Đề án môn học

LỜI MỞ ĐẦU
Định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của
các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Từ những năm 1940, định giá
đã khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong việc đánh giá và đánh giá lại giá
trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp cho
các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua
bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản… Chính vì
vậy mà việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn định giá để trang bị kiến thức cho
các định giá viên về giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động định giá đảm bảo chất
lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội đang được các nước trên
thế giới hết sức quan tâm.
Ở Việt Nam, thị trường bất động sản mới xuất hiện, vẫn đang ở thời kì sơ khai. Hoạt
động định giá bất động sản cũng chỉ mới xuất hiện trơng giai đoạn nước ta chuyển đổi
sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Do đó cũng không thể tránh
khỏi những thiếu sót cần được bổ sung và hoàn thiện. Cũng chính vì lẽ đó em đã lựa
chọn đề tài nghiên cứu đề án môn học định giá bất động sản: “ Nghiên cứu quy trình
định giá quyền sử dụng đất và xác định giá trị còn lại của công trình trên đất tại
Việt Nam”.
Mục tiêu nghiên cứu:
-

Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về định giá quyền sử dụng đất và xác
định giá trị còn lại của công trình trên đất

-

Phân tích, đánh giá hệ thống hoạt động phục vụ định giá quyền sử dụng đất và
công trình trên đất hiện nay


những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sự đóng góp
ý kiến của các thầy cô.
I- CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH
GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT
1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1- Giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.1- Đặc trưng của giá đất.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội của nước ta, cơ chế quản lý
kinh tế thị trường đang từng bước được hoàn thiện. Luật đất đai hiện hành quy định
người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh.
Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá
thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau:
a) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di
động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền
lợi của đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất.
Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hoá
thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện. Giá đất không hoàn toàn bị
các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp còn
bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối. Người mua đất có thể chấp nhận giá cao
hơn khi họ cho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên đó. Ngoài ra
giá đất bị chi phối bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó,
sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất
b) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có
Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

2


dân số. Do vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội vì khả năng cung
của đất đai ít thay đổi và có giới hạn.
đ) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực,

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

3


Đề án môn học

giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu
vực rõ ràng. Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa đất
ảnh hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất. Do vậy đối với giá đất thì rất khó
tiêu chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
Như vậy giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá
biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường vì nó phụ
thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Ngoài ra vị trí có tính
cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc định giá đất.
e) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao.
Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử
dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những không có hiện
tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự
nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng do trong thị trường đất đai nước ta
đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng
ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó
quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống.
f) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng.
Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc

cầu và trong phạm vi mỗi quốc gia. Chính vị trí đã quy định tính giới hạn về quy mô
theo không gian của đất đai. Đó cũng là một trong những cơ sở để xác định lợi ích
mảnh đất đó mang lại. Vị trí đất đai cũng có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá
trình khai thác, sử dụng đất. Vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải
trả cho người sử dụng đất. Chẳng hạn như các đô thị gần các trung tâm kinh tế, văn
hoá, chính trị, gần các đầu mối giao thông thì được khai thác, sử dụng triệt để và
hiệu quả hơn so với vùng nông thôn hay những vùng xa xôi, điều kiện giao lưu
kinh tế, đi lại khó khăn và do đó giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn. Các đặc tính
vật lý khác nhau làm phân biệt đất đai với các tư liệu sản xuất khác như: đất
không di chuyển, đất không thuần nhất ( chỉ tính riêng về mặt địa điểm), đất không
bị phá huỷ ( không tính đến đầu tư và tài sản trên đất đó). Vì vậy nó có đặc thù riêng
về mặt giá trị như sau:
- Đất đai cố định về mặt số lượng cung cấp… đất đai coi như không đổi
về tổng cung nhưng đất đai cho một chức năng sử dụng xác định lại biến thiên… có
nghĩa là sự cung cấp không hoàn toàn bất biến. Ví dụ, Nhà nước khuyến khích xây
dựng nhà ở chung cư, nhà cao tầng sẽ giảm bớt sức ép về đất ở cũng sẽ làm thay đổi
giá đất ở.
Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất: Nếu một mảnh đất
ở ở trên nền một đất ao do mới vượt lên chắc chắn sẽ không bền vững bằng một
mảnh đất trên nền đất đồi và giá cua hai mảnh đất đó sẽ khác nhau dù các yếu tố
khác tương tự. Đối với đất ở đô thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí mảnh đất, độ
bền vững của đất.

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

5


Đề án môn học



Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

6


Đề án môn học

2
đồng/m , nhưng từ khi UBND tỉnh đầu tư mở rộng đường Chợ Mát và đường vành
2
đai thành phố thì giá tăng lên 5 triệu đồng/m . Hay như dự án quốc lộ 10 qua các
tỉnh Hải phòng, Hải Dương, Thái Bình làm cho giá đất hai bên đường tăng lên từ 7
đến 9 lần. Qua những ví dụ trên ta thấy rằng việc đầu tư cơ sở hạ tầng có tác động
to lớn đến giá đất.
c) Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.
Trong mỗi loại đô thị, được chia làm 04 loại đường phố, bao gồm:
- Đường phố loại 1: Phan Đình Phùng, Chùa Một Cột, Chu Văn An….
- Đường phố loại 2: Nguyễn Thái Học, Phạm Hồng Thái, Cao Bá Quát…
- Đường phố loại 3: Phan Chi Trinh, Phó Đức Chính, Đường Bưởi…..
- Đường phố loại 4: Nguyễn Trãi, Đinh Tiên Hoàng, Bùi Thị Xuân…
( Quyết định số 31/2010/QĐ-UBND ngày 3/8/2010 của Uỷ ban nhân dân thành phố
Hà Nội )
Mỗi loại đường phố được thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng cao
nhất đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt, cơ
sở hạ tầng đồng bộ. Như vậy, khả năng phân loại đô thị theo quy mô trước hết là dựa
vào quy mô của đô thị đó. Quy mô của đô thị không chỉ là quy mô về diện tích mà
còn phải xem xét đô thị đó phát triển đến mức nào. Tại mỗi loại đô thị giá trị thực tế
của đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mỗi loại đường phố trong mỗi loại đô thị đó. Cơ
sở khoa học này sẽ giúp chúng ta xác định được một cách cụ thể về giá đất cho từng

giảm mạnh so với diện tích đất đặt ở xa khu vực đó (cùng đặt tại mặt đường phố).
Các diện tích đất ở tại các vị trí khác trên cùng một đường phố của cùng một loại đô
thị và khác nhau về các điều kiện như trên thì sẽ có sự thay đổi giá trị thực tế của đất
ở cũng tương tự. Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta khắc phục được tình trạng
thiếu căn cứ trong quá trình xác định giá trị thực tế của đất một cách cụ thể cho
từng diện tích đất trong từng loại đường phố của cùng một loại đô thị.
Nhiệm vụ của cơ quan có thẩm quyền là xác định một cách cụ thể và
chính xác thứ tự các loại đường phố. Có như vậy khi xác định giá đất cho cùng loại
đường phố trong từng đô thị mới phản ánh đúng giá trị thực tế của đất ở tại đó.
Sự phân loại đô thị theo quy mô sẽ tạo nên khả năng thuận lợi hay khó khăn
cho sự phát triển về mọi mặt của đô thị. Giá trị sử dụng của đất cũng biến đổi theo
quy mô phát triển của đô thị đặc biệt trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đối với
đô thị nếu đô thị nào phát triển, giao thông thuận lợi, nhu cầu tiêu dùng lớn thì
chắc chắn giá đất ở đô thị đó cũng cao lên. Ngày nay xu thế đô thị hoá đang diễn
ra mạnh mẽ nên việc mở rộng các đô thị ra vùng lân cận cũng làm thay đổi giá đất
đai đặc biệt giá đất các vùng lân cận sẽ tăng lên.
d) Quá trình đô thị hoá.
Đô thị hoá là quá trình tất yếu trên con đường phát triển của các quốc gia
đặc biệt là ở các nước đang phát triển trong đó có Việt Nam. Quá trình đô thị hoá
diễn ra ngày càng mạnh mẽ và đặt ra nhiều vấn đề phức tạp cả về lý luận và thực
tiễn cần phải giải quyết: dân số đô thị tăng nhanh, vấn đề an ninh xã hội, vấn đề
Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

8


Đề án môn học

môi trường, việc làm…Hiện nay, vấn đề đất đô thị và sự ảnh hưởng của quá trình đô
thị hoá đến giá cả đất đai đang là mối quan tâm nghiên cứu của các nhà quản lý và

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

9


Đề án môn học

chế độ sở hữu nói chung, trong đó có sở hữu đất đai được quy định bởi chế độ kinh
tế chính trị xã hội. Nếu tư liệu sản xuất đặc biệt là đất đai nằm trong tay của một
bộ phận giai cấp thống trị xã hội nắm quyền phân phối sản phẩm xã hội, thì đất đô
thị là hàng hoá đặc biệt mang lại lợi nhuận siêu ngạch cho chủ sở hữu là giai cấp
thống trị. Còn nếu đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thì lợi ích do đất đai mang lại sẽ
phục vụ cho lợi ích cộng đồng mà đại diện là Nhà nước, đối tượng được hưởng là
nhân dân. Giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, miền núi là vì đất đai có những
đặc trưng cơ bản khiến nó không giống bất kỳ một loại tư liệu sản xuất nào. Chẳng
hạn: đất đai là nguồn tài nguyên có những hạn chế về số lượng và không có khả năng
tái sinh; đất đai có vị trí cố định trong không gian và không thể di chuyển được theo ý
muốn chủ quan của con người. Ông cha ta từng nói: “ Tấc đất tấc vàng”- câu nói này
đặc biệt đúng với đất đô thị, càng đúng hơn khi tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ
như hiện nay.
Hiện nay, một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong xây dựng và phát
triển đô thị ở nước ta là vấn đề quỹ đất cho xây dựng các công trình đô thị, đó là
công việc liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Chính phủ đã có
Nghị định số 87/NĐ/CP ngày 17/8/1994 mới nhất là Nghị định 188/2004/NĐ/CP
quy định khung giá các loại đất; các tỉnh, thành phố đã có quyết định về giá các loại
đất trên từng địa bàn cụ thể. Tuy nhiên khung giá đó không hoàn toàn hợp lý khiến
người dân không đồng tình dẫn đến tình trạng khiếu kiện liên miên. Đó là một
trong những khó khăn về giá mà Nhà nước ta cần phải giải quyết.
Qua những phân tích trên ta có thể thấy rằng quá trình đô thị hoá có ảnh
hưởng rất lớn tới giá đất mà xu hướng là giá đất sẽ tăng lên. Đó là xu thế tất yếu

giá đất sẽ chững lại hoặc có giảm nhưng không đáng kể. Việc giá đất chững lại chính
là biểu hiện thị trường “đóng băng” như thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay.
Một biểu hiện nữa của sự cạnh tranh về cung là: hai nguồn cung khác nhau về đất ở,
khu vực nào có cơ sở hạ tầng tốt hơn, môi trường trong sạch hơn chắc chắn giá đất ở
đó sẽ cao hơn. Vì thế diễn ra sự cạnh tranh trong nội bộ cung một loại đất, ai đầu tư
tốt hơn sẽ thu hút được nhiều khách hàng hơn.
e) Chính sách tiền tệ.
Giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị của đất đai, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Ở các thời điểm
khác nhau giá cả đất đai cũng thay đổi theo chiều hướng khác nhau tăng hay giảm.
Mặt khác, đất đai có giá trị rất lớn, đối với một quốc gia nó chiếm khoảng 3/4 tổng
tài sản của quốc gia còn đối với một cá nhân, gia đình đất đai là tài sản quan
trọng nhất. Vì thế, những biến động về tiền tệ, chính sách tiền tệ có ảnh hưởng rất
lớn đến giá đất. Giá đất phụ thuộc vào sự ổn định của đồng tiền, nếu sức mua của
đồng tiền tăng giá đất giảm, ngược lại nếu sức mua của đồng tiền giảm giá đất tăng.
Khi sức mua của đồng tiền tăng tức là cùng một lượng tiền mua được một lượng
hàng hoá lớn hơn, trong xu hướng giá đồng tiền đang tăng các giao dịch liên quan
Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

11


Đề án môn học

đến đất đai sẽ “chững” lại vì người có ý định bán sẽ có tâm lý “ chờ” giá vì người
ta cho rằng giá còn tiếp tục tăng
f) Yếu tố pháp lý.
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy Nhà nước nắm quyền quản lý tuyệt đối với
đất đai trong phạm vi toàn lãnh thổ. Nhà nước phải đảm bảo sử dụng đất theo

Đề án môn học

vì khi nông thôn đã trở thành đô thị giá đất ở đó sẽ tăng lên “chóng mặt”, có thể nói là
tăng từng ngày. Vì thế không có lý do gì để nói rằng việc quyết định của Nhà nước
không ảnh hưởng tới giá đát.
Trên đây là một vài minh chứng để chúng ta thấy rõ hơn sự ảnh hưởng của
yếu tố pháp lý hay nói rõ hơn là chủ trương, chính sách của Nhà nước có tác động
không nhỏ tới giá đất. Vì vậy khi xác định giá đất cần đặc biệt chú ý đến tính pháp lý
của thửa đất đó và các chính sách của Nhà nước tại thời điểm đó.
1.2- Định giá quyền sử dụng đất (định giá đất)
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Nhà
nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục
đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy định
giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và là công cụ
quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng
kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo
đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng.
Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển
nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê... và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo
nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở
hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có
thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu
đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế thị trường.
Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các

1.3.1- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Do đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, phương thức sử dụng khác nhau
có thể đem lại thu nhập khác nhau cho người có quyền sử dụng đất, hơn nữa người
có quyền sử dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử
dụng, mục đích đó làm căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất, cho nên tiền đề
của giá cả đất đai là phát huy hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất đai đó. Thông
thường, đất đai trong các thành phố hiện nay lẽ ra là ở trong trạng thái được sử
dụng hiệu quả nhất, nhưng sự thật là không như vậy. Việc sử dụng đất đai của
nhiều thành phố là chưa thật hợp lý, do kéo dài chế độ sử dụng đất không trả tiền,
không thời hạn trước đây, nên hiện tượng này càng phổ biến.
Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

14


Đề án môn học

nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì;
phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không
được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương
thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu. Trong đó việc
phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng,
vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương
lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán.
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự
tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu
dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.
1.3.2- Nguyên tắc cung cầu và biến động

buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng
thay thế nó. Nói cách khác giữa những thửa đất tương đồng về giá trị sử dụng, có
khả năng thay thế nhau sẽ ảnh hưởng lẫn nhau và cạnh tranh làm cho giá ràng buộc
lẫn nhau theo hướng dần tới đồng nhất. Như vậy nguyên tắc thay thế trong định giá
đất có thể khái quát như sau:
(1) Mức giá cả đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế với
tính chất tương đồng;
(2) Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình
thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường;
(3) Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất và
giá trị sử dụng để xác định.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông
qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả
đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra
những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa có khả năng thay
thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả
cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong
định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về
tính không di động, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất
rất khó tìm được vật thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như các
hàng hóa thông thường, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và
điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá
cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.
Trên thực tế nguyên tắc thay thế có quan hệ nguồn gốc tương đối sâu xa
với phương pháp hoàn vốn thu lợi, vì giá cả của mảnh đất nào đó, nếu có khả năng
thay thế, thì có thể xác định một cách nhanh chóng mức đầu tư và giá cả của những
thửa đất khác cũng sản sinh ra thu lợi ròng giống với nó. Có thể thấy rằng nguyên tắc
thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi, kinh tế hợp lý.
Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm


kinh tế chính trị và ảnh hưởng của quy định chính sách đối với thị trường đất đai, dự
tính chính xác tổng lợi nhuận và giá cả thu lợi mà đất đó có thể mang lại cho người
có quyền sử dụng đất hiện tại và trong tương lai.
Tính toán về thu lợi dự kiến là phải khách quan và hợp lý. Nó yêu cầu
nhân viên định giá phải phân tích đối với các nhân tố hình thành giá cả, đồng thời dự
tính một cách khách quan và hợp lý xu thế biến động trong tương lai, phải loại trừ
những dự tính sử dụng thoát ly hiện thực hoặc thu lợi do đầu cơ và sử dụng đất đai
trái pháp luật.

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

17


Đề án môn học

Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích
trong khi định giá đất,tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu. Định giá đất đai
trong thực tiễn, cần xác định rõ các phương pháp. Nguyên tắc thu lợi là vô cùng
quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu
giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn. Trong thực tiễn định giá
đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định thu lợi đất đai trong định giá
theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi.
1.3.6- Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc cân bằng trong định giá đất được hiểu là sự cân bằng về hình
thể của bản thân khu đất, quy mô đất đai có phù hợp với mục đích sử dụng hay
không. Ngoài ra nguyên tắc cân bằng ở đây còn bao gồm cả cân bằng giữa đất đai
với các điều kiện bên ngoài: khả năng tiếp cận của đất đai tới các cơ sở hạ tầng, các
dịch vụ và tiện ích đến đâu.
1.4- Các phương pháp sử dụng trong định giá quyền sử dụng đất

kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng
sử dụng….
Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc
gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp
lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện
bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc
điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng
lớn đến giá trị tài sản.
Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo
đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m 2, m3,
hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản
phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn ...
Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có
tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét
về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.
Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về
giá trị tuyệt đối.
Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được
điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá.
Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm định.
Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã
diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

19



- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì
điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá
thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

20


Đề án môn học

- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá
thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
Phương thức điều chỉnh:
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị
nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán,
thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy, thiết bị).
+ Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì
nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng
với nhau.
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị
trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết
bị).
+ Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả
thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng
với nhau.

phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất.
Giá đất của dự án là chênh lệch giữa tổng doanh thu toàn bộ dự án với chi phí
đầu tư dự án được xác định theo phương pháp quy định tại Tiêu chuẩn số 08-Phương
pháp chi phí – Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12
năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
b) Các lưu ý khi áp dụng phương pháp
Thu thập và xử lý thông tin về các yếu tố thu nhập
Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về quy
hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động của
cung cầu, giá cả thị trường.
* Cách tính:
- Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm
cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá:

DTt
t
t =1 (1 + r )
n

DT = ∑

Trong đó:DT là tổng doanh thu phát triển của dự án,
DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất
vốn vay ngân hàng).
Thu thập và xử lý thông tin về các yếu tố chi phí:
Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm
cuối mỗi năm): gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi
Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công…), đơn giá; trên cơ sở so sánh với mặt
bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…) tại thời điểm thẩm
định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi
phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008
của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
•

Cách tính:

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

23


Đề án môn học

Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm)
để tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá:

CPt
CP = ∑
t
t =1 (1 + r )
n

Trong đó: CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án
CPt là chi phí ước tính năm t
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất
vốn vay ngân hàng)

dựng; công trình sản xuất và kho chứa vật liệu nổ công nghiệp.
- Công trình giao thông gồm: công trình đường bộ; công trình đường sắt; công trình
đường thủy; cầu; hầm; sân bay.
- Công trình thủy lợi gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm bơm; giếng; đường ống dẫn
nước; kênh; công trình trên kênh và bờ bao các loại.
- Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: công trình cấp nước, thoát nước; nhà máy xử lý
nước thải; công trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rác
thải; công trình chiếu sáng đô thị.
2.2- Định giá giá trị còn lại của công trình
Công trình trên đất đã qua sử dụng thường bị lỗi thời về chức năng nên giá trị
của nó bị hao mòn. Khi định giá giá trị còn lại của công trình cần tính phần giảm giá
đó.
Định giá theo phương pháp chi phí là việc xác định giá trị của công trình dựa
trên chi phí để làm nên một công trình tương tự như một vật thay thế trừ đi phần giảm
giá tích luỹ của công trình đó.
Giảm giá tích luỹ là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo nên sự khác
biệt giữa chi phí thay thế/chi phí tái tạo của một BĐS so với giá trị thị trường của BĐS
tương tự tại thời điểm định giá.
2.3- Các nhân tố ảnh hưởng làm giảm giá trị công trình
a) Sự giảm giá tự nhiên

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

25