ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN TRUNG HIẾU

THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH

Chuyên ngành

: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số

: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Minh Tuấn

Hà Nội – 2015

i


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung
thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài

MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐÊ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI
SẢN THẾ CHẤP ............................................................ Error! Bookmark not defined.
1.1 Khái niệm, bản chất của thế chấp ................... Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Khái niệm của thế chấp ........................... Error! Bookmark not defined.
1.1.2 Bản chất của thế chấp .............................. Error! Bookmark not defined.
1.1.3 Khái niệm thế chấp theo Bộ luật dân sự năm 2005Error! Bookmark not
defined.
1.2 Khái niệm, đặc điểm và phân loại tài sản thế chấpError!

Bookmark

not

defined.
1.2.1 Khái niệm tài sản thế chấp....................... Error! Bookmark not defined.
1.2.2 Đặc điểm của tài sản thế chấp ................. Error! Bookmark not defined.
1.2.3 Phân loại tài sản thế chấp ........................ Error! Bookmark not defined.
1.3 Xử lý tài sản thế chấp...................................... Error! Bookmark not defined.
1.3.1 Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp ........ Error! Bookmark not defined.
1.3.2

Căn cứ xử lý tài sản thế chấp ............... Error! Bookmark not defined.

1.3.3

Phương thức xử lý tài sản thế chấp...... Error! Bookmark not defined.

1.3.4


2.2.1 Trong hoạt động thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng .............. Error!
Bookmark not defined.
2.2.1.1 Về rủi ro pháp lý khi xác định quyền sở hữu của tài sản thế chấp
...................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.1.2 Mối quan hệ giữa bên thế chấp và bên có nghĩa vụ khi là hai chủ thể
độc lập .......................................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.1.3 Trong thủ tục công chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp ....... Error!
Bookmark not defined.
2.2.1.4 Về một số loại tài sản thế chấp điển hìnhError!

Bookmark

not

defined.
2.2.2. Trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng .... Error!
Bookmark not defined.
2.2.2.1. Trong hoạt động giải quyết tại các cơ quan tố tụng ................ Error!
Bookmark not defined.
2.2.2.2. Trong hoạt động thu giữ tài sản thế chấpError!

Bookmark

not

defined.
2.2.2.3. Trong hoạt động định giá tài sản thế chấpError! Bookmark not
defined.
2.2.2.4. Trong hoạt động bán tài sản thế chấpError!


...................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về hộ gia đình – chủ thể thế chấp tài sản đặc
biệt của pháp luật Việt Nam ......................... Error! Bookmark not defined.
3.3.1.4 Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm ............... Error!
Bookmark not defined.
3.3.1.5 Quy định cụ thể các điều kiện để tài sản hình thành trong tương lai trở
thành tài sản thế chấp..................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.1.6 Quy định cụ thể về hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất,
kinh doanh .................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.1.7 Quy định cụ thể về tài sản thế chấp là quyền đòi nợ................ Error!
Bookmark not defined.
3.3.2.Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấpError!
defined.

vi

Bookmark

not


3.3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về phương thức xử lý tài sản thế chấp
...................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về thu giữ tài sản thế chấp ...... Error!
Bookmark not defined.
3.3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về thừa phát lạiError!

Bookmark

not defined.

: Thương mại cổ phần

TAND

: Tòa án nhân dân

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế càng phát triển, các hoạt động tín dụng càng sôi động. Trong một
nền kinh tế thị trường, vay và cho vay là một nhu cầu tất yếu. Đối với một nền kinh
tế mới nổi như Việt Nam, sự phát triển của các hoạt động tín dụng nói chung và của
hoạt động vay, cho vay nói riêng lại càng nóng hơn.
Trong những năm gần đây tại Việt Nam, cùng với nhu cầu vay vốn của hàng
trăm nghìn doanh nghiệp được thành lập mỗi năm, rất nhiều tổ chức tín dụng đã
được thành lập. Quả bóng bất động sản vỡ đã khiến các tổ chức tín dụng lao đao, nợ
xấu trở thành vấn đề lớn không dễ giải quyết của nền kinh tế. Bên cạnh các biện
pháp vĩ mô của nhà nước, các biện pháp tái cấu trúc, sáp nhập, hợp nhất,… để tồn
tại trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế, các tổ chức tín dụng cũng dồn toàn lực vào
công tác xử lý nợ xấu, trong đó xử lý tài sản bảo đảm là biện pháp chủ yếu.
Tuy nhiên, thực tế công tác xử lý nợ tại các tổ chức tín dụng Việt Nam hiện
nay cho thấy dường như các tổ chức tín dụng đang yếu thế. Có rất nhiều vướng
mắc, bất cập trong việc xử lý tài sản bảo đảm gây khó khăn, thậm chí cản trở các tổ
chức tín dụng thu hồi nợ.
Những vướng mắc, bất cập này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ sự bất
hợp tác của người vay vốn, bên bảo đảm trong thời kỳ kinh tế ảm đạm hay tính
thanh khoản yếu của các tài sản bảo đảm là bất động sản trong giai đoạn thị trường
đang đóng băng,… tuy nhiên một nguyên nhân quan trọng của tình trạng này là từ


ứu các vấn đề xung

quanh tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Như: giáo trình,
sách tham khảo của các trường Đa ̣i h ọc Quốc gia , Đa ̣i học Luâ ̣t Hà N ội, Học viê ̣n
Ngân hàng, Học viê ̣n Tài chính ... Trong giới luật học, nhiều tác giả lựa chọn pháp
luật về xử lý tài sản bảo đảm tiề n vay là đ ề tài nghiên cứu dưới góc độ lý luâ ̣n, như
Luận án tiế n sĩ “Tài s ản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp
luật dân sự Việt Nam hiện hành”, Vũ Thị Hồng Yến (2013), Đại học Quốc gia Hà
Nội; nhiề u luâ ̣n văn tha ̣c sĩ đã đề câ ̣p đế n vấ n đề chế đ ộ pháp lý về xử lý tài sản đảm
bảo tiền vay của các t ổ chức tin
́ d ụng hay các ngân hàng như “X ử lý tài sản bảo
đảm tiền vay của tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam”, Trần Thanh Thanh
(2012), Đại học Quốc gia Hà Nội, “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
bất động sản của ngân hàng thương mại Việt Nam”, Đỗ Thanh Huyền (2011), Đại
học Quốc gia Hà Nội; cũng như các bài viết mang tính nghiên cứu trao đổi của các
chuyên gia pháp lý đăng trên các tạp chí chuyên ngành: Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí
Luật học, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử, Thời
báo Kinh tế Việt Nam, cụ thể: “Giải chấp mới được bán nhà”, Phạm Hà Nguyên
Thoibaonganhang ngày 15/09/2014; “Thanh lý thế chấp trong luật dân sự Pháp theo

2


quy định của Đạo luật ngày 23/3/2006”, Nguyễn Ngọc Điện, nclp.org.vn ngày
19/02/2013; “Kiến nghị tiếp tục thực hiện thí điểm chế định Thừa phát lại đến ngày
31/12/2015”, Thu Hằng, dangcongsan.vn ngày 26/10/2012; “Ngân hàng chết chìm
với giao dịch đảm bảo”, Hà Tâm, baodautu.vn ngày 04/08/2014; “Xiết nợ, ngân
hàng niêm phong nhà dân”, Hoài Nam, laodong.com.vn, ngày 18/3/2015; “Ngân
hàng có được tự bán tài sản thế chấp”, Thanh Tùng, plo.vn ngày 19/2/2014; “Xử án


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.

Chính phủ (1999), Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng, Hà Nội.

2.

Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Hà
Nội.

3.

Chính phủ (2009), Nghị định số 61/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của
thừa phát lại thực hiện thí điểm tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội.

4.

Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về quy định chi tiết hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.

5.

Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo
đảm, Hà Nội.

6.


4


14. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định
71/2010/NĐ-CP về Luật nhà ở, Hà Nội.
15. Dương Công Chiến, “Hậu họa khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu”, Thời
báo Ngân hàng, (118), tr.6.
16. Cục thuế Cần Thơ (2014), “Chính sách thuế khi bán tài sản thế chấp tại ngân
hàng”, cantho.gdt.gov.vn ngày 20/08/2014.
17. Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2010); Các biện pháp xử lý việc không thực hiện đúng
hợp đồng trong pháp luật Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.164166.
18. Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyế t số 48-NQ/TW ngày 24/5 của Bộ
Chính trị về Chiế n lược xây dựng và hoàn thiê ̣n hê ̣ th ống pháp luật Viê ̣t Nam
đến năm 2010, định hướng đế n năm 2020, Hà Nội.
19. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp
hành Trung ương Đảng về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội.
20. Nguyễn Ngọc Điện (2013), “Thanh lý thế chấp trong luật dân sự Pháp theo
quy định của Đạo luật ngày 23/3/2006”; nclp.org.vn ngày 19/02/2013.
21. Phan Đức (2014), “Tội phạm đòi nợ hiệu quả hơn tòa án”, anninhthudo.vn ngày
16/3/2014.
22. Thu Hằng (2012), “Kiến nghị tiếp tục thực hiện thí điểm chế định Thừa phát lại
đến ngày 31/12/2015”, dangcongsan.vn ngày 26/10/2012.
23. Hội đồng phổ biến, giáo dục pháp luật trung ương (2013), Đặc sản tuyên truyền
pháp luật số 05/2013 – Chủ đề: Pháp luật về kinh doanh bất động sản; Hà Nội.
24. Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động
sản của ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học
Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
25. Chu Minh, “Kỳ họp 01/2014 của Hội đồng Thẩm phán và một số vấn đề nghiệp
vụ (P1)”, tcbta.toaan.gov.vn.

41. Hoài Nam (2015), “Xiết nợ, ngân hàng niêm phong nhà dân”, laodong.com.vn,
ngày 18/3/2015.
42. Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2012), Bản án số 28/2012/KDTM-ST ngày
28/07/2012 về tranh chấp hợp đồng tín dụng, Quảng Ngãi.
43. Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng (2012), Bản án số
06/2012/KHTM-PT ngày 26/12/2012 về tranh chấp hợp đồng tín dụng, Đà
Nẵng.
44. Tổng cục thuế (2011), Công văn số 1220/TCT-CS về hóa đơn đối với tài sản đấu

6


giá thi hành án, Hà Nội.
45. Bùi Trang (2013), “Nguy cơ hàng vạn hợp đồng thế chấp của ngân hàng vô
hiệu”, tinnhanhchungkhoan.vn ngày 15/7/2013.
46. Thanh Tùng (2014), “Ngân hàng có được tự bán tài sản thế chấp”, plo.vn ngày
19/2/2014.
47. ĐOÀN THÁI SƠN – Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, “Vướng
mắc, bất cập của việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động ngân
hàng”, http://luatcongdong.com.
48. Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán Việt, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội..
49. Viện Khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp,
Hà Nội.
50. Hoàng Yến (2012), “Xử án tín dụng: Rối chuyện thế chấp, bảo lãnh”, Pháp luật
TP. Hồ Chí Minh, (206);
51. Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín
dụng ở Việt Nam – Thực trạng và hướng giải quyết, sách chuyên khảo, Nxb.Tư
pháp, Hà Nội, năm 2015
52. Thế kha (2015), “3000 phôi sổ đỏ “mất tích” bí ẩn”, báo điện tử Dân trí
(http://dantri.com.vn/xa-hoi/3000-phoi-so-do-mat-tich-bi-an-1433491152.htm)