ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

PHẠM THỊ LIÊN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
NĂM 2015 QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ


Luận văn thạc sĩ

Hà Nội - 2016

2


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

PHẠM THỊ LIÊN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2015
QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03


Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn TS. Mẫn Quang Huy - Trường Đại
học Khoa học tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình, trực tiếp
hướng dẫn chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND quận Hải An, thành phố Hải Phòng,
UBND các phường, các phòng liên quan trực thuộc UBND quận Hải An cùng
một số cá nhân đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả

Phạm Thị Liên

Học viên: Phạm Thị Liên
ii

năm 2016


Luận văn thạc sĩ

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN...........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN...............................................................................................................ii
PHẦN MỞ ĐẦU...........................................................................................................1
3.2 Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................4
4. Bố cục luận văn.....................................................................................................4
Đề tài được chia làm ba phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận.


Học viên: Phạm Thị Liên
iii


Luận văn thạc sĩ
2.1.4.2 Khu vực kinh tế công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và xây dựng..............40
2.2.1.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp..........................................................45
2.2.2.1. Đất nông nghiệp..........................................................................................52
( Nguồn: Cơ sở dự liệu Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)................53
2.2.2.2 Đất phi nông nghiệp.....................................................................................55
( Nguồn: Cơ sở dự liệu Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)................58
( Nguồn: Cơ sở dự liệu Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)................59
( Nguồn: Cơ sở dự liệu Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)................60
( Nguồn: Cơ sở dự liệu Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)................62
( Nguồn: Cơ sở dự liệu Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)................64
2.2.2.3 Đất chưa sử dụng.........................................................................................66
2.2.2.4 Đất đô thị.....................................................................................................66
2.2.2.5 Đất khu du lịch............................................................................................66
Bảng2.11 : Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch đến hết năm 2014 của quận Hải
An............................................................................................................................70
(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường
quận Hải An)...........................................................................................................70
2.3.1 Nhóm đất nông nghiệp...................................................................................71
2.3.2 Nhóm đất phi nông nghiệp..............................................................................74
2.3.3 Đất chưa sử dụng............................................................................................77
2.3.4 Nguyên nhận tồn tại trong công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất
................................................................................................................................77
2.4. Đánh giá chung về các giải pháp thực hiện phương án QHSDĐ quận Hải An..78
2.4.1. Những thành tựu đạt được..................................................................................78

(Nguồn: Phòng Tài nguyên&Môi trường quận Hải An)............................................129

Học viên: Phạm Thị Liên
v


Luận văn thạc sĩ

DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 2.1 : Sơ đồ vị trí quận Hải An - thành phố Hải Phòng Error: Reference source not
found
Hình 2.1 : Cơ cấu sử dụng đất quận Hải An năm 2010.........Error: Reference source not
found
Hình 2.3 : Cơ cấu sử dụng đất năm 2015...................Error: Reference source not found
Hình 2.4 : Kết quả thực hiện các chỉ tiêu QH đến hết năm 2014 quận Hải An......Error:
Reference source not found
Hình 2.5 : Khu đất xen kẹt trước và sau khi đấu giá QSDĐ năm 2013 tại phường Đằng
Lâm – Quận Hải An...................................................Error: Reference source not found
Hình 2.6. Phối cảnh tổng thể Khu công nghiệp – Đô Thị Tràng Cát......Error: Reference
source not found

Học viên: Phạm Thị Liên
vi


Luận văn thạc sĩ

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 : Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2010...Error: Reference source not


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không gì thay thế được, là nền tảng để phân bố và xây dựng các ngành kinh tế
quốc dân, các khu dân cư, các công trình phục vụ đời sống và sự nghiệp phát
triển văn hóa, an ninh, quốc phòng.
Trong thời gian qua công tác quản lý và thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo của Đảng, Chính phủ được
triển khai rộng khắp trên phạm vi cả nước và đạt được một số kết quả nhất
định.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một chức năng, nhiệm vụ, là yêu
cầu quan trọng của các cấp chính quyền nhằm sắp xếp quỹ đất cho các lĩnh
vực và đối tượng sử dụng hợp lý, có hiệu quả phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội, giữ vững an ninh, quốc phòng, tránh được sự chồng chéo, gây lãng phí
trong sử dụng, hạn chế sự huỷ hoại đất đai, phá vỡ môi trường sinh thái. Đây
là một nội dung quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, được thể chế hóa
trong Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013: “Nhà nước thống nhất
quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng
mục đích và có hiệu quả”. Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Quản lý
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước
về đất đai, được lập từ cấp Trung ương đến các cấp địa phương tỉnh, huyện,
xã.
Quận Hải An là quận phía Đông - Nam của thành phố Hải Phòng, được
thành lập theo Nghị định số 106/NĐ-CP ngày 20/12/2002 của Chính phủ. Ban
đầu quận được thành lập trên cơ sở sáp nhập 5 xã của huyện An Hải (cũ) chia
Học viên: Phạm Thị Liên

1


Học viên: Phạm Thị Liên

2


Luận văn thạc sĩ

2. Mục đích nghiên cứu
- Phân tích các yếu tố về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng
đến tình hình sử dụng đất nói chung và công tác quy hoạch sử dụng đất nói
riêng trên địa bàn quận Hải An.
- Phân tích, đánh giá những thành công cũng như các hạn chế; nguyên
nhân của thành công và hạn chế trong công tác lập, thực hiện và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014 từ đó đề ra kế hoạch sử dụng
đất năm 2015 nhằm thực hiện có hiệu quả QHSDĐ trên địa bàn quận Hải An,
thành phố Hải Phòng.
- Đề xuất các giải pháp quản lý nhằm thực hiện có hiệu quả phương án
QHSDĐ quận Hải An, thành phố Hải Phòng, đảm bảo hài hoà giữa các mục đích
ngắn hạn và dài hạn, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của quận.
3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
3.1 Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu thực trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hải An.
- Nghiên cứu đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và
môi trường.
- Nghiên cứu đánh giá tình hình lập QH, KHSDĐ của huyện quận Hải
An giai đoạn 2010-2020.
- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất.
- Nghiên cứu đánh giá những nguyên nhận tồn tại trong công tác triển
khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
- Nghiêm cứu đánh giá đề xuất kế hoạch sử dụng đất năm 2015 của

- Phương pháp điều tra khảo sát: Điều tra, ghi nhận các nhu cầu đánh
giá của các nhóm đối tượng liên quan đến nghiên cứu.
4. Bố cục luận văn

Học viên: Phạm Thị Liên

4


Luận văn thạc sĩ

Đề tài được chia làm ba phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần
kết luận. Trong đó, phần nội dung bao gồm ba chương:
- Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu.
- Chương 2: Đặc điểm khu vực nghiên cứu và đánh giá tình hình thực
hiện quy hoạch sử dụng đất.
- Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai
thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Hải An

Học viên: Phạm Thị Liên

5


Luận văn thạc sĩ

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của Quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Cơ cở lý thuyết và thực tiễn

vùng, làm căn cứ trực tiếp cho việc quản lý công dụng của đất. Phân vùng
đất là cơ sở khoa học cho ngành quản lý đất đai thực thi quy hoạch và giám
sát sử dụng đất; từ đó hình thành căn cứ quản lý đất đai theo pháp luật, nâng
cao chất lượng của việc bố trí và thẩm tra, phê duyệt sử dụng đất.
Để có độ tin cậy cao các phương án luận chứng kinh tế kỹ thuật gắn
với xã hội về phân vùng sử dụng đất, phải căn cứ vào chiến lược phát triển
kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, kết quả đánh giá tính thích nghi của tài
nguyên đất, điều chỉnh cơ cấu ngành nghề và quy hoạch bố trí địa vực với
những kết quả dự báo nhu cầu về đất, chỉ tiêu điều chỉnh đất sử dụng các
loại, quy hoạch bố trí đất sử dụng của các ngành, pháp luật, pháp quy có
liên quan tới sử dụng đất. Dựa vào các tư liệu này mà chia đất thành nhiều
loại vùng công dụng, như vùng đất sử dụng cho nông nghiệp, đất cho ngành
chăn nuôi, vùng sử dụng cho xây dựng thị trấn, nông thôn, vùng đất sử
dụng cho bảo vệ cảnh quan nhân văn và các khu công dụng khác. Trên
đất sử dụng trong nông nghiêp cho phép có đất dùng cho nhà ở phân tán,
có những mảnh đất cho đồng cỏ chăn nuôi, cho lâm nghiệp, dải rừng phòng
hộ.
Loại hình phân vùng đất phải căn cứ vào luật và nhu cầu của nền
kinh tế xã hội theo độ lớn nhỏ của mục tiêu phát triển, hơn nữa cần suy nghĩ
đến tình hình của các vùng đất khác nhau với các chủ thể khác nhau để xác
định quy mô, phạm vi và vị trí. Loại hình phân vùng đất trên đây thực chất
là loại hình không gian, sự phân chia của nó, một mặt quyết định bởi mục
đích phân chia, mặt khác quyết định bởi quan hệ về không gian và thời gian
tồn tại của vùng phân chia. Do đó, việc xác định loại hình cần có tính mục
đích rõ ràng và tính thực dụng đầy đủ, không chạy theo hình thức. Chẳng
hạn như để xúc tiến phát triển điều hòa tổng thể của quần thể thành thị ở
Học viên: Phạm Thị Liên

7


Học viên: Phạm Thị Liên

8


Luận văn thạc sĩ

thực vật, các tính chất lý hóa tính…) tạo ra điều kiện nhất định cho việc sử
dụng theo các mục đích khác nhau. Như vậy, để sử dụng đất có hiệu quả cần
phải làm quy hoạch – đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm
xác định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử
dụng đất nhất định.
b. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về quy hoạch sử dụng đất:
- Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về
quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao
nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai cho các MĐSD và định hướng tổ
chức sử dụng đất cho các cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức và người sử dụng
đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế của
Nhà nước trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái bền vững [3].
- Viện điều tra Quy hoạch đất đai đã định nghĩa: “Quy hoạch sử đụng
đất là một hệ thống các biện pháp quản lý, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước
về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao thông qua việc phân
phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu
sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao
hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường” [3].
Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt, trở thành căn cứ để bố trí sử dụng
đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi MĐSD đất, đặc biệt là chuyển diện tích
trồng lúa có hiệu quả không cao sang các mục đích phi nông nghiệp, sang

cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và
đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. [4]
- Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo
thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
c. Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất
- Vị trí của quy hoạch sử dụng đất theo Đoàn Công Quỳ (2006), đất đai
là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, cơ sở không gian để
Học viên: Phạm Thị Liên

10


Luận văn thạc sĩ

bố trí các khu dân cư và các ngành kinh tế, xã hội, tư liệu sản xuất không
thể thay thế trong sản xuất nông, lâm nghiệp. Vì vậy QHSDĐ là thành
phần không thể thiếu được trong hoạch định chiến lược, lập quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế xã hội Quốc gia.
- Vai trò của QHSDĐ được thể hiện ở các mặt sau, theo Hà Minh
Hòa (2007):
+ Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý Nhà nước về đất đai: do tính
pháp lý của mình, quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (điều 31 luật đất đai
2003), thu hồi đất (điều 39 luật đất đai 2003), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (điều 50 luật đất đai 2003).
+ Quy hoạch sử dụng đất có vai trò định hướng cho các nhà doanh
nghiệp đầu tư có hiệu quả vào đất đai.
+ Quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện công tác kiểm tra, đánh
giá tình hình quản lý và sử dụng đất: do được xây dựng trên cơ sở phân bổ
hợp lý, khoa học quỹ đất quốc gia cho các ngành kinh tế quốc dân cùng với

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan
trọng không chỉ trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm, điều kiện tự
nhiên, phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi
vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho
các cấp, các ngành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của mình.
Xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Làm cơ sở cho công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ nhu cầu dân sinh,
văn hóa – xã hội.
Tại Điều 36 Luật Đất đai năm 2013 quy định hệ thống quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử
Học viên: Phạm Thị Liên

12


Luận văn thạc sĩ

dụng đất an ninh.
1.1.2.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử-xã hội,
tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ
phận hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và
kinh tế quốc dân. Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện
cụ thể như sau:
* Tính lịch sử - xã hội: Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử
phát triển của quy hoạch sử dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có
một phương thức sản xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt: Lực lượng sản

dân; Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và
xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất
nông, công nghiệp, môi trường sinh thái...
Với đặc điểm này, quy hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu
cầu sử dụng đất; Điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực;
Xác định và điều phối phương hướng, phương thức phân bố sử dụng đất phù
hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát
triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định.
* Tính dài hạn: Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của
những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ
thuật, đô thị hoá công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp...), từ đó xác
định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng,
chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây
dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh
tế - xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước
trong thời gian dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho
đến khi đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương hướng, chính
sách và biện pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế và hoạt động xã hội) của
quy hoạch sử dụng đất thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.

Học viên: Phạm Thị Liên

14


Luận văn thạc sĩ

* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính trung và dài hạn, quy
hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước được các xu thế thay đổi phương