B
Ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯ
ỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

HU
ỲNH VĂN TRUNG
CÁC Y
ẾU TỐ ẢNH H
ƯỞNG ĐẾN
HÀNH VI MUA
CĂN H
Ộ CHUNG CƯ CỦ
A NGƯ
ỜI TIÊU DÙNG
TRÊN Đ
ỊA BÀN TP
H
Ồ CHÍ MINH
GIAI ĐO
ẠN 2006
- 2012
LU
ẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Qu
ản T
r
ị Kinh Doanh
Mã ngành:60340102
TP. H
Ồ CHÍ MINH

ẠI TIẾN DĨNH
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 1/2014
CÔNG TRÌNH
ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯ
ỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
Cán b
ộ hướng dẫn khoa học :
TS. L
ại Tiến Dĩnh
(Ghi rõ h
ọ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)
Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày … tháng … năm …
Thành ph
ần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ h
ọ, tên, học
hàm, h
ọc vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)
TT
H
ọ và tên
Ch
ức danh Hội đồng
1
TS. Nguy
ễn Ngọc Dương
Ch
ủ tịch

Đ
ộc lập
– T
ự do
– H
ạnh phúc
TP. HCM, ngày … tháng… năm 20 …
NHI
ỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
H
ọ tên học viên:
Hu
ỳnh Văn Trung
Gi
ới tính:
Nam
Ngày, tháng, năm sinh: 01/02/1979 Nơi sinh: B
ến Tre
Chuyên ngành: Qu
ản
tr
ị kinh doanh
MSHV: 1241820107
I- Tên đ
ề tài:
Các y
ếu tố ảnh hưởng đến
hành vi mua căn h
ộ chung cư của người tiêu dùng
trên đ

IV- Ngày hoàn thành nhi
ệm vụ:
26-03-2014
V- Cán b
ộ hướng dẫn:
TS. L
ại Tiến Dĩnh
CÁN B
Ộ H
ƯỚNG
D
ẪN
KHOA QU
ẢN LÝ CHUY
ÊN NGÀNH
i
L
ỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công tr
ình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
qu
ả n
êu trong luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.
Tôi xin cam đoan r
ằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đ
ã
được cảm ơn
và các thông tin trích d

cạnh đó, để được như ngày hôm nay, tôi vô cùng biết ơn đến gia đình tôi, cha mẹ, các
em đ
ã luôn
ủng hộ tôi trong nhiều mặt về tinh thần và vật chất.
Xin chân tr
ọng cảm ơn các đồng nghiệp cùng các khách hàng đã nhiệt tình giúp
đ
ỡ tôi trong quá tr
ình thực hiện khảo sát để có được số liệu phục vụ cho luận văn này.
Xin chân tr
ọng cảmơn và gửi lời tri ân sâu sắc nhất.
Hu
ỳnh Văn Trung
iii
TÓM TẮT
Lu
ận văn tập trung
nghiên c
ứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về kinh doanh
b
ất động sản, và đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên cạnh những
bư
ớ
c phát tri
ển vượt bậc còn rất nhiều hạn chế, phát triển không bền vững. Cung và
c
ầu của thị trường này mất cân đối.
Đ
ề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ
chung cư c

ỤC LỤC
L
ỜI CAM ĐOAN
i
L
ỜI CẢM
ƠN ii
TÓM T
ẮT
iii
ABSTRACT iv
M
ỤC LỤC
v
DANH M
ỤC CHỮ VIẾT TẮT
viii
DANH M
ỤC CÁC BẢNG BIỂU
ix
DANH M
ỤC CÁC H
ÌNH VÀ ĐỒ THỊ
x
CHƯƠNG 1 1
T
ỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU
1
1.1 S
ự cần thiết của đề t

1.5.3.2 Tình hình nghiên cứu trong nước 6
1.6 Th
ực trạng thị tr
ường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001 - 2012 6
1.6.1 Th
ực trạng
6
1.6.2 M
ột số đặc điểm của thị tr
ường CHCC tại TP HCM 2006 -2012 9
1.6.3 Nh
ững c
ơ h
ội và hạn chế trong phát triển CHCC tại TP HCM
12
1.7 K
ết cấu của đề t
ài
14
CHƯƠNG 2 15
CƠ S
Ở LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
15
2.1 T
ỔNG QUAN VỀ THỊ TR
ƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ 15
2.1.1 T
ổng quan về căn hộ chung c
ư 15
2.1.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư: 15

2.3 MÔ HÌNH NGHIÊN C
ỨU ĐỀ XUẤT
28
CHƯƠNG 3 30
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C
ỨU
30
3.1 PHÂN TÍCH CÁC Y
ẾU TỐ ẢNH H
ƯỞNG ĐẾN H
ÀNH VI MUA CHCC
T
ẠI TPHCM
30
3.1.1 Các y
ếu tố tự nhiên
30
Tình tr
ạng môi tr
ường: Môi trường trong l
ành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay
ồn ào đều ảnh h
ưởng trực tiếp đến sự h
ài lòng của ng
ười ti
êu dùng
CHCC 31
3.1.2 Các y
ếu tố kinh tế

4.2 K
ẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
43
4.2.1 Phân tích mô t
ả
43
4.2.1.1 Thông tin về mẫu nghiên cứu 43
4.2.1.2 Thống kê mô tả các biến nhân tố thành phần 48
4.2.1.3 Thống kê mô tả biến phụ thuộc 49
4.2.2 Quá trình phân tích
đ
ịnh l
ượng 50
4.2.2.1 Bước 1: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha 50
4.2.2.2 Bước 2: Phân tích nhân tố khám phá EFA 51
4.2.3 Kiểm định mô h
ình nghiên cứu
55
4.2.3.1 Phân tích phương sai Anova – Analysis of Variance 55
42.3.2 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính bội 56
4.2.4 K
ết quả nghiên cứu
59
4.2.4.1 Các nhân tố tác động đến hành vi mua căn hộ chung cư 59
4.2.4.2 Dò tìm sự vi phạm các giả định cần thiết trong hồi quy tuyến tính 59
4.2.4.3 Kết luận tình hình nghiên cứu 60
CHƯƠNG 5 62
K
ẾT LUẬN
62

- CHCC 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71
TÀI LI
ỆU THAM KHẢO
74
PH
Ụ LỤC
75
M
ẪU PHIẾ
U THU TH
ẬP THÔNG TIN
88
viii
DANH M
ỤC CHỮ VIẾT TẮT
1. BĐS B
ất động sản
2. TTCK Th
ị trường chứng khoán
3. TP.HCM Thành ph
ố Hồ Chí Minh
4. USD Dollar M
ỹ
5. GDP T
ổng thu nhập quốc nội
6. WTO T
ổ chức thương mại thế
gi
ới

38
B
ảng 3.5: Thang đo h
ành vi
38
B
ảng 4.1: Phân bổ theo giới tính
43
B
ảng 4.2: Phân bổ theo trình độ học v
ấn
44
B
ảng 4.3: Phân bổ theo nghề nhiệp
45
B
ảng 4.4: Phân bổ theo thu nhập
46
B
ảng 4.5: Phân bổ theo tình trạng hôn nhân
47
B
ảng 4.6: Phân bổ theo số con trong gia đình
47
B
ảng 4.7: Thống k
ê mô tả các biến nhân tố thành phần
49
B
ảng 4.8: Thống k

ảng 4.16: Đánh giá độ phù hợp của mô hình
57
B
ảng 4.17: Phân tích Anova trong mô h
ình hồi quy t
uy
ến tính
57
B
ảng 4.18: Phân tích hệ số Beta trong mô hình hồi quy tuyến tính
58
B
ảng 4.19: Các nhân tố tác động đến h
ành vi mua CHCC
59
x
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ
Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM
10
Hình 1.2: T
ỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM
11
Hình 1.3: S
ố căn hộ ch
ào bán mới trong năm
11
Hình 1.4: Ngu
ồn cung ho
àn thành mới
12

ổ theo thu nhập
46
Hình 4.5: Phân b
ổ theo tình trạng hôn nhân
47
Hình 4.6: Phân b
ổ theo số con trong gia đình
48
Hình 4.7: Bi
ểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa
60
1
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU
1.1Sự cần thiết của đề tài:
Th
ị tr
ường BĐS nói c
hung và căn h
ộ chung c
ư nói riêng có vai trò quan trọng
trong n
ền kinh tế của mỗi quốc gia. Đây là một thị trường đặc biệt không những có
ảnh h
ưởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời
s
ống xã hội. Thêm vào đó thị trườ
ng BĐS có m
ối liên hệ mật thiết đối với các thị
trư

pháp lý
ổn định và khả năng quản trị mạnh.Tuy nhiên những vấn đề như trình độ
quy ho
ạch, tiến độ thi công, chất l
ượng công trình, năng lực quả
n lý d
ự án, khả
năng ki
ểm soát thị trường BĐS,… ở Việt Nam đang rất yếu. Những điều này khiến
cho nh
ững khó khăn tr
ên thị trường BĐS thêm trầm trọng. Ngoài ra trong quá trình
phát tri
ển, những xu hướng vận động xã hội như di dân, nhập cư, pha tạp văn hóa,
c
ấu trúc đô thị, tâm lý xã hội…liên tục tác động và ảnh hưởng đến quá trình đầu tư
và phát tri
ển của ngành kinh doanh BĐS.
Th
ị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên cạnh bước phát triển vượt bậc
đang t
ồn tại nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh v
à không b
ền vững. Cụ thể
2
cung - c
ầu về chung cư bị mất cân đối. Tình trạng đầu cơ nhà, kích cầu “ảo” để
nâng giá căn h
ộ chung c
ư làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt

ận lợi, l
ành mạnh cho thị trường căn hộ chung cư phát triển. Đó chính là lý do
tôi ch
ọn đề tài
“Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn h
ộ chung
cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP. HCM” nh
ằm nghi
ên cứu thực trạng phát
tri
ển của thị trường căn hộ chung cư, phân tích các
yếu tố ảnh hưởng đến hành vi
mua căn h
ộ chung c
ư
của người tiêu dùng trên địa bàn TP. HCM từ đó kiến nghị
các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường chung cư trên địa bàn TP.
HCM nói riêng và có thể tham khảo cho cả nước.
1.2M
ục tiêu
, đ
ối tượng, và phạm vi nghiên cứu
c
ủa đề tài
Mục tiêu nghiên cứu: Nhằm nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của thị trường căn
hộ chung cư, để từ đó tác giả xây dựng phương hướng, chiến lược giúp công ty tiêu
thụ các sản phẩm căn hộ tốt hơn bên cạnh đó một phần thúc đẩy sự phát triển thị
trường căn h
ộ chung cư
trên địa bàn.

ận án vận dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện tùy từng
n
ội dung của đề t
ài, cụ thể là:
Phương pháp thống kê mô tả: Quá trình thu nhập các dữ liệu có đối chiếu, so
sánh, Lu
ận án sử dụng phần mềm phân tích thống k
ê chuyên dụng như SPSS nhằm
th
ống kê, phân tích và lượng hóa tác động của các yếu tố khác nhau đến quyết định
hành vi mua căn h
ộ chung c
ư
của người tiêu dùng làm cơs
ở xây dựng mô h
ình hồi
quy.
Phương pháp phân tích nhân t
ố (EFA) để đánh giá mức độ tác động của từng
y
ếu tố thông qua các bước:
Bư
ớc 1: Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 04 thành phần nhân tố trong khung
phân tích mô hình
Bư
ớc 2: Xác định hệ số
tin c
ậy Cronbach Alpha
Bư
ớc 3: Phân tích EFA

Dữ liệu thứ cấp thu thập từ các cơ quan nhà nước như Bộ Xây Dựng, Tổng cục
Thống kê, các tổ chức nước ngoài như WB, IMF, các công ty nghiên cứu thị trường
trong và ngoài nước. Các dữ liệu trên phục vụ cho việc phân tích thống kê, đánh
giá, so sánh trong luận án.
Dữ liệu sơ cấp thu th
ập được trong quá trình điều tra, phỏng vấn trực tiếp. Các
thông tin đi
ều tra, ph
ỏng vấn theo mẫu phiếu đ
ã
được thiết kế nhằm điều tra mức
đ
ộ tác động của các yếu tố đến quyết định
hành vi mua căn h
ộ chung cư
của
người tiêu dùng (Xem Ph
ụ lục bảng hỏi điều tra). Thông tin dữ liệu đ
ược thu thập
qua việc gởi bảng câu hỏi điều tra khảo sát đến hai nhóm người tiêu dùng: (1)
nh
ững ng
ười đã mua căn hộ chung cư trong vòng 5 năm trở lại đây, và (2) những
người có ý định mua hoặc đang tìm kiếm mua căn hộ chung cư.
Vì kinh phí và th
ời gian có hạn nên kích thước mẫu được điều tra khoảng 250
-
300 phi
ếu.
1.4 N

006-2012;
- Th
ứ ba, phân tích nhân tố ảnh h
ưởng đến
hành vi mua căn h
ộ chung c
ư
của
người tiêu dùng trên địa bàn TP.HCM;
- Th
ứ t
ư, nêu giải pháp nhằm phát triển thị trường căn hộ chung cư.
5
1.5 T
ổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
1.5.1 Gi
ới thiệu tổng quan về BĐS v
à căn
h
ộ chung c
ư
Khái ni
ệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật
của mỗi nước khác nhau với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân lo
ại, nhưng đều thống nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những
tài s
ản gắn
li
ền với đất đai.

quan đ
ến BĐS nh
ư: Cho thuê, thế chấp, bảo hiểm Tóm lại, thị trường BĐS (căn
h
ộ chung cư) là tổng thể các
giao d
ịch về BĐS dựa trên cơ chế giá và được diễn ra
trong m
ột không gian v
à thời gian nhất định.
1.5.3 T
ổng quan tình hình nghiên cứu
1.5.3.1Tình hình nghiên c
ứu tr
ên thế giới
Các nghiên c
ứu ở nước ngoài về
hành vi mua căn h
ộ chung cư
của người tiêu
r
ất nhiều, rất đ
a d
ạng và phong phú. Trong đó đưa ra nhiều kỹ thuật tính toán, công
c
ụ hỗ trợ và mô hình nghiên cứu phức tạp
, nh
ất là các mô hình phân tích định lượng
đ
ã

ộ chung cư trong tương lai.
1.5.3.2Tình hình nghiên c
ứu trong n
ước
Quá trình gần 20 năm hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có
r
ất nhiều nghi
ên cứu về chính sách phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo hiểu
bi
ết của tác giả, cho tới nay, chưa có một nghiên cứu nào về hành vi mua
căn h
ộ
chung cư c
ủa ng
ười tiêu dùng được thực hiện ở Việt Nam. Vì thế rất cần có một
nghiên c
ứu chuyên sâu nhằm tìm hiểu
hành vi mua căn h
ộ chung cư
của người tiêu
dùng. T
ừ đó góp phần h
ình thành một hệ thống chính sách đối với căn hộ chung cư
nh
ằm hỗ trợ
phát tri
ển thị trường căn hộ chung cư ổn định và bền vững.
1.6 Th
ực trạng thị tr
ường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001

Chánh với giá bán từ 400 USD đến 800 USD/m
2
.
Vào giai đoạn cuối năm 2006 đến đầu năm 2008 là một đợt sốt nóng của thị
trường căn hộ cao cấp và nền đấ tở các quận ngoại thành, các dự án đang thực hiện
sau một đợt đóng băng dài từ năm 2004. Giá của các căn hộ cao cấp, nền đất tăng
từ 200-300%, và có tình trạng người dân muốn mua căn hộ phải xếp hàng từ sáng
sớm, đặt cọc một khoản tiền khá lớn để được suất bốc thăm mua căn hộ.
Từ lợi nhuận kiếm được trên thị trường chứng khoán, các nhà đầu tư t
ìm
kiếm căn hộ cao cấp không chỉ nhằm mục tiêu là đa dạng hóa danh mục đầu tư của
mình. Nhiều công ty cũng sử dụng lợi nhuận đã kiếm được từ thị trường chứng
khoán để đầu tư vào những dự án địa ốc. Đối với thị trường này, các doanh nghiệp
trong nước thích đầu tư vào các căn hộ để bán hơn là cho thuê vì khả năng tài
chính của các doanh nghiệp bị giới hạn nên không thể kéo dài thời gian thu hồi
vốn.
Năm 2008, các chính sách Nhà nước nhằm mục tiêu quan trọng là giảm lạm
phát, bình ổn nền kinh tế trong nước đã thắt chặt thị trường tài chính. Kéo theo đó là
thắt chặt các khoản cho vay đầu tư BĐS, l
ãi su
ất tăng cao làm cho thị trường BĐS
lạnh trở lại, giá các căn hộ và nền đất đã giảm khoảng 30% đến 50% so với lúc thị
trường cao điểm. Đ
ã có r
ất nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn trả nợ.
Thị trường căn hộ chung cư là thị trường BĐS phát triển nhất tại p.HCM. Nó
8
được sự hỗ trợ tài chính của ngân hàng dưới hình thức cho vay trả góp trong vòng
10-15 năm. Người mua nhà có thể được vay đến 70% tổng trị giá căn hộ. Sự hỗ trợ
của các ngân hàng c

20,818
55 dự án
40,621
79 dự án
Nguồn: CBRE
Bảng 3.1 cho thấy số lượng căn hộ chào bán gia tăng nhanh qua các năm, và
năm 2010 có hơn 55 dự án mới được tiếp tục chào bán. Loại căn hộ bình dân gia
tăng nhanh để phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Hiện nay nguồn cung về
căn hộ là quá lớn so với khả năng sở hữu của người dân, dù nhu cầu về căn hộ cũng
rất lớn.
Hiện nay không phả dự án nào khi chào hàng ra thị trường cũng bán được vì
người mua nhà không còn vội vã. Ngoài việc có quá nhiều sự lựa chọn, người mua
nhà còn chọn lọc về thương hiệu của chủ đầu tư, tiếp đó là vị trí dự án, phương
thức thanh toán, thiết kế của tòa nhà, các tiện ích được thụ hưởng, chi phí quản lý
và điều quan trọng nhất là giá cả. Giá bán căn hộ cao cấp từ 1.800 -2.200 USD/m
2
;
căn hộ trung bình từ 1.400 - 1700 USD/m
2
, căn hộ bình dân từ700 - 810 USD/m
2
.
Trong khi nguồn cung khá dồi dào thì tình hình giao dịch trên thị trường lại
rất trầm lắng. Trong năm qua, tỉ lệ căn hộ đã giao dịch thành công sau khi đưa ra
thị trường đạt khát hấp, chỉ có 14% căn hộ cao cấp giao dịch thành công, căn hộ
tầm trung được 17% và căn hộ bình dân nhờ giá thành vừa túi tiền nên tỉ lệ mua
9
bán khá hơn được 20%. Thực tế là do giá căn hộ hiện nay vẫn ngoài tầm với của
người mua nhà và việc vay tiền mua nhà ở lại không dễ dàng vì lãi suất cao, thủ tục
vay khó. Giới đầu cơ lướt sóng không còn nhiều cơ hội kiếm tiền, thị trường nhà

ội của th
ành phố.
M
ặc dù đạt được một số kết quả khả quan, việc phát triển nhà ở trên địa bàn
th
ời gian qua vẫn c
òn nhiều tồn tại và bất cập, có thể kể đến như sau:
- Nhà
ở phát triển mất cân đối cung
– c
ầu, d
ẫn đến tồn kho nh
à gia tăng.
- Nhà đ
ất chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng vào
m
ục đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội.
- Giá nhà
ở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân và so với
m
ặt b
ằng chung của thế giới.
- Ti
ến bộ triển khai các dự án chậm, nhiều dự án còn để hoang, chưa triển
khai xây d
ựng do tiềm lực tài chính của phần lớn nhà đầu tư còn hạn chế, thiếu vốn
đ
ể tiếp tục đầu tư dự án, công trình bị dở dang, gây lãng phí, sử dụng chưa
hi
ệu quả

2
, chi
ếm
t
ỷ lệ 69,3%; 3.406 căn h
ộ có diện tích tr
ên 90m
2
, chi
ếm tỷ lệ 23,5%, không phù hợp
v
ới nhu cầu v
à khả năng thanh toán của cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở.
Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM
Ngu
ồn: CBRE
Hình 1.2: T
ỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM
Nguồn: CBRE
10
khai, nhi
ều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng chưa bán được, hàng tồn kho tăng
(đa s
ố căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60
– 90 m
2
, chi
ếm
t
ỷ lệ 69,3%; 3.406 căn h

v
ới nhu cầu v
à khả năng thanh toán của cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở.
Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM
Ngu
ồn: CBRE
Hình 1.2: T
ỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM
Nguồn: CBRE
11
Hình 1.3: S
ố căn hộ ch
ào bán mới trong năm
Ngu
ồn: CBRE
Hình 1.4: Ngu
ồn cung ho
àn thành mới
Ngu
ồn: CBRE
11
Hình 1.3: S
ố căn hộ ch
ào bán mới trong năm
Ngu
ồn: CBRE
Hình 1.4: Ngu
ồn cung ho
àn thành mới
Ngu