LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được ghi rõ nguồn
gốc.
Hà Nội, ngày......tháng......năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Phương

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực
hiện đề tài
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào
tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai- Học viện Nông nghiệp Việt
Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn
thành luận văn
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức quận Hoàng
Mai đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận

2.1.2.2. Các phương pháp định giá đất...........................................................................................................9
2.1.3.1. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu...................................................................................9
2.1.3.2. Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .............................................11
2.2. ĐẤU GIÁ TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI..................................................................12
2.2.1.1. Quản lý đất đai và thị trường bất động sản ..................................................................................12
2.2.1.2. Xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu và thỏa thuận song
phương ..............................................................................................................................................................14
2.2.1.3. Thành quả...........................................................................................................................................15
2.2.3.1. Đấu thầu cạnh tranh - Đấu giá bất động sản.................................................................................16
2.2.3.2. Các thành phần tham gia đấu thầu cạnh tranh - đấu giá bất động sản....................................17

iii


2.2.3.3. Tổ chức đấu giá bất động sản...........................................................................................................18
2.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM ............................................................18
2.3.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1993 .....................................................................................19
2.3.1.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003...........................................................................19
2.3.1.3. Giai đoạn từ khi có Luật số 13/2003/QH11 đến Luật số 45/2013/QH13....................................21
2.3.1.4. Giai đoạn từ khi có Luật số 45/2013/QH13 ...................................................................................22
2.3.2.1. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng..................................26
2.3.2.2. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh..........................27
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...................................................................32
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU.........................................................................................................32
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU......................................................................................................32
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU.....................................................................................................32
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU.......................................................................................................32
3.4.3.1. Hiệu quả kinh tế ................................................................................................................................33
3.4.3.2. Hiệu quả xã hội...................................................................................................................................33
3.4.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai.................................................................33

HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI.............................................................................................55
4.2.3.1. Nguyên tắc, hình thức và điều kiện bán đấu giá QSD đất...........................................................56
4.2.3.2. Đối tượng được tham gia và không được tham gia phiên đấu giá QSD đất.............................57
4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG CÁC THỬA ĐẤT NHỎ LẺ, XEN
KẸT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI..................................................................................69
4.3.1.1. Căn cứ pháp lý thực hiện dự án đấu giá QSDĐ đối với ô đất C13/LX1:..................................70
4.3.1.2. Đặc điểm, số lượng diện tích ô đất xen kẹt đấu giá quyền sử dụng đất.....................................71
4.3.1.3. Về quy hoạch xây dựng chung.........................................................................................................71
4.3.1.4. Hình thức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất...........................................................................71
4.3.1.5. Giá khởi điểm, bước giá....................................................................................................................71
4.3.1.6. Kết quả phiên đấu giá........................................................................................................................72
4.3.2.1. Căn cứ pháp lý thực hiện dự án đấu giá QSDĐ đối với ô đất C11/LX3:..................................74
4.3.2.2. Đặc điểm, số lượng diện tích ô đất xen kẹt đấu giá quyền sử dụng đất.....................................75
4.3.2.3. Về quy hoạch xây dựng chung.........................................................................................................75
4.3.2.4. Hình thức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất...........................................................................75
4.3.2.5. Giá khởi điểm, bước giá....................................................................................................................75
4.3.2.6. Kết quả phiên đấu giá........................................................................................................................76
4.3.3.1. Căn cứ pháp lý thực hiện dự án đấu giá QSDĐ đối với ô đất C3/O4 (ao bà Tường)..............78
4.3.3.2. Đặc điểm, số lượng diện tích ô đất xen kẹt đấu giá quyền sử dụng đất.....................................79
4.3.3.3. Về quy hoạch xây dựng chung.........................................................................................................80
4.3.3.4. Hình thức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất...........................................................................80

v


4.3.3.5. Giá khởi điểm, bước giá....................................................................................................................80
4.3.3.6. Kết quả phiên đấu giá........................................................................................................................80
4.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG CÁC THỬA ĐẤT NHỎ
LẺ, XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI..................................................................84
4.4.1.1. Một số ưu điểm của công tác đấu giá quyền sử dụng đất............................................................84

HHBĐS
HĐH
HĐND
KHSDĐ
KT-XH
QLDA
QHSDĐ
QH,KHSDĐ
QSDĐ
SDĐ
TĐC
WB

Nghĩa tiếng Việt
Ngân hàng phát triển Châu Á
Bất động sản
Bồi thường hỗ trợ, tái định cư
Chủ nghĩa tư bản
Cơ sở hạ tầng
Công nghiệp hóa
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
Đấu giá quyền sử dụng đất
Đô thị hóa
Động sản
Giải phóng mặt bằng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hạ tầng kinh tế
Hàng hóa bất động sản
Hiện đại hóa
Hội đồng nhân dân

Hiện trạng sử dụng đất quận Hoàng Mai năm 2015.......Error:
Reference source not found

Bảng 4.5.

Hiện trạng sử dụng đất phân theo các đơn vị hành chính
trong quận Hoàng Mai năm 2015.Error: Reference source not
found

Bảng 4.6.

Biến động đất đai quận Hoàng Mai giai đoạn 2011 - 2015
............................................Error: Reference source not found

Bảng 4.7

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015
............................................Error: Reference source not found

Bảng 4.8.

Danh sách khách hàng trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc
dự án C13/LX1 phường Trần Phú, quận Hoàng Mai......Error:
Reference source not found

Bảng 4.9.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án C13/LX1
phường Trần Phú, quận Hoàng Mai...Error: Reference source
not found

Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường với giá trúng đấu giá
............................................Error: Reference source not found

Bảng 4.15

Bảng tổng hợp tiêu chí đánh giá đối với người tham gia đấu
giá QSD đất tại 03 dự án....Error: Reference source not found

Bảng 4.16.

Bảng tổng hợp kết quả tiêu chí đánh giá đối với cán bộ thực
hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đấ t tại 03 dự án. . .Error:
Reference source not found

DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính quận Hoàng Mai....Error: Reference source not found
Hình 4.2. Sơ đồ Quy hoạch sử dụng đất quận Hoàng MaiError: Reference source
not found

ix


x


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Phương
Tên luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ,
xen kẹt trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
Ngành: Quản lý Đất đai

xi


Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng các
thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt, trên địa bàn quận Hoàng Mai
+ Kết luận chính
- Quận Hoàng Mai với vị thế là đầu mối phía Nam của thủ đô thành phố Hà Nội,
với tổng diện tích tự nhiên 4.032,30 ha trong đó đất nông nghiệp 1084,0762 ha, đất phi
nông nghiệp 2903,1420 ha, đất chưa sử dụng 45,0835 ha. Tỷ trọng các ngành kinh tế
năm 2015 là công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp chiếm 58,7%; thương mại - dịch vụ 39,0 %;
nông nghiệp 2,9 %.
- Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai,
thành phố Hà Nội: Năm 2011, Quận đã tổ chức đấu giá thành công với số tiền theo
quyết định phê duyệt trúng đấu giá là 10 tỷ. Năm 2012 thu được là 13.37 tỷ. Năm 2013,
thu được là 13.87 tỷ. Năm 2014, thu được là 15.20 tỷ. Năm 2015, thu được là 42.33 tỷ.
- Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt trên địa
bàn quận Hoàng Mai
- Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 8 lô thuộc ô đất C13/LX1,
phường Trần Phú, Quận Hoàng Mai: Cả 08 lô đất đều trúng đấu giá cao nhất với giá
15.300.000đ/1m2 với diện tích trúng đấu giá: 452 m 2 tương đương tổng số tiền trúng đấu
giá tại ô đất C13/LX1 là: 6.915.600.000đ. Mức chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền
ước thu thông qua giá sàn tại dự án đấu giá ô đất C13/LX1 là 1,07 lần so với giá sàn.
- Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 3 lô thuộc ô đất
C11/LX3, phường Yên Sở, Quận Hoàng Mai: Tổng diện tích trúng đấu giá: 239 m 2
tương đương tổng số tiền trúng đấu giá QSDĐ tại ô đất C11/LX3: 6.964.500.000đ. Mức
chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ước thu thông qua giá sàn tại dự án đấu giá
quyền sử dụng ô đất C11/LX3 từ 1.05 đến 1.8 lần so với giá sàn.
- Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 14 lô thuộc ô đất C3/O4
ao Bà Tường, phường Thanh Trì, Quận Hoàng Mai: Diện tích trúng đấu giá: 1.174,3 m 2
tương đương tổng số tiền trúng đấu giá ô C3/O4 ao Bà Tường: 42.338,730,000đ. Mức

at Center for Land Development and Infrastructure Maintenance, Management Board of
Projects located at Hoang Mai District.
- Statistics method: Statistics, category of figures as auction period from 2011-2015
- Analysis method: Analysis on effect of factors on the auction of resident land
use right
- To make synthesis, analysis and deal with collected figures by Excel.
3. Main findings and conclusions
+ Main results
Natural conditions, economic - social Hoang Mai.
Auction results use rights of small land plots, intertwined in Hoang Mai district,
Hanoi period 2011 – 2015.
Evaluate the effectiveness of the work on the field of use rights auctions of small
plots, is intertwined, in Hoang Mai district.
Overall assessment efficient use right auction of small land plots, intertwined in
District Hoang Mai.
Proposed some solutions to improve the efficiency of the use right auction of

xiii


small plots, is intertwined, in the district of Hoang Mai.
+ The main conclusion
- Hoang Mai District with its status as the southern hub of the capital city of
Hanoi, with a total area of 4032.30 ha of natural agricultural land which 1084.0762
hectares of non-agricultural land 2903.1420 hectares unused 45.0835 ha. The proportion
of economic activity in 2015 is the industry - small industry accounted for 58.7%; trade
- service 39.0%; agriculture 2.9%.
- Situation of land use right auction in Hoang Mai district, Hanoi: In 2011, the
district held a successful auction in the amount approved by decision of 10 billion
auction winner. 2012 obtained the ratio 13:37. 2013, is 13.87 billion obtained. In 2014,

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên – tài sản Quốc gia vô cùng quý
giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội. Đất đai là nguồn tài
nguyên giới hạn về không gian (diện tích) nên với mỗi Quốc gia, nguồn tài
nguyên đất đai là giới hạn, vì vậy nhiệm vụ quan trọng của mỗi Quốc gia là quản
lý nguồn tài nguyên này chặt chẽ, đảm bảo sử dụng hiệu quả, đúng mục đích.
Hiện nay quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá ở nước ta đang diễn ra
mạnh mẽ thì việc đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ chế kinh tế thị trường, các
thành phần kinh tế đã từng bước được hình thành, phát triển mạnh, theo đó một
xu hướng tất yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở
thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ, việc mua bán,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, sự
quản lý của Nhà nước cũng như các cấp chính quyền còn chưa chặt chẽ, dẫn đến
lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất
cao từ đó vô hình chung đã tạo nên một "thị trường ngầm đất đai" mà giá cả đất
đai lại dựa trên sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Để phát huy nguồn
nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, tạo
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước cũng như việc nâng cao hiệu quả quản lý và
sử dụng đất. Đảng và Nhà nước ta đã luôn luôn đổi mới về chính sách pháp luật
hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển nền kinh tế - xã hội, công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động
sản, đưa giá đất quy định và giá đất theo thị trường xích lại gần nhau hơn. Từng
bước chính thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh.
Thực hiện chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng dưới hai hình thức đấu
thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng
quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử
dụng đất của Nhà nước. Những năm gần đây quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội
đã thực hiện các dự án quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương

1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Quy trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám sát
chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám
sát của người dân và các cơ quan báo chí; tăng cường công tác quản lý đất đai,
nhanh chóng xây dựng, hoàn thiện quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đầy đủ,

2


khách quan, khoa học; tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến các chính sách
pháp luật có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Do có sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên đã có
nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật để liên kết,
móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi đất” của Nhà nước
núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất của vấn đề này là đem đất của Nhà nước
thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời cá nhân trên cơ sở chênh
lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội
lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn
lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính
công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDĐ, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực
hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
Để công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là
cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Hoàng Mai là một quận đầu mối phía Nam, được tách ra từ 9 xã thuộc
huyện Thanh Trì và 5 phường thuộc quận Hai Bà Trưng, trong thời gian qua,
công tác đấu giá đất đã được triển khai rất mạnh, tuy nhiên vẫn theo nhiều

do người chuyển nhựng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận
với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá
thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với
cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất –
người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho
giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các
chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình

4


thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các
chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai
(hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa
người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối
quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là

2.1.2. Giá đất
2.1.2.1. Cơ sở giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
a. Cơ sở giá đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một
vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá
trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đô thị...) và chính nhờ
vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá
trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá
hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động
sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều
yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Khi xác

định giá trị của đất hoặc bất động sản, phải phân biệt rõ ràng ý nghĩa của
giá cả, thị trường, giá thành và giá trị.
Giá cả được hình thành qua việc mua bán chuyển dịch, và thường được
dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người
mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.
Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình
sản xuất, không phải để giao dịch, mà để đánh giá hiện trạng nên cần phải phân
biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá
thành phát triển.
- Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để
xây dựng công trình, cũng gọi là "giá thành cứng".
- Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu
bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm
quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,... Giá thành gián tiếp cũng được gọi là giá
thành mềm.

6


tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Đối với
mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau. Tổng hợp lại của cả 05 yếu tố đó
sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.

7


- Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản
giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí. Sự khác biệt đó
quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết
định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai
yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở
đô thị hay ở vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí
hậu chủ yếu được đề cập đến khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.
Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng là một trong số những yếu tố quan
trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập
với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất
còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ cho lợi
nhuận lớn hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống
thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,
họ cũng có thể mua được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền mua bán đất
gửi vào ngân hàng, lúc nay giá đất tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như
nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệch thì cũng không
đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa
thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt

mục đích của việc định giá và chất lượng cùng số lượng của các dữ liệu có được.
Cả ba phương pháp này đều có thể áp dụng cho rất nhiều phương án định giá,
nhưng một hay nhiều phương pháp trong đó có thể là thích hợp hơn cho những
nhiệm vụ đặc biệt như:
- Phương pháp giá thành có thể không thích hợp để đánh giá bất động sản
để tính khấu hao do sự huỷ hoại cơ học hoặc đã bị lỗi thời, vì rất khó xác định.
- Phương pháp so sánh giá bán không thể áp dụng cho những bất động sản
đặc biệt như nhà cửa bị từ chối xử lý vì không có sẵn tài liệu để so sánh.
- Phương pháp vốn hoá thu nhập ít khi được dùng để định giá bất động sản
là nhà ở do tư nhân chiếm hữu, tuy có thể được dùng cùng với những tư liệu
khác. Đặc biệt phương pháp vốn hoá thu nhập là không đáng tin cậy trong thị
trường bất động sản công nghiệp hoặc bất động sản thương mại. Dẫu sao thì
người định giá cũng phải dùng ít nhất là hai phương pháp và sự so sánh giữa các
kết quả sẽ giúp ích cho việc kiểm tra kết quả tốt hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn
Đình Bồng, 2007).
2.1.3. Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
9


Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều
kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất. Thông tư
số 03/2012/TT – BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn
mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và
lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số 48/2012/TT – BTC
ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi
điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
* Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật số
45/2013/QH13 (Quốc hội, 2013)
Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành
Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp đã ban hành
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT – BTNMT – BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015
của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện
đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;.
Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT – BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015
của Bộ Tài chính về việc sử đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT –
BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi
điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
2.1.3.2. Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải quán triệt: Đất đai dùng vào các mục
đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào