B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM

DNG THIU L THU

ÁNH GIÁ MC  HÀI LÒNG
CA NGI DỂN
I VI NHÀ  TÁI NH C
TI KHU Ô TH MI TH THIÊM LUN VN THC S KINH T TP. H CHÍ MINH – NM 2012
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
Xin cam đoan rng:

- ây là công trình do chính bn thân tôi nghiên cu và trình bày.

- Các s liu thu thp và kt qu nghiên cu đc trình bày trong đ tài
này là trung thc.

- Tôi xin hoàn toàn chu trách nhim v ni dung ca đ tài nghiên cu.
LI TRI ÂN

Tôi xin chân thành tri ân.
Quý Thy Cô ging dy  b môn c bn đã giúp tôi trang b đy đ và
tt hn nhng kin thc c bn trc khi đi vào nhng môn chuyên ngành;
Quý Thy Cô khoa Tài chính Doanh nghip, khoa Tài chính Nhà nc đã
giúp chúng tôi tìm hiu và m rng hn nhng kin thc chuyên ngành.
Ban Qun lý u t Xây dng Khu đô th mi Th Thiêm và Ban Qun
lý Công trình Th Thiêm đã to mi điu kin thun li đ tôi tham gia hc
chng trình đào to sau đi hc.
Thy Phó giáo s Tin s S ình Thành trng khoa Tài chính Nhà
nc trng i hc Kinh t Tp. HCM đã tn tâm ging dy và hng dn tôi
hoàn thành cun lun vn tt nghip này.
Cui cùng tôi xin chân thành cm n các anh ch em cùng khóa lp cao
hc K18 trng i hc Kinh t và các đng nghip ti Ban Qun lý Công
trình Th Thiêm đã h tr, đng viên và giúp đ tôi.

MC LC


CHNG III: THIT K NGHIÊN CU 33
3.1. Thit k nghiên cu 33
3.1.1. Phng pháp nghiên cu 33
3.1.2. Quy trình nghiên cu 34
3.2. Nghiên cu chính thc 35
3.2.1. Các bin s dng trong nghiên cu ca mô hình 35
3.2.2. Mã hóa d liu 39
3.2.3 Kt qu phân tích thc nghim 39
Kt lun chng III 41
CHNG IV: PHỂN TÍCH THC NGHIM 43
4.1. Thông tin mu nghiên cu 43
4.2. Kt qu phân tích d liu 55
4.2.1 Kt qu hi quy 55
4.2.2 Kim đnh đ phù hp chung ca mô hình 57
4.2.3 Kim đnh các gi thuyt mô hình 58
4.2.4 Kim đnh hin tng đa cng tuyn 59
4.2.5 Kim đnh hin tng t tng quan 60
4.2.6 Kim đnh hin tng phng sai ca sai s thay đi 60
4.2.7 Kim đnh phân phi chun phn d 61
4.3 Kt qu mô hình 63
Kt lun chng IV 64
CHNG V: KT LUN VÀ GI ụ CHÍNH SÁCH 65
5.1 Kt lun 65
5.2 Gi ý chính sách 69
5.3 Hn ch ca đ tài và hng nghiên cu tip theo 72
Kt lun chng V………………………………………………………… 73
TÀI LIU THAM KHO
PH LC
Hình 3.1. Quy trình thc hin nghiên cu
Hình 4.1a: Biu đ tn s Histogram
Hình 4.1b: Biu đ phân phi tích ly P-P Plot
Hình 4.2: Kt qu mô hình các nhân t nh hng s hài lòng v nhà  tái
đnh c
II/ BNG BIU.
Bng 2.1. Bng kê chi phí đu t xây dng d án Khu dân c Thnh M Li.
Bng 2.2. Bng kê chi phí đu t xây dng d án Cao c An Phúc An Lc
Bng 3.1 Gii thích bin nghiên cu trong mô hình
Bng 4.1 Thng kê loi d án
Bng 4.2 Thng kê v din tích cn h.
Bng 4.3 Thng kê v thi gian đnh c
Bng 4.4 Thng kê v quyn s hu cn h
Bng 4.5 Thng kê v v trí d án
Bng 4.6 Thng kê v tui, s nhân khu, thu nhp bình quân hàng tháng ca
h gia đình
Bng 4.7 Thng kê v gii tính và tình trng hôn nhân
Bng 4.8 Thng kê v trình đ hc vn
Bng 4.9 Thng kê trình đ hc vn theo v trí d án
Bng 4.10 Thng kê v ngh nghip
Bng 4.11 Thng kê v mc đ hài lòng v din tích ti các lô chung c
Bng 4.12 Thng kê v tui, s hài lòng v din tích cn h và s hài lòng v
nhà  tái đnh c theo v trí chung c
Bng 4.13 Thng kê v v trí chung c và ngh nghip
Bng 4.14 Thng kê v mc đ hài lòng đi vi nhà 
Bng 4.15 Kt qu hi quy ca mô hình ban đu
Bng 4.16. Phân tích ANOVA
Bng 4.17 Model Aummary
b


ngang tm vi các đô th quc t hin đi ca khu vc.  thc hin kp thi
tin đ đu t xây dng d án Khu đô th mi Th Thiêm, công tác đn bù
gii ta, tái đnh c cho dân, sm to qu đt phc v đu t xây dng d án
là vic làm cp bách và vô cùng quan trng. Vic trin khai xây dng nhà 
2 tái đnh c trong Khu đô th mi Th Thiêm đã đc lãnh đo thành ph và
ngi dân rt quan tâm.
Thc t trên c nc, không ít d án nhà tái đnh c xung cp trm
trng v cht lng, công tác qun lý nhà  hn ch, các dch v phc v nhu
cu đi sng hàng ngày ca ngi dân s dng nhà  tái đnh c không đc
các nhà qun lý quan tâm đu t đúng mc, đã làm cho ngi dân rt lo lng
và bn khon khi buc phi di di và la chn nhà  tái đnh c.
Ban Qun lý u t xây dng Khu đô th mi Th Thiêm phi hp vi
các S, Ban ngành có liên quan, vi s ch đo xuyên sut và kp thi ca
Lãnh đo thành ph đã luôn n lc đ đy nhanh đu t xây dng các d án
nhà  tái đnh c, phc v cho công tác tái đnh c nhm sm n đnh cuc
sng cho ngi dân tái đnh c ti Khu đô th mi Th Thiêm. Thc hin đ
tài: “ánh giá mc đ hài lòng ca ngi dân đi vi nhà  tái đnh c ti
Khu ô th mi Th Thiêm” nhm đa ra các gii pháp hoàn thin chính
sách công v nhà  tái đnh c sao cho hiu qu hn. Vic tái đnh c cho
ngi dân ti các khu dân c, ngoài vic giúp cho ngi dân sm có cuc
sng n đnh, đem đn cho ngi dân s hài lòng thc s đi vi nhà  tái
đnh c, còn có ý ngha quan trng trong vic đy nhanh tin đ gii ta đn
bù, to qu đt cho các d án đu t xây dng ti các khu đô th mi.
2. Mc tiêu nghiên cu
- ánh giá kt qu thc hin các chính sách nhà  tái đnh c ti Khu ô
th mi Th Thiêm.
- Phân tích mc đ hài lòng v nhà  ca ngi dân tái đnh c ti Khu

trong nghiên cu này.
6. Kt cu ca Lun vn
- Phn m đu.
- Chng 1 : Khung lý thuyt và Mô hình nghiên cu.
4 - Chng II : ánh giá kt qu thc hin chính sách nhà  tái đnh c
ti Khu đô th mi Th Thiêm.
- Chng III : Thit k nghiên cu .
- Chng IV : Phân tích thc nghim.
- Chng V: Kt lun và gi ý chính sách. 5 CHNG I : KHUNG Lụ THUYT VÀ MÔ HÌNH
NGHIÊN CU

1.1. Khái nim và đc đim ca nhà .

thuê. H mua/ thuê nhà  đ đu t hoc đ sinh sng hoc đ khai thác kinh
doanh.
+ Ngi phát trin: Nhng ngi khai thác đt đai đ xây dng nhà ,
to ra sn phm mi cho th trng.
+ Ngi chuyên ci to nhà : Nhng ngi cung cp nhà  đã đc
nâng cp và tân trang li cho th trng.
+ Ngi xúc tác: Bao gm ngân hàng, ngi môi gii, lut s và
nhng tác nhân khác to điu kin cho các giao dch ca th trng nhà 
din ra thun li.
1.1.2. c đim nhà 
Bt k s phân tích chính sách nhà  nào đu cn phi đc nhn thc
và xây dng da trên các đc đim ca nhà . Ba đc đim mang tính đc
thù ca nhà  là: (i) tính không di chuyn v mt không gian; (ii) tính lâu
bn; (iii) tính không đng nht s nh hng đn chính sách nhà  và cn
đc xem xét chi tit.
- Tính không di chuyn
Mi ngi có th di chuyn nhng nhà  thì không. Vi lý do này, thì
đa đim ta lc có ý ngha quan trng c v giá tr th trng ca nhà  đó
và khía cnh kinh t- xã hi ca h gia đình đang sinh sng. Nhng thay đi
v s thích đa đim cung – cu, và dn đn s trc trc trong ngn hn mà
qua nhiu nm mi có th hiu chnh. iu này cho chính ph s lu ý là:
7 khi xem xét bt k chính sách nhà  nào, cn phi xem xét cn thn nh
hng tc thi và nh hng dài hn ca chính sách.
- Tính lâu bn
 bt k thi đim nào, phn ln s lng nhà đu đc s dng đ 
và tn ti mt s nm đáng k. Vì th tài sn nhà  có tính lâu bn nht đnh
và liên quan đn cu trúc xây dng. Tính lâu bn ca nhà  nh hng quan

1.2.2. Các yu t tác đng đn s hài lòng đi vi nhà 
Có nhiu ý kin v các yu t tác đng đn s hài lòng đi vi nhà  đã
đc nghiên cu. Theodori (2001) [26], cho rng s hài lòng đi vi nhà 
b nh hng bi hàng lot các yu t nhn thc khách quan và ch quan.
Mi quan h gia s hài lòng cng đng vi nhn thc cá nhân và s gn bó
vi cng đng. Nhng cá nhân rt hài lòng vi cng đng ca h s có
nhiu kh nng cao hn v mc đ hnh phúc so vi nhng ngi khác. Các
yu t v thu nhp, quyn s hu nhà và các h tr xã hi cng liên quan
tích cc đn mc tng nhn thc tt ca ngi dân. Nghiên cu ca
Onibokun (1974) [23] đa ra nhn đnh v điu kin có th  đc trong
mt cn h b nh hng không ch các yu t v k thut mà còn b nh
hng bi các yu t xã hi, cách ng x, vn hóa và nhng yu t khác
trong toàn b h thng môi trng xã hi.
Nhìn chung s hài lòng đi vi nhà  b tác đng bi nhiu yu t trong
h thng và s tác đng ca các đc đim c bn ca nhng ngi dân c
ng. Kt qu nhn đnh đc đa ra v các yu t đã đc nghiên cu cho
rng có tác đng đn s hài lòng đi vi nhà  bao gm:
Theo Varady & Preiser (1998) [28] yu t tui, gii tính, thi gian c
trú, kinh nghim v đnh c, nhn thc cht lng nhà  hin ti tác đng
đn s hài lòng ca ngi dân đi vi nhà . Thc t còn có khác bit v s
hài lòng đi vi nhà  liên quan đn tình trng hôn nhân gia đình ca ch
9 h, s lng ngi trong h gia đình và quy mô gia đình (Tan & Hamzah
(1979) [25]) .
Trong các tài liu nghiên cu còn cho thy rng s hài lòng ca ngi
dân đi vi nhà  b nh hng bi hàng lot các yu t v tình hình kinh t
xã hi nh thu nhp, giáo dc, ngh nghip và phúc li (Brown, 1993;
Freeman, 1998 trích dn trong Varady & Preiser (1998) [28]); Các đc tính
Hình 1.1: Mô hình nghiên cu ca Mastura Jaafar- Noor Liza
Hasa Osman Mohamad T. Ramayah (2004) [20].
1.3. Chính sách công v nhà  tái đnh c
1.3.1. Khái nim chính sách tài chính công
Mc đích ca tài chính công là duy trì hot đng ca b máy nhà nc
đ đm nhim hiu qu các chc nng ca nhà nc đi vi xã hi; Tài chính
c đim nhà 
(yu t nhà )
- Loi d án.
- n giá nhà .
- Din tích cn h
- Thi gian c trú.
- Quyn s hu.
Yeh (1972), Ogu (2002), Varady&
Carrozza (2000), Theodori (2001),
Morshidi, et al., (1999)

nng đóng góp ca bn thân h.
Mt gii pháp bt k sau khi đc chn và có quyt đnh ban hành
(di các tên gi khác nhau nh Lut, Pháp lnh, Quyt đnh, Ngh đnh,
Ngh quyt, Thông t, Chính sách, Chng trình, …) đc gi là là Chính
sách công. Trong quá trình hot đng thc hin chính sách, t nhng va chm
trong thc hin, chính sách có th đc điu chnh.
 các nc các chính sách nhm tha mãn nhu cu v nhà  giá thành
thp đu nhn mnh s chú ý đn đt đai và c s h tng.  có mt tác
đng rng hn ti s phát trin các thành ph, Nhà nc phi tip tc đu t
tr li cho vic phát trin đt và phát trin c s h tng. Quá trình đô th hóa
din ra nhanh chóng, do đó yêu cu ngun vn đu t cho nhà , h thng h
tng c s nh giao thông, đin , nc, v sinh và h thng mng li công
nghip và thng mi tng lên nhanh chóng. Hiu qu vic phân phi và s
dng các ngun vn đu t đô th cho các h thng trên là yu t quan trng
cho s phát trin quc gia và thành ph.

12 1.3.1.1. Chính sách tài chính công đi vi ngi dân tái đnh c
* T chc làm nhim v bi thng, gii phóng mt bng lp phng án
tng th v bi thng, h tr và tái đnh c : C quan Tài chính ch trì, phi
hp vi c quan Tài nguyên và Môi trng, các c quan liên quan cùng cp
thm đnh phng án tng th v bi thng, h tr và tái đnh c và phng
án bi thng, h tr và tái đnh c do t chc làm nhim v bi thng, gii
phóng mt bng chuyn đn đ trình y ban nhân dân cùng cp phê duyt.
Phng án bi thng, h tr và tái đnh c phi đc công khai theo đúng
quy đnh. (Ngh đnh s 84/2007/N-CP ngày 25/05/2007).
* Các điu kin ngi dân đc b trí nhà  tái đnh c: H gia đình, cá
nhân b thu hi toàn b nhà , đt  đ điu kin đc bi thng hoc h tr

hng nhiu u đãi khi thc hin đu t xây dng nhà  tái đnh c.
* Hình thc la chn ch đu t: Ch đu t các d án do Ch tch U
ban nhân dân tnh, thành ph trc thuc Trung ng ni có d án quyt đnh;
Vic la chn nhà đu t nc ngoài tham gia đu t xây dng nhà  đc
to điu kin và u đãi đu t thc hin theo quy đnh ca pháp lut v đu t
nc ngoài ti Vit Nam.
* Giá bán nhà : Do ch đu t d án xác đnh trên nguyên tc bo toàn
vn.
* Th tc đu t và xây dng. i vi nhng khu vc đã có quy hoch
chung và quy hoch chi tit đã đc c quan nhà nc có thm quyn phê
duyt thì ch đu t d án nhà  đc to điu kin và u đãi ch cn lp mt
bc báo cáo nghiên cu kh thi. Trong trng hp khu vc d án đã có quy
hoch chung, nhng cha có quy hoch chi tit do c quan có thm quyn phê
duyt thì ch đu t đc phép lp quy hoch chi tit đ trình duyt đng thi
vi báo cáo nghiên cu kh thi. Chi phí lp quy hoch chi tit đc tính vào
14 tng mc đu t ca d án. Các công trình, hng mc công trình trong phm
vi d án nhà  đc u đãi đã có thit k k thut đc c quan nhà nc có
thm quyn phê duyt thì đc min cp Giy phép xây dng.
* Huy đng vn đu t: Ch du t đc huy đng vn ng trc ca
các t chc, cá nhân có nhu cu v nhà ; đc vay vn ca các t chc tín
dng và áp dng các hình thc huy đng vn hp pháp khác theo quy đnh
ca pháp lut; đc Nhà nc xem xét cho vay vn t Qu h tr phát trin
hoc đc bo lãnh tín dng đu t theo quy đnh ti Ngh đnh s
43/1999/N-CP ngày 29 tháng 6 nm 1999 ca Chính ph hoc vay vn t
Qu phát trin nhà  hoc Qu phát trin đô th. Ngoài ra, Thành ph H Chí
Minh còn kin ngh Trung ng cho phép áp dng mt s c ch chính sách
nh phát trin nhà cho ngi có thu nhp thp ti khu vc đô th; u đãi cho

dng d án nhà tái đnh c
* Sau khi các bên chuyn nhng d án hoàn thành ngha v tài chính
theo quy đnh ca pháp lut, S Tài nguyên và Môi trng có trách nhim
trình U ban nhân dân cp tnh quyt đnh cho thuê đt, cp mi Giy chng
nhn đi vi trng hp chuyn nhng mt phn d án có s dng đt hoc
chnh lý Giy chng nhn đi vi trng hp chuyn nhng toàn b d án
có s dng đt; S Tài nguyên và Môi trng ký hp đng thuê đt vi bên
nhn chuyn nhng d án có s dng đt.
* Ch đu t d án đc u đãi v np tin s dng đt và thu s
dng đt nh sau:
Ch đu t d án đc min tin s dng đt đi vi din tích đt xây
dng nhà chung c cao tng; c gim 50% tin s dng đt xây dng nhà
 không phi là nhà chung c cao tng trong phm vi d án (nu có); c
min tin s dng đt xây dng các loi nhà , nu d án thuc đa bàn có
điu kin kinh t - xã hi khó khn hoc đc bit khó khn; c chm np

Trích đoạn Ki mđ nh phân phi chun ph nd

---