I. PHẦN MỞ ĐẦU
Chúng ta thường nói “đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia”
Đất đai là tài sản bởi lẽ nó có đầy đủ thuộc tính của một tài sản: đáp ứng
dược nhu cầu của con người, có khả năng chiếm hữu sử dụng, là đối tượng trao
đổi mua bán, đất đai cũng được coi là một loại hang hoá.
Đồng thời đất đai còn được coi là một loại tài sản đặc biệt vì bản thân nó
không do lao động tạo ra, cố định về vị trí, có giới hạn về không gian, vô hạn về
thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất còn có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử
dụng nếu biêt sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất không
những không mất đi mà còn có xu hướng tăng them. Là loại tài sản đặc biệt và
hang hoá đặc biệt, đất đai cần phải dược định giá.
Giá đất là giá bán quyền sở hữu. Ở Việt Nam,giá đầt là giá bán quyền sử
dụng về đất đai chính là mệnh giá quyền sử dụng đất đó trong không gian và
thời gian xác định bởi lẽ đát đai trên nguyên tắc thuộc sở hữu toàn dân nhưng
đất đai có tác động thiết thực đến cuộc sống, đến công ăn việc làm và túi tiền
của những ngưòi dân cụ thể. Trong đó có những nông dân ngheo khó và cả
những đại gia giàu có bậc nhất. Vì vậy mà việc định giá đất là vô cùng cần thiết.
Tuy nhiên định giá đất cần có cơ sở khoa học cụ thể chứ không thể định
giá một cách tuỳ tiện được.
Người ta có thể định giá đất dựa trên địa tô. Chính là phần sản phẩm
thặng dư do những người sản xuất tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu đất.
Mảnh đất nào có địa tô cao thì giá mảnh đất đó cao và ngược lại. Địa tô xác định
một cách độc lập với giá đất và ít có sự thay đổi. Trên thực tế giá đất luôn thay
dổi theo thời gian, do đó xác định giá đất dựa trên địa tô là chưa đầy đủ.
Lãi suất ngân hàng cũng là một yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
thay đổi. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải
1
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để
có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra để mua đất
sẽ tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô
cũng lợi hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất

ế.
Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng
và tài nguyên đ
ấ
t đ
ai chưa khai thác sử dụng
Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng sẽ
trở thành
nguồn đ
ất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người
trở thành nguồn cung kinh tế
về đ
ất đai. Cung kinh tế chỉ biến động trong
phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đ
ổ
i
của lượng cung kinh tế về
đất đai không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên
số
lượng và
diện tích của một loại đất sử dụng nào đó. Ta có thể thấy ở các phần sau đ
ây.
-Cung đất nông nghiệp
Trong cơ chế thị trường, mức cung về đất nông nghiệp có thể tăng hoặc
giảm, mặc dù về lý thuyết diện tích đất đai được xem như không thay đổi và
mức cung cũng không biến động.
Sự tăng lên của mức cung đất nông nghiệp chủ yếu là quá trình chuyển
những diện tích đất chưa sử dụng thành đất nông nghiệp mới khai phá có thể
dùng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc để nuôi trồng thuỷ sản. Tuy mức độ
có thể nhiều ít khác nhau, nhưng hầu như năm nào đất nông nghiệp cũng được

4
Thứ nhất, từ đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nước không
muốn, nhưng sự chuyển hoá đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp ở trong
các đô thị vẫn là nguồn chủ yếu. Diều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các
đô thị. Phần lớn đô thị được hình thành và phát triển trong lòng các vùng nông
nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Sự chuyển hoá ngày càng nhiều từ đất
nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp đang là thách thức lớn đối với hệ thống
quản lý Nhà nước về đất đai ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Việt Nam cũng
không nằm ngoài số đó. Hệ thống quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này cần đáp
ứng hai yêu cầu cơ bản: kìm giữ được tốc chuyển hoá ở mức hợp lý, tức là
không để tình trạng căng thẳng về đất ở các đô thị xảy ra, vừa không làm mất an
toàn lương thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình thành quỹ
tài chính phục vụ cho khai phá các vùng đất mới, nhằm bù đắp một phần sự hao
hụt đất nông nghiệp do đô thị hoá đặc biệt là đất sản xuất nông nghiệp.
Nguồn thứ hai tăng cung cho đất phi nông nghiệp tăng là đất chưa sử
dụng ven đô. Đây là nguồn quan trọng đối với các đô thị đang phát triển không
trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia.
Nguồn thứ ba tăng cung đất phi nông nghiệp là sự lưu chuyển trong nội
bộ đất phi nông nghiệp.
Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung-cầu đất phi nông
nghiệp, vừa làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba tuy
không làm tổng cung đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ
cung cầu đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thị trường đất phi nông
nghiệp do mức cầu quyết định.
Các nhân tố ảnh hưởng đến cung đất phi nông nghiệp chính là việc quy
hoạch địa điểm, quy mô của các đô thị, các chính sách, cơ chế quản lý đất đai
nói chung và quản lý đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nói riêng.
5
2.2 Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng
Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai

Mức cầu đất phi nông nghiệp có xu hướng ngày càng tăng do sản xuất
phát triển kéo theo nhu cầu xây dựng dịch vụ, thương mại, nhà ở, trường học,
bệnh viện bên cạnh đó quy mô và tốc độ tăng lên nhanh chóng của quá trình
đô thị hoá cũng đẩy mức cầu về đất phi nông nghiệp tăng lên. Xu thế công
nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đô thị hoá: các đô
thị cũ ngày càng mở rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đô thị
mới. Các khu công nghiệp mới tăng lên với tốc độ cao cũng kéo theo sự hình
thành hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị ở các khu đó.
Khi phân tích các nhân tố tác động đến xu hướng tăng lượng cầu đất phi
nông nghiệp, ngoài các nhân tố đã nêu trên, còn cần chú ý đến khía cạnh chính
sách của vấn đề. Nói chung mức độ tác động của mỗi nhân tố còn phụ thuộc vào
hệ thống chính sách của Nhà nước liên quan đến sự phát triển các đô thị và các
khu công nghiệp. Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung về đất
phi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu đất phi nông
nghiệp.
2.3 Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc
cân bằng cung cầu.
Điều kiện hình thành là:
(1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có
cùng tính chất.
7
(2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo
biến động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu
quyết định.
Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất
đai mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với

sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn
giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ
phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng
2.3.2 Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi cung hoặc cầu thay đổi
2.3.2.1 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cầu
TH1. Đồ thị cầu mới giảm sút
D
Giá
D1
A
G
G1 B

L1 L S
ố lương đất
Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu
9
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc
cầu. Hình
2.2.
minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Đ
i
ểm
cắt nhau giữa đồ thị
cung (S) và đồ thị cầu (D)
t
ạ
i đ
iểm A cho thấy giá cân bằng là G và số lượng
đất đai được bán là L. Đ

Báo ViệtNamnet ngày 25/06/2010 đưa tin:
Ngay khi Bộ xây dựng "nói lại cho rõ" về các "khái niệm" quy hoạch Thủ
đô thị thì thị trường nhà đất phía Tây Hà Nội, đặc biệt là khu vực Ba Vì đã rơi
vào khủng hoảng, giá đất sụt giảm tới 70% so với thời điểm cách đó 2 tháng.
Cùng với lượng giao dịch đã giảm rõ rệt tại các đơn vị kinh doanh BĐS,
giá BĐS cũng có xu hướng giảm dần. Theo số liệu điều tra của Vietnam Report,
một số địa bàn có mức giảm nhẹ.
Có thể kể đến như: Khu đô thị Geleximco đường Lê Trọng Tấn có mức
giá dao động trong khoảng 32 - 35 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5 - 8 triệu đồng
so với mức đỉnh trong những tháng đầu quý II. Đất nền khu vực Bắc Thăng
Long Nội Bài giảm khoảng 2 triệu đồng/m2 xuống còn mức 13 - 15 triệu
đồng/m2.
Tại khu vực phía Tây Hà Nội, giá đã giảm rõ rệt sau những tháng “làm mưa làm
gió”. Đất làng ở Thạch Thất hiện đứng ở mức 2,5 - 3 triệu đồng/m2…
Tuy nhiên giá đất giảm chỉ là hiện tượng nhất thời, không có căn cứ nào
cho thấy giá đất có thể giảm liên tục.
10
TH2. Đồ thị cầu mới tăng lên
D2
Giá
D C
G2
G A

L L2 S
ố lượng đất
Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu
Số lượng cầu về đất đai lớn hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi
ở
từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do các yếu tố tác động làm

triển kinh tế, sự gia tăng dân số khiến nhu cầu về BĐS là nhà ở, các công trình
hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, công trình văn phòng … là rất lớn, trong khi
đó nguồn cung trên thị trường không đủ đ đáp ứng, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở.
Đó là nhận định của ông Vũ Xuân Thiện- Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và
Thị trường Bất động sản Hà Nội.
Ngoài nhu cầu cao, việc giá BĐS bị thả nổi và hiện tượng các nhà đầu tư
chạy dọc theo phong trào cũng là một trong những tác nhân đẩy giá đất tăng cao,
cùng với đó do thiếu các thông tin để tiếp cận hàng hóa BĐS, nên khách hàng
thương phải mua BĐS với mọi điều kiện về giá nên dễ gặp rủi ro. Mặt khác
cũng phải kể đến nguyên nhân cơ cấu hàng hóa BĐS còn bất cập, thị trường vẫn
thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường.
Một nguyen nhân khác khiến cầu về đất tăng lên đột ngột đẩy giá đất tăng
lên một cách chongmặt chính là những tin đồn bởi những thông tin “nửa kín nửa
hở”. Chúng ta có thể tháy rất rõ điều này ở khu vực Hà Nội trong thời gian vừa
qua.
Nôị dung bài báo “Giá đất Hà Nội đang “nóng” lên từng ngày bởi tin
đồn” trên trang nhất thị trường của báo Việtnamnet ngày 18/11/2009 đưa tin:
12
Trong những ngày này giá đất không chỉ nóng ở khu vực phía Tây mà cả
những khu vực xưa nay bị cho là kém hấp dẫn bởi cơ sở hạ tầng kém, mức độ ô
nhiễm cao như huyện thanh trì hay khu vực Lĩnh Nam( Hoàng Mai) đều đột
ngột tăng giá, hôm nay là 25 triêu đồng/m2, ngày mai là 25,5 triệu đồng, 3 hôm
sau lên tới 26 rồi 27 triệu… Bắt đầu từ xã Mỹ Đình, độ nóng bắt đầu lan sang
Mễ Trì, Phú Diễn thậm chí Minh Khai, Xuân Phương, Tây Mỗ…Chếch sang
chút ít quận Hà Đông, huyện Hoài Đức với nhiều dự án đô thị mới cũng “nóng
sốt”. Đặc biệt là khu vực Bắc An Khánh, Nam An Khánh, dù chủ đầu tư chưa
tuyên bố bán hàng, song giá đất nền ở những khu vực này đã tăng với tốc độ tên
lửa. Chênh lệch hợp đồng góp vốn lúc đầu là 700 triệu đồng, vài ngày sau đã lên
1,3 tỷ đồng; rồi 2 tỷ; 2,8 tỷ…Vốn là rốn nước thải thành phố, nơi có nghĩa trang
Văn Điển cùng rất nhiều các cơ sở công nghiệp, giá đất ở Thanh Trì khá ổn định


G B
L L1 Số lượng đất
Hinh 2.3 Sự thay đổi về cung
Hình 2.3. minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên
về cung biểu hiên là những ngưới bán sẽ đồng ý bán với số lượng lớn hơn ở
từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới tăng lên (S1), điểm cân bằng mới là B
với giá bán là G1 và số lượng đất đai được bán là L1. Sự tăng lên về cung có thể
do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỷ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây
dựng nhà mới rẻ hơn hoặc cũng có thể do chính sách của Nhà nước như quy
hoạch địa điểm… làm tăng lượng đất đai đem giao bán trên thị trường. Cung về
đất tăng thì giá đất sẽ giảm xuống.
14
Đất đai là một loại hang hoá về cơ bản là cố định và bất biến, có giới hạn
về không gian nên tổng cung về đất là cố định, giá đất có xu hướng ngày càng
gia tăng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ
t
hể
hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh
cơ
cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa
sử
dụng ở ngoại vi một thành
phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn
d
i

ch
i
ếm
của giá
cả.
Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về
cung
hoặc c
ầu
Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế
nhau cũng có giới hạn.Do đó ở đâu có cầu về đất cao thì ở đó giá đất cao hơn và
ngược lại.
Ta có thể thấy những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị
và
nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven
15
đô khác
nhau
trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu
hiện sự biến thiên về giá
l
ớn
như vậy.
Ở khu v ực đô thị, đặc biệt ở những khu vực thương mại dịch vụ gần
trung tâm có nhiều điều kiện hơn để phát triển kinh tế do có hệ thống giao thông
cùng các phương tiện giao thông phát triển, có cơ sở hạ tầng tốt hơn, nguồn vốn
được huy động nhiều hơn cho các hoạt động phát triển kinh tế, do đó nhu cầu về
đất cho việc xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh là rất cao. Khi đó người
dân ở các khu vực nông thôn sẽ di cư đến các thành phố để tìm kiếm cơ hội việc

vực nông nghiệp.
- Đất đai ơ nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý,
lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định,
bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng
quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các
đặc tính trên của thị trường đất đai.
-Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đ ất ñai vùng ngoại ô thành
phố sẽ được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn,
cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
*D ự báo thị trường đất đai trong tương lai
+Cơ sở xác định
- Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá
của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác ñịnh bằng yếu tố cầu, như: mật
độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại
địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng.
17
Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là
giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm làm cho cầu thay đổi thường
xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu.
- Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn
định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi
đạt được sự ổn định lâu dài. Cân bằng-Mất cân bằng-Cân bằng mới được xác
lập-Mất cân bằng. Hiện tượng trên được đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ
thị trường. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường là rất ngắn
và không định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay
đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối
+Dự báo thị trường đất đai trong tương lai dựa vào quan hệ cung cầu
Trước khi dự báo, xin cung cấp một số thông tin về dân số và nhà ở từ kết

tăng giá tiêu dùng (tháng ba là 1,38% so với 0,75%, tháng tư là 2,51% so với
0,14%, sau 4 tháng - tháng 4/2010 so với tháng 12/2009 - đã tăng 7,5% so với
4,27%).
Giá BĐS tăng không chỉ lan từ ngoại thành vào nội thành, mà còn lan ra
các thành phố, thị xã, thị trấn của các tỉnh khác. Giá đền bù thu hồi đất nông
nghiệp cao gấp 5 lần mức trước đây cũng góp phần kéo mặt bằng chung lên.
Chính sách tiền tệ-tài khóa chuyển từ thắt chặt sang nới lỏng với nhiều
biểu hiện. Mặt bằng lãi suất đang được kéo xuống. Tốc độ tăng giá tiêu dùng
chậm lại, nên lãi suất chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn trên thị trường liên ngân
hàng giảm xuống, lượng tiền từ thị trường này sẽ tăng lên về khối lượng, thời
gian thu hồi dài hơn.
Tốc độ tăng dư nợ tín dụng tăng từ tháng 3, tháng 4 và sẽ tăng cao hơn
trong những tháng tới với mục tiêu tăng 25% tính đến cuối năm, cao gấp gần 4
lần tốc độ tăng GDP theo mục tiêu.
19
Giá vàng trong nước tăng/giảm theo giá thế giới, sau 4 tháng giá vàng
giảm 4,53%. Giá USD cơ bản ổn định, 4 tháng đầu năm tăng 1,22%, thấp hơn
nhiều so với tốc độ tăng giá tiêu dùng 4,27% .
Vấn đề còn lại hiện nay chủ yếu là thị trường chứng khoán. Thị trường
này trong tháng 4 đã tăng khá, các nhà đầu tư đang kỳ vọng còn tăng cao hơn
trong tháng 5. Các nhà đầu tư có vốn lớn, nếu đã thu lãi cao trong tháng 4 và thu
được lãi cao hơn trong tháng 5 trên thị trường chứng khoán thì sẽ chuyển vốn
sang đầu tư trên thị trường BĐS.
Điều quan trọng là tăng trưởng kinh tế sau khi thoát đáy vượt dốc đi lên
vào cuối năm 2009, cao hơn nữa vào quý 1/2010, và đang có xu hướng tiến tới
phục hồi vào 2011, phục hồi vững chắc vào năm 2012. Sự phục hồi này đòi hỏi
thị trường BĐS phục hồi sớm hơn.
Vì vậy có khả năng thị trường BĐS sẽ ấm lên ngay từ bây giờ (bắt đầu từ
giao dịch gia tăng, sau đó là giá cả, bắt đầu từ ấm, sau đó sang nóng, sốt).
20

I. PHẦN MỞ ĐẦU 1
II. PHẦN NỘI DUNG 3
2.1 Cung về đất 3
2.2 Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng 6
2.3 Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu 7
2.3.1 Giá đất tại điểm cân bằng 8
2.3.2 Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi cung hoặc cầu thay đổi 9
2.4 Dự báo giá đất trên thị trường đất đai 17
III. PHẦN KẾT LUẬN 21
TÀI LIỆU THAM KHẢO 22
23