Luật thuế nhà, đất: Sự cần thiết ban hành và một số nội dung cơ bản
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) và các diễn biến trên thị trường
này luôn giành được sự quan tâm của toàn xã hội. Đảng và Nhà nước ta cũng xác định rõ
tầm quan trọng của thị trường BĐS, nên Nghị quyết Trung ương 7, khóa IX của Đảng đã đặt
ra yêu cầu khá toàn diện về xây dựng, quản lý thị trường BĐS; thực hiện chính sách tài chính
về đất đai. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng cũng khẳng định: “Thực
hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai.
Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thông qua các chính sách
về thuế có liên quan đến đất đai”. Tuy nhiên đến nay, việc thể chế hóa đường lối của Đảng
theo yêu cầu lành mạnh hóa thị trường BĐS triển khai còn chậm và thiếu đồng bộ, nhất là
thực hiện chính sách tài chính về đất đai (1). Hiện thị trường BĐS ở nước ta đang tồn tại vô
vàn sự bất hợp lý, đặc biệt là vấn đề cung - cầu, giá BĐS không phản ánh đúng giá trị thực,
giới đầu cơ lợi dụng trục lợi, trong khi người có thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà ở nhưng
khó có cơ hội mua nhà... Nhằm khắc phục những bất hợp lý này, tạo ra một thị trường BĐS
lành mạnh, cần phải có công cụ tài chính. Chính vì vậy, theo kế hoạch, Dự án Luật thuế nhà,
đất (Luật TNĐ) sẽ được Chính phủ trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XII.
1. Sự cần thiết ban hành Luật thuế nhà, đất
Có nhiều ý kiến khác nhau về việc xây dựng và ban hành Luật TNĐ. Một số người cho
rằng, nên cân nhắc việc đưa Dự luật Thuế tài sản (cách gọi ban đầu của Luật TNĐ) vào
chương trình xây dựng luật vì nhiều nước trên thế giới đã bỏ loại thuế này (2). Chúng tôi cho
rằng, việc một số nước bỏ thuế tài sản không có nghĩa là chúng ta không nên xây dựng và
ban hành loại thuế này, bởi mỗi một quốc gia có những đặc trưng riêng. Hơn nữa, họ bỏ thuế
tài sản nhưng có thể có những loại thuế khác thay thế cho thuế tài sản (3). Ngược lại, có một
số nước không những duy trì mà còn tăng thuế BĐS như Hàn Quốc (4). Vì vậy, không thể vì
lý do một số quốc gia bỏ thuế tài sản mà chúng ta chậm triển khai việc xây dựng và ban hành
loại thuế này. Theo chúng tôi, hiện nay việc ban hành Luật TNĐ là cần thiết; bởi lẽ, thuế nhà,
đất:
1.1. Góp phần bổ sung nguồn thu ngân sách
Gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới, theo lộ trình, Việt Nam buộc phải cắt giảm thuế
quan; điều này dẫn đến nguồn thu từ thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu giảm sút, trong khi nhu
cầu chi tiêu của ngân sách phục vụ các chức năng, nhiệm vụ kinh tế - xã hội của Nhà nước

Việc xây dựng Luật TNĐ có thực sự cần thiết và mang lại cho xã hội Việt Nam sự công
bằng hay không là những vấn đề chúng ta cần phải giải quyết trước khi bàn đến Luật này.
Thông thường, trong các hợp đồng gửi giữ tài sản, tài sản có giá trị cao hơn, chiếm nhiều
diện tích hơn thì giá gửi giữ cũng cao hơn. Ví dụ, giá giữ một chiếc xe đạp là 500 đồng; giá
giữ một chiếc xe gắn máy là 1000 đồng; giá gửi một chiếc xe ô tô du lịch 10.000 đồng. ở đây,
giá gửi xe ô tô du lịch cao hơn cả vì giá trị của nó cao. Liên tưởng tới lĩnh vực nhà đất, nhìn từ
góc độ này, có thể nói Nhà nước đóng vai trò là người giữ tài sản cho cá nhân, tổ chức mặc
dù việc gửi giữ này không thông qua hợp đồng gửi giữ. Để giữ tài sản cho người dân, Nhà
nước phải có bộ máy gồm các cơ quan quản lý nhà nước, quân đội, cảnh sát. Tiền để nuôi bộ
máy đó được lấy từ ngân sách - tiền nộp thuế. Cá nhân, tổ chức muốn Nhà nước giữ tài sản
cho mình thì phải trả tiền cho người giữ tài sản - là Nhà nước. Theo lẽ thông thường, tài sản
có giá trị càng lớn thì phí gửi giữ càng cao, đó mới là sự công bằng.
Theo các quy định hiện hành trong pháp luật Việt Nam, sự đóng góp cho Nhà nước của
người sở hữu nhiều đất đai, nhà cửa không hơn bao nhiêu so với sự đóng góp của những
người bình thường, ít tài sản khác. Một người có thể sở hữu hàng chục ngôi nhà, một diện
tích lớn đất đai cũng chẳng sao, bởi vì hàng năm họ chỉ phải đóng cho Nhà nước một khoản
tiền không đáng kể. Nhà nước giữ tài sản cho họ gần như miễn phí. Do vậy, nên có một cơ
chế để những người có nhiều tài sản chia sẻ một phần chi phí cho Nhà nước.
Ở nhiều nước trên thế giới, thuế tài sản là công cụ để Nhà nước điều tiết thu nhập của
người kinh doanh BĐS. Ví dụ, một người mua nhà để ở thì thuế tài sản sẽ khác với người
mua nhà, đất để kinh doanh hay mua đi, bán lại kiếm lời. Trong khi đó, ở Việt Nam, các công
cụ mang tính chất thuế có liên quan tới BĐS lại không phân định rõ giữa người mua nhà để ở
hay người mua nhà để kinh doanh; thậm chí, thuế nhà, đất hiện nay gần như lạc hậu trong
nền kinh tế thị trường và khoản thu này chỉ mang tính tượng trưng. Nói khác hơn, chính sách
thuế liên quan tới BĐS hiện nay chưa góp phần tạo công bằng trong xã hội, mà cụ thể là trên
thị trường BĐS. Người mua nhà để ở, tức hoạt động phi lợi nhuận, thì lại bị đánh thuế không
khác gì người mua nhà để bán lại kiếm lời (9). Do đó, theo chúng tôi, Luật TNĐ là một trong
những sắc thuế đảm bảo sự công bằng xã hội, bởi theo sắc thuế này, người nhiều nhà đất
phải trả thuế nhiều hơn.
1.3. Là công cụ điều tiết giá đối với đất đai

Vì những lý do trên, chúng tôi đồng ý với quan điểm rằng, muốn kéo giá BĐS xuống thì
ngoài chính sách thuế, không có cách nào khác (11).
1.4. Là công cụ pháp lý cho phép nâng cao năng lực cạnh tranh của sản phẩm sản
xuất nội địa
Giá đất quá cao ở Việt Nam hiện nay có ảnh hưởng không nhỏ đến năng lực cạnh tranh
của các doanh nghiệp, nó là rào cản lớn của dòng đầu tư trong và ngoài nước, rào cản đối
với quá trình mở rộng hoạt động kinh doanh. Ví dụ: ông A muốn đầu tư 1.000.000 USD vào
hoạt động kinh doanh thương mại. Để sản xuất, ông A phải mua sắm máy móc thiết bị trị giá
900.000 USD. Nếu giá đất quá cao, ông A phải dành toàn bộ số tiền của mình cho việc thuê
mặt bằng sản xuất và phải vay 900.000 USD để mua sắm thiết bị. Trong trường hợp này, giá
sản phẩm của ông A sẽ cao hơn vì phải bao gồm lãi suất của ngân hàng. Nếu giá đất thấp,
ông A chỉ phải bỏ ra 100.000 USD để thuê mặt bằng sản xuất, 900.000 USD còn lại đầu tư
vào máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động sản xuất. Trong trường hợp này, giá của sản
phẩm do ông A sản xuất sẽ thấp và như vậy, năng lực cạnh tranh sẽ cao hơn. Trong thương
mại hiện đại, nhất là sau khi chúng ta gia nhập WTO, các rào cản thuế quan, phi thuế quan
đều bị hạn chế sử dụng, thông tin minh bạch hơn thì sự chênh lệch giá hàng hóa rất ít cũng
đủ tác động đến các nhà sản xuất.
Thực tiễn cho thấy, hiện nay ở Việt Nam, một doanh nghiệp phải dành 5 - 6% tiền vốn đầu
tư để có đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nên số tiền để đổi mới công nghệ, đầu tư
phát triển, đào tạo bị ảnh hưởng xấu. Vì vậy, chính sách đất đai nói chung và chính sách thuế
nhà, đất phải thiết kế làm sao để các nhà đầu tư tiếp cận được đất đai với mức giá hợp lý để
họ có khả năng cạnh tranh được trong khu vực và thế giới (12). Hiện nay, nhiều doanh nghiệp
gặp khó khăn về mặt bằng sản xuất, nhất là khi làn sóng đầu tư nước ngoài đang ào ạt đổ
vào Việt Nam, số doanh nghiệp được thành lập mới ngày càng nhiều, các doanh nghiệp mở
rộng hoạt động sản xuất kinh doanh đang không ngừng gia tăng. Chính vì vậy, cần thiết phải
có chính sách thuế BđS hợp lý.
1.5. Là công cụ quản lý nhà nước, chống tham nhũng có hiệu quả
Việc đánh thuế tài sản một mặt giúp tăng thu cho NSNN, mặt khác cũng là một cách điều
tiết thu nhập, tránh tình trạng một người sở hữu quá nhiều nhà, đất nhưng không sử dụng hay
sử dụng không hiệu quả, đồng thời cũng góp phần chống tham nhũng (13).

thuế đối với nhà hoặc đất đã bán.
1.6. Là công cụ cho phép sử dụng một cách có hiệu quả tài nguyên đất đai
Đảng và Nhà nước ta luôn mong muốn phát huy tối đa nội lực vốn có của Việt Nam. Một
trong những cách thức đó là sử dụng tài nguyên, trong đó có đất đai, một cách có hiệu quả.
Mong muốn này chỉ trở thành hiện thực khi pháp luật Việt Nam có cơ chế pháp lý rõ ràng để
người dân đầu tư vào sản xuất, kinh doanh thay vì mua đất để dành như hiện nay.
Theo ý kiến của một chuyên gia nước ngoài, thì ở nước ta, lượng đất đai ngày càng trở
nên khan hiếm trong khi đang có sự lãng phí lớn nguồn tài nguyên này do có nhiều doanh
nghiệp nước ngoài, công ty và cá nhân có quyền sử dụng đất nhưng không tiến hành các dự
án mà họ cam kết. Thực vậy, ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các đô thị lớn khác của Việt Nam,
trong các khu dự án nhà ở tồn tại phổ biến tình trạng chỉ có một số căn nhà được xây dựng,
còn phần lớn đất đai bỏ trống, nhiều khu quy hoạch dân cư để cả chục năm không thể triển
khai xây dựng hạ tầng được. Có vô số những trường hợp người dân không có đất canh tác
nhưng đất đai lại bỏ hoang. Tình trạng trên không chỉ là biểu hiện của việc sử dụng không
hiệu quả đất đai mà còn ảnh hưởng không tốt đến môi trường và gây lãng phí cho xã hội, cho
người dân.
Vì vậy, cần nhanh chóng xây dựng và ban hành thuế đất đai để ngăn ngừa tình trạng để
trống đất đai hoặc công trình xây dựng nhưng không sử dụng; tăng cường cơ hội tiếp cận đất