TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG•
Đề tài :
“Phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt Nam
và khu vực như thế nào.”
Giáo vi
ên hướ
ng dẫn
: Bùi N
guyên
Hạnh
Nhóm t
hực hi
ện:
Nhó
m 11
BỐ CỤC BÁO CÁO
MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
KẾT LUẬN
PHƯƠNG PHÁP THẶNG
PHƯƠNG PHÁP THẶNG
DƯ
DƯ
PHẦN I. MỞ ĐẦU

Đất đai là tài sản vô giá của mỗi quốc gia.
Là tư liệu sản xuất sản xuất đặc biệt và

Khái quát về phương pháp
thặng dư
1.2.
1.2.
Trình tự đánh giá bằng phương
pháp thặng dư
1.3.
1.3.
Ứng dụng phương pháp thặng
dư để xác định giá
1.1. KHÁI QUÁT VỀ PHƯƠNG PHÁP
THẶNG DƯ
Định nghĩa phương pháp thặng dư
Nguyên lý của phương pháp thặng dư
Công thức tính toán của phương pháp thặng dư
Đặc điểm và phạm vi ứng dụng
1
2
4
3
1.1.1. Định nghĩa phương pháp thặng
dư

Phương pháp thặng dư còn được gọi là phương pháp phát triển
giả thiết, hay phương pháp tính ngược.

Theo Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có
nêu như sau: “Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định
giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch

triển
C là lợi nhuận hợp lý của người phát triển.
1.1.3. Công thức tính toán của phương
pháp thặng dư
Hoặc:
Giá nhà = Giá nhà- Chi phí xây dựng (l + i + r + p + ir +
ip ) l + r + p
Trong đó : i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính
tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân viên chuyên môn.
r:suất lợi tức bình thường.
p: là suất lợi nhuận bình thường.
Lưu ý : Hai công thức trên chưa tính đến trường hợp phát
sinh giá đất và chi phí của các hạng mục vào thời gian
khác nhau, nghĩa là chưa tính đến sự khác nhau về giá
trị theo thời gian của các chi phí phát triển.
ĐẶC
ĐIỂM
1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất dựa trên
nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của
định giá đất đai;
(2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi
hoàn thành xây dựng trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường
bất động sản và quan hệ cung cầu;
(3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình
thường của công trình…
PHẠM
VI
(1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển;
(2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi
phí xây dựng trong công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển.

thức sử
dụng phát
triển đất đai
tốt nhất
1.2. TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1.2.1. Điều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá
(1)Điều tra vị trí đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa đất với
hiện trạng sử dụng và điều kiện đất đai xung quanh
(2) Điều tra rõ về diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị cơ sở
(3) Điều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ đối với
việc lựa chọn phương thức sử dụng thửa đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ,
hạn chế về chiều cao xây dựng…
(4) Điều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm rõ tính
chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không và những quy
định có liên quan về quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…
1.2. TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1.2.2. Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất

Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản
lý của chính phủ, căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất
đai đã được điều tra, xác định phương thức sử dụng đất tốt nhất đối
với mỗi thửa đất.Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất để phát
triển thì điều kiện quan trọng nhất để phát triển là phải chọn được mục
đích sử dụng đất tốt nhất, đồng thời phải tính đến nhu cầu của xã hội
và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử dụng đó.
Ví dụ: Một thửa đất được chính phủ quy định là để xây dựng khách sạn,
chung cư hoặc tòa nhà văn phòng, nhưng khi định giá đất thực tế thì
nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1.2.4. Tính toán các khoản chi phí
•
- Chi phí xây dựng
•
- Chi phí nghiệp vụ
•
- Chi phí ngoài dự kiến
•
- Chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả
•
- Tính toán tiền thuế
•
- Tính toán chi phí cho thuê bất động sản, sau khi xây dựng xong
•
- Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển
1.3. ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP
THẶNG DƯ ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2
Xác định
phương thức
sử dụng tốt
nhất
Điều tra thị
trường, xác
định thời
gian xây
dựng,giá trị
phát triển và
giá thành

sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ – CP.
- Thông tư số : 145/2007/TT – BTC ban hành ngày 06/12/2007 về
việc hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/204/NĐ – CP ngày
16/11/2004 của chính phủ về xác định giá đất và khung giá các
loại đất và nghị định số 123/2007/ NĐ – CP ngày 27/7/2007 của
chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/
NĐ – CP.
II. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM
2.1. Nội dung phương pháp thặng dư
2.1.2.
Phạm vi
ứng dụng
2.1.3.
Công thức
tính toán
2.1.1.
Trình tự các
bước áp dụng
tiến hành định
giá đất theo
phương pháp
thặng dư
II. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM
•
2.1. Nội dung phương pháp thặng dư
•
2.1.1. Trình tự các bước áp dụng tiến hành định giá đất
theo phương pháp thặng dư.

tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá
thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
2.1.1. Trình tự các bước áp dụng tiến hành
định giá đất theo phương pháp thặng dư
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết
cấu hạ tầng, tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc; chi phí quảng cáo,
bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư)….
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu
tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì
xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc
khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác
nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu
các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức :
Tổng giá trị phát triển = Tổng chi phí phát triển =
Trong đó: - TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- Ci là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay
của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển BĐS)
- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát
triển BĐS)
∑
=
+
n
i
i
i

bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu
phát triển trừ đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu
phát triển.
2.1.3 CÔNG THỨC TÍNH TOÁN

Công thức tính :
V = DT - CP
Trong đó : V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá.
DT : tổng doanh thu của dự án.
CP : tổng chi phí đầu tư dự án.