1
2
M
Ở ĐẦU
1. Tính c
ấp thiết của đề t
ài
Trong đi
ều kiện
c
ủa
nền kinh tế thị tr
ường hiện nay
khi mà các giao d
ịch
dân s
ự, thương mại được
xác l
ập ngày càng nhiều thì
các tranh ch
ấp, kiệ
n t
ụng
c
ũng theo đó
ngày m
ột
gia tăng. Th
ế chấp tài sản được coi là một tron
g nh
ững

ản pháp
lu
ật liên quan đến tài sản thế chấp và xử
lý tài s
ản thế chấp ở trong
tình tr
ạng
v
ừa chồng chéo vừa thiếu hụt. Những quy định này thực sự gây khó khăn cho
các ch
ủ thể
khi xác l
ập, thực hiện quan hệ thế chấp
và c
ũng gây lúng túng cho
các cơ quan ch
ức năng
khi áp d
ụng
pháp lu
ật
đ
ể
gi
ải quyết các
tranh ch
ấp xảy ra.
T
ừ những căn nguyên nêu trên
, nghiên c

làm đ
ề tài nghiên cứu
lu
ận án
ti
ến sĩ
, chúng tôi mong mu
ốn sẽ góp phần
hoàn thi
ện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề tài sản
th
ế chấp và xử lý tài sản thế chấp, để khẳng định vị trí xứng đáng của biện
pháp th
ế chấp trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay.
2. Tình hình nghiên c
ứu đề t
ài
Ở ph
ạm vi trong nước,
nhi
ều các công trình nghiên cứu có nội dung liên
quan đ
ến những vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của
lu
ận án
, có th
ể
k
ể đến
các công trình nghiên c

ững vấn
đ
ề lý luận và thực tiễn
c
ủa Hoàng Anh Tuấn
; sách chuyên kh
ảo
(Các bi
ện
pháp b
ảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng
c
ủa
Lê Th
ị Thu
Th
ủy
; M
ột số suy nghĩ v
ề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân
s
ự Việt Nam
c
ủa Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện
; Lu
ật nghĩa vụ và bảo đảm thực
hi
ện nghĩa vụ
- B
ản án và bình luận bản án

trung và
nh
ững biện luận, kiến giải chưa giải quyết vấn đề một cách triệt để.
Ở phạm vi n
ư
ớc ngoài,
m
ột số công tr
ình khoa học
điển h
ình sau
đây có
n
ội dung
liên quan đ
ến
đ
ề t
ài
lu
ận án
, c
ụ thể nh
ư:
Jonh Carvan & Jonh Gooley,
A guide to Bussiness Law; Halbert C. Smith, University of Florida and Jonh
B. Corgel, Ph.D, Georgia State University, Real estate perspective; European
Bank for Reconstruction and Development (EBRD) publications, "Mortgages
in transition economies, The legal framework for mortgages and mortgage
securities"; Louise Gullifer (editor), Goode on legal problem of credit and

d
ựa trên những ý tưởng gợi mở từ cá
c tác ph
ẩm nêu
trên, lu
ận
án đư
ợc xem như
là m
ột
công trình nghiên c
ứu độc lập, chu
yên sâu và có
3
4
tính h
ệ thốn
g v
ề tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của
pháp lu
ật dân sự Việt Nam hiện hành
.
3. Ph
ạm vi
nghiên c
ứu đề t
ài
Th
ứ nhấ
t, dựa tr

ạn chế rủi ro, đồng thời vẫn thúc đẩy sự vận hành của nền kinh tế, trước khi
giao k
ết hợp
đ
ồng thế chấp, bên nhận thế chấp phải chủ động tìm hiểu thông tin
v
ề tình t
r
ạng pháp lý của tài sản
. X
ử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ được xem
là khâu cu
ối cùng có vai trò quan trọng để bảo đảm quyền của bên cho vay được
th
ực thi trên thực tế và
còn là đ
ảm bảo lẽ công bằng giữa các chủ thể trong giao
d
ịch. Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là hai vấn đề pháp lý có mối quan
h
ệ qua lại, tương
h
ỗ với nhau,
c
ụ thể: một khi tài sản thế chấp hợp pháp thì mới
có thể xử lý được chúng để bảo đảm lợi ích cho bên nhận thế chấp, theo lôgic
"đầu có xuôi thì đuôi mới lọt". Tuy nhiên, hiệu quả xử lý tài sản thế chấp còn
ph
ụ thuộc v
ào các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý loại tài sản đó

trình s
ản xuấ
t kinh doanh…v
ới các điều kiện pháp lý và phương thức xử lý
chúng
s
ẽ được tập trung phân tích như là những điểm nhấn cần thiết của
lu
ận án
.
Th
ứ ba
, lu
ận án
đ
ề cập đến thực tiễn áp dụng các quy định về t
ài sản thế
chấp và xử lý tài sản thế chấp để đưa ra n hững đánh giá, nhận định về hệ
th
ống pháp luật hiện
hành.
Th
ứ tư
, lu
ận án
tìm hi
ểu quy định của pháp luật một số nước trên thế giới
về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để tham khảo kinh nghiệm, đưa ra
hư
ớng giải quyết phù hợp với điều kiện kinh t

; phương
pháp so; phương pháp t
ổng kết thực tiễn
…nh
ằm vận dụng nhuần nhuyễn
gi
ữa kiến thức lý luận v
à thực tiễn để làm sáng tỏ những vấn đề nghiên cứu
v
ề t
ài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp.
5. M
ục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
c
ủa đề tài
M
ục đích nghiên cứu của
lu
ận án
là làm sáng t
ỏ về mặt lý luậ
n, cơ s
ở pháp
lý và th
ực trạng của các quy định pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế
ch
ấp để trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn t
hi
ện quy định của pháp luật.
Là công trình khoa h

ồng bộ để
hoàn
thi
ện hơn nữa hệ thống pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp.
6. Nh
ững đóng góp mới của
đ
ề tài
K
ết quả của việc nghi
ên cứu đề
tài: "Tài s
ản thế chấp v
à xử lý tài sản
th
ế chấp theo quy
đ
ịnh của pháp luậ
t dân s
ự Việt Nam hiện h
ành
" có th
ể
đem l
ại những điểm mới
sau đây: (i) lu
ận án
đ
ã xây d
ựng

s
ở tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm điều chỉnh pháp luật của nước
ngoài phù h
ợp với điều kiện, hoàn cảnh nền kinh tế củ
a đ
ất nước trong điều
ki
ện hội nhập thương mại quốc tế hiện nay.
7. Ý ngh
ĩa lý luận v
à thực tiễn của đề tài
Nh
ững kết quả nghi
ên cứu của
lu
ận án
là cơ s
ở quan trọng để các c
ơ
quan ch
ức năng trong phạm vi, thẩm quyền của m
ình sửa đổi, bổ sung, hoàn
thi
ện p
háp lu
ật trong lĩnh vực t
ương ứng.
Bên c
ạnh đó,
lu

3 chương, 8 ti
ết
.
N
ỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬN ÁN
Chương 1
NH
ỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ T
ÀI SẢN THẾ CHẤP
VÀ X
Ử LÝ
TÀI S
ẢN THẾ CHẤP
1.1. Khái ni
ệm và
b
ản chất của thế chấp
1.1.1. Các quan ni
ệm về thế chấp
Cả hai hệ thống pháp luật chủ yếu l
à
Civil Law và Common Law tuy có
các cách ti
ếp cận khác nhau nh
ưng
đ
ều có những quan niệm chung về thế
ch
ấp ở những điểm sau đây: (i) Đối t
ượng của thế chấp là bất

quy
ền)
, bên nh
ận thế chấp tiến hành
hoàn thi
ện quyền của m
ình trên tài s
ản
th
ế ch
ấp để có quy
ền truy
đ
òi v
à quy
ền ưu tiên thanh toán
khi ph
ải xử lý tài
s
ản thế chấp
(là quan h
ệ có tính vật quyền).
Như vậy, thế chấp l
à một biện
pháp có tính v
ật quyền để bảo đảm cho quan hệ trái quyền.
1.1.3. Khái ni
ệm thế chấp theo
Bộ luật Dân sự năm 2005
Bi

. Theo chúng tôi, pháp lu
ật Việt Nam cần
nhìn nh
ận
th
ế
ch
ấp
dư
ới giác độ là một biện pháp bảo đảm và tính chất
"b
ảo đảm
" c
ủa
chúng ch
ỉ đạt được n
ếu các quy đ
ịnh của pháp luật
làm rõ m
ối quan hệ giữa
bên nh
ận thế chấp
v
ới bên thế chấp (mang yếu tố của quan hệ trái quyền) và
quy
ền của bên nhận thế chấp đối với tà
i s
ản thế chấp (cần khẳng định đầy
đủ các yếu tố của quan hệ vật quyền).
1.2. Khái niệm, đặc điểm pháp lý và phân loại tài sản thế chấp

" không ph
ải là một yếu tố
7
8
thu
ộc về k
hái ni
ệm tài sản mà chỉ là một điều kiện khi tài sản là đối tượng
trong các giao d
ịch dân sự.
Khái ni
ệm tài sản
đư
ợc
hi
ểu
là v
ật hoặc quyề
n
mà con ngư
ời có thể kiểm soát được và
tr
ị giá đ
ư
ợc
thành ti
ền
. Khái ni
ệm
v

ện
(lư
ợng vật chất) để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp
.
Khái ni
ệm về tài sản thế chấp
đư
ợc hiểu
như sau: Tài s
ản thế chấp là
vật hoặc quyền được các chủ thể thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm quyền của
bên nh
ận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm.
1.2.2 Đ
ặc điểm pháp lý của tài sản thế chấp
Có th
ể rút
ra các đ
ặc điểm pháp lý c
ơ bản sau
đây c
ủa t
ài sản thế chấp
:
(i) tài s
ản thế chấp phải đặt trong sự chi phối có tính lô gíc với chế định về
quyền sở hữu và được soi sáng với những học thuyết cơ bản về quyền sở
h
ữu
; (ii) tài s

ị chấm dứt hoặc vô hiệu bởi các giao dịch được thiết lập sau đó liên quan
đ
ến tài s
ản thế chấp; (vi) tài s
ản thế chấp luôn có xu hướng phát triển những
lo
ại t
ài sản mới
b
ởi bản thân t
ài sản là một khái niệm
"đ
ộng
".
1.2.3 Phân lo
ại tài sản thế chấp
Lu
ận án
đ
ã đưa ra
nh
ững cách phân loại tiêu biểu sau đây bởi chúng có
ý ngh
ĩa quan trọng t
rong vi
ệc xác định, lựa chọn tài sản thế chấp cũng như
xử lý tài sản thế chấp:
a. Tài s
ản thế chấp là vật và quyền (hay còn gọi là tài sản thế chấp hữu
hình và tài s

Trên cơ s
ở tìm hiểu và phân tích các học thuyết và các quan đi
ểm khoa
h
ọc về xử lý
tài s
ản thế chấp,
x
ử lý tài sản thế chấp cần
ph
ải
đư
ợc coi
là m
ột
quá trình
để thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp
tác đ
ộng đến tài sản thế chấp
. Khái ni
ệm xử lý tài sản thế chấp được hiểu là:
X
ử lý tài sản thế
ch
ấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp
thông qua vi
ệc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp
và s
ố tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác
cùng có quy

ức xử lý
tài s
ản thế chấp đa
d
ạng, phong phú và phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các
bên, tr
ừ trường hợp pháp luật có quy định khác
; (iv) quá trình x
ử lý tài sản
th
ế chấp cần phải tuân thủ các quy định khác về thủ tục hành chính
như th
ủ
t
ục đăng ký thế chấp, sang tên tài sản thế chấp
cho ngư
ời mua
.
9
10
1.4. Nh
ững nội dung pháp lý cơ bản của tài sản thế
ch
ấp và xử
lý tài
s
ản thế chấp
1.4.1. Nội dung pháp lý cơ b
ản của t
ài sản thế chấp

ch
ấp…
; (iv) Ch
ắc chắn
r
ằng tài sản thế chấp không
thu
ộc đối tượng cấm chuyển giao hay cấm kê biên theo quy định của pháp luật.
1.4.1.2. Mô t
ả
và xác đ
ịnh
tài s
ản thế chấp
Mô t
ả tài sản thế chấp khi giao kết hợp đồng thế
ch
ấp
chính là m
ột trong các
cách th
ức xác định tài sản thế chấp nhằm
giúp cho ngư
ời khác nhận biết được đó
là đ
ối tượng của thế chấp. C
ác ch
ủ thể c
ó th
ể mô tả cụ thể hoặc mô tả chung

ủ th
ể trong quan hệ. Quy
ền của b
ên
nh
ận thế chấp
ch
ỉ
phát sinh hi
ệu lực đối kháng với ng
ười thứ ba sau khi
đư
ợc ho
àn thiện (perfect). Việc hoàn thiện quyền của bên nhận thế ch
ấp
đư
ợc hiểu l
à
bên nh
ận thế chấp
đ
ã th
ực hiện đăng ký công bố công khai
quy
ền
đ
ối vớ
i tài s
ản
th

; (iv) Không mang tính kinh
doanh c
ủa bên có quyền
x
ử lý
.
1.4.2.2. Căn c
ứ
x
ử lý t
ài sản thế chấp
Vi
ệc
x
ử lý tài sản thế chấp chỉ được thực hiện kh
i có căn c
ứ luật định đã
x
ảy ra:
Khi ngh
ĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm khi đến hạ
n; Khi ngh
ĩa vụ
đư
ợc bảo đảm bị vi phạm trước thời hạn do sự
th
ỏa
thu
ận của các bên trong
h

ần đ
ược coi đây là
quy
ền mặc nhi
ên của bên nhận thế chấp
.
1.4.2.4. Phương th
ức xử lý tài sản thế chấp
Phương th
ức xử lý tài sản thế chấp được xác định trong
hai trư
ờng hợp
c
ụ thể sau:
Th
ứ nhất, việc xử lý t
ài sản thế chấp
có s
ự hợp tác v
à tự nguyện của
bên th
ế chấp:
Khi đó, vi
ệc xử lý t
ài sản thế chấp sẽ diễn ra mộ
t cách êm
th
ấm,
xuôi chèo mát mái theo đúng như phương th
ức xử lý

Th
ứ nhất,
xác đ
ịnh thứ tự ưu tiên thanh toán
ch
ỉ được đặt ra khi đồng
th
ời có nhiều chủ thể cùng có quyền lợi trên tài sản thế chấp.
Th
ứ hai,
n
ội
dung th
ứ tự thanh toán từ tổng số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp
.
11
12
Chương 2
TH
ỰC TRẠNG PHÁP LUẬ
T V
Ề
TÀI S
ẢN THẾ CHẤP
VÀ X
Ử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
T
Ừ
TH
ỰC TIỄN ÁP DỤNG

Th
ứ hai, các quy định của pháp luật hiện h
ành đ
ã có nh
ững b
ước đổi
m
ới tích cực theo h
ướng mở rộng phạm vi đối tượng tài sản thế chấp so với
quy đ
ịnh của
B
ộ luật Dân sự
năm 1995 và các văn b
ản pháp luật tr
ước đó
.
Vi
ệc mở rộng phạm vi của tài sản thế chấp đối với cả động sản
, đ
ối với cả tài
s
ản hình thà
nh trong tương lai, đ
ã bổ sung tài sản vô hình (quyền tài sản)
c
ũng là tài sản thế chấp bên cạnh quan niệm truyền thống về tài sản thế chấp
v
ốn dĩ chỉ là vật hữu hình như trước đây
.

ến h
ành vi vi phạm nghĩa vụ hoặc không) xảy ra trong quá trình thực
hi
ện hợp đồng thế chấp (có t
h
ể trước hạn chứ không cần phải đến hạn) để
làm căn c
ứ phát sinh việc xử lý tài sản thế chấp.
Th
ứ hai
, các quy đ
ịnh của pháp luật hiện h
ành đã đưa ra các căn cứ để
xác đ
ịnh quyền
ưu tiên giữa các chủ thể cùng nhận thế chấp trên một tài sản
.
Tuy nhiên v
ẫn
có nh
ững ngoại lệ cho
nguyên t
ắc trên là:
s
ức mạn
h ưu tiên
luôn thu
ộc về người đa
ng chi
ếm giữ hợp pháp (có căn cứ pháp lý) đối với tài

ững bất cập của hệ thống pháp l
u
ật hiện
hành v
ề t
ài
s
ản
th
ế
ch
ấp v
à xử lý tài sản thế chấp từ thực tiễn áp
d
ụng
2.2.1. Nh
ững bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về tài sản
th
ế chấp
2.2.1.1. V
ề
tài s
ản thế chấp thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba
Một số các thuật ngữ nh
ư:
"ngư
ời thứ
ba", "cam k
ết dùng tài sản đó
"

ật giả
" c
ủa
gi
ấy tờ đăng ký
quy
ền
s
ở hữu t
ài sản thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp
;
(ii) vư
ớng mắc
v
ề
th
ời điểm xác lập quyền sử dụng tr
ên đất với thời điểm
xác l
ập quyền sở hữu đối với t
ài sản gắn liền trên đất
không th
ống nhất với
nhau; (iii) vướng mắc về việc ghi tên chủ sở hữu trên giấy tờ đăng ký sở hữu
tài s
ản thế chấp
không đúng v
ới
các căn c
ứ xác lập quyền sở hữu theo luật

ộ luật Dân sự
năm 2005) không có ý ngh
ĩa nhiều
khi đ
ã có cơ chế đăng ký bắt buộc đối với thế chấp quyền sử dụng đất và còn
gây ra nh
ững hệ lụy không cần thiết liên quan đến việc kiện đòi bên nhận thế
ch
ấp trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nghĩa vụ được bảo đảm
đ
ã hoàn
thành.
2.2.1.4. V
ề một t
ài sản thế chấp đảm bảo cho việc thực hiện nhiều nghĩa
v
ụ
khác nhau
"Nhi
ều nghĩa vụ dân sự
" theo quy đ
ịnh của
B
ộ luật Dân sự
năm 2005 đó là
nhi
ều
ngh
ĩa vụ đối với
nhi

quy
ền
trên tài s
ản thế chấp
Pháp lu
ật của nhiều nước trên thế giới đều công nhận các hình
th
ức
tuyên b
ố quyền trên tài sản thế chấp như nắm giữ hợp pháp tài sản đó hoặc
đăng ký công b
ố công khai quyền lợi tại các cơ quan nhà nước có thẩm
quy
ền.
Pháp lu
ật dân sự hiện hành chưa có quy định về vấn đề giải
tr
ừ thế
ch
ấp trong trường hợp một tài sản
th
ế chấp bảo đảm cho việc thực hiện
nhi
ều nghĩa vụ dân sự.
2.2.1.6. Những tài sản không thể thế chấp
a. Ti
ền đồng Việt Nam
. M
ặc dù là một loại tài sản nhưng tiền không thể
dùng đ

ề một số loại tài sản thế chấp cụ thể
a. Tài s
ản thế chấp l
à
cơ s
ở kinh doanh,
quy
ền đối với
ph
ần vốn góp
trong doanh nghi
ệp v
à
c
ổ
phi
ếu
Theo quy đ
ịnh của pháp luật thực tại thì tài sản của công ty và phần vốn
góp, c
ổ phiếu là những tài sản độc lập
. Chúng ta th
ấy rằng giá trị
ph
ần vốn
góp hay c
ổ phiếu
ph
ụ thuộc vào giá trị của tài sản doanh nghiệp
, mà giá tr

ật Đất đai
năm 2003 không
cho phép quy
ền sử dụng đất thu
ê trả tiền hàng năm được thế chấp.
Giá tr
ị
c
ủa quyền sử dụng đất thế chấp không phải nằm ở tiền thu
ê đất trả nhiều
năm hay t
ừng năm m
à nằm ở giá trị của đất (vị trí, quy hoạch, hình
dáng
th
ửa đất, diện tích đất…) v
à quyền được tiếp tục thuê đất.
c. Tài s
ản thế chấp là hàng
hóa luân chuy
ển trong
quá trình s
ản xuất
kinh doanh
Quy đ
ịnh
"quy
ền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được
hoặc tài sản đã hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp
thay th

ột điểm tiến bộ của pháp luật h
i
ện h
ành nhưng để chúng phát huy tối đa ưu
thế trong cuộc sống thì cần phải có các quy định hướng dẫn cụ thể hơn và
ph
ải có
m
ột cơ chế vận hành chúng một cách phù hợp trong th
ực tiễn.
e. Tài s
ản thế chấp l
à
quy
ền sở hữu
trí tu
ệ
T
ập quán thương mại liên quan đến việc mua lại các tài sản trí tuệ từ
m
ột công ty bị
tuyên b
ố
phá s
ản hay giải thể hầu như không có ở Việt Nam
,
do đó n
ế
u doanh nghi
ệp

ận được thì
quy
ền lựa chọn cơ quan
chuyên môn
có th
ẩm quyền
đ
ịnh giá
chưa đư
ợc pháp luật quy định cụ thể.
Ho
ặc trường
h
ợp giá đã định nhưng khô
ng th
ể bán được tài sản thì có đặt ra vấn đề
h
ạ giá
không, ch
ủ thể nào có quyền và tỷ lệ của mỗi lần hạ giá là bao nhiêu cũng là
nh
ững nội dung còn bỏ ng
ỏ của pháp luật hiện h
ành khi quy định về xử lý tài
s
ản thế chấp.
.
2.2.2.2. V
ề thu
gi

.
2.2.2.3. V
ề phương thức xử lý tài sản thế chấp
Đi
ều 59 của
Ngh
ị định 163/
2006/NĐ-CP quy đ
ịnh
ba phương th
ức xử
lý tài s
ản the
o th
ỏa
thu
ận đó l
à bán tài sản,
bán đ
ấu giá t
ài sản, nhận chính tài
s
ản thế chấp để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhi
ên, các quy định này
v
ẫn c
òn bộc lộ những bất cập
.
2.2.2.4. V
ề q

B
ộ luật Dân sự
năm 2005 đ
ã b
ộc lộ một số bất cập
liên quan
đ
ến xác định thứ tự ưu tiên thanh toán các ngh
ĩa vụ khác nhau t
ừ giá trị của
tài sản thế cthấp trong trường hợp bên thế chấp chết
2.2.2.5. V
ề thủ tục sang tên đối với tài sản thế chấp được xử lý
Theo quy đ
ịnh của khoản 2 Điều 70 N
gh
ị định
163/2006/NĐ-CP n
ếu
ch
ủ sở hữu của tài sản (bên thế chấp) bỏ trốn hay không chị
u ký tên th
ể hiện
s
ự đồng ý sang tên quyền sở hữu tài sản đó cho người mua
, thì h
ợp đồng thế
ch
ấp đã ký kết
đư

ật đất đai
năm 2003 và các ngh
ị định
hư
ớng dẫn các văn bản
trên. Tuy nhiên, s
ức mạnh điều chỉnh của những văn bản pháp
lu
ật trên chưa
cao do s
ự không thố
ng nh
ất v
à chưa phù h
ợp
như đưa ra phương th
ức xử lý
tài s
ản thế chấp khi t
ài sản thế chấp
không x
ử lý đ
ược theo
th
ỏa
thu
ận đ
ã
ghi trong h
ợp đồng

ra nhi
ều bất cập khi phải xử lý nh
à ở thế chấp đó.
17
18
c. Xử lý tài sản thế chấp k hi bên thế chấp bị tuyên bố phá sản
Quy đ
ịnh của pháp luật hiện hành về phá sản ch
ưa b
ảo vệ triệt để quyền
l
ợi của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp bị lâm vào tình trạng phá sản
như
vị trí, vai tr
ò của bên nhận thế chấp trong quá trình phục hồi hoạt động của
doanh nghi
ệp
là chưa phù h
ợp
khi quy đ
ịnh thành viên của Tổ quản lý, thanh
lý n
ợ không bao gồm chủ nợ có thế chấp (chỉ gồm một người đại diện có số
n
ợ lớn nhất).
d. X
ử lý tài sản thế chấp là tài sản
ph
ạm tội
có quy

v
ận dụng
như tuyên b
ố hủy bỏ hợp đồng vay nợ (với bên thế chấp), tuyên bố
đ
ã bù trừ hay thay thế nghĩa vụ trả nợ với bên thế chấp
có giá tr
ị pháp lý
v
ới
bên nhận thế chấp hay không? Nghĩa vụ thông báo thế chấp quyền đòi nợ
không đư
ợc pháp luật quy định
là ngh
ĩa vụ
có tính b
ắt buộc của bên thế chấp
(ho
ặc
c
ủa bên nhận thế chấp
) cho bên có ngh
ĩa vụ trả nợ
.
Chương 3
HOÀN THI
ỆN PHÁP LUẬT VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP
VÀ X
Ử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
3.1. Yêu c

ận
d
ụng vào thực tế
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế
ch
ấp phải gắn vớ
i vi
ệc hoàn thiện cơ chế bảo đảm thực hiện pháp luật
3.1.3. Hoàn thi
ện quy định về t
ài sản thế chấp và xử lý tài sản thế
ch
ấp nhằm đ
ảm bảo nhu cầu phát triển của nền kinh tế v
à l
ợi ích chung
c
ủa x
ã hội
3.1.4. Hoàn thi
ện các quy định về
tài s
ản thế chấp và
x
ử lý tài sản thế
ch
ấp phải được đặt trong một giải pháp tổng thể để hoàn thiện chế định về
giao d
ịch bảo đảm trong
B

quy
ền sở hữu (hay có thể gọi là phần vật quyền theo như
B
ộ luật Dân sự
c
ủa
Nh
ật Bản và Đức) trong
c
ấu trúc của
B
ộ luật Dân s
ự.
Thứ hai, cần sửa đổi khái niệm tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005
để vừa tạo nên sự thống nhất trong nhận thức về tài sản với pháp luật của các
nư
ớc vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong việc xác định và lựa
ch
ọn t
ài s
ản là đối tượng của
th
ế chấp
. Khái ni
ệm tài sản cần được nhận biết
là v
ật hoặc quyền mà con người có thể kiểm soát được, trị giá được thành tiền
mà không nên li
ệt kê các loại tài sản và coi chúng là những tài sản độc lập.
Th

"h
ồ sơ pháp lý
" c
ủa
các b
ất
đ
ộng sản, thể hiện đầy đủ quá trình biến động về bất động sản, về chủ sở hữu
và chủ sử dụng bất động sản đó; xây dựng dữ liệu thông tin tập trung về
quy
ền sử dụng đất và tài
s
ản gắn liền với
đ
ất.
Th
ứ
tư, pháp lu
ật
c
ần
quy đ
ịnh đăng ký thế chấ
p là th
ủ tục bắt buộc để
công b
ố
quy
ền trên tài sản thế chấp và phân biệt với thời điểm phát sinh hiệu lực
c

v
ới điều kiện
vi
ệc
đăng
ký th
ế chấp phải là thủ tục bắt buộc và có cơ chế hoàn thiện để t
h
ực hiện
vi
ệc đăng ký đó
). Khi đ
ã đăng
ký, có ngh
ĩa là thông tin về tài sản thế chấp
đư
ợc công khai thì chuyển giao giấ
y t
ờ đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản
th
ế chấp l
à không cần thiết.
Th
ứ
sáu, c
ần
có quy đ
ịnh về
m
ối quan hệ giữa

ản h
ình thành trong tương lai
tr
ở th
ành tài sản thế chấp
. Pháp lu
ật có thể có
quy đ
ịnh hướng dẫn về tính chắc chắn của tài sản hình thành trong tương lai
là: (i) quy đ
ịnh các điều ki
ện cụ thể đối với từng loại t
ài sản hình thành trong
tương lai đư
ợc phép thế chấp và có cơ chế để tiến hành đăng ký tạm thời đối
v
ới tài sản đó
; (ii) Tài s
ản hình thành trong tương lai phải mua bảo hiểm thì
m
ới đ
ược thế chấp và khi sự kiện bảo hiểm xảy ra,
ti
ền bảo hiểm đ
ược trả sẽ
do bên nh
ận thế chấp.
Đ
ối với t
ài sản thế chấp là động sản,

trong siêu th
ị, trong các cửa hiệu… th
ì sẽ không thuộc phạm vi này
.
Th
ứ chín
, c
ần có các quy định về
các cách th
ức để bảo vệ quyền của bên
nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp là quyền đòi nợ : Nhà làm luật nên quy
đ
ịnh theo hướng:
giao d
ịch thế chấp quyền đòi nợ có giá trị pháp lý đối với bên
có ngh
ĩa vụ trả nợ kể từ thời
đi
ểm bên này được thông báo về việc xác lập giao
d
ịch thế chấp này
và ngh
ĩa vụ thông báo này phải do bên thế chấp thực hiện.
3.2.2. Nhóm ki
ến nghị
liên quan đ
ến xử lý t
ài sản thế chấp
Thứ nhất, pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động và sức
m

bên nh
ận thế chấp đã cung cấp đầy đủ 2 bằng chứng tại Tòa: (i)
h
ợp đồng
thế chấp có hiệu lực v
à bằng chứng về hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên
vay; (ii) văn b
ản xác nhận bên thế chấp đã không giao tài sản để xử lý khi đã
quá hạn trong thông báo thu giữ tài sản mà không có lý do chính đáng.
Th
ứ
ba, pháp lu
ật cần
tôn tr
ọng sự
th
ỏa
thu
ận của các b
ên
trong h
ợp
đ
ồng thế chấp
v
ề việc lựa chọn ph
ương thức xử lý tài sản thế chấp
.
Th
ứ tư

ấu giá trên khi xử lý tài sản thế chấp
. Bư
ớc
3: Chuy
ển quyền sở
h
ữu
, quy
ền sử dụng
cho ngư
ời mua
, ngư
ời nhận
tài s
ản thế chấp.
Th
ứ năm
, pháp lu
ật
c
ần xây dựng quy tắc xác định thứ tự
ưu tiên rõ ràng
đ
ối với số tiền t
hu đư
ợc khi xử lý tài sản thế chấp.
Đó là nh
ững trường hợp sau:
Xác đ
ịnh quyền ưu tiên giữa các chủ thể cùng nhận bảo đảm trên một tài sản

ể: lãi chậm trả và tiền phạt, lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng, cuối cùng
m
ới đến nợ gốc.
Thứ bảy, pháp luật cần có cơ chế hỗ trợ cho quá trình thi hành phán
quy
ết của
Tòa án v
ề xử lý t
ài sản thế chấp
. Th
ừa phát lại l
à một tổ chức dịch
v
ụ ph
áp lý có th
ể tiến h
ành các bước xử lý tài sản thế chấp nhanh chóng,
hi
ệu quả, đảm bảo đúng quy định của pháp luật.
Th
ứ
tám, pháp lu
ật
c
ần có quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp khi
bên th
ế chấp
là pháp nhân b
ị phá sản
.

ư
ời
, pháp lu
ật
c
ần xây dựng các quy định bảo vệ quyền của b
ên
th
ế chấp trong quá tr
ình xử lý tài sản thế chấp
. Bên th
ế chấp có quyền gửi
đơn đ
ến Tòa
án ph
ản đối quyền xử lý tài sản của bên nhận thế chấp nếu cung
c
ấp được các chứng cứ về sự lạm quyền của bên nhận thế chấp hay có những
sai sót trong quá trình x
ử lý tài sản thế chấp gây thiệt hại cho mình.
Th
ứ m
ư
ời một
, pháp lu
ật
c
ần đưa ra giải pháp hợp
lý khi x
ử lý tài sản

ấp l
à quyền đòi nợ
liên quan đ
ến thời điểm thực hiện nghĩ
a v
ụ trả nợ với
th
ời điểm xử lý quyền đ
òi nợ
và th
ủ tục thông báo k
ê biên quyền đòi nợ nếu bên
có ngh
ĩa vụ trả nợ không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ đối với b
ên nhận thế chấp.
Th
ứ m
ư
ời ba
, pháp lu
ật cần quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp
trong trư
ờn
g h
ợp bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để phạm tội hoặc vi
ph
ạm các quy định hành chính.
Th
ứ mười bốn,
pháp lu

ền h
ưởng dụng, quyền địa dịch… Để thể hiện đúng bản chất của quan hệ
th
ế chấp v
à để thống nhất với quy định về thế chấp theo pháp luật của các
nư
ớc th
ì pháp luật của Việt Nam cần có sự ghi nhận thêm về quyền của bên
nh
ận thế chấp l
à một loại vật quy
ền bảo đảm v
à đ
ặt chúng trong phần Tài
s
ản v
à quyền sở hữu trong cấu trúc của
B
ộ luật Dân sự
năm 2005 (hay c
òn
g
ọi l
à phần Vật quyền theo quy định của
B
ộ luật Dân sự
Nh
ật Bản, Pháp)
.
2. Tài s

Pháp lu
ật Việt Nam cần có sự sửa đổi những quy định về loại tài sản này để tạo
nên tính th
ống nhất với các điều kiện chung của tài sản thế chấp
và m
ới có thể
x
ử lý được để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp. Tài sản là hàng hóa
luân
chuy
ển trong quá trình sản xuất kinh doanh được thế chấp cần phải xác định
c
ụ thể nội hàm như đó là hàng trữ kho và nguồn thu có được từ bán hàng hóa
đó. Các mô h
ì
nh c
ụ thể đối với thế chấp hàng trữ kho và nguồn thu cần được
tham kh
ảo để làm căn cứ bảo vệ hữu hiệu cho quyền lợi của bên nhận thế
ch
ấp và tạo điều kiện cho các giao dịch tín dụng được phát triển an toàn và
thông su
ốt. Căn hộ hình thành trong tương lai c
ó th
ể dùng để thế chấp nếu
đư
ợc "đăng ký tạm thời" quyền sở hữu. Việc mua bán căn hộ đó cần phải
đư
ợc công chứng và chủ đầu tư phải có sẵn hai loại bảo hiểm: bảo hiểm
hoàn thi

ố quyền tr
ên tài sản thế c
h
ấp. Đăng ký thế chấp l
à căn cứ để
kh
ẳng định quyền của b
ên nhận thế chấp có hiệu lực tuyệt đối với tất cả các
chủ thể còn lại. Do vậy, pháp luật cần hủy bỏ quy định đăng ký là điều kiện
phát sinh hi
ệu lực của hợp đồng thế chấp.
5. C
ần tăng cường và mở rộn
g quy
ền của bên thế chấp đối với tài sản đã
dùng đ
ể thế chấp, như cho phép bên thế chấp: (i) không phải giao giấy tờ sở
h
ữu cho bên nhận thế chấp; (ii) được quyền bán tài sản thế chấp, cho thuê tài
s
ản thế chấp; (iii) được dùng tài sản thế chấp để thế chấp
b
ảo đảm cho các nghĩa
v
ụ khác tiếp theo. Quy định này không hề ảnh hưởng đến quyền của bên nhận
th
ế chấp, bởi đặc điểm vật quyền của thế chấp cho phép bên nhận thế chấp
đư
ợc
quy

ấu giá t
ài sản đối với những hợp đồng thế chấp hợp pháp, đã được đăng ký
là gi
ải phá
p c
ứu cánh cho b
ên nhận thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp.
7. Gi
ữa biện pháp cầm cố và thế chấp thì quyền ưu tiên được xác định căn
c
ứ vào thời điểm chuyển giao hay thời điểm đăng ký xảy ra trước; giữa biện
pháp th
ế chấp với các loại giao dịch khác như b
án tài s
ản thế chấp, cho thuê, thế
ch
ấp tiếp theo thì căn cứ vào thời điểm giao dịch nào được đăng ký trước; giữa
bi
ện pháp thế chấp với biện pháp bảo lãnh thì biện pháp đối vật (thế chấp) luôn
có quy
ền ưu tiên hơn biện pháp đối nhân (bảo lãnh); khẳng định
quy
ền ưu tiên
c
ủa bên
nh
ận thế chấp ngay cả khi tài sản đó có quyết định tịch thu sung quỹ
nhà nư
ớc do lỗi của bên thế chấp khi khai thác, sử dụng tài sản thế chấp.
8. C