BăGIÁOăDCăVẨăẨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTHẨNHăPHăHăCHÍăMINH

NGUYNăMINHăDIPăTHO
ÔăTHăHịAăTÁCăNGăNăGIÁăTRă
TNGăTHểMăCAăTăAIă
TIăTHẨNHăPHăCNăTH

LUNăVNăTHCăSăKINHăT

TP.ăHăCHÍăMINHăậ NMă2015
LIăCAMăOAN

Tôiăxinăcamăđoanălunăvnăthcăsăắôăthăhóaătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmă
caăđtăđaiătiăthƠnhăphăCnăTh” lƠăktăquăcaăquáătrìnhăhcătp,ănghiênăcuă
khoaăhcăđcălpăcaăcáănhơnătôiădiăsăhngădnăca TS. NguynăHoƠngăBo.
CácăsăliuăđcănêuătrongălunăvnăđcătríchădnăngunărõărƠngăvƠăđcă
thuăthpătăthcăt,ăđángătinăcy,ăđcăxălỦătrungăthcăvƠăkháchăquan.
KtăquănghiênăcuătrongălunăvnălƠătrungăthcăvƠăchaăđcăcôngăbătrongă
btăkăcôngătrìnhănghiênăcuănƠoăkhác. TPHCM, ngày 24 tháng 04 nmă2015
Tácăgi

MCăLC
Trang
DANHăMCăHÌNH, BNGăBIU
DANHăMCăTăVITăTT
PHN MăU 1
1.ăTínhăcpăthit caăđătƠi 1
2.ăMcătiêuănghiênăcu 2
3.ăiătngănghiênăcu 3
4.ăPhmăviănghiênăcu 3
5. Các công trìnhănghiênăcuăcóăliênăquan 4
6.ăPhngăphápănghiênăcu 4
6.1.ăSădngăkhungăgiáăđtădoănhƠăncăquiăđnhălƠmătiêuăchíăphơnătích 4
6.2. Xácăđnhăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóa 4

1.7.ăMôăhìnhănghiênăcuăthcănghimăphơnătíchănhăhng cácăyuătăđnăgiáătră
giaătngăcaăđtătrongăquáătrìnhăđôăthăhóa. 29
1.8.ăKinhănghimăcaămtăsăncătrongăquáătrìnhăđôăthăhóa 32
1.8.1.ăTiăAnh 32
1.8.2.ăTiăHƠnăQuc 34
Ktălunăchngă1 35
CHNGă2:ăTHCă TRNGăVăÔăTH HịA,ăTHăTRNGăTăAIăVÀ
KTăQUăNGHIểNăCUăTHCăNGHIMăTIăTHÀNHăPHăCNăTH 37
2.1.ăTngăquanăvăthƠnhăphăCnăTh 37
2.2.ăKháiăquátăvăđôăthăhóaăvƠăthătrngăđtăđaiătiăthƠnhăphăCnăTh. 41
2.3.ăNghiênăcuăthcănghimăcácăyuătătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiă
tiăthƠnhăphăCnăTh. 44
2.3.1.ăMôătămuăkhoăsát. 44
2.3.2.ăThngăkêămôăt. 46
2.3.3.ăKtăquăhiăquyămôăhình. 49
2.3.4.ăThoălunăktăquămôăhình. 53

Ktălunăchngă2 55
CHNGă 3:CÁCă GIIă PHÁPă XỂYă DNGă KHUNGă GIÁă Tă KHIă Ôă THă
HÓA 55
3.1.ăGiiăphápătngăth. 56
3.2.ăăxutăgiiăphápăcăth. 57
3.2.1ă.ăiăviăyuătătngăgiáădoăcôngăbăquyăhoch. 57
3.2.2.ăiăviăyuătătngăgiáădoăNhƠăncăđuătăhătng. 57
3.2.3.ăiăviăyuătătngăgiáădoăngiăsădngăđtăđuătăhătng. 58
3.2.4.ăMôăhìnhăắNôngădơnăgópăvnăbngăgiáătrăquynăsădngăđt”. 58
3.2.5. Phát huy mô hìnhăTrungătơmăKhaiăthácăquăđt. 59
3.3.ăGiiăphápăđiuătităgiáătrătngăthêmăcaăđtăđai. 59
3.3.1.ăiuătităgiáătrătngăthêmăca nhƠ,ăđtăkhiăphátătrinădăán. 59
3.3.2.ăiuătităgiáătrătngăthêmăcaăđtătrongăquáătrìnhănmăgiăquynăsădngă

DANHăMCăTăVITăTT

1
UBND
yăbanănhơnădơn
2
CLN
Cơyălơuănm
3
CHN
Cơyăhngănm
4

.
CnăThălƠămtătrongăbnătnhăthƠnhăphăthucăvùngăkinhătătrngăđimăcaă
ngăbngăsôngăCuăLong, đcăthiênănhiênăuăđưiătăkhíăhu,ăcnhăquanăđnăthă
nhng,ălƠmănênăsăniătingăăôngăNamăÁăvƠăthăgiiănhăvătríăđaălỦăcóănhiuă
uăái.ăCnăThăđưăhiătănhngătimănngăniătriăcaăcăminăTơyăNamăBăvƠălƠă
trungătơmăvnăhóa,ăkinhătă- xưăhi,ăanăninhă- qucăphòngăcaăkhuăvc,ălƠăđngălcă
phátătrinăcaăvùngăngăbngăsôngăCuăLong. Doăđó,ătcăđăđôăthăhóaăăCnăThă
dinăraănhanhăchóng,ăgiáătrăđtăcaăcácăkhuăvcăđôăthăhóaăgiaătngăkhôngăngng.
TiăCnăThăcngănhătìnhăhìnhăchungăcaăcănc,ăgiáăđtăkhuăvcăđôăthă
hóaăvƠăvenăđôăthăkhi chaăxácăđnhăđcăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóaă
thìăvicăgiáăđtădoănhƠăncăquyăđnhăluônăthpăhnăgiáăthcătătrênăthătrngălƠă
điuăkhôngăthătránhăkhi.ăHinătngănƠyăkhôngăchălƠmăhnăchăsăphátătrinănă
đnh,ăbnăvng,ăminhăbch,ăcôngăkhaiăcaăthătrngăđtăđaiămƠăcònănhăhngătiêuă
ccăđnătrinăvngătngătrngăcaănnăkinhătătrongăquáătrìnhăđiămiăvƠăhiănhpă
toƠnăcuăđngăthiăđyănhanhăquáătrìnhăcôngănghipăhóaăvƠăhinăđiăhóaăđtănc.ă
Bênăcnhăđó,ăgiáăđtăkhôngăsátăgiáăthătrngăcònăgơyăraătìnhătrngăkhiuăkinăvăđtă
2
đaiăcaăngiădơnăngƠyăcƠngăgiaătngăvƠăkéoădƠi,ănhăhngăđnăđiăsng,ăanăninhă
xưăhi.ăNhnăthcăđcăvnăđănƠy,ăBăTƠiănguyênăvƠăMôiătrngăđangătinăhƠnhă
lyăỦăkinăDăthoăNghăđnhăQuyăđnhăvăkhungăgiáăđtănmă2015,ăápădng cho
nhómăđtănôngănghipăvƠăphiănôngănghip.
Cùngă să quană tơmă caă NhƠă ncă vƠă viă gócă đă lƠă ngiă côngă tácă trongă
ngƠnhăthmăđnh,ătácăgiănhnăthyătmăquanătrngăcaăvicăxácăđnhăgiáătrătngă
thêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóaăđăgópăphnăchoăthătrngăbtăđngăsnăphátătrină
năđnh,ăbnăvng,ăminhăbchăvƠăcôngăkhaiăcóăỦănghaăvôăcùngăquanătrng.ăLună
vnă“ô th hóa tác đng đn giá tr tng thêm ca đt đai ti thành ph Cn Th”
lƠănălcăcaătácăgiătrongăvicăđiuătra,ăkhoăsátăthătrng,ăxácăđnh,ăthmăđnhăgiáă
đtăđaiăvƠătìmăraănhngănguyênănhơnătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiă
đôăthăhóaătiăthƠnhăphăCnăTh.ăTácăgi nghiênăcuăvnăđănƠyăhyăvngăsălƠăcă
săkhoaăhcăđángătinăcyăđăcácăcăquanăqunălỦănhƠăncăquiăđnhăkhungăgiáăđtă

nhngăgiiăphápăgìăvăvicăđiuătităgiáătrătngăthêmăcaăđtăđai?
3. iătngănghiênăcu
iătngănghiênăcuăcaăđătƠiălƠăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthă
hóa,ăxácăđnhăcácănguyênănhơnădnăđnăgiaătngăgiáăđtăđaiăkhiăđôăthăhóa.
ThcătrngăvăgiáăđtăthătrngăhinănayătiăCnăThăđcăphnăánhăquaăcácă
phiuăphngăvn,ăđiuătra,ăkhoăsát tiăcácăthătrn,ăphng,ăxư,ăqun,ăhuynătrênăđaă
bƠnăthƠnhăphăCnăTh.
ôăthăhóaăkèmătheoăcácăyuătăquyăhochăsădngăđt,ăchínhăsáchănhƠănc,ă
vnăđăgiaătngădơnăs,ătălătngătrngăkinhătă- thuănhp,ăsăđuăcăvƠăcácăyuătă
khác là các yu tăchínhănhăhngăđnăvicătngăthêmăcaăgiáătrăđtăđai.
4.ăPhmăviănghiênăcu
Phmăviăvăkhôngăgian:ăChnăcácăhăgiaă đìnhătrongăkhuăvcăcaă 09 qună
huyn, 64ăthătrn, phng, xã trênăđaăbƠnăthƠnhăphăCn.
Phmăviăvăthiăgian: Nghiênăcuădaătrênăbădăliuăđiuătra,ăkhoăsátăgiáă
đtăthătrngătănmă2012ă- 2014.
4
Phmă viă nghiênă cu: ă tƠiă chă tpă trungă nghiênă cu,ă phơnă tích nhngă
nguyênănhơnătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđaiăkhiăđôăthăhóaătiăthƠnhăphă
CnăTh.ăDoăthiăgianăcóăhn,ăđătƠiăchătpătrungănghiênăcuătrongăphmăviăđôăthă
hóaăvƠăgiáăđtăđai,ăcácăyuătăxưăhi,ălaoăđng,ăvicălƠm đcăđăcpăđnătrongălună
vnănhngăkhôngăchuyênăsơu. Tuyănhiên,ăhnăchănƠyăkhôngălƠmănhăhngălnă
đnăgiáătrăcaăchăđănghiênăcu.ăă
5.ăCácăcôngătrìnhănghiênăcuăcóăliênăquan
McădùănhngăvnăđălỦălunăvăđôăthăhóa,ăgiáăđtăđaiăđưăcóămtăsăcôngă
trìnhănghiênăcuătrong nhngănmăqua,ănhngădoăchăđănghiênăcuăcaălunăvnă
cònăkháămi.ăăncătaăchoăđnăthiăđimăhinătiătácăgiăchaătìmăthyăcôngătrìnhă
nghiênăcuănƠoăcóăliênăquanăđnăđôăthăhóaătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtă
đai đcănghiênăcu.ăTrongăquáătrìnhăhoƠnăthƠnhăđătƠi,ăvicăthuăthpăsăliuăphcă
văchoăcôngăvicănghiênăcuăgpăkhôngăítăkhóăkhn,ădoăđóăcóăthălunăvnăkhôngă
tránhăkhiănhngăhnăch.


ti

nông

thôn,

đt

sn

xut,

kinh

doanh

phi

nông

nghip

không

phi

là

đt


phi

nông

nghip

ti

đô

th;

đt

sn

xut,

kinh

doanh

phi

nông

nghip

không

Thătrn,ăPhng,ăXư
Sămu
Ghi chú
NinhăKiu
An Bình, An Hòa, An Khánh, Xuân
Khánh,ă Cáiă Kh,ă Ană Nghip,ă Ană Phú,ă
AnăLc,ăHngăLi,ăAnăC,ăTơnăAn
73
Qunătrungă
tâm
BìnhăThy
An Thi,ă Bìnhă Thy,ă TrƠă Nóc,ă Longă
Hòa,ăLongăTuyn,ăThiăAnăông
70
Qunăvenă
trung tâm
CáiăRng
LêăBình,ăBaăLáng,ăThngăThnh,ăHngă
Thnh,ăPhúăTh
119
Qunăvenă
trung tâm
Ô Môn
Chơuă Vnă Liêm,ă Trngă Lc,ă Longă
Hng,ăPhcăThi,ăThiăAn
31
Qunăvenăđôă
ThtăNt
TơnăHng,ăTơnăLc,ăThunăHng,ăThtă
Nt,ă Thiă Thun,ă Trungă Kiên,ă Trungă

đô
9
64
465

Ngun: nghiên cu ca tác gi
6
6.4.ăPhngăphápătríchădăliu
KhungăgiáăđtădoănhƠăncăquiăđnhădùngăđăsoăsánhăviăgiáăthătrngăcaă
cácăloiăđt: đ
t

nông

nghip;ăđt



ti

nông

thôn;ăđt

thng

mi,

dch


đt

thng

mi,

dch

v

ti

nông

thôn;ăđt



ti

đô

th;ăđt

sn

xut,

kinh


không

phi

là

đt

thng

mi,

dch

v

ti

đô

th.
Sauăkhiătínhătoánăgiáăđtătheoăthătrngăcnăthmă
đnhăvăgiáătrăthcăđăcóăthăsoăsánhăviăcácăyuătăkhiăđôăthăhóaălƠmătngăgiáătră
tngăthêmăcaăđtăđai.
6.5.ăPhngăphápăphơnătích
SauăkhiăđcămưăhóaăvƠălƠmăsch,ăsăliuăsăđcăsădngăđăphơnătíchănhă
sau:ăThngăkêămôăt,ăphơnătíchătngăquanăgiaăcácăbinătrongămôăhình, phân tích
hiăqui bi.
Thngăkêămôătă(Descriptive Statistics): dùngăđăthngăkêăcácăgiáătrănhăsă
trungăbình,ătrungăv,ăgiáătrălnănht,ănhănht,ăđălchăchunăcaăbinăphăthucăvƠă

CHNGă1
CăSăLụăTHUYTăVăÔăTHăHịA,ăTăAI,ă
CÁCăYUăTăTÁCăNGăNăGIÁăTRăTNGăTHểMăCAăTăAI

TrongăchngănƠy,ătácăgiătrìnhăbƠyăcăsălỦăthuytăvƠămôăhìnhănghiênăcuă
caălunăvn.ăVăcăsălỦăthuyt,ătácăgiătrìnhăbƠyăcácăkháiănimăvăđôăthăhóaăvƠăđtă
đai,ăgiáătrăcaăđtăđai,ăcácăphngăphápăxácăđnhăgiáătrăđtăđai,ăcăsălỦălunăvăgiáă
trătngăthêmăcaăđtăđai,ăcácăyuătătácăđngăđnăgiáătrătngăthêmăcaăđtăđai.ăDaă
trênăcăsălỦăthuyt,ătácăgiăđăxutămôăhìnhănghiênăcu,ăcácăbinănhăhngăđnăgiáă
trătngăthêmăcaăđtăđai.ăTipătheoălƠătrìnhăbƠyăkinhănghimăcaăcácăncătrênăthă
giiăliênăquanăđnăgiáătrăđtăđaiătrongăquáătrìnhăđôăthăhóa.
1.1.ăLỦălunăchungăvăđôăthăhóaăvƠăđtăđai
1.1.1.ăKháiănimăvăđôăthăhóa
ăVităNam,ăđôăthăhóaăđangădinăraăviătcăđăcao,ăđcăbităăthƠnhăphătrcă
thucătrungăng vƠăthăđôăHƠăNi.ăQuáătrìnhănƠyăvnăđưăcóătălơuătrongălchăsă
nhngăthtăsătngătcătănhngănmăđiămi,ă1986ăđnănay.ăTcăđăđôăthăhóaăcƠngă
văsauăcƠngă ln.ăTuyăvy,ăvicănghiênă cuă văđôăthăhóaă chaăthcă săquană tơmă
đúngămc.ăTrongănhngăcôngătrìnhăđưăcó,ăthngăítănghiênăcuălỦăthuytămƠăđaăsă
môăt,ătngăktăthcătrngăđôăthăhóaăămtăsăthƠnhăph.ă
Theo ƠmăTrungăPhng (1995) thì đôăthăhóaălƠăquáătrìnhăchuynădchăhotă
đngănôngănghipăphơnătánăsangăhotăđngăphiănôngănghipătpătrungătrênămtăsă
đaăbƠnăthíchăhp.ăMtăkhác,ăcngătheoătácăgiănƠy, đôăthăhóaăcngăbaoăgmăquáă
trìnhădiăcătănôngăthônăraăthƠnhăth,ătpătrungăngƠyăcƠngănhiuădơnăcătrongănhngă
vùngă lưnhă thă hnă ch,ă giă lƠă đôă th. Vă đimănƠy,ă tácă giă Nguynă Thanhă Thy
(2007) làm rõ thcăchtăđôăthăhóaălƠămtăquáătrìnhăthayăđiăhìnhăthcăcătrúăcaăconă
ngi,ătăhìnhăthcăsngăănôngăthônătinălênăhìnhăthcăsngăăthƠnhăthătheoăyêuă
cuăcaăcôngăcucăcôngănghipăhóa,ăhinăđiăhóa,ăthngămi,ădchăvăvƠăgiaoăluă
qucătăkhiămărngăquyămôăcácăđôăthăcăhocăxơyădngăcácăđôăth mi.
Bênăcnhăđó,ătheoăbáoăcáoăcaăVinănghiênăcuăPhátătrinăKinhătă- Xưăhiă
9

Mtălungădơnăcărtălnăchyăvătănôngăthônăttăcăcácăvùngătrongăcănc.ăDoă
đó,ăvămtădơnăcăcóăthăxemăđôăthăhóaălƠămtăquáătrìnhăphcătpăbătríăliădơnăc,ă
spăxpăliălaoăđng.ăôăthăhóaănhanhăchóngălƠmăchoăđôăthănăđnhănhanhăliăphiă
tipătcămărngăkhôngăgianăraăvùngăven.ăóălƠămtăquáătrìnhăliênătc, quá trình này
chăktăthúcăkhiăđôăthăđưăđiăvƠoănăđnh.
1.1.2.ăKháiănimăvăđtăđai
tăđaiălƠătƠiănguyênăqucăgiaăvôăcùngăquỦăgiá,ălƠătăliuăsnăxutăđcăbit,ălƠă
thƠnhăphnăquanătrngăhƠngăđuăcaămôiătrngăsng,ălƠăđaăbƠnăphơnăbăcácăkhuă
dơnăc,ăxơyădngăcácăcôngătrìnhăkinhăt,ăvnăhóa,ăxưăhi,ăanăninhăqucăphòng.
TheoăHiănghăqucătăvăMôiătrngăăRioădeăJanerio,ăBrazil,ă1993:ăắtă
đaiălƠămtădinătíchăcăthăcaăbămtătráiăđtăbaoăgmăttăcăcácăcuăthƠnhăcaămôiă
trngăsinhătháiăngayătrênăvƠădiăbămtăđóănh:ăkhíăhuăbămt,ăthănhng,ădngă
đaăhình,ămtănc,ăcácălpătrmătíchăsátăbămtăcùngăviăncăngmăvƠăkhóangăsnă
trongălòngăđt,ătpăđoƠnăđngăthcăvt,ătrngătháiăđnhăcăcaăconăngi,ănhngăktă
quăcaăconăngiătrongăquáăkhăvƠăhinătiăđăliă(sanănn,ăhăchaăncăhayăhă
thngătiêu thóatănc,ăđngăsá,ănhƠăcaầ).
tăđaiăkhôngăchăbaoăgmămtăđtăcònăbaoăgmăcătƠiănguyênătrongălòngăđtă
vƠăttăcămiăthăsinhăsôiătrênămtăđtăvƠătrongălòngăđtăkhôngădoălaoăđngăvƠăconă
ngiălƠmăra,ătcălƠăbaoăgmăncămtăđtăvƠăncăngm,ăthănhng,ăthcăvtăvƠă
đngăvt.ăViănghaăchungănht,ăđóălƠălpăbămtăcaătráiăđt,ăbaoăgmăđngărung,ă
đngăc,ăbưiăchnăth,ăcơyărng,ăbưiăhoang,ămtănc,ăđmălyăvƠăbưiăđáầViănghaă
hpăthìăđtăđaiăbiuăhinăkhiălngăvƠătínhăchtăcaăquynăliăhocătƠiăsnămƠămtă
ngiăcóăthăchimăviăđt.ăNóăcóăthăbaoăgmăliăíchătrênăđtăvămtăphápălỦăcngă
nhănhngăquynătheoătpăquánăkhôngăthƠnhăvn.ă(HayăSinhăvƠăcngăs,ă2013)
1.1.3.ăKháiănimăđtăđôăth
tăđôăthălƠăđtăthucăcácăkhuăvcăniăthƠnh,ăniăthăxư,ăthătrnăđcăquyă
hochăsădngăđăxơyănhƠă,ătrăsăcácăcăquan,ăcácătăchc,ăcácăcăsăsnăxut,ă
kinhădoanh,ăcácăcăsăhătngăphcăvăliăíchăcôngăcng,ăqucăphòngăanăninhăvƠăcácă
mcăđíchăkhác.
11

ncăgiao,ăcp,ăchoăthuê.ătăădơnăcătiăđôăthăthngăgnălinăviămcăđíchăxơyă
dngănhƠăđăănhmăphcăvăchoăsinhăhotăcaăcáănhơnăvƠăhăgiaăđình.
tăătiăđôăthăphiăbătríăđngăbăviăđtăsădngăchoămcăđíchăxơyădngă
cácăcôngă trìnhă côngă cng,ă côngătrìnhă sănghip,ăboă đmă vă sinhă môiătrngă vƠă
cnhăquanăđôăthăhinăđi.ăNhƠăncăcóăquyăhochăsădngăđtăđăxơyădngănhƠăă
tiăđôăth,ăcóăchínhăsáchătoăđiuăkinăđănhngăngiăsngăăđôăthăcóăchă.
Dinătíchăđtăătiăđôăthăbaoăgmăphnădinătíchăthucăhngămcă(lƠădină
tíchă nmă trongă giiă hnă quyă đnhă phùă hpă quyă hochă xơyă dngă doă UBNDă cpă
tnh/thƠnhăphătrcăthucătrungăngăbanăhƠnhăchoătngăkhuăvcănhtăđnh)ăvƠăphnă
dinătíchăđtăngoƠiăhngămcă(lƠădinătíchănmăngoƠiăhngămcăquyăđnhăcaănhƠă
nc).ă UBND tnh,ă thƠnhă phă trcă thucă trungă ngă cnă că vƠoă quyă hochă xơyă
dngăđôăthăvƠăquăđtăcaăđaăphngăquyăđnhăhnămcăđtăăgiaoăchoămiăhăgiaă
đình,ăcáănhơnătăxơyădngănhƠăăđiăviătrngăhpăchaăđăđiuăkinăđăgiaoăđtă
theoădăánăđuătăxơyădngănhƠă.
Vică chuynă đtă ă sangă đtă lƠmă mtă bngă xơyă dngă că să snă xut,ă kinhă
doanhăphiăboăđmăphùăhpăviăquyăhochăxơyădngăđôăthăvƠătuơnăthăcácăquyă
đnhăvătrtăt,ăanătoƠn,ăboăvămôiătrngăđôăth.ă(HayăSinhăvƠăcngăs,ă2013).
1.2.ăCăsălỦălunăvăgiáătrăcaăđtăđai
1.2.1.ăụănghaăcaăgiáătr
TrongăcucăsngăhƠngăngƠy,ătăgiáătrăđcădùngăviănhiuăbiuăhinănhăgiáă
trăthătrng,ăgiáătrăhpăđng,ăgiáătrăboăhim,ăgiáătrăđangăsădng,ăgiáătrăđuăt,ă
giáătrăthanhălỦ,ăgiáătrătínhăthu ăTtăcăđuăbaoăhƠmăỦănghaălƠăgiáătrăthc,ăquyăvă
hinătiăcaănhngăliăíchătrongătngălaiăđiăviănhngăngiăsădngăđinăhìnhă
hayănhngănhƠăđuătăsădngăđinăhình.ăTuyănhiênămiăkháiănimătrênăliăcóănhngă
ý nghaăchuyênămôn,ăkhácăbitănhtăđnh.ăThutăngăgiáătrăchaăđcăchunăhóaă
nênăkhiăsădngănóăphiăhtăscăthnătrng.ăMtăsăthutăngăkhôngăcóămiăquanăhă
viălnhăvcăgiáătrăđtăđaiănh:ăgiáătrăsăsách,ăgiáătrăbiuăhinăbămt,ăgiáătrădƠiă
hn,ăgiáătrăkhonăvay,ăgiáătrănăđnhăhóa ăThutăngăthôngădngănhtătrongălnhă
vcăđtăđaiălƠăgiáătrăthătrng.ă(NguynăDuyăThinăvƠăcngăs,ă2011)
13

Giáăđtăthătrng:ălƠăgiáăbánăquynăs dngăđtăcaămtămnhăđtănƠoăđóăcóă
thăthcăhinăđcăphùăhpăviăkhănngăcaăngiăbánăquynăsădngăđtăvƠăngiă
muaăquynăsădngăđtătrongămtăthătrngăcóăsătácăđngăcaăquyălutăgiáătr,ăquyă
lutăcungăcu,ăquyălutăcnhătranh,ănóăbiuăhinăbngătinădoăngiăchuynănhngă
(bán)ăvƠăngiănhnăquynăchuynănhngă(mua)ătăthoăthunăviănhauătiămtă
thiăđimăxácăđnh.ăGiáăquynăsădngăđtăthcătătrênăthătrngătrongăđiuăkină
bìnhăthngălƠăsătinăđngăVităNamătínhătrênămtăđnăvădinătíchăđtăđcăhìnhă
thƠnhătăktăquăcaănhngăgiaoădchăthcătămangătínhăphăbinăgiaăngiăcnă
chuynănhngăvƠăngiămunăđcăchuynănhngăkhôngăbănhăhngăbiăcácă
yuătănhătngăgiáădoăđuăc,ădoăthayăđiăquyăhoch,ăchuynănhngătrongătìnhă
trngăbăép buc,ăquanăhăhuytăthng;
ThôngăthngăthìăhăthngăgiáădoăNhƠăncăquyăđnhăthngăătrngătháiă
tnhăvƠăthpătrongăkhiăđóăgiáăthătrngăthìăătrngătháiăđngăvƠăcaoăhnăgiáăcaănhƠă
nc.ăKhiăsăchênhălchăgiaă2ăhăthngăgiáănƠyăcƠngăcaoăthìăcƠngăgơyăraănhngăbtă
li,ănhngăhnăch,ănhngătiêuăccătrongăvicăgiiăquytămtăcáchăcôngăbngăvƠăhpă
lỦ,ăhƠiăhoƠăgiaăliăíchănhƠăncăvƠăngiăsădngăđt.ăSătnătiă2ăhăthngăgiáăđtă
trongănnăkinhătăthătrngăncătaăhinănayălƠăkhóăcóăthătránhăkhi,ănóăđápăngă
haiăhngăcaăluăthôngăquynăsădngăđtă(luăthôngătheoăchiuădcăvƠăluăthôngă
theoăchiuăngang),ătuyănhiênăcnăthuăhpăsăchênhălchăgiaă2ăhăthngăgiáănƠyăcƠngă
nhiuăcƠngătt.
NgoƠiăcácăloiăgiáătrăđtăkătrênăcònăcóăcácăloi: Giáăthătrng, dùng trong
giaoădchămuaăbán; Giáăthuê,ădùngătrongăgiaoădchăchoăthuê;ăGiáăthăchp,ădùngăđă
thăchpăkhiăvayătin;ăGiáăđnăbù,ădùngătrongăgiiăphóngămtăbng;ăGiáăkhiăđimă
đuăgiá;ăGiáădùngăchoămcăđíchăđuăt;ăGiáăsădngăhinăthi;ăGiáătínhăthu. (Cc
QunălỦăNhƠăvƠăThătrngăBSă- BăXơyăDng)
1.3.ăCácăphngăphápăxácăđnhăgiáăđt
ThôngăthngăthìăhăthngăgiáădoănhƠăncăquyăđnhăthngăătrngătháiătnhă
vƠăthp,ătrongăkhiăđóăgiáăthătrngăthìăătrngătháiăđngăvƠăcaoăhnăgiáăcaănhƠă
nc.ăKhiăsăchênhălchăgiaă2ăhăthngăgiáănƠyăcƠngăcaoăthìăcƠngăgơyăraănhngăbtă
15

- Xácăđnhăđaăđimăcaăthaăđt,ăkhuăđtătrngă(đtăchaăđcăđuătăxơyă
dngăcácăcôngătrìnhătrênăđt)ăsoăsánhăđcăviăthaăđt,ăkhuăđtăcnăđnhăgiáăđăthuă
thpăthôngătin.
Miăloiăđtăcnăđnhăgiá,ăphiălaăchnătă3ăđnă5ăthaăđt,ăkhuăđtătrngăă
khuăvcălinăkăhocăkhuăvcălơnăcnăviăthaăđt,ăkhuăđtăcnăđnhăgiáăđưăđcă
chuynănhngăthƠnhăcôngătrênăthătrngă(baoăgmăgiaoădchătrcătipăgiaăcácăcáă
nhơn,ătăchcăviănhau;ătrúngăđuăgiáăquynăsădngăđt,ăgiaoădchăthƠnhăcôngătrênă
sƠnăgiaoădchăbtăđngăsn)ăcó nhngăđcăđimătngătăviăthaăđt,ăkhuăđtăcnă
đnhăgiáăv:ăloiăđt,ăvătríăđt,ăquiămôădinătích,ăktăcuăhătng,ăđcăđimăphápălỦă
vƠămcăđíchăsădngăđt.
- Thiăgianăthuăthpăthôngătin:
Nhngăthôngătinăcnăthuăthpăphiădinăraătrongăkhongăthiăgianăgnănhtă
viăthiăđimăkhoăsátăđăxácăđnhăgiáăcaăthaăđt,ăkhuăđtăcnăđnhăgiá.
Trngăhpăkhôngăthuăthpăđcănhngăthôngătinătrongăkhongăthiăgianăgnă
nht,ăthìăcóăthăthuăthpăthôngătinăvăcácăcucăgiaoădchăchuynănhngăquynăsă
dngăđtătrongăthiăhnă01ănmătínhăđnăthiăđimăkhoăsátăđăxácăđnhăgiáăđt.
- Nhngăthôngătinăcnăthuăthp:
+ăVătrí;
+ăHinătrngăsădngăđtă(loiăđt,ăquiămôădinătíchăvƠăkíchăthcăcácăcnh,ă
đaăhình,ătƠiăsnătrênăđt,ămcăđíchăsădngăđtăhinăti,ămcăđíchăs dngăđtătheoă
quyăhoch);
+ăiuăkinăvăktăcuăhătng;
+ăMôiătrngă(baoăgmă môiătrngă tănhiênă nhăcnhăquan,ă ngunănc,ă
khôngăkhí,ătingăn,ăv.v.ăvƠămôiătrngăxưăhiănhătrtătăvƠăanăninhăxưăhi,ătrìnhăđă
dân trí);
+ăCácăđcăđimăvăphápălỦă(quiăhochăsădngăđt,ăquyăhochăxơyădngăniă
cóăthaăđt,ăkhuăđt;ăgiyăchngănhnăquynăsădngăđt;ămcăđăhoƠnăthƠnhănghaă
vătƠiăchínhăvăđtăđaiătheoăquyăđnhăcaăphápălut);
17
+ăThiăđimăchuynănhng,ăgiaoădchăhocăđuăgiáăquynăsădngăđtăthƠnhă

Trongăđó,ămcătinăđiuăchnhăvăgiáăxutăphátătănhngăkhácăbităvăvătríă
đt,ăktăcuăhătng,ăđcăđimăphápălỦ,ămcăđăôănhimămôiătrng,ăv.v.ăcaătngă
thaăđt,ăkhuăđtăsoăsánhăsoăviăthaăđt,ăkhuăđtăcnăđnhăgiá.ăMcătinăđiuăchnhă
văgiáătheoătngăyuătăkhácăbităgiaăthaăđtăsoăsánhăvƠăthaăđtăcnăđnhăgiáă(cóă
thă tínhă theoă giáă tră tuytă điă hocă tă lă phnă trmă (%)ă caă giáă chuynă nhngă
quynăsădngăđtăthcătăcaăthaăđtăsoăsánhătrênăthătrngătrongăđiuăkinăbìnhă
thngătiăđaăphng,ăsauăđóătínhăthƠnhătin)ăđcăxácăđnhăcnăcăvƠoăđánhăgiáă