DIỆN MẠO NHÀ ĐẤT PHỐ CỔ HÀ NỘI GIỮA THẾ KỶ XX
QUA TƯ LIỆU ĐỊA CHÍNH
(TRƯỜNG HỢP PHỐ HÀNG BẠC, HÀNG BUỒM)
PGS.TS. Phan Phương Thảo

Mở đầu
Thăng Long - Hà Nội là kinh đô, thủ đô ngàn năm tuổi của Việt Nam. Trong
suốt dặm dài lịch sử, Thăng Long - Hà Nội là đô thị có tuổi đời cao nhất và
cũng là đô thị duy nhất của đất nước có sự cân đối giữa chính trị và kinh tế,
giữa phần thành và phần thị.
Khu phố buôn bán truyền thống, khu vực 36 phố phường, hay khu phố cổ Hà
Nội, là những tên gọi khác nhau của phần “thị” của Thăng Long - Hà Nội. Đó
là khu vực nằm ở phía đông của thành Hà Nội, trải dài tới sát bờ sông Hồng.
Trong suốt thời trung đại, tuy có những thăng trầm khác nhau nhưng Thăng
Long - Kẻ Chợ luôn được coi là trung tâm hội tụ kinh tế của cả vùng đồng
bằng Bắc Bộ và lan tỏa ra khắp trong nước.
Có rất nhiều tư liệu miêu tả về các hoạt động thương mại ở đây, tuy nhiên,
những miêu tả về cảnh quan, nhà cửa nơi này dường như không được chú
trọng lắm. Nếu qua địa bạ cổ Hà Nội[1] (lập trong nửa đầu thế kỷ XIX), chúng
ta có được những hình dung về quang cảnh Hà Nội nói chung, khu phố cổ nói
riêng, với sự phân chia theo các đơn vị hành chính xã/thôn hay phường, theo
những sở/khoảnh đất thuộc các loại sở hữu khác nhau, hay các loại hình mặt
nước như ao, hồ, đoạn sông những hình ảnh mang nhiều dáng dấp của nông
thôn hơn thành phố (trừ những miêu tả về các dấu ấn của thành Hà Nội) thì
tới nửa cuối thế kỷ XIX, đầu thế kỷ XX, với những ghi chép của người Pháp và
người bản xứ cùng các nguồn tư liệu lưu trữ, sự chuyển mình đô thị hóa của
Hà Nội đã được phác họa ngày càng rõ nét[2].
Có thể nhận thấy, quá trình biến đổi của Hà Nội giai đoạn cận đại trải qua hai
thời kỳ chính: giai đoạn đầu từ năm 1888-1920 và giai đoạn thứ hai từ năm
1920-1945. Ở mỗi thời kỳ, nhịp độ và mức độ các hoạt động của thực dân
Pháp tác động tới sự biến đổi diện mạo khu phố cổ hoàn toàn khác nhau.

Sở địa chính Bắc Kỳ; phông Tòa đốc lý Hà Nội; phông Sở địa chính Hà Đông.
a. Phông Sở địa chính Hà Nội
Phông Sở địa chính Hà Nội cung cấp số lượng lớn hồ sơ địa chính của riêng
khu vực Hà Nội. Hiện nay, phông tài liệu này có 880 hồ sơ với độ dày mỏng
khác nhau. Thời gian của các hồ sơ kéo dài từ năm 1888 đến năm 1956.
Phông tài liệu Sở địa chính Hà Nội đã được chỉnh lý hoàn chỉnh thành hồ sơ.
Nội dung chủ yếu gồm các tài liệu liên quan đến các vấn đề đất đai, nhà cửa,
chùa chiền và các phố của Hà Nội.
b. Tài liệu địa chính Hà Nội tại các phông tư liệu khác
* Phông Sở địa chính Bắc Kỳ
Hiện nay, phông Sở địa chính Bắc Kỳ có 598 hồ sơ, thời gian của các hồ sơ kéo
dài từ năm 1901 đến năm 1954. Phông Sở địa chính Bắc Kỳ tập trung toàn bộ
tài liệu quản lý địa chính của cả Bắc Kỳ, vì vậy tài liệu địa chính Hà Nội trong
phông này rất ít ỏi (khoảng hơn 10 hồ sơ). Tuy nhiên, trong đó có những hồ
sơ rất quí về quy hoạch thành phố Hà Nội trong những năm 1924-1944.
* Phông Tòa công sứ Hà Đông
Phông tòa công sứ Hà Đông hiện có 5218 hồ sơ với niên đại từ năm 1883 đến
năm 1938. Trong phông lưu trữ này có rải rác một số tài liệu địa chính Hà
Nội.
* Phông Tòa đốc lý Hà Nội
Phông tài liệu này gồm có 6007 hồ sơ tài liệu về Hà Nội từ năm 1885 đến năm
1945.
Điểm qua các phông tư liệu, có thể nhận thấy khối tài liệu địa chính Hà Nội
tại Trung tâm lưu trữ quốc gia I mang đậm tính chất qui phạm hành chính
với niên đại kéo dài từ những năm 1888 đến những năm 50 của thế kỷ XX.
Bên cạnh nguồn tài liệu chữ viết, Trung tâm này còn lưu giữ được một số bản
đồ khá phong phú, đa dạng, bao gồm: bản đồ quy hoạch, bản đồ về môi
trường sinh thái, bản đồ cảnh quan, bản đồ hành chính, bản đồ địa hình… của
Hà Nội. Đây là một tài liệu quý hiếm phản ánh diện mạo của Hà Nội một cách
trực quan sinh động.

thác, sử dụng. Riêng khối tư liệu lưu giữ tại Sở Tài nguyên - Môi trường và
Nhà đất Hà Nội thì hầu như chưa được khai thác, công bố. Vì vậy, trong bài
viết này, chúng tôi chủ yếu sử dụng các thông tin từ các bằng khoán thuộc hai
phố trong khu phố cổ Hà Nội, mang tính chất nghiên cứu trường hợp (Case
Study), để một mặt giới thiệu và làm rõ giá trị của nguồn tư liệu này; mặt
khác, quan trọng hơn, chúng tôi muốn thông qua đó miêu tả diện mạo các con
phố Hà Nội khoảng giữa thế kỷ XX với những đổi thay trong quá trình đô thị
hóa.
2. Diện mạo phố cổ Hà Nội giữa thế kỷ XX qua tư liệu địa chính
2.1. Hàng Bạc và Hàng Buồm là 2 trong số 76 phố thuộc khu phố cổ Hà
Nội[3] được lựa chọn để nghiên cứu (Case Study) với lý do đây là các phố cổ
được hình thành sớm, có nhiều di tích lịch sử, văn hóa, thuộc phạm vi bảo tồn
cấp I, lại nằm ở trung tâm của Hà Nội, có đầy đủ các bằng khoán về từng số
nhà. Hơn nữa, chọn hai phố này, chúng tôi còn muốn so sánh sự giống nhau
và khác nhau về diện mạo của 1 phố đặc trưng cho người bản xứ và 1 phố
đặc trưng cho người Hoa.
2.2. Đặc điểm chung
Theo thống kê, phố Hàng Bạc có 173 bằng khoán và Hàng Buồm có 144 bằng
khoán nhưng trong đó có những tấm là của chung 2, 3 hoặc 4 số nhà, thậm
chí nhiều nhất lên tới 12 số nhà (là trường hợp nhà của 1 chủ, ở góc phố, giao
của ba con phố Hàng Buồm, Lương Ngọc Quyến và Hàng Giầy). Ngược lại, có
những bằng khoán của 1 số nhà nhưng lại có 2 chủ sở hữu (trường hợp hai
vợ chồng cùng đứng tên sở hữu). Các tấm bằng khoán này đều được lập vào
các năm 1943 hoặc 1944.
Các số liệu thống kê về từng loại hình nhà, đất, sân, vườn, các công trình công
cộng… của 2 phố cho chúng ta một cái nhìn tổng thể về sự phân bố nhà đất ở
đó (bảng 1a và 1b).
Bảng 1a: Phân bố các loại hình nhà và đất

Phố


Phố
Đường
Vỉa hè
Đất công
Công trình công cộng
Hàng Buồm
47m2
13m2
288m2
- Hội quán của người Hoa (2773m2)
- Bệnh viện của người Hoa (104m2)
- Trường học của tổng do người Hoa phụ trách (548m2)
Hàng Bạc
137m2
0m2
632m2
- Đình Phương Thượng (135m2)
- Đình Dung Hà (22m2)
- Đình Kim Ngân hay Đình Thị (574m2)
- Đình Trường Thi (868m2)
- Đặc điểm đầu tiên có thể nhận thấy ở bảng thống kê 1a là loại hình “vườn”
không hề xuất hiện ở cả Hàng Bạc và Hàng Buồm. Phải chăng, đối với khu vực
phố cổ nói chung, 2 phố nói riêng, vốn là nơi đô hội, “đất chật người đông”,
“tấc đất tấc vàng” không còn quĩ đất dành cho loại hình “vườn”. Đây cũng là
đặc điểm riêng của Hà Nội khác hẳn với cố đô Huế. Dưới triều Nguyễn (1802-
1945), Huế là kinh đô của nước ta, và nay tuy chỉ còn là cố đô nhưng ở đó, mô
hình nhà vườn lại là một đặc trưng nổi bật, vẫn còn lưu giữ được đến hiện
nay rất nhiều nhà vườn với tỷ lệ đất dành cho vườn rất nhiều[4].
- Đối với các loại hình nhà và đất còn lại, gác 3 chiếm tỷ lệ không lớn nhưng

được lập riêng một bằng khoán. Đất ở các bằng khoán này thường chỉ được
ghi tổng diện tích mà không có phân loại, và do vậy khi cộng dồn theo từng
loại hình nhà, đất với cộng theo tổng diện tích kê khai sẽ khác nhau.
· Một số bằng khoán, thường là những thửa đất công, chưa phân
các loại hình sử dụng cụ thể thì chỉ ghi chép tổng diện tích mà không có số
liệu trong các cột khác.
· Một số thửa đất, tuy đã là sở hữu tư, tức là có chủ sở hữu nhưng
có thể do chuyển từ đất công sang tư, hoặc do san lấp ao hồ mà có, chưa kịp
xây dựng và do vậy chưa có sự phân chia thành các loại hình nhà, sân, vườn,
… khác nhau[6].
- Diện tích đất lấy từ các sở hữu tư để sung công làm đường sá, vỉa hè trên 2
phố là (137 + 13 + 47=) 197m2 chiếm 0,38% tổng diện tích. Ngoài ra, mỗi phố
đều có một số bằng khoán ghi rõ là sở hữu của Thành phố hay đất công, đều
thuộc loại công hữu.
Bảng 2: Số lần xuất hiện của các loại hình nhà đất theo phố

Phố
Gác 1
Gác 2
Gác 3
Không gian
Nhà tạm
Sân
Tổng
Hàng Buồm
115
31
7
103
24

sân. Có lẽ vì không có nhiều đất làm vườn như ở Huế song ở những ngôi nhà
trên phố cổ Hà Nội nói chung, 2 phố nói riêng, cho đến giữa thế kỷ XX, người
ta vẫn cố gắng dành một phần diện tích đất để làm sân - nơi có thể trồng cây,
đào giếng, làm bếp, công trình phụ, hoặc để lấy thêm ánh sáng, khí trời cho
các phòng ở, hay có thể đơn giản chỉ là những khoảng trống nối tiếp giữa nhà
trên với nhà dưới, giữa không gian ở với nơi sinh hoạt, buôn bán…
Bên cạnh “sân”, “không gian” được hiểu là các khoảng không với công năng
chủ yếu là cung cấp ánh sáng, không khí cho mỗi căn nhà. Loại hình này
chiếm tỷ lệ ít hơn về số lượng nhưng lại nhiều hơn về diện tích (xem bảng
sau):Bảng 3: So sánh loại hình “Sân” và “Không gian”

Loại hình
Sân
Không gian

Số lượng
Tỷ lệ
Số lượng
Tỷ lệ
Số lần xuất hiện
262/309
84,78%
247/309
79,93%
Diện tích
10307
19,90%

ánh sáng, là nơi chứa hàng hoá…
Bên cạnh đó, quá trình đô thị hoá do ảnh hưởng của phương Tây cũng phần
nào làm đã biến đổi cấu trúc nhà ở phố truyền thống của Hà Nội. Một kiểu
nhà mới bằng gạch kiên cố từ 2 đến 3 tầng (loại 3 tầng vẫn còn chiếm tỷ lệ
rất nhỏ) đã bắt đầu được xây dựng trên nền cũ của một số ngôi nhà Hà Nội
tại khu vực này. Kiểu nhà mới thể hiện cách tổ chức các không gian chức
năng bên trong tương đối hợp lý và vẫn khai thác được những đặc điểm phù
hợp của hệ thống các sân trong vào mục đích thông thoáng tự nhiên cho các
phòng ở, tạo điều kiện thoả mãn nhu cầu truyền thống của người Việt là gắn
bó với không gian cây xanh thiên nhiên, dù đó là không gian thiên nhiên thu
nhỏ.
2.3. Phân bố theo loại hình sở hữu
Sở hữu nhà đất hay nói cách khác là mối liên hệ giữa chủ sở hữu với nhà đất
là một trong những vấn đề quan trọng được thể hiện khá rõ qua mỗi tấm
bằng khoán điền thổ, góp phần không nhỏ tạo nên diện mạo của một đô thị.
Tính đa dạng của đối tượng sở hữu là một trong những nhân tố xã hội quan
trọng trong việc tạo không khí tấp nập kẻ mua người bán, một cái hồn không
thể thiếu trong đặc trưng khu phố cổ.
Những thông tin về sở hữu được ghi chép ở mặt sau của tấm bằng khoán,
gồm: đối tượng sở hữu, biến đổi chủ sở hữu. Đối tượng sở hữu có thể là người
Việt, người Hoa, người Âu, hay các sở hữu cộng đồng (đình chùa, hội, quán…)
hoặc sở hữu công (đất công, vỉa hè, rãnh nước, đường, thành phố Hà Nội…).
Chủ sở hữu của một miếng đất có khi cố định là một người, có khi chuyển đổi
nhiều lần giữa các cá nhân trong một gia đình, hoặc giữa nhiều đối tượng
khác nhau… Nhìn chung, với những ghi chép ở mặt sau của mỗi tấm bằng
khoán, chúng ta có thể tìm hiểu phần nào về vấn đề sở hữu nhà đất nửa đầu
thế kỷ XX.
Với 309 bằng khoán của 2 phố Hàng Buồm và Hàng Bạc, có bảng thống kê
tóm tắt về đối tượng sở hữu của các phố này như sau:


4565
267
47210
Như vậy, trong 309 bằng khoán của 2 phố được lập vào hai năm 1943-1944,
mức sở hữu trung bình của mỗi bằng khoán là 167,56m2. Con số này không
sai lệch nhiều so với số liệu mà Philippe Papin đã thống kê được từ các sổ
thuế đất từ năm 1889-1940. Khi đó, kích thước trung bình của một lô đất tối
thiểu là 150m2 [8]. Trong số 309 bằng khoán trên có 267 bằng khoán
(86,4%) thuộc sở hữu tư với tổng diện tích 47210m2 (chiếm 91,18%), còn 42
bằng khoán (13,6%) là sở hữu công với tổng diện tích 4565m2 (chiếm
8,82%).
Dễ dàng nhận thấy, nếu tính theo tỷ lệ thì diện tích trung bình của mỗi bằng
khoán tư 176,82m2, lớn hơn rất nhiều so với diện tích trung bình mỗi bằng
khoán công 108,69m2. Điều này có thể lý giải do hầu hết các khoảnh đất sở
hữu công thường nhỏ, thậm chí chủ yếu là một vài m2, chỉ có một vài công
trình công cộng, thí dụ như các đình, chùa hay hội quán là có diện tích lớn
khiến mức sở hữu công trung bình không cao. Trong đó, rộng nhất phải kể tới
Hội quán của người Hoa (1940m2) ở phố Hàng Buồm. Đó là Hội quán của
người Quảng Đông, nay vẫn còn ở số 22 Hàng Buồm nhưng diện tích bị thu
hẹp nhiều.
Đất công là loại đất thuộc tài sản chung của thành phố Hà Nội. Mặc dù trong
các tấm bằng khoán nhiều khi không ghi rõ mục đích sử dụng, nhưng trong
hoạt động quy hoạch của thực dân Pháp, các mảnh đất công này có thể có do
cắt từ đất của các sở hữu tư để làm đường, vỉa hè, cống rãnh,… xây dựng cơ
sở hạ tầng nói chung. Từ khi làm chủ được Hà Nội (1888), thực dân Pháp đã
tiến hành cải tạo đường sá nhưng phải từ sau những năm 1920 thì hệ thống
giao thông trong khu phố cổ mới thực sự được sắp xếp, chỉnh trang một cách
có quy mô với các dự án đề xuất tỉ mỉ, chi tiết cho từng khu phố. Công việc này
chủ yếu là “phá bỏ các cổng ngăn giữa các phường nghề trong phố cùng
nhiều lều quán trước nhà, mở rộng, nắn thẳng và trải đá mặt đường đồng

Diện tích
Số lượng
Diện tích
Số lượng
Diện tích
Số lượng
Diện tích
Hàng Buồm
59
8690
55
17377
3
1071
117
27138
Hàng Bạc
146
19018
4
1054150
20072