Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
MỤC LỤC
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
LỜI MỞ ĐẦU
Theo tiêu thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, các công trình gắn liền
với đất và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản,…Do đó,
BĐS là một phần chủ yếu của của cải quốc gia, và các hoạt động của thị trường BĐS
(mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn,thế chấp,…) là dựa trên việc thẩm định
giá đáng tin cậy. Với sự tăng trưởng kinh tế và tiềm năng phát triển thị trường BĐS
nước ta trong thời gian tới sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam. Nhiều tổ chức,
cá nhân sẽ có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh và nguồn vốn mà họ huy
động được đó là vay thế chấp. Do đó cần có các tổ chức định giá trung thực, khách
quan để phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế
chấp. Vì vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bất
động sản Việt Nam phát triển ngày càng mình bạch và cung cấp dịch vụ định giá đáng
tin cậy nhất.
Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao,
lại đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động và ngày càng
bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường có nhiều biến động gây
hoang mang cho toàn xã hội, thì chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá
không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần quan
trọng trong việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường nói chung và thị trường BĐS
nói riêng. Việc định giá là cần thiết khi bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu hoặc
chuyển đổi mục đích sử dụng như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, cổ phần
hóa, góp vốn, thu hồi nợ của ngân hàng
Sau một thời gian thực tập tại sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát
triển thương mại và đô thị nhìn nhận từ thực tế nước ta hiện nay, em xin lấy đề tài cho
chuyên đề tốt nghiệp của mình là: “Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt
động định giá bất động sản thế chấp tại sàn giao dịch bất động sản công ty cổ
phần phát triển thương mại và đô thị”.

UBNN: uỷ ban nhân dân
MQH: mối quan hệ
CPXD: chi phí xây dựng
PTTT: phương thức thanh toán
ĐK: điều kiện
TĐ: thời điểm
TQSH: toàn quyền sở hữu
TT: thị trường
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
3
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản
bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao
dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức
phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Theo cách phân chia từ thời La
mã cổ đại và ghi trong Bộ luật La Mã thì phân chia thành tài sản thành hai loại là bất
động sản và động sản.
Ở nước ta, Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định
1
: “BĐS là các tài sản
không thể di dời được”. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các
tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và
những vật thể cố định gắn liền với đất đai, chúng chỉ có thể sử dụng được trong trạng
thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính
chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các
công trình kiến trúc, công trình lắp ghép…

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để công năng, tính chất, hình thái của nó
không bị thay đổi;
- Tồn tại lâu dài;
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
- Được chiểm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
1.1.2 Thế chấp BĐS
1.1.2.1 Khái niệm
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là
bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
- Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ
ba giữ tài sản thế chấp.
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
5
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Ở nước ta, trước khi Luật đất đai 1993 ra đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý và không quy định rõ các quyền đối với người sử
dụng đất, vì vậy đã kìm hãm sự phát triển của thị trường đất đai. Sự ra đời của Luật
Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng
và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán
đất đai. Và các luật liên quan không ngừng đổi mới để thúc đẩy thị trường BĐS phát
triển như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàng
loạt các Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đã ra đời thúc đẩy thị trường BĐS
phát triển mạnh mẽ.

1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS
Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổ
chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá
nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình
trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích
của mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so
với giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay
theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị BĐS. Điều đó có nghĩa người đi vay
chỉ được vay trên dưới 50% giá trị. Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS.
1.1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng
Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng
nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các
dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các
tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay. Ví dụ: đánh
giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các
tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu
cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn
và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy
đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá
nhân và tổ chức khi cần vốn.
- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt
động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một
trong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường.
- Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi
vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS ).
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
7
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao
trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có

8
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
dụng về việc BĐS thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm
cam kết về cam kết của mình.
Hợp đồng thế chấp BĐS bao gồm những nội dung chính sau:
- Tên và địa chỉ các bên (có ngày, tháng, năm);
- Nghĩa vụ được đảm bảo;
- Mô tả BĐS thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp;
- Bên giữ tài sản, giấy tờ của BĐS thế chấp;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp;
- Các thoả thuận khác.
Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi là vô hiệu từng phần hay toàn bộ
thì không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm đó là
một điều kiện. Bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnh
của mình và bổ sung tài sản bảo đảm như đã cam kết.
Việc đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản là giá trị quyền sử dụng đất,
BĐS gắn liền với đất được thực hiện khi Bộ, ngành có liên quan ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và Sở địa chính
hoặc Sở địa chính nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực hiện việc đăng ký giao
dịch bảo đảm.
Các bên có thể thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBNN các cấp có thẩm quyền. Nếu
trong một số trường hợp đồng thế chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thực
thì phải tuân theo. UBNN theo quy định của Chính phủ thì có thẩm quyền chứng thực
hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, cầm cố.
1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp định giá BĐS là một nghệ thuật hay là
một khoa học về xác định giá trị bằng hình thái tiền tệ của các BĐS tại một thời
điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tính đến đặc điểm của BĐS va các

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất cũng góp phần tạo lên giá trị
cho BĐS.
 Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình BĐS
 Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó
 Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan
 Hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS: Có phù hợp với thị hiếu hay không
 Địa hình BĐS tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS và các vùng lân cận
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
10
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất hay
không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ
 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễm thì sẽ làm tăng
giá trị của BĐS và ngược lại.
 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi BĐS tọa
lạc, hướng của BĐS
 Yếu tố kinh tế:
Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một BĐS trả tiền ngay chắc
chắn sẽ thấp hơn giá một BĐS tương tự với cách trả góp và ngay cả giá trả góp với các
điều kiện trả góp khác nhau cũng khác nhau. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian
chuyển giao BĐS, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS
cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình ĐG BĐS, đặc biệt là yếu tố thời
điểm cần được xem xét kỹ. Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS cũng ảnh hưởng đến
giá trị BĐS như thu nhập hàng năm từ BĐS.
 Yếu tố pháp luật:
 Tình trạng pháp lý của BĐS: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp
lý của BĐS, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất;
 Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS: Có nằm trong diện giải tỏa hay không,
mục đích sử dụng của BĐS có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước
hay không

viện, trình độ dân trí,
 Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước
 Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
 Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
 Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
 Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
 Tỷ lệ thuê và mức thuế suất
 Mức độ lạm phát chung
 Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán và điều kiện thực hiện
các hoạt động tín dụng trong vùng.
 Các yếu tố về xã hội:
 Mật độ dân số
 Đặc điểm khu dân cư
 Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng
 Các điều kiện về trường học, bệnh viện (ở xa hay gần so với BĐS cần đánh giá)
 Tình hình an ninh trong vùng
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
12
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
1.2.3 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp
- Trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của ngân hàng là
các rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng thanh toán các khoản vay thế
chấp. Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng phát triển theo vì nhu
cầu sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày
càng lớn. Do đó, nhu cầu sử dụng ĐG BĐS trở nên quan trọng. Hoạt động này thực
hiện tốt thì có tác dụng: 1) giảm bớt được tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng vì bất cứ lý
do nào mà khách hàng không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ
trả nợ.
- Một trong những nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp là việc tuân theo giá trị thị
trường. Vai trò của công tác ĐG rất quan trọng vì để tìm giá trị của tài sản sát với thị

Nguyên tắc đóng góp:
 Mức độ mà mỗi bộ phận của BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ BĐS
có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó;
 Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặc tăng
giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó;
 Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung
vào tài sản khi ĐG viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS;
Nguyên tắc cân bằng:
 Sự cân bằng thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu
thành của công trình;
 Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm giảm giá trị BĐS;
 Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt được
mức sử dụng cao nhất;
Nguyên tắc thay đổi:
 Giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thì trường do
tác động của 4 nhóm yếu tố: xã hội, kinh tế, môi trường và chính sách của Nhà nước;
 BĐS thay đổi theo thời gian sử dụng; và thị hiếu tiêu dùng
 Giá trị của BĐS cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu
tố ảnh hưởng đến giá trị;
Nguyên tắc phù hợp:
 BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh;
 Phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức sử
hữu dụng cao nhất;
Nguyên tắc cạnh tranh:
 Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều
người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận;
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
14
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
 Cạnh tranh giữa cung và cầu; nội bộ cung và nội bộ cầu;

Là phương pháp ĐG bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS
tương tự đã bán trên thị trường.
- Ý nghĩa:
 Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. Trong phạm vi
một khu vực thị trường, người ĐG có thể không cần thông qua đào tạo, chỉ cần thâm
nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được.
 ĐG được giá trị thị trường của BĐS là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý
công nhận.
1.4.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh
Các nguyên tắc sử dụng trong phương pháp này:
 Nguyên tắc cung - cầu:
 Người mua tạo ra Cầu, BĐS đưa ra giao dịch tạo ra Cung. Giá trị thị trường của
BĐS là giá thoả thuận được giữa người mua và người bán, là giá cả giao dịch mà ở đó
Cung và Cầu cân bằng.
 Trong MQH cung cầu, cung đáp ứng chập hơn so với sự thay đổi của cầu nên ta
thường tập trung phân tích vào cầu
 Nguyên tắc thay thế:
 Giá trị của BĐS có xu hướng được hình thành thông qua giá của tập hợp BĐS
có khả năng thay thế BĐS đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định.
 Đây là nguyên tắc cơ bản của phương pháp ĐG, cho nên muốn áp dụng phương
pháp này, BĐS mục tiêu cần phải có thị trường, có các BĐS thay thế.
 Nguyên tắc cân bằng:
 Các lực lượng tham gia thị trường (Cung và Cầu) đều có xu hướng vận động
xung quanh điểm cân bằng và điểm cân bằng này là tương đối.
 Nguyên tắc này cho thấy, không nên cố gắng tìm một giá tuyệt đối cho BĐS.
 Nguyên tắc ngoại ứng:
 Nguyên tắc này chỉ ra rằng cần tìm hiểu tất cả các vấn đề tác động đến giá trị
BĐS.
Ví dụ như 2 BĐS giống hệt nhau về kiến trúc, diện tích, vị trí; nhưng BĐS ở khu
vực rộng hơn, an ninh tốt hơn, công trình phúc lợi hoàn thiện hơn luôn hấp dẫn và có

B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và các BĐS
so sánh. Đây là một bước rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến cho giá
của các BĐS khác biệt nhau.
B5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, lượng hoá
sự khác biệt giữa chúng thành tiền rồi thực hiện điều chỉnh tăng hoặc điều chỉnh giảm.
B6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của BĐS mục tiêu.
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
17
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
1.4.1.5 Quá trình điều chỉnh
a) Các yếu tố so sánh
Các yếu tố so sánh là đặc tính của các BĐS và các giao dịch làm cho giá của các
BĐS khác nhau.
- Các quyền của BĐS: toàn quyền sở hữu hay đồng sở hữu, BĐS đang thế chấp
hay không…
- Điều kiện tài chính: bao gồm phương thức thanh toán (thanh toán ngay, trả chậm
hay thanh toán từng phần) và hình thức thanh toán (bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ…)
- Điều kiện bán (động cơ bán): như bán cho người thân, bán để trả nợ, chạy án…
- Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua: như chi phí phá dỡ di dời các công
trình không còn phù hợp, chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng,…
- Các điều kiện thị trường: lạm phát hay giảm phát, thay đổi mức thuế thu nhập,
hạn chế của các ngân hang về cho vay để mua BĐS nhà ở, các biến động của Cung…
- Vị trí BĐS
- Các đặc tính vật chất của BĐS: kích thước, chất liệu xây dựng, đặc điểm xây
dựng, tiện nghi, các chức năng sử dụng…
- Các đặc tính kinh tế của BĐS: Chính là chi phí vận hành BĐS.
- Sử dụng (phân vùng): thực chất là tìm sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS so
sánh với các BĐS mục tiêu.
- Các giá trị cấu thành không phải là BĐS: quyền đi qua, các quyền về an toàn
công, đê điều, các điểm đỗ xe, các công trình công cộng khác.

mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các BĐS để có được khoảng giá bán hoặc đơn vị giá
bán cho BĐS mục tiêu.
B4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các BĐS so với BĐS mục tiêu.
B5: Thực hiện sự hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu.
1.4.1.6 Hạn chế của phương pháp
- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người ĐG đặt quá nhiều tin
tưởng vào các bằng chứng thị trường mà lại quên mất những bằng chứng đó thực chất
phản ánh điều gì kết quả định giá không chính xác.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này là rất
hạn chế.
- Khó khăn trong phân tích so sánh các BĐS lớn & tạo thu nhập.
- Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương pháp sẽ
nhanh chóng bị hạn chế.
- Với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
19
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
- Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu
và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Người ĐG cần phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điêm yếu của số liệu
đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả các yếu tố và quan điểm phù
hợp phải được đưa ra trong báo cáo ĐG.
Mặc dù phải cẩn trọng trong phương pháp so sánh và thường xuyên thiếu vắng những
bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sử dụng và
cho kết quả đáng tin cậy được sử dụng hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp.
1.4.2 Phương pháp chi phí
(Hay gọi là phương pháp giá thành hay phương pháp thầu khoán)
1.4.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí
- Khái niệm:

tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí (ví dụ: đồ gỗ, thiết bị).
1.4.2.4 Các phương pháp xác định chi phí
Các loại chi phí:
 Chi phí trực tiếp: là những chi phí tham gia tạo dựng lên BĐS;
 Vật liệu, thiết bị sử dụng trong quá trình xây dựng.
 Lao động.
 Máy móc trong xây dựng.
 Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng.
 Lán trại & hàng rào của nhà thầu,
 Các phương tiện dự trữ VLXD.
 Chi phí thiết bị đường điện nước & CP sử dụng điện nước trong thời gian XD
 Chi phí quản lý & lợi nhuận của nhà thầu.
 Chi phí thực hiện giao kèo.
 Chi phí gián tiếp: Là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải là
chi phí phổ biến cho các hoạt động xây dựng;
 Chi phí cho kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng & giám sát thi công
 Phí thẩm định, pháp lý, tư vấn, dự toán công trình…
 Chi phí giải phóng mặt bằng.
 Lãi tiền vay.
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
21
Giá trị ước tính
của BĐS đang
định giá
Giá trị
mảnh đất
Chi phí thay
thế công trình
đã giảm giá
Chi phí xây dựng

liệu sẵn có trên thị trường, tìm thông tin về BĐS sẵn có trên thị trường.
 Phương pháp tính chi phí theo đơn vị cấu thành:
Tính chi phí theo số lượng các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS: Chi phí cho nền,
móng, tường, dầm, xà,…Ta có thể sử dụng các định mức xây dựng được công bố
định kỳ ở các địa phương.
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
22
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
 Phương pháp khảo sát số lượng:
Là phương pháp tính toán nhằm phản ánh số lượng và chất lượng của các loại vật
liệu đã được sử dụng & tất cả các loại lao động theo bậc lao động, theo số giờ cần thiết
sử dụng trong xây dựng công trình.
→ Ưu: đây là phương pháp ước lượng chi phí hoàn thiện & chính xác nhất.
→ Nhược: mất nhiều thời gian, người ĐG phải có hiều biết & kinh nghiệm về
lĩnh vực xây dựng
Tổng CP phát triển công trình = (tổng số tiền vật liệu & lao động) + phí quản lý +
lợi nhuận của nhà đầu tư
Việc tính toán phụ thuộc vào quy mô dự án & các nhà thầu, việc kiếm soát số
lượng & tính chi phí cụ thể do một người hoặc một nhà thầu chính chuẩn bị.
1.4.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình
Khái niệm giảm giá tích luỹ:
Là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạ ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế &
chi phí tái tạo công trình so với giá thị trường của công trình tương tự tại thời điểm ĐG.
Giảm giá tích luỹ được rút ra từ thị trường, nó khác với khấu hao kế toán (là giá
trị ghi sổ theo thời gian).
Các nguyên nhân làm giảm giá:
 Hư hỏng do quá trình sử dụng: tuổi BĐS, mối mọt, lũ lụt, hư hỏng kết cấu do
lửa, nước, chất nổ hoặc con người;
 Do lỗi thời chức năng: sai sót trong thiết kế làm hạn chế sử dụng hay dư thừa
phương tiện làm lãng phí sử dụng.

Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình:
 Phương pháp kỹ thuật:
Dựa trên phân tích cơ cấu công trình thông qua điều tra thu thập thông tin để tính
phần giảm giá, chia thành 2 loại giảm giá: sửa chữa được & không sửa chữa được
B1: Tính tất cả các nguyên nhân gây giảm giá công trình:
 Xác định hao mòn vật lý;
 Tính lỗi thời chức năng;
 Xác định lỗi thời bên ngoài;
 Những yếu tố sửa chữa được thì tính toán chi phí sửa chữa, những yếu tố không sửa
chữa được thì vốn hoá phần thất thu.
B2: Cộng tất cả được tổng giảm giá tích luỹ công trình:
= = +
Giá trị BĐS = Giá trị đất + Giá trị công trình
Ngô Trọng Minh Địa Chính 49
24
Chi phí thay thế
công trình đã giảm
giá
Giá trị công
trình
Chi phí thay
thế công
trình
Tổng giảm giá
tích luỹ công
trình