1
ĐỀ TÀI: “ẢNH HƯỞNG CỦA NHÂN TỐ VỊ TRÍ ĐẾN GIÁ ĐẤT”
I. ĐẶT VẤN ĐỀ:
Đất đai là sản phẩm tự nhiên ban tặng cho con người. Nó có vai trò và
ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong mọi quá trình sản xuất cũng như sự tồn tại
của con người. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô
hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong
quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị
của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu
hướng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một
trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Cùng với sự phát triển của
nền kinh tế - văn hóa, xã hội của đất nước, thị trường đất đai ngày càng mở
rộng và phát triển. Ngày nay thị trường đất đai không thể thiếu trong hệ
thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp
đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời
gian qua và trong tương lai.
Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Đặc biệt do tính
cố định của đất đai làm cho giá đất ở mỗi vị trí rất khác nhau. Vì vậy, nhóm
chúng tôi thực hiện đề tài “Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất” để làm
rõ hơn sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất.
II. NỘI DUNG:
Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất,
khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp
cụ thể (Theo Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993)
Giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan
2
hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ, mà đồng thời sự phát triển
kinh tế xã hội tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất ngày càng tăng cho
nên giá đất ngày càng tăng. Do vậy giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào

0
42.500,
0
30.000,
0
19.500,
0
13.350,
0
6.700,0
VÍ DỤ: so sánh bảng giá đất tại các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và
bảng giá đất thuộc địa bàn Quận Ba Đình
BẢNG 3: BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI CÁC THỊ TRẤN THUỘC HUYỆN GIA
LÂM
(Kèm theo quyết định số:59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội)
Đơn vị tính:
đồng/m
2
TT
Tên đường phố
Giá đất ở
VT1 VT2 VT3 VT4
a Thị trấn Yên Viên
1 Đường Hà Huy Tập 18 000 000 10 800 000 6 600 000 5 850 000
2 Đường Phan Đăng Lưu 10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000
3 Đường Thiên Đức 10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000
4 Đường Đình Xuyên 10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000
b Thị trấn Trâu Quỳ
5 Đường Nguyễn Đức Thuận 15 840 000 9 504 000 5 808 000 5 148 000
6


TT
Tên đường phố
Đoạn đường Giá đất ở
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
13 Đốc Ngữ Đầu đường Cuối đường
28 800 000 16 560 000 13 740 000 12 240 000
14
Đội Cấn
Ngọc Hà Liễu Giai
43 200 000 22 200 000 18 120 000 15 180 000
Liễu Giai Đường Bưởi
37 200 000 20 280 000 16 500 000 14 400 000
15 Đội Nhân Đầu đường Cuối đường
22 800 000 13 920 000 11 640 000 10 560 000
16 Đường Độc lập Đầu đường Cuối đường
77 000 000 34 650 000 26 950 000 23 100 000
17 Đường Bưởi Đầu đường Cuối đường
30 000 000 17 160 000 14 160 000 12 600 000
18 Điện Biên Phủ Đầu đường Cuối đường
74 400 000 33 480 000 26 040 000 22 320 000
19 Giảng Võ
Địa phận quận Ba Đình
56 400 000 25 680 000 20 580 000 17 520 000
20
Giang Văn Minh
Đội Cấn Kim Mã
43 200 000 22 200 000 18 120 000 15 180 000
Giảng Võ Kim Mã
36 000 000 19 800 000 16 200 000 14 220 000

trí tiếp giáp mặt đường khác nhau của thửa đất có ảnh hưởng đến hiệu quả
sử dụng, nói chung xét từ việc sử dụng cho mục đích thương nghiệp, thửa
đất nằm ở góc phố có hiệu quả lớn hơn rất nhiều so với thửa đất giáp mặt
phố thông thường và giữa đất ở góc phố ngã tư với đất ở góc phố ngã ba
cũng tồn tại những khác biệt về tiện ích sử dụng, chính vì vậy giá cả của các
thửa đất ở những nơi đó cũng khác nhau. Yếu tố vị trí là một trong những cơ
sở để Uỷ ban nhân dân các tỉnh và thành phố xây dựng giá đất quy định cho
khu vực đô thị của từng đường phố. Trong phạm vi của một khu vực đô thị,
yếu tố vị trí còn là cơ sở để phân loại đường phố. Loại đường phố trong từng
loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết
cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch,
khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.
Căn cứ vào thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 cuả liên Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ quy định khung giá các loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường
phố. Trong mỗi loại đô thị, được chia làm 4 loại đường phố, bao gồm:
+ Đường phố loại 1
+ Đường phố loại 2
+ Đường phố loại 3
+ Đường phố loại 4
Mỗi loại đường phố thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng nhu
cầu khác nhau đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn
6
bán, sinh hoạt, cơ sở hạ tầng…Như vậy tại mỗi loại đô thị giá trị thực tế của
đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mỗi loại đường phố. Đối với vị trí đất trong
từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết
cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng
cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của
từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí
số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao

Ví dụ:
Theo khảo sát của Diễn đàn Doanh nghiệp, sau khi thông xe đường Lê
Văn Lương kéo dài, giá chào bán ở một số khu vực quanh trục đường này
như Văn Khê, Văn Phú, Xa La… đều tăng từ 20 - 25%, thậm chí, một số nơi
giá đất tăng đến 50% so với tháng trước.
Điển hình như giá đất dịch vụ Vạn Phúc trước thông xe là 25 - 30 triệu
đồng/m2, hiện đang chào bán với giá 47 triệu/m2 (đất chưa phân lô). Mặt
đường Vạn Phúc (đầu đường Lê Văn Lương kéo dài) hồi tháng 9 ở mức 120
triệu đồng/m2 nay tăng lên 200 triệu đồng/m2.
Chung cư Văn Khê hồi tháng 9 chỉ khoảng 20 - 22 triệu đồng/m2 đến nay
giá thấp nhất là 25 triệu đồng. Chỉ trong vòng 3 - 4 tuần, đất liền kề Văn Khê
từ hơn 60 triệu đồng lên đến 75 - 85 triệu đồng/m2 tùy diện tích. Khu vực
Xa La giá chào bán chung cư cũng tầm 20 - 21 triệu đồng. Liền kề Văn Phú
cũng tăng từ 42 - 43 triệu đồng lên 55 - 57 triệu đồng/m2.
Tại khu đô thị An Hưng, giá đất liền kề đường nhỏ có giá 59 - 60 triệu
đồng/m2, mặt đường lớn có giá 83 - 85 triệu đồng/m2, tăng khoảng 3 triệu
so với tuần trước. Giá biệt thự tại đô thị Mỗ Lao trên 100 triệu đồng/m2. Giá
chênh căn hộ UCity cũng bị đẩy lên tới 300 triệu đồng tùy diện tích.
Đất ở khu vực xa hơn như Phú Lương, Phú Lãm, Yên Nghĩa (Hà Đông),
Thanh Lương, Cự Khê, Cự Đà, Bích Hòa (Thanh Oai) giá đất cũng đã lên
20-30 triệu đồng/m2. Mảnh đẹp có nơi lên tới 35 triệu/m2.
8
Hinh ảnh 1: Đường Lê Văn Lương
Từ khi đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng được trưng bày công khai
(cuối tháng 4, đầu tháng 5-2010), giá đất dự án quanh trục đường Thăng
Long đã tăng đột biến từ 20% đến 30%. Cụ thể, đất ở dự án khu đô thị Kim
Trung-Di Trạch (Hoài Đức), cách trung tâm Hà Nội khoảng 15 km đã nhảy
vọt từ 20 triệu đồng/m
2
lên trên 30 triệu đồng/m

Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá đất gồm nhân tố thông
thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Trong đó nhân tố khu vực là một
trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn, và cụ thể hơn ở đây chính là yếu tố
vị trí. Do tính cố định của đất làm cho giá đất ở mỗi vị trí là khác nhau nên
việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí đất là cực kỳ quan trọng.