B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH
 TRNG THÚY NHUNG
NG DNG CÔNG C PHÁI SINH NHM
GIM THIU RI RO TÀI CHÍNH CA CÁC
DOANH NGHIP BT NG SN TP.HCM

LUN VN THC S KINH T

TP.H CHÍ MINH – NM 2012

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH
 TRNG THUÝ NHUNG
MC LC

LI CAM OAN
DANH MC CÁC KÝ HIU VÀ CH VIT TT
DANH MC CÁC BNG
DANH MC CÁC HÌNH BIU 
LI M U 1
CHNG 1: T NG QUAN V RI RO TÀI CHÍNH TI DOANH NGHIP
BT NG SN 3
1.1. Tng quan v sn phm phái sinh trong qun tr ri ro tài chính 3
1.1.1. Ri ro tài chính và tác đng ca ri ro tài chính 3
1.1.1.1. Ri ro tài chính 3
1.1.1.2. Các loi ri ro tài chính đi vi doanh nghip 4
1.1.1.3. Tác đng ca ri ro tài chính 5
1.1.2. Qun tr ri ro 6
1.1.2.1. Khái nim qun tr ri ro 6
1.1.2.2. Công c tài chính phái sinh 7
1.1.3. Sn phm phái sinh trên th gii 10
1.1.3.1. Hp đng giao sau và quyn chn – Ch s S&P Case Shiller home
Index (CSI) 10
1.1.3.2. Qy tín thác đu t bt đng sn 18
1.1.3.3. Bài hc kinh nghim cho Vit Nam v vic ng dng công c tài
chính phái sinh. 19

sn ti TP.HCM 42

2.3.2.1. Tình hình thc t s dng công c phái sinh ti các doanh nghip bt đng sn
TP.HCM 42

2.3.2.2. Kho sát mc đ am hiu và thc trng ng dng sn phm phái sinh ti doanh
nghip bt đng sn và xây dng : 48
2.4. Nguyên nhân công c phái sinh cha phát trin  Vit Nam 53
2.4.1.
Cha am hiu v sn phm phái sinh 54
2.4.2. Hành lang pháp lý và hch toán k toán: 55 2.4.3. Nguyên nhân t phía th trng: 56
CHNG 3. GII PHÁP NG DNG CÁC CÔNG C PHÁI SINH NHM
GIM THIU RI RO TÀI CHÍNH CA CÁC DOANH NGHIP BT
NG SN TP.H CHÍ MINH 58
3.1. nh hng phát trin th trng Bt ng Sn đn nm 2020 58
3.2. Nhng yêu cu đt ra và mt s gii pháp phát trin th trng phái
sinh  Vit Nam 60
3.2.1. Các gii pháp v  mô nhm phát trin th trng phái sinh trong nc 60
3.2.1.1. V phía nhà nc 60
3.2.1.2. V phía ngân hàng: 71
3.2.2. Các gii pháp đy mnh ng dng sn phm phái sinh đ qun tr
ri ro tài chính ti các DNBS TP.HCM 72

3.2.2.1. Nâng cao kin thc v sn phm phái sinh 72
3.2.2.2. Doanh nghip cn phân bit gia qun tr ri ro và đu c, công c tài chính
phi đc s dng phù hp. 74
3.2.2.3. Nhà QTRR cn đánh giá đúng đn hiu qu mà hot đng QTRR mang li: 75

SPV : T chc đc bit (Special Purpose Vehicle)
SGDBS : Sàn giao dch bt đng sn
TDH : Công ty Phát trin Nhà Th c (ThuducHouse, mã c phiu TDH)
TPC : Trái phiu chuyn đi
TCTD : T chc tín dng DANH MC CÁC BNG

Bng 1.1: Mô t các công c phái sinh Error! Bookmark not defined.
Bng 1.2: Ch s quý S&P/Case–Shiller index values 12
Bng 2.1 :s liu k toán ca các doanh nghip bt đng sn niêm yt 24
Bng 2.2 : Bng % lm phát t nm 2001 đn 2011 31
Bng 2.3: Thu nhp và li nhun t công c phái sinh ti mt s NHTM 40 DANH MC CÁC HÌNH BIU 

BNG BIU
Biu đ 2.1: Biu đ lm phát t 2002-2012 32

Biu đ 2.2: Gía vàng t 2000-2011 33
Biu đ: 2.3 Bin đng t giá giai đon 2008-2011 35
Biu đ s 2.4 : Loi hình doanh nghip điu tra 49
Biu đ s 2.5: vn điu l ca nhà đu t tham gia nghiên cu 49
Biu đ s 2.6 : Mc đ tác đng ca các ri ro đn doanh thu và li nhun
ca doanh nghip 50

quanh nh bin đng ca th trng chng khoán, t giá, giá vàng, chính sách, quy
đnh mi ca nhà nc. Th trng bt đng sn bin đng không lng, giá c bt
đng sn cha phn ánh đc giá tr thc ca nó. Trc nhng bin đng t th
trng, nhà đu t gp rt nhiu khó khn cng nh r i ro khi đu t. Trc thc
trng đó, vic nghiên cu hoàn thin các gii pháp tài chính nhm phát trin n đnh
th trng bt đng sn là vi
c quan trng và cp thit hin nay.
Do đó hc viên chn  tài: ng dng công c phái sinh nhm gim thiu
ri ro tài chính ca doanh nghip bt đng sn ti thành ph H Chí Minh đ
làm lun vn thc s kinh t
Mc tiêu nghiên cu
 tài nghiên cu thc trng ng dng công c phái sinh ca doanh nghip bt
đng sn. 2

Phng pháp và phm vi nghiên cu
Trên c s các lý thuyt tng quan v sn phm phái sinh trong qun tr ri ro
tài chính, đ tài s dng phng pháp phân tích đnh tính nhm làm rõ các loi ri
ro tài chính, và s cn thit ng dng sn phm phái sinh đ qun tr ri ro. Bên
cnh đó vi bng câu hi s dng thang đo Likert, tác gi tin hành kho sát các
doanh nghip bt đng sn đang hot đng đ đánh giá mc đ quan tâm, s dng
công c phái sinh. Bng phng pháp nghiên cu thng kê mô t, phng pháp
tng hp và so sánh nhm minh ho c th thc trng ng dng sn phm phái sinh
trong doanh nghip, t đó đ xut bin pháp nâng cao hiu qu qun tr ri ro tài
chính trong doanh nghip bt đng sn.

qu gián tip ca các chính sách thay đi trong qun lý, trong cnh tranh, trong các
quan h quc t…
Tuy nhiên, có th chia thành 3 nguyên nhân chính: ri ro phát sinh t s thay
đi bên ngoài v giá c trên th trng nh lãi sut, t giá hay giá ca các loi hàng
hoá khác; ri ro phát sinh t các hot đng hay giao dch vi các đi tác trong kinh
doanh nh nhà cung cp, khách hàng, các đi tác trong các giao dch phát sinh hoc
trong các liên doanh góp vn đu t; ri ro phát sinh t bên trong liên quan đn
nhân s, c cu t chc hoc quy trình sn xut kinh doanh.
Trong phm vi đ tài này, tác gi ch tp trung vào gii thiu nhng vn đ
liên quan đn ri ro tài chính là lãi sut, t giá, lm phát, giá c…
Nh vy, tu theo mc đ nghiêm trng ca tng ri ro nh đã phân tích 
trên, doanh nghip nên t xây dng cho mình mt chng trình qun tr ri ro phù
hp vi đc đim kinh doanh ca Doanh nghip nhm gim thiu nhng ri ro này.

4

1.1.1.2. Các loi ri ro tài chính đi vi doanh nghip
a. Ri ro t giá:
Ri ro t giá là ri ro phát sinh do s bin đng ca t giá làm nh hng đn
giá tr k vng trong tng lai. S bin đng này đôi khi gây ra tn tht cho doanh
nghip, nhng đôi khi to ra li nhun tht thng nu nh t giá bin đng theo
chiu thun li cho doanh nghip.
Dù có quy đnh giao dch bng tin Vit Nam, nhng trên th trng bt đng
sn, phn ln sn phm đu đc rao bán hoc cho thuê bng đô la mt cách công
khai. Thm chí, trên nhiu trang thông tin v bt đng sn, các sn phm cn h
cng đc nhiu ngi chào giá bng “đô”. ây là h qu ca mt thi gian dài
hin tng lm dng USD din ra khá ph bin trên th trng. Thm chí, ti các

Giá đt, nh thng l, li đc quy theo vàng, c sau mi đt giá vàng thay
đi, giá đt lp tc thay đi theo. Din bin th trng bt đng snnhng nm qua
cho thy, nu giá vàng gim, giá đt không thay đi, nhng mt khi giá vàng tng
thì giá đ t lp tc cng hình thành mt mt bng mi, bt k có giao dch hay
không.
e. Ri ro giá vt liu xây dng
Cng nh các doanh nghip khác, li nhun ca doanh nghip kinh doanh bt
đng sn luôn chu tác đng bi các yu t đu vào đc bit giá vt liu xây
dng.Chính vì th khi cn bão giá vt liu xây dng tng cao đã khin không ít các
doanh nghip hot đng trong lnh vc xây dng điêu đng, nhiu công trình chm
tin đ, hay tm ngng mãi mãi.
1.1.1.3. Tác đng ca ri ro tài chính
a. Tác đng đn li nhun và nng lc cnh tranh ca doanh nghip.
Ri giá vt liu xây dng, lãi sut, t giá làm chi phí đu vào ca doanh
nghip tng lên, làm li nhun gim đi.  gii quyt vn đ này doanh nghip phi
tng giá bán và điu này nh hng đn kh nng cnh tranh trên th trng ca
doanh nghip.
6

Mc dù vy, khi th trng đi xung đc bit các doanh nghip BS khó mà
tng giá. Chi phí tng làm li nhun gim, bên cnh đó làm gim kh nng cnh
tranh ca doanh nghip.
b. Tác đng đn kh nng chu đng tài chính và tái đu t ca doanh nghip
Doanh nghip có th tn ti khi đm bo đc ngun vn đ tái đu t. Tuy
nhiên trong quá trình hot đng kinh doanh nu ri ro tài chính tng cao và doanh
nghip không th kim soát đc, ngun vn tái đu t b gim đi thm chí âm. i
vi các doanh nghip BS, khi th trng đi xung, đng thi chính sách tín dng


8

Ni dung Hp đng k
hn
Hp đng
tng lai
Hp đng quyn
chn
Hp đng hoán
đi
Th trng
giao dch
Phi chính thc Chính thc Chính thc và phi
chính thc
Phi chính thc
Loi hp
đng
Tho thun
gi
a các bên
tham gia. iu
kin tho thun
linh hot :
- Hàng
hoá
- Khi

giao dch trên th
tr
ng phi chính
thc
- Ngi
mua quyn có
quyn nhng
không bt buôc
mua hoc bán
- Ngi bán
quyn bt buc
phi thc hin

Tho thun gia
các bên tham gia
trao đi mt
dòng tin này ly
mt dòng tin
khác ca bên kia.
Kt hp gia hp
đ
ng giao ngay
và k hn.
Các loi hp
đng hoán đi:
- Hoán đi
lãi sut
- Hoán đi
tin t
- Hoán đi

do đc chun
hoá nên d tìm
đi tác
- Hn ch
ri ro v n
- Có th
chuyn nhng
bt k thi đim
nào tr
c khi
hp đng đn
hn

Khi giao dch
trên th trng
chính thc:
-
Tính thanh
khon cao do d
tìm đi tác
-Hn ch r
i ro
v n
-Khi th trng
có li, ngi mua
quyn ch
n có
th không cn
thc hin hp
đng, lúc này ch

- Mt phí mô
gii, phí giao
dch và yêu cu
ký qu
-Phí mua quyn
chn có th đt
tu cung cu th
trng giao dch
-Thanh khon
th
p do khó tìm
đi tác
- Ri ro v
n cao do đi tác
có th t chi
không thc hin
hp đng khi gp
bt li
-Bt buc thc
hin hp đng
khi đáo hn
Ngun: Tác gi tng hp
10

1.1.3. Sn phm phái sinh trên th gii
1.1.3.1. Hp đng giao sau và quyn chn – Ch s S&P Case Shiller
home Index (CSI)

Allan Weiss, Karl E.Case và Robert J. Shiller nhng nm 1980.B ba này đã thành
lp mt công ty bán d liu nghiên cu ca h sau đó công ty này đã đ c mua bi
Fiserv, Inc, công ty này s lp bng d liu. D liu này đc phân phi bi
Sandard & Poor. Ch s chính thc đc gi là Ch s giá nhà S & P / Case-Shiller
(CSI). Có nhng loi ch s nh:
- Ch s giá nhà quc gia là ch s tp hp ca các h gia đình thuc chín b
phn điu tra dân s ca Hoa K. Nó đc tính toán hàng quý và đ c công b vào
th ba cui cùng ca tháng hai, tháng Nm, tháng Tám và tháng Mi. Ch s này
đc chun hóa và có giá tr 100 trong quý đu tiên ca nm 2000.
- Ch s tng hp 10 thành ph, trong đó bao gm Boston, Chicago, Denver,
Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco và
Washington, DC.
- Ch s tng hp ca 20 thành ph, trong đó bao gm tt c các thành ph 
trên cng vi Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix,
Portland (Oregon), Seattle và Tampa.
- Các ch s, ngoài các ch s quc gia, đc công b vào ngày th ba cui
cùng ca mi tháng lúc 9 gi sáng EST. D liu s đc báo cáo sau 2 tháng, báo
cáo này s đc công b vào tháng 5 sau khi thu thp ht doanh s bán nhà tháng 3.
Các ch s này đc chun hóa và có giá tr 100 trong tháng đu tiên ca nm 2000.

12

Bng 1.2: Ch s quý S&P/Case–Shiller index values (U.S. National Index Levels)

YEAR
Q1
Q2
1993
74.46
1994
76.46
1995
77.74
1996
79.61
1997
81.82
1998
85.71


158.53
163.06
2005
169.19
176.70
183.08
186.97
2006
188.66
189.93
188.11
186.44
2007
184.83
183.17
180.01
170.75
2008
159.36
155.93
150.48
139.41
2009
129.17
133.19
137.51
136.99
2010
132.11
138.25

cao trên th trng nhà đt M vì đ chính xác cao.
b. Hp đng tng lai, hp đng quyn chn
Rõ ràng, nu bn đang tìm ki m đ mua hoc bán mt cn nhà, bn s quan
tâm đn vic giá nhà s lên hoc xung và giá bao nhiêu. Nu bn đang bán và giá
c có xu hng tng, bn có th mun gi li ch đi và xem nu giá tip tc đi
lên.Nu bn đang mua và bn thy giá đi lên, bn có th mun mua tht nhanh trong
khi có th. Hoc nu giá gim, bn mun bán nhanh vì gi li thì giá s tip tc
gim…. Tt nhiên, không có ngi hoc ch s nào có th d đoán chính xác nhng
gì s xy ra vi giá nhà.
Thm chí nu bn không có nhu cu mua hay bán nhà, giá nhà là mt ch báo
s phát trin ca nn kinh t. Có th lúc y bn tin rng bây gi là thi đim tt đ
làm cho mt đu t ln và bn bt đu tìm mt khu vc c th thc hin công vic
14

ca mình? Hoc các doanh nghip mun tham gia vào th trng bt đng sn nên
làm th nào? Ch s Case-Shiller cung cp cái nhìn sâu sc và tr li tt c nhng
câu hi này. Nó thm chí còn có th tn dng li th ca nhng thay đi trong giá
nhà bng cách gián tip đu t vào S & P / Case-Shiller Index (CSI) hp đng
tng lai và hp đng quyn chn. ây là loi đu t đc khuyn khích cho các
doanh nghip phát trin bt đng sn, ngân hàng, các đnh ch tài chính cho vay th
chp và các nhà đu t đ giúp h gim thiu ri ro trong đu t kinh doanh ca h.
Ngay c nhng nhà đu t có hoc không liên quan đn bt đng sn h vn có th
tham gia đ đa dng hóa danh mc đu t ca mình.
Giá tr ca hp đng tng lai đc thit lp  mc 250 ln ca CSI. Vì vy,
nu các mc đ ca ch s tng hp (CUS), ví d, là 250, giá tr ca hp đng
tng lai liên quan là 62.500 $ (250 × 250 $). Ti thi đim đáo hn, giá tr ca hp
đng là 250 nhân vi giá tr trung bình ca các ch s trong khong thi gian ba

Bán 50 hp đng ti 156.6 index points
Li nhun trên 1 hp đng = 6.6 index points

x 50 hp đng
x $250

Li/ l ca hp đng = $82,50
Hoc mt nhà đu t có th bán tài sn đang nm gi hoc tài sn s có trong
tng lai. Ga s rng nhà đu t đó bán 35 hp đng ti đim 156.6 và sau đó mua
35 hp đng này ti đim 152.6. giao dch này mang li li nhun là $35,000
Bán 35 hp đng ti 156.6 index points
Mua 35 hp đng ti 152.6 index points
Li nhun trên 1 hp đng = 4 index points

x 35 hp đng
x $250

Li/ l ca hp đng = $35,000
Hp đng tng lai đc giao dch trên các th trng tng lai.Các bên có
th kt thúc hoc chm dt v th ca mình mt cách d dàng.Bên gi th trng v
(ngi mua) có th kt thúc v th ca mình bng cách bán li hp đng tng lai
16

vi cùng loi hàng hóa và cùng ngày giao hàng.Ngc li, bên gi th đon v
(ngi bán) cng có th kt thúc v th ca mình bng cách mua mt hp đng
tng lai tng t.
Các CME không yêu cu thng nhân đt lên toàn b giá tr hp đng khi