ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ
NHIÊN
---------------------

Huỳnh Lê Tƣờng Vy

NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ
NHIÊN
---------------------

Huỳnh Lê Tƣờng Vy

NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


Đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc của mình đến thầy PGS.TS. Trần
Văn Tuấn - giảng viên khoa Địa lý đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong lúc làm luận văn và tất cả
các thầy cô phòng sau đại học trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà
Nội đã giúp tôi có những kiến thức bổ ích về bài học cũng nhƣ những kiến thức trong
quá trình công tác.
Ngoài ra, tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân
Quận Tân Bình, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất Quận Tân Bình, phòng Tổng hợp đã tạo điều kiện cho tôi có thời gian học tập,
nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi có thể hoàn thành luận văn
của mình một cách nhanh chóng.
Xin trân trọng cảm ơn.

Học viên

Huỳnh Lê Tƣờng Vy

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................. vii
DANH MỤC BẢNG............................................................................................... viii
MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT....................................................................5

2.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................................33
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................34
2.2. Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất của quận Tân Bình ....................38
2.2.1 Tình hình quản lý đất đai ..........................................................................38 2.2.2
Tình hình sử dụng đất ...............................................................................40 2.2.3
Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. ........................................42 2.2.4 Tình hình giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất.......................................................................................................................45
2.2.5 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.........................................45
2.2.6. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo......................46
2.2.7 Công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ:..............................................47
2.3. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất....................................................................48
2.3.1 Nguồn nhân lực và trang thiết bị ..............................................................48
2.3.2. Tình hình thực hiện cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính
phủ. ...................................................................................................51

iv


2.4 Những tồn tại chủ yếu trong công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình
...............................................................................................................................59
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN
TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ......................................65


: Tài nguyên và Môi trƣờng

VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
CSDL

: Cơ sở dữ liệu

ViLIS

: Hệ thống thông tin đất đai (Vietnam Land Information System)

ISO

: International Organization for Standardization

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan.....................................................29
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí quận Tân Bình ........................................................................33
Hình 2.2 biểu đồ cột so sánh tình trạng cấp giấy từ năm 2010-2014........................58 Hình
3.1: Chƣơng trình phần mềm Vilis...................................................................76

vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận năm 2015 .........40

đất.
Cùng với sự phát triển chung của đất nƣớc với nền kinh tế nhiều thành phần
vận hành theo cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc, Quận Tân Bình, Thành
phố Hồ Chí Minh nằm trong khu vực phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội. Tốc
độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất, cấp
phép xây dựng, mua bán nhà đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Để đáp ứng yêu
cầu quản lý của nhà nƣớc về đất đai chặt chẽ, thống nhất thì vấn đề đăng ký - cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất là một trong những nhiệm
vụ quan trọng. Tuy nhiên công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
các tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình cho đến nay vẫn chƣa hoàn thành,
còn khá nhiều bất cập và tồn tại cần giải quyết. Xuất phát từ thực tế này, học viên đã
chọn đề tài "Nghiên cứu đề xuất

1


các giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình, Thành
phố Hồ Chí Minh".
2. Mục tiêu của đề tài
Làm rõ thực trạng và những hạn chế, tồn tại của công tác đăng ký - cấp giấy
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn quận Tân Bình. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác này trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nội dung nghiên cứu
Tổng quan về cơ sở pháp lý và nội dung của đăng ký - cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta.
Tìm hiểu kinh nghiệm đăng ký đất đai (bất động sản) ở nƣớc ngoài (một số nƣớc
nhƣ Oxtrâylia, Thụy Điển, Hà lan, Thái Lan, Trung Quốc).
Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký - cấp giấy giấy chứng nhận

tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể là những điểm hạn chế và tồn tại của công tác này
trên địa bàn quận Tân Bình.
5.4. Phƣơng pháp chuyên gia:
Lấy ý kiến của các cán bộ của UBND quận, phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng về định hƣớng giải pháp cho công tác đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình.
5.5 Phƣơng pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng: Trên cơ sở
xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại địa bàn Quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh.
6. Cơ sở tài liệu phục vụ nghiên cứu đề tài luận văn
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2004), Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT, về
việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính.
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2007), Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT, về việc
hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính.
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2010), Thông tƣ 17/2010/TT-BTNMT, quy định
về chuẩn dữ liệu địa chính.

3


Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT, quy
định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT, quy
định về hồ sơ địa chính
Các Quyết định của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về việc ban hành Quy định
về cấp Gíấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân

đất và tài sản gắn liền với đất trong công tác quản lý và sử dụng đất đai.
1.1.1. Khái niệm và các tính chất của đất đai
Đất đai là một vật thể tự nhiên nhƣng mang tính lịch sử luôn tham gia vào
các mối quan hệ xã hội cụ thể là quá trình sử dụng đất, quá trình này chịu sự chi phối
của các điều kiện tự nhiên nhƣ khí hậu bề mặt, địa hình - hình thái, thủy văn, quy luật
sinh thái tự nhiên cùng các quy luật kinh tế xã hội và kỹ thuật.
Đất đai là tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên đƣợc đặc trƣng bởi một lãnh
thổ, một chất lƣợng của các loại đất (soil), bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình, một
chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật… Đất đai chính là cơ sở không gian (đơn vị hành
chính) của việc bố trí các đối tƣợng sản xuất, định cƣ và là phƣơng tiện sản xuất mà
trƣớc hết và rõ nhất là kinh tế nông - lâm - ngƣ nghiệp, dân cƣ và xây dựng dân
dụng… Khi nói đến đơn vị đất đai (Land Unit) là bộ phận không gian lãnh thổ đã kèm theo
ngƣời sở hữu hoặc ngƣời có quyền sử dụng và quản lý nó.
Nhƣ vậy, có thể nói: Đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng
gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt (soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nƣớc, tài
nguyên nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất. Theo chiều nằm ngang: trên mặt đất (là
sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng với các thành phần
khác) tạo nên mối liên kết trong chu trình vật chất và năng lƣợng giữa các hệ sinh thái tự
nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp kề cận. Đây là mối quan hệ tạo nên cơ cấu đất của
mỗi đơn vị lãnh thổ nói chung hay trên mỗi đơn vị hành
chính - kinh tế nói riêng.[11]
Theo Mác: Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là đối tƣợng lao động
vừa là điều kiện vật chất chung nhất cho mọi ngành sản xuất cũng nhƣ hoạt động
của con ngƣời và đất đai có các tính chất điển hình nhƣ:

5


+ Đặc điểm tạo thành: đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao động
khi tham gia vào hoạt động sản xuất, dƣới tác động của lao động thì đất đai trở

dân về đất đai) với ngƣời sử dụng đất. Trong Hiếp pháp 1980 đến Luật Đất đai 1993
đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật Đất đai 2003 cũng quy định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân và làm rõ vai trò của Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu.
Việc đăng ký có ý nghĩa xác lập mối quan hệ pháp lý giữa các bên liên quan
nhằm bảo đảm quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên.
Các loại hình đăng ký có một số điểm khác biệt cơ bản sau:
- Có những công việc đăng ký thực hiện bắt buộc với mọi ngƣời (nhƣ đăng
ký hộ tịch) hoặc với một nhóm ngƣời (đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký phƣơng tiện,
đăng ký pháp nhân đối với tổ chức); song cũng có công việc đăng ký chỉ thực hiện cho
những ngƣời có nhu cầu (đăng ký lao động, đi lại, du lịch, đăng ký bảo
hiểm nhân thọ...);
- Việc tổ chức thực hiện đăng ký có thể do một cơ quan quản lý nhà nƣớc hoặc
cơ quan nhà nƣớc khác, một tổ chức, cá nhân thực hiện.
Trƣờng hợp đăng ký xuất phát từ yêu cầu quản lý của Nhà nƣớc về một sự việc
hoặc hiện tƣợng xã hội cho mục đích trƣớc hết là phục vụ vì lợi ích chung của nhà nƣớc
và xã hội thì việc đăng ký sẽ do cơ quan quản lý của Nhà nƣớc tổ chức thực hiện; hình
dạng đăng ký này gồm có: đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân
sự, đăng ký pháp nhân, đăng ký kinh doanh, …
T r ƣ ờ n g h ợ p đ ă ng k ý v ừ a x u ấ t p há t t ừ v a i t r ò q u ả n l ý c ủ a n h à n ƣ ớ c đ ể
phục vụ lợi ích chung của xã hội, vừa để bảo đảm lợi ích cho đối tƣợng thực hiện đ ă n
g k ý t hì v i ệc đ ă n g k ý n à y t h u ộ c l o ạ i h ìn h d ị c h v ụ c ô n g , s ẽ do mộ t c ơ q u a n của Nhà
nƣớc (thƣờng là đơn vị sự nghiệp) tổ chức thực hiện; hình dạng đăng ký này có: đăng
ký sở hữu tài sản (nhà cửa, phƣơng tiện), đăng ký bản quyền, đăng
k ý b ả o h i ể m x ã h ội , …
Trƣờng hợp đăng ký xuất phát từ nhu cầu bảo vệ lợi ích cho đối tƣợng thực hiện
đăng ký thì việc đăng ký trong trƣờng hợp này thƣờng do một tổ chức kinh tế hay cá
nhân đứng ra tổ chức thực hiện, song cũng phải phù hợp với quy định của pháp luật nhà
nƣớc; các dạng hình đăng ký này có: đăng ký lao động, đi lại, du lịch, bảo hiểm nhân thọ...

7

dung thông tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả các tài
liệu có liên quan.

8


Đăng ký quyền sử dụng là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai,
là điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả.
Đăng ký quyền sử dụng đất vừa phải có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các
nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các
thông tin đăng ký phải thống nhất với các tài liệu có liên quan. Hoàn thiện tốt nhiệm vụ
đăng ký đất đai không chỉ là tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc thiết lập hệ
thống thông tin đất đai, là nguồn tƣ liệu vừa mang tính hiện trạng vừa mang tính pháp lý
cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay giải quyết các vụ tranh chấp đất đai.
1.2. Tổng quan về cơ sở pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
Luật Đất đai 1988 quy định "Khi đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chƣa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nƣớc Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện
lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho ngƣời SDĐ và tự mình đăng ký đất chƣa sử
dụng vào sổ địa chính".
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tƣ số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hƣớng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển
biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam"
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua, bán, lấ n,
chi ế m đ ấ t đai, ph át canh thu tô dƣ ới m ọ i hình th ứ c và v ới ph ƣ ơng th ứ c qu ả n lý đất đai
theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.

Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn đƣợc sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ
sở các cơ quan, tổ chức, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công
cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác.
Luật Đất đai 1993 là đạo luật quan trọng với trọng tâm đổi mới: Nhà nƣớc
giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Lần đầu

10


tiên, Nhà nƣớc xác định đất có giá, không phải chỉ ở khía cạnh giá trị sử dụng của
đất mà trên cả phƣơng diện giá trị của đất đai đƣợc pháp luật và cuộc sống thừa nhận.
Đồng thời ngƣời sử dụng đất từ chỗ bị nghiêm cấm mua bán đất đai thì nay có 05 quyền
đất đai, đó là các quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, và thế chấp
quyền sử dụng đất. Vì vậy GCNQSD đất đóng vai trò rất quan trọng để ngƣời sử dụng
đất có thể thực hiện các quyền của mình.
Điều 36 Luật Đất đai 1993 quy định việc cấp GCNQSD đất nhƣ sau:
1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở Trung
ƣơng phát hành;
2) Cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định giao đất thì cấp GCNQSD đất.
Trong trƣờng hợp chính phủ quyết định giao đất thì UBND Tỉnh, Thành phố
trực thuộc Trung ƣơng cấp GCNQSD đất;
3) Trong trƣờng hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc
không cùng một tổ chức sử dụng thì GCNQSD đất đƣợc cấp đến từng tổ chức, từng hộ
gia đình, cá nhân.
Theo đó thì UBND Huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có thẩm quyền cấp
GCNQSD đất cho khu dân cƣ nông thôn.
Những kết quả đạt đƣợc trong các hoạt động quản lý Nhà nƣớc theo Luật Đất đai
năm 1993 là tích cực, đã thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội.
Những qui định của Luật đất đai 1993 đã thể hiện tƣ tƣởng chỉ đạo là: bảo vệ và quản
lý chặt chẽ nguồn lực đất đai, hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất nông nghiệp

đoạn hiện nay.
Nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đƣợc mở rộng hơn và có những quy định
phù hợp với tình hình mới. Ngƣời sử dụng đất có đƣợc 9 quyền đó là: quyền chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Với việc mở rộng quyền
cho ngƣời sử dụng đất thì GCNQSD đất càng đóng vai trò quan trọng hơn, là một trong
những điều kiện tiên quyết để ngƣời sử dụng đất có thể thực hiện một trong các quyền
trên.
Luật Đất đai 2003 phân loại thành 3 nhóm, căn cứ vào mục dích sử dụng đó là:
1) Nhóm đất nông nghiệp;
2) Nhóm đất phi nông nghiệp; 3)
Nhóm đất chƣa sử dụng.

12


Đất nằm ở nhóm đất phi nông nghiệp, gồm đất ở tại đô thị, trong đó:
+ Đất ở tại nông thôn: là đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao
gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vƣờn ao trong
một thửa đất thuộc khu dân cƣ nông thôn, phù hợp với qui hoạch xây dựng điểm dân
cƣ nông thôn đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt.
+ Căn cứ vào quỹ đất của địa phƣơng và quy định phát triển nông thôn đã đƣợc
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt, UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ƣơng
quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn phù
hợp với điều kiện và tập quán tại địa phƣơng.
+ Đất ở tại đô thị: Bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục
vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ đô thị, phì hợp với qui hoạch xây
dựng đô thị đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt.
UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ƣơng căn cứ vào quy hoạch xây dựng
đô thị và quỹ đất của địa phƣơng quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá

1) Đất do Nhà nƣớc giao để quản lý theo quy định tại điều 3 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND xã, phƣờng, thị trấn
quản lý sử dụng;
3) Ngƣời sử dụng đất cho thuê, do thuê lại của ngƣời khác mà không phải đất
thuê, thuê lại trong khu công nghiệp quy định tại điểm d khoản 5 điều 41 Nghị
định 181/2004/NĐ-CP;
4) Ngƣời đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để đƣợc cấp GCNQSD
đất theo quy định tại điều 50 và 51 của Luật Đất đai;
5) Ngƣời nhận khoán đất trong các lâm trƣờng, công trƣờng. Cấp
GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa
đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của
Luật Đất đai mà không có tranh chấp thì diện tích đất có giấy tờ đƣợc cấp

14


GCNQSD đất, trừ trƣờng hợp đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà đã
có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa
đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2
và 5 điều 50 của Luật đất đai đƣợc cấp GCNQSD đất đối với phần diện
tích không có giấy tờ khi có đủ điều kiện sau:
+ Đất không có tranh chấp;
+ Đất đƣợc sử dụng trƣớc thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc
quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn
đƣợc xét duyệt; trƣờng hợp đất đƣợc sử dụng sau thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ
nông thôn thì phải phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch đó. Thời điểm sử dụng đất do