ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------------

Nguyễn Hữu Hải

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------------

Nguyễn Hữu Hải

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất .................... Error! Bookmark not defined.
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụngError!

Bookmark

not

defined.
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đấtError! Bookmark not
defined.
2.2.3 Tình hình biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2009-2013 ..... Error!
Bookmark not defined.
3


2.2.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ........... Error! Bookmark not defined.
2.3 Kết quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đấtError!

Bookmark

not defined.
2.3.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ....... Error! Bookmark not defined.
2.3.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.
2.3.3 Quyền cho thuê quyền sử dụng đất ........... Error! Bookmark not defined.
2.3.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............ Error! Bookmark not defined.
2.3.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất ........... Error! Bookmark not defined.
2.3.6 Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ................ Error!
Bookmark not defined.
2.3.7 Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đấtError! Bookmark not
defined.

4


TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 11
PHỤ LỤC ................................................................. Error! Bookmark not defined.

5


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất chính
không thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp, là
một bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia,
là nơi trên đó, con người xây dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc…; là nơi diễn
ra các hoạt động văn hóa; là nơi phân bổ các vùng kinh tế, các khu dân cư; là thành
quả cách mạng của cả dân tộc; là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên môi
trường, duy trì sự sống của con người và sinh vật. C.Mác đã khái quát vai trò kinh
tế của đất đai: "Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất". Đất
đai có vai trò quan trọng như vậy, nên Đảng và Nhà nước ta luôn luôn quan tâm đến
vấn đề đất đai, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển
kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là một loại
bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố định về vị
trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng
nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà còn
tăng lên.
Theo Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Hiến pháp năm
2013, Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 (gọi tắt là Luật đất
đai 2003 sửa đổi) và Luật Đất đai năm 2013 đều xác định rõ “đất đai thuộc sở hữu

các quyền của người sử dụng đất.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách về các quyền của người sử dụng đất.
- Thu thập, tài liệu số liệu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Điều tra, khảo sát về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Đánh giá, phân tích thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

7


4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Một số xã, thị trấn trong huyện Thạch Thất, thành phố
Hà Nội.
Phạm vi thời gian: Đề tài chỉ nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) đã đăng ký biến động với các cơ quan nhà nước
trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội giai đoạn năm 2009-2014 và theo
các quy định có liên quan đến nội dung nghiên cứu tại Luật đất đai 2003 sửa đổi.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: Điều tra điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội; tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất; tình hình quản
lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
+ Điều tra điều tra xã hội học: Thu thập số liệu thông qua người sử dụng ở
địa phương (hộ gia đình, cá nhân) các xã, thị trấn trong địa bàn nghiên cứu.
+ Điều tra gián tiếp: Thu thập số liệu ở các phòng Tài nguyên và Môi trường
(Văn phòng đăng ký QSD đất huyện) và phương tiện thông tin đại chúng.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Tại các xã, thị trấn đại diện cho khu vực
nghiên cứu, giữa các số liệu thu thập được để tìm ra được những đặc trưng.
- Phương pháp so sánh: Qua các tài liệu, số liệu thu thập đuợc so sánh các xã,

trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một
tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản [2].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSD đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [2].
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền

9


định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [2].
1.1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Theo Điều 5, 6, 7 của Luật Đất đai 2003 sửa đổi đã quy định về chế độ “Sở
hữu đất đai”, “Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng

trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền chiếm hữu
sử dụng đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn [2].
Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai
để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà nước
không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất,
cho thuê đất...đánh thuế việc chuyển QSD đất...Nhà nước không mất đi QSD khi
giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng như quyền chiếm hữu,
QSD đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trong phạm vi cả nước. Quyền sử
dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi không gian, thời gian và mục
đích sử dụng [2].
Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận
pháp lý của đất đai. Trước đây, quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các
Luật Đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế
độ quản lý Nhà nước về đất đai. Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội dung
có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này. Quyền định đoạt của Nhà nước là
cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai [2].
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu,
đây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành luật đất đai. Điều này có nghĩa là toàn bộ
đất đai trong phạm vi cả nước chỉ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực

11


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Lê Xuân Bá và các cộng sự (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất
động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật,
Hà Nội, tr. 39 - 48.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (9/2012), “Báo cáo kinh nghiệm nước ngoài về

năm 2013 và phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2014.
13