1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

NGUYỄN VŨ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG
TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG ĐỊA ỐC
ĐẤT XANH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH DOANH

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015
1


2
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

NGUYỄN VŨ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT

LỜI CAM ĐOAN

“Tôi xin cam đoan khóa luận này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
số liệu và kết quả nghiên cứu trong khóa luận là trung thực và chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi cũng xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện khóa luận này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong khóa luận đã được chỉ rõ
nguồn gốc”.
Tác giả khóa luận

Nguyễn Vũ

4


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT
---   ---

PHIẾU ĐIỂM CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
Sinh viên thực tập: NGUYỄN VŨ MSSV: 33131023738
Lớp: Luật kinh doanh

Khóa:

16

Hệ: VB2CQ



PHIẾU ĐIỂM CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
Sinh viên thực tập: NGUYỄN VŨ MSSV: 33131023738
Lớp: Luật kinh doanh

Khóa:

16

Hệ: VB2CQ

Đơn vị thực tập: Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh
Đề tài nghiên cứu:
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN,
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY
DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH
Nhận xét chung:
…………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………
Đánh giá và chấm điểm quá trình thực tập
(1)

Có tinh thần thái độ phù hợp, chấp hành kỷ luật tốt (tối đa 3 điểm)..…….

(2)

Thực hiện tốt yêu cầu của GVHD, nộp KL đúng hạn (tối đa 7 điểm)……..
Tổng cộng điểm thực tập cộng (1) + (2)……………….
Điểm chữ:…………………………………………………

THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY
DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH
Nhận xét chung:
…………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………
Đánh giá cụ thể
(1)

Điểm quá trình (tối đa 1 điểm)……………………………………….

(2)

Hình thức khóa luận (tối đa 1 điểm)………………………………….

(3)

Nội dung khóa luận

-

Tính phù hợp, thực tiễn và mới của đề tài (tối đa 1 điểm)……..…..

-

Phần mở đầu (tối đa 0,5 điểm)…………………………………………

-

Phần 1 (tối đa 1,5 điểm)………………………………………..………..


16

Hệ: VB2CQ

Đơn vị thực tập: Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh
Đề tài nghiên cứu:
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN,
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY
DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH
Nhận xét chung:
…………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………
Đánh giá cụ thể
(1)

Điểm quá trình (tối đa 1 điểm)……………………………………….

(2)

Hình thức khóa luận (tối đa 1 điểm)………………………………….

(3)

Nội dung khóa luận

-

Tính phù hợp, thực tiễn và mới của đề tài (tối đa 1 điểm)……..…..

Bộ phận phân tích thẩm định: ...........................................................BP PTTĐ
Bồi thường – Giải phóng mặt bằng:................................................ BT-GPMB
Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh:................Đất Xanh
Dự án đầu tư xây dựng công trình:...........................................DA ĐT XD CT
Giám đốc đầu tư: ...................................................................................GĐĐT
Giám đốc khai thác:...............................................................................GĐKT
Hội đồng đầu tư:.....................................................................................HĐĐT
Hội đồng quản trị:..................................................................................HĐQT
Kinh doanh bất động sản:...................................................................KD BĐS
Phương án bồi thường-hỗ trợ-tái định cư:.........................PA BT – HT – TĐC
Quy hoạch chi tiết :.................................................................................QHCT
Sở Tài nguyên và Môi trường:..........................................................Sở TNMT
Sở Xây dựng:..........................................................................................Sở XD
Thiết kế cơ sở:.........................................................................................TKCS
Ủy ban nhân dân:...................................................................................UBND

9


MỤC LỤC



10


LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Lĩnh vực Kinh doanh Bất động sản (KD BĐS) là lĩnh vực đặc thù, đòi hòi
doanh nghiệp KD BĐS phải có vốn lớn, am hiểu sâu sắc pháp luật về nhà ở,

đầu tư dự án BĐS (chủ đề rất rộng, liên quan đến nhiều Luật và văn bản dưới
Luật). Tác giả chỉ tập trung nghiên cứu một chủ đề nhỏ liên quan đến lĩnh vực
pháp luật về BĐS là pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS, mà đa phần các
nội dung liên quan của nó được quy định gói gọn tại Mục 6 của Luật kinh
doanh Bất động sản 2014.
Thứ hai: nó phù hợp với công việc thực tập hiện tại của tác giả, là thường
xuyên phân tích tính khả thi của các dự án BĐS mà đơn vị nơi tác giả tham
gia thực tập xem xét nhận chuyển nhượng. Qua quá trình làm việc tại đơn vị
thực tập, ngoài việc khai thác, tìm kiếm dự án phù hợp đầu tư, việc đọc và
nghiên cứu pháp lý dự án là công việc bắt buộc và rất quan trọng, từ đó tác
giả biết được dự án nghiên cứu đang ở giai đoạn pháp lý nào, các bước thủ tục
pháp lý tiếp theo của dự án là gì. Từ đó cân nhắc có tiến hành phân tích thẩm
định hiệu quả dự án hay không.
Việc phân tích tính hiệu quả dự án đôi khi là độc lập với phân tích pháp lý,
tuy nhiên đối với dự án đầu tư theo hướng chuyển nhượng dự án thì việc pháp
lý của dự án phải đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng dự án là tiên quyết,
nếu việc phân tích hiệu quả dự án là khả thi nhưng dự án chưa đủ điều kiện
chuyển nhượng, thì có thể triển khai theo hướng “thỏa thuận giữa các bên”
theo đó chủ đầu tư cam kết thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo cho đến khi
dự án đủ điều kiện chuyển nhượng. Đây là kinh nghiệm từ thực tiễn tại chính
đơn vị tác giả tham gia thực tập, nó hoàn toàn phù hợp với các quy định của
pháp luật và trong quá trình nghiên cứu tác giả sẽ trình bày chi tiết vấn đề này.
Thứ ba: pháp luật về chuyển nhượng dự án là cơ sở để các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản vận dụng triển khai, đảm bảo việc phát triển dự án
được nhanh chóng thuận tiện, qua đó giúp dự án được triển khai, giúp thị
trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy sự
phát triển chung của nền kinh tế.
Từ tất cả những ý trên người viết chọn đề tài của khóa luận là: “Pháp luật về
chuyển nhượng dự án bất động sản, thực tiễn áp dụng tại Công ty Cổ phần
Dịch vụ và Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh” với mong muốn hệ thống lại được

4. Kết cấu đề tài
Phần mở đầu: Lý do chọn đề tài; mục tiêu, phạm vi, ý nghĩa thực tiễn,
kết cấu đề tài.
Chương 1: Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý về chuyển nhượng dự án đầu
tư bất động sản.

13


Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về việc chuyển nhượng dự án
bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh
Chương 3: Ý nghĩa thực tiễn của việc chuyển nhượng dự án đầu tư bất
động sản dưới góc độ pháp lý và kinh tế
Phần kết luận:

14


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1

Cơ sở lý luận về chuyển nhượng dự án bất động sản

1.1.1

Khái niệm và đặc điểm dự án bất động sản

1.1.1.1

2014).
1.1.1.2

Đặc điểm dự án bất động sản:

Do hoạt động KD BĐS là lĩnh vực đặc thù, một hoạt động kinh doanh có điều
kiện, một lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế, nên vì thế dự án bất động sản
cũng có những đặc điểm riêng của nó. Dưới đây là các đặc điểm chính, dễ
nhận biết nhất:
•

•

•

•

•

16

Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn,
việc tiến hành đầu tư xây dựng hàng loạt thì nhu cầu sử dụng vốn càng
lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý để
thu được lợi nhuận cao nhất.
Thời gian thực hiện kéo dài: từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một
dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều
năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư
phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường,
sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết,

thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước;
cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với
chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ.
1.1.2.2

Dự án đầu tư bằng vốn trong nước:

Dự án BĐS đầu tư bằng vốn trong nước là dự án được thực hiện bởi doanh
nghiệp có vốn đầu tư trong nước. Một số điểm pháp lý cần lưu ý là: (i) dự án
không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, (ii)
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh
nghiệp có vốn đầu tư trong nước thì sau khi có quyết định cho phép chuyển
nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển
nhượng không phải làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước.
1.1.3

Các loại hình đầu tư bất động sản:

Trên thực tế hoạt động đầu tư BĐS được tiến hành với các loại hình rất phong
phú và đa dạng. Chúng ta có thể phân loại một số loại hình đầu tư BĐS chủ
yếu sau đây:
•

17

Đầu tư vào các khu dân cư: Khu dân cư ở đây có thể là nhà ở, khung
chung cư, khu nghỉ dưỡng ... Đầu tư vào khu dân cư có nghĩa là nhà đầu
tư sẽ bỏ vốn tạo lập nhà ở, khu chung cư thương mại; nhà ở xã hội, khu
nghĩ dưỡng v.v. Hoạt động này còn được gọi là hoạt động đầu tư vào thị

1.1.4.1

Khái niệm:

Theo
từ
điển
tiếng
Việt
thông
dụng
(tra
cứu
trên:
/>%A3ng) Chuyển nhượng: là nhượng lại cho người khác cái thuộc quyền sở
hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng.
Như vậy, từ khái niệm chung về chuyển nhượng, chúng ta có thể hiểu: chuyển
nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp
pháp đối với dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với quy
định của pháp luật.
1.1.4.2

Bản chất

Nhìn chung thì bản chất của việc đầu tư là việc các nhà đầu tư bỏ vốn bằng
các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để tiến hành các hoạt động đầu tư trên

18




Hiện nay, theo mục 6 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì có 2 hình thức
chuyển nhượng dự án bất động sản:
1.2.1.1

Chuyển nhượng toàn bộ:

Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng
kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và

19


lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng
bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
1.2.1.2

Chuyển nhượng một phần dự án:

Chuyển nhượng một phần dự án là chuyển nhượng phần dự án, các dự án
thành phần trong dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp, qua đó việc chuyển nhượng này sẽ chuyển nhượng
toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư
mới đối với phần dự án, các dự án thành phần được chuyển nhượng thông qua
hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động

1.2.2

sản:

Theo khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, thì Chủ đầu
tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn
bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng

20


1.2.2.3

Đối với bên nhận chuyển nhượng:

Theo khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, thì Chủ đầu
tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết
tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của
pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Theo điều 10 của Luật kinh doanh Bất động sản 2014 thì tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có
vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
1.2.3

Thẩm quyền cho phép cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản:
Theo điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản, thẩm quyền cho phép
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ được căn cứ vào
cơ quan quyết định đầu tư dự án:
−

−


không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư thì
việc chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định tại Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005(sau đây gọi tắt là Nghị định số
71/2010/NĐ-CP) và các văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị định
71/2010/NĐ-CP của Bộ Xây dựng.
Như vậy, hiện nay Nghị định số 71/2010/NĐ-CP vẫn có giá trị pháp lý
trong việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014. Theo
khoản 2, khoản 3 điều 7 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì thẩm quyền
thẩm định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển
nhà ở được quy định cụ thể như sau (các dự án không sử dụng nguồn vốn
ngân sách):
+ Dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 500 căn nhà (bao gồm nhà
biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì chủ đầu tư trình Ủy ban
nhân dân cấp huyện để có văn bản chấp thuận đầu tư (không phân
biệt quy mô sử dụng đất)
+ Dự án phát triển nhà ở có quy mô từ 500 căn nhà đến dưới 2.500 căn
nhà (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì chủ
đầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để có văn bản chấp thuận đầu
tư (không phân biệt quy mô sử dụng đất).
+ Dự án phát triển nhà ở có quy mô từ 2.500 căn nhà trở lên (bao gồm
nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì chủ đầu tư có trách
nhiệm lập tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để trình
Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển
nhà ở (dự án phát triển khu nhà ở hoặc dự án phát triển nhà ở độc
lập) trước khi lập, thẩm định và phê duyệt dự án (không phân biệt
nguồn vốn đầu tư và quy mô sử dụng đất)
Ngoài Luật nhà ở 2014, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, hiện nay Luật đầu
tư 2014 cũng quy định về thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của
Thủ tướng Chính phủ, tuy nhiên trong giới hạn của đề tài này về dự án

+ Đối với dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở là Sở Xây dựng
(a);
+ Đối với các loại dự án bất động sản khác là Sở quản lý chuyên ngành
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (b).
Hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bao gồm:
+ Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
của chủ đầu tư chuyển nhượng theo mẫu số 08a và 08b quy định tại
Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP;
+ Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:
(i)
Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);
(ii)
Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy
hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);
(iii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự
án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).


Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến
thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 09a và 09b quy định tại Phụ
lục ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP.
+ Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:
(i)
Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần
dự án theo Mẫu số 10a và 10b quy định tại Phụ lục ban hành
kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP;
(ii)
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh
doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh



−

−

25

ban nhân dân cấp tỉnh ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng.
Trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan chuyên môn được Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư chuyển
nhượng biết rõ lý do.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển
nhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
(theo Mẫu số 11 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số
76/2015/NĐ-CP này), các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng
chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án. Chủ
đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án hoặc
phần dự án ngay sau khi nhận bàn giao. Chủ đầu tư chuyển nhượng có
trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hồ sơ
dự án hoặc một phần dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ
sơ. Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải
thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên
phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của
một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địa
phương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối
(nếu có) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án, quyền lợi của
khách hàng và các bên có liên quan. Trường hợp khách hàng hoặc các
bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án