ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o--------

NGUYỄN THỊ HUỆ

QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƢỢNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội – 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o--------

NGUYỄN THỊ HUỆ

QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƢỢNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN QUANG TUYẾN

tác giả thu nhập số liệu cũng như những tài liệu nghiên cứu cần thiết liên quan
đến luận văn.
Xin cảm ơn bố mẹ và gia đình đã luôn ở bên cạnh, cổ vũ và động viên tôi
những lúc khó khăn để hoàn thành tốt luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Hà Nội, ngày 25 tháng 11 năm 2016
Tác giả luận văn

Phạm Thị Thu Liên


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................. ii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ iv
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................ 45
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 45
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu............................................................ 46
2.1. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................... 46
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................... 46
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 47
4. Kết cấu của luận văn ................................................................................ 47
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ
THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT .................... 48
1.1. Tổng quan nghiên cứu........................................................................... 48
1.2. Cơ sở lý luận về quản lý các khoản thu từ đất ...................................... 52
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm các nguồn thu từ đất đai và vai trò của nguồn
thu ngân sách Nhà nước từ đất đai ........................................................... 52
1.2.2. Khái niệm, mục tiêu quản lý các khoản thu từ đất ......................... 61
1.2.3. Nội dung quản lý các khoản thu từ đất đai tại Chi cục thuế .......... 62

Bookmark not defined.
3.2. Phân tích thực trạng công tác quản lý nguồn thu từ đất đai huyện Đan
Phượng giai đoạn 2011-2015 ....................... Error! Bookmark not defined.
3.2.1. Thực trạng quản lý thu ngân sách các khoản thu từ đất giai đoạn
2011 - 2015 ................................................. Error! Bookmark not defined.


3.2.2. Đánh giá công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn huyện
Đan Phượng ................................................ Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN
PHƢỢNG TRONG THỜI GIAN TỚI ............ Error! Bookmark not defined.
4.1. Phương hướng hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất tại Đan
Phượng trong thời gian tới ........................... Error! Bookmark not defined.
4.2. Các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý các khoản thu từ đất
trên địa bàn huyện Đan Phượng ................... Error! Bookmark not defined.
4.2.1. Tăng cường công tác tham mưu và phối hợp giữa các ngành, các
cấp. .............................................................. Error! Bookmark not defined.
4.2.2. Tăng cường và đổi mới nội dung tuyên truyền và hỗ trợ người nộp
thuế .............................................................. Error! Bookmark not defined.
4.2.3. Tăng cường lực lượng và nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ
thuế .............................................................. Error! Bookmark not defined.
4.2.4. Nâng cao và đẩy mạnh ứng dụng Công nghệ thông tin trong quản
lý các khoản thu từ đất ................................ Error! Bookmark not defined.
4.3. Một số kiến nghị nhằm tăng cường công tác quản lý các khoản thu
từđất trên địa bàn huyện Đan Phượng ......... Error! Bookmark not defined.
4.3.1. Kiến nghị với Nhà nước .................... Error! Bookmark not defined.
4.3.2. Kiến nghị với Uỷ ban nhân dân huyện Đan Phượng............... Error!
Bookmark not defined.
4.3.3. Kiến nghị với các ngành của huyện Đan PhượngError! Bookmark

KTTT

Kinh tế thị trường

4

NSNN

Ngân sách nhà nước

5

NNT

Người nộp thuế

6

PNN

Phi nông nghiệp

7

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

8


Bảng 3.1

3

Bảng 3.2

4

Bảng 3.3

5

Bảng 3.4

6

Bảng 3.5

7

Bảng 3.6

8

Bảng 3.7

9

Bảng 3.8


huyện Đan Phượng giai đoạn 2011 – 2015
Thu từ thuế SDĐ PNN trên địa bàn huyện Đan
Phượng giai đoạn 2011 – 2015
Thu thuế TNCN từ chuyển quyền SDĐtrên địa
bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2011-2015
Thu lệ phí trước bạ nhà đấttrên địa bàn huyện Đan
Phượng giai đoạn 2011-2015
Tiền thu lệ phí địa chính trên địa bàn huyện Đan
Phượng giai đoạn 2011-2015
Nợ tiền thuế SDĐ PNN trên địa bàn huyện Đan
Phượng giai đoạn 2011-2015
Nợ tiền thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn
huyện Đan Phượng giai đoạn 2011-2015

ii

Trang
32
45
47
48
49
50
51
53
55
56
56
58
58

Hình

1

Hình 3.1

Nội dung
Sơ đồ cơ cấu bộ máy tổ chức Chi cục thuế Đan
Phượng

iv

Trang
44


PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với mọi quốc gia, đất đai là báu vật mang lại nhiều lợi ích trên mọi
phương diện của đời sống. Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá hay
tư liệu sản xuất không thể thay thế, mà nó còn là một nguồn tài sản, một loại
hàng hóa vô cùng giá trị mà bất cứ một quốc gia hay một cá nhân nào đều
mong muốn được sở hữu, chiếm đoạt. Nói như vậy bởi lẽ, đất đai không chỉ là
nơi sinh sống hay làm việc của con người mà nó còn đem lại những nguồn thu
đáng kể. Đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường (KTTT) hiện nay, đất đai
thực sự là “tấc đất, tấc vàng”, nguồn thu từ đất đai đã và đang có những đóng
góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước nói chung và huyện
Đan Phượng nói riêng. Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa
tập trung, đất đai mới chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn tài chính

quản lý các khoản thu từ đất tại Chi cục Thuế huyện Đan Phượng, xác định
những vấn đề còn tồn tại trong việc khai thác nguồn thu từ đất, từ đó đề xuất
một số giải pháp với Chi cục thuế và kiến nghị với các ban ngành có liên quan
nhằm quản lý hiệu quả các nguồn thu này trên địa bàn huyện.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu trên, luận văn cần hoàn thành các nhiệm vụ
nghiên cứu sau đây:
Một là, hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý các
khoản thu từ đất trên địa bàn huyện.
Hai là, phân tích và đánh giá thực trạng công tác quản lý các khoản thu
từ đất trên địa bàn huyện Đan Phượng trong thời gian qua, chỉ rõ những tồn
tại và hạn chế của công tác này.

46


Ba là, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị để giúp Chi cục thuế huyện
Đan Phượng khai thác và quản lý có hiệu quả nguồn thu từ đất đai trong thời
gian tới.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa
bàn huyện Đan Phượng
Phạm vi nghiên cứu:
- Về không gian: đề tài nghiên cứu công tác quản lý các khoản thu từ
đất trên địa bàn huyện Đan Phượng và được thực hiện thông qua Chi cục thuế
huyện Đan Phượng.
- Về thời gian: đề tài tiến hành nghiên cứu số liệu thứ cấp từ 2011 –
2015.
4. Kết cấu của luận văn
Đề tài luận văn bao gồm 4 chương:

tích những vấn đề còn tồn tại, đề xuất giải pháp về chính sách cho thuê đất đối
với các tổ chức kinh tế. Nhưng đề tài nghiên cứu đối với một phạm vi rộng là
của thành phố Hải Phòng, do điều kiện về kinh tế - xã hội hoàn toàn khác so
với đề tài nghiên cứu dưới đây nên việc tiếp cận và áp dụng những giải pháp
này đối với huyện Đan Phượng là điều rất khó.
Đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố

48


Hà Nội” của Lương Đại Tôn (2012) tìm hiểu quy định về giá đất, các phương
pháp định giá đất và cơ chế chính sách liên quan đến việc xác định đơn giá
thuê đất, thực trạng về việc áp dụng các phương pháp xác định đơn giá thuê
đất trên địa bàn TP Hà Nội, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Tuy nhiên thời
gian nghiên cứu của đề tài chỉ dừng đến năm 2011. Từ năm 2011 đến giờ đã
có nhiều thay đổi trong chính sách liên quan đến việc xác định đơn giá thuê
đất.
Đề tài cấp cơ sở của Nguyễn Thị Dung (2012) “Pháp luật về giao đất,
cho thuê đất ở nước ta – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện” tóm tắt một số nội
dung chủ yếu liên quan đến thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê
đất, những giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất đã góp phần
cung cấp nguồn thông tin khoa học phục vụ việc nghiên cứu, sửa đổi bổ sung
Luật đất đai 2003.
Nguyễn Thị Hoài (2012) với đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Thạch
Thất – TP Hà Nội” đánh giá thực trạng thực hiện công tác giao đất, cho thuê
đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thạch Thất.
Phạm Thị Hồng Kiên (2013) có đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng

khó khăn, vướng mắc về mặt quy hoạch, về quy trình, thủ tục thực hiện, về
quản lý đất đai và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quả của công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá.
Đào Thị Thanh Lam và cộng sự (2013) cũng có đề tài “Nghiên cứu
đánh giá ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến việc quản lý và sử dụng đất”
đã đánh giá thực trạng ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến việc quản lý và
sử dụng đất. Nhóm tác giả cũng đã đề xuất một số giải pháp về chính sách, kỹ
thuật và về tổ chức thực hiện nhằm tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước về

50


đất đai, hiệu quả sử dụng đất đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững trong quá
trình đô thị hóa.
Luận án “Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai
trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội” Trần Tú Cường (2007) đã khái
quát hóa các vấn đề lý luận về quan hệ sử dụng đất, vấn đề đô thị hóa và vai
trò quản lý Nhà nước đối với đất đai. Tác giả đã nêu lên những tồn tại, bất cập
trong quản lý nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa và chỉ ra
được nguyên nhân của các bất cập đó.
Ngô Tôn Thanh (2012) với đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý Nhà
nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Đình”. Trên cơ sở hệ
thống hóa lý luận và phân tích thực tiễn liên quan đến quản lý nhà nước về đất
đai ở một địa phương cấp thị xã đang trong quá trình đô thị hóa, nhận diện
được các vấn đề về quản lý nhà nước về đất đai cùng với các nguyên nhân của
nó, đã đề xuất các giải pháp để công tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt
hơn.
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trên có đề cập ở mức độ nhất
định về quản lý thu thuế và quản lý đất đai. Tuy nhiên, những đề tài trên chủ
yếu mới đề cập ở góc độ quản lý đất đai về phía cơ quan tài nguyên, chính

- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
1.2.1.2. Đặc điểm các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất
Đặc điểm các khoản thu từ đất đai (Nguyễn Thị Cúc, 2013) bao gồm:

52


Thứ nhất, nguồn thu từ đất gồm nhiều khoản thu trong hệ thống thuế Nhà
nước.
Thứ hai, các khoản thu từ đất đai có phạm vi áp dụng rộng, đối tượng
tác động rất lớn, đa dạng.
Thứ ba, thủ tục hành chính với các khoản thu từ đất đai mang tính đặc
thù cơ bản. Việc thu thuế đối với đất đai vừa được thực hiện thông qua cơ
quan, tổ chức, doanh nghiệp và vừa trực tiếp với người nộp thuế.
1.2.1.3. Các hình thức khai thác nguồn thu từ đất đai
a, Tiền sử dụng đất
Khoản 25, Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định: “Tiền sử dụng đất là số
tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định”. Nói cách khác tiền
sử dụng đất là khoản tiền mà Nhà nước thu của người sử dụng đất khi được
Nhà nước cho phép sử dụng đất mà thuộc các trường hợp phải nộp tiền sử
dụng đất, tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy
định. Tiền sử dụng đất được xác định trên các căn cứ: diện tích đất được giao,
được chuyển mục đich sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích
sử dụng đất và giá đất thu tiền sử dụng đất. Giá đất được áp dụng theo bảng
giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Việc quản lý nguồn thu ngân sách
nhà nước (NSNN) từ tiền sử dụng đất được thực hiện thông qua các chính

đình, cá nhân trong nước; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm hoặc
thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đối với Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Theo Luật đất đai 2003, Chính sách thu tiền thuê đất được quy định tại
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của

54


Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐCP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Ngày 15/05/2014, Căn cứ Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013, Chính
Phủ ban hành Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước. Theo đó, những điểm thay đổi cơ bản về thu tiền tiền thuê đất,
thuê mặt nước như sau:
Thứ nhất, đơn giá thuê đất hàng năm đã được điều chỉnh từ mức chung
là 1,5% giá đất xuống còn 1% giá đất, riêng đối với đất thuộc đô thị, trung
tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả
năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất
kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định tỷ lệ phần trăm
(%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%;
đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế
- xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh
vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định
của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng
tối thiểu không thấp hơn 0,5%. Theo đó, UBND cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ

Thứ năm, theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ chủ động thu
hồi đất theo quy hoạch, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất
sạch để giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá hoặc không đấu
giá. Quỹ phát triển đất sẽ ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng để thực hiện và hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn.
Thứ sáu, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người được nhà
nước cho thuê đất, tại Nghị định này đã cho phép đối với các dự án thuê đất,

56


thuê mặt nước trước ngày 01/7/2014 và đang trong thời gian ổn định đơn giá
thuê đất mà đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá quy định tại Nghị định này thì
được điều chỉnh đơn giá theo Nghị định này kể từ ngày 01/01/2015. Đồng
thời, cũng có quy định xử lý đối với các trường hợp được nhà nước cho thuê
đất trước ngày 01/01/2006 mà có các nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất
ghi tại Quyết định cho thuê đất, Giấy chứng nhận đầu tư, Hợp đồng cho thuê
đất theo hướng đảm bảo cam kết của nhà nước và phù hợp với điều kiện thực
tiễn.
Thứ bảy, thời gian nộp tiền thuê đất đối với thuê đất trả tiền hàng năm,
thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đã được điều chỉnh, quy định
phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và tạo điều kiện thuận lợi cho người thuê
đất thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Thứ tám, xử lý dứt điểm một số vấn đề còn tồn tại như: trường hợp
đang sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh nhưng chưa có quyết định cho thuê
đất và đang tạm nộp tiền thuê đất, hoặc đang tạm nộp tiền thuê đất do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chưa duyệt giá đất tính thu tiền thuê đất theo quy
định; trường hợp công ty đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp
được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm trước ngày 01/01/2006 nhưng
đã cho thuê lại đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê….