ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LOAN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN
NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2015

Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LOAN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN
NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03


Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên,
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng
dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Phòng Tài Chính – Kế hoạch, Trung Tâm phát triển quỹ đất
huyện Hoài Đức, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Hoài Đức,
Chi cục Thuế huyện Hoài Đức, Phòng Thống kê huyện Hoài Đức, Ủy ban nhân dân
và cán bộ địa chính của các xã điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp
đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Thị Loan

Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii

iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................34
2.2. Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................34
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của
huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ...........................................................................34
2.2.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án nghiên cứu
(cụ thể là 3 dự án) trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.........................34
2.2.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hoài Đức, thành phố Hà Nội......................................................................................35
2.2.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn cán bộ
chuyên môn với người dân .........................................................................................35
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng
đất huyện Hoài Đức....................................................................................................35
2.3. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................35
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ................................................35
2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp ...........................................36
2.3.3. Phương pháp đánh giá ......................................................................................36
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ..................................................................................37
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................38
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Hoài Đức ..................38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................38
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ...............................................................42
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở 03 dự án trên địa bàn huyện
Hoài Đức, Thành phố Hà Nội trong những năm qua. ................................................55
3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................55
3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội .......55
3.2.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức tại một số dự án...62
3.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa
bàn huyện Hoài Đức. ..................................................................................................73

Ký hiệu

Chú giải

BTNMT

:

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTP

:

Bộ Tư pháp

CP

:

Chính Phủ

CN -TTCN

:

Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

CNQSDĐ


:

Quyết định

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

TNHH

:

Trách nhiệm hữu hạn

TT

:

Thông tư

TTCN

:

Tiểu thủ công nghiệp

UBND


Bảng 3.15: Kết quả điều tra người tham gia đấu giá QSD đất................................. 88
Bảng 3.16: Kết quả điều tra người trúng đấu giá QSD đất ...................................... 90

Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hinh 3.1: Vị trí huyện Hoài Đức trên bản đồ hành chính TP.Hà Nội...................... 38
Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức năm 2014 ........................... 41

Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay đổi và hoàn thiện theo sự phát triển của
xã hội loài người. C. Mác cho rằng “Đất là phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng
cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể”.
Khi nói về vai trò và ý nghĩa của đất đối với nền sản xuất xã hội, Mác đã khẳng
định: “ Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị
tiêu thụ: còn William Petti lại cho rằng: “Lao động chỉ là cha của của cải vật chất,
còn đất là mẹ”. Đất đai liên quan đến mọi quá trình sản xuất xã hội nên được coi là

thành phố Hà Nội giai đoạn năm 2010 đến năm 2014, đề xuất những giải pháp
nhằm hoàn thiện quy trình, tăng cường hiệu quả công tác đấu giá đất trên địa bàn
huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự dán trên địa bàn
huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội.
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số

dự án trên địa bàn huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội.
- Đề xuất phương hướng và một vài giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội.
1.2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
.
- Số liệu, thông tin điều tra phải đảm bảo tính chính xác, khách quan, có độ tin
cậy cao đồng thời đảm bảo tính khái quát và thực tiễn.
- Kết quả nghiên cứu phải dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn.
- Các kiến nghị, giải pháp đề xuất phải đảm bảo tính khách quan, có tính khả
thi cao, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.


3

Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Bất động sản
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn,
giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường
hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và
nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây
dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá
phổ biến.
- Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS
trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc
trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc
thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
- Phụ thuộc vào năng lực người quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và
chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây
dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả
năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự
chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về
BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị
hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn
đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, ... chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem
lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch,thị trường bất
động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến


5

động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất
động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị

luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương
đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
Theo điều 4 luật đất đai năm 2003: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá
đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị
bằng tiến của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định”.
a. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất:
- Nhân tố thông thường: Nhân tố hành chính, nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã
hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế.
- Nhân tố khu vực: Vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất
lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị.
- Nhân tố cá biệt: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, điều kiện cơ sở
hạ tầng, vị trí đất...
b. Nguồn hình thành giá đất
Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất Đai 2003: “ Giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây:
(1) Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
(2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
(3) Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [22].
Từ quy định trên có thể thấy nguồn hình thành giá đất tương đối đa dạng.
Quy định này là hợp lý bởi vì giá đất không phải xuất phát từ những nguồn cố định
mà luôn vận động, bên cạnh sự quản lý của Nhà nước, đất đai còn chịu sự tác động
của các yếu tố kinh tế.
c. Nguyên tắc xác định giá đất
Theo Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: Việc đề ra nguyên tắc xác định giá đất
nhằm khẳng định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, luôn quản lý

tình đón nhận là việc ban hành quy định UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương công bố khung giá đất vào ngày 01/01 hàng năm để thực hiện các
khoản thu tài chính về đất đai.


8

Tuy nhiên, Điều 57 Luật Đất đai 2003 quy định vai trò của tổ chức tư vấn giá
đất còn khá mờ nhạt và không thoát khỏi bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố,
điều này đã làm hạn chế sự sáng tạo của các tổ chức làm dịch vụ này. Phương pháp
thực ra là phương tiện mang tính kỹ thuật, mà đã là kỹ thuật thì luôn có nhu cầu
thay đổi, cải tiến sao cho khi sử dụng mang lại kết quả tốt nhất, phù hợp với mục
đích đặt ra. Mô hình chung pháp luật đã mang trong mình một trong hai điểm bất
lợi đó là: biến đổi các tổ chức tư vấn giá đất đầy năng lực, sáng tạo thành những
máy móc cứng nhắc hoặc là các quy định này sẽ bị vi phạm với các tổ chức tu vấn
pháp luật, khi các tổ chức này làm ngơ trước những quy định của pháp luật và áp
dụng phương pháp khác (ngoài những phương pháp mà Chính phủ quy định) nếu họ
có cơ sở cho rằng việc áp dụng những phương pháp ấy mang lại hiệu quả cao hơn.

e. Phương pháp xác định giá đất
Luật đất đai 2003 và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có những quy định về
phương pháp xác định giá đất làm căn cứ để tính tiền thuê đất, thu tiền sử dụng đất,
bồi thường thiệt hại, tính giá trị quyền sử dụng đất khi trao đổi quyền sử dụng đất
trên thị trường... Tại Điều 4 chương II Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định cụ
thể hai phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương
pháp thu nhập. Như vậy có thể thấy những quy định của pháp luật về phương pháp
xác định giá đất ngày càng hoàn thiện. Nhà nước quy định giá đất trên cơ sở phải
xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, đồng
thời giao cho Chính phủ ban hành khung giá đất, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương căn cứ vào đó để xây dựng khung giá đất cụ thể phù hợp với thực tế địa

Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hóa Điều 19 của Hiến pháp, tại
Điều 5 và Điều 17 - Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua,
bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ở thì người nhận chuyển nhượng nhà có
quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật,
Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị
trường BĐS là nhà để ở [26] (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang
tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường BĐS ở trong giai đoạn
này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền


10

với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận
nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
- Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của
nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đó
được chế định lại. Điều 12 - Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác
định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất
hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi đất”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật
ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai [18]
- Giai đoạn từ 2003 đến nay
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội
nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là
việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên
quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất”. Công tác định giá

ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những
người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được
chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn
liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch
còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần
dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của
nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II. Địa
tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự
nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.


12

b. Lãi suất Ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi
yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để
có địa tô. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng
lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng
lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.

một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế
vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai
luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị
vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, các vùng
ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được. Luật đầu tư
ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành
nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây
dựng ở các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực
lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt
Nam bình quân khoảng 2,5-3% năm. Chính phủ chưa có khă năng sắp xếp là một
trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính
đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động.
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là
đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ
chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng,


14

cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại
bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi
người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
1.1.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất

giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao
thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện
sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,… (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực
đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ
làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
1.1.3.3. Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có
sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này
tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu
công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất ở giảm.
1.1.3.4. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp
nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư
không hoàn toàn bất biến.
1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất của một số nƣớc trên Thế giới
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới
Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói
chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả
các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu
từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước đã phát triển thành bộ luật BĐS.