khi hợp đồng vô hiệu
Hiện nay, nhiều khách hàng chỉ “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng mà thực chất
điều này không quyết định bản chất của giao dịch dân sự.
Thực tế, có khá nhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh
doanh có các điều khoản tương tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây
dựng (hình thành trong tương lai), hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mặc dù chưa có cơ
sở hạ tầng) như Điều 70 và Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Như vậy, ai sẽ
chịu rủi ro khi hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bị vô hiệu?
Theo Bộ Luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi
phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã
nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh
doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước
nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản và
Luật Nhà ở quy định sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu.
Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách
hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặc dù khó có thể đo
lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án
đầu tư sẽ bị ảnh hưởng.
Do vậy, việc soạn thảo một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh chặt chẽ hoặc
sử dụng tư vấn pháp lý trong bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng như hiện nay sẽ đóng

Theo quy định, nhà đất tham gia giao dịch phải đảm bảo không bị kê biên để thi hành
án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. Do đó nhà đất nào
đang bị kê biên hoặc bị cấm chuyển nhượng… gọi chung là bị hạn chế giao dịch thì đều
không được chuyển nhượng, nếu chuyển nhượng thì chắc chắn bị vô hiệu.
Trên thực tế có rất nhiều trường hợp khi đi mua nhà, mặc dù nhà đó không thuộc diện
quy hoạch nhưng lại đang bị niêm phong hoặc trong tầm điều tra kiểm soát của một Cơ quan
Nhà nước.Rất nhiều trường hợp nhà đất đang nằm trong tình trạng như trên nhưng giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà lại không bị tạm giữ hoặc tịch thu nên
người mua hoàn toàn không thể biết được tình trạng “khó ở” của căn nhà, thấy có sổ nên yên
tâm và đồng ý mua. Trong những trường hợp như thế này, người mua không biết tìm hiểu ở
đâu để biết chính xác người bán có quyền được bán, chuyển nhượng lại hay không để tránh
rủi ro về sau.
Nhóm 5 Trang 25