BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

ĐẶNG THỊ MAI HƯƠNG

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU CÔNG VIÊN YÊN SỞ - HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
------------------------------------

ĐẶNG THỊ MAI HƯƠNG
KHÓA: 2014 – 2016

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU CÔNG VIÊN YÊN SỞ - HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06


Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ là công trình nghiên cứu khoa học độc
lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực
và có nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả luận văn

Đặng Thị Mai Hương


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Viết tắt
BXD

Cụm từ viết tắt
Bộ xây dựng

CP

Chính phủ

CĐT

Chủ đầu tư

ĐTM

Đô thị mới


QHCT

Quy hoạch chi tiết

TDTT

Thể dục thể thao

GPMB

Giải phóng mặt bằng

TKĐT

Thiết kế đô thị

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Số hiệu

Tên hình

Trang

Hình 1.1.



Bản đố tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

30

Hình 1.7.

Phối cảnh minh họa

31

Hình 1.8.

Mặt đứng minh họa

31

Hình 1.9.

Sân tập Golf Yên Sở

39

Hình 2.1.

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng

66

Hình 2.2.

33

Sơ đồ 1.2.

Thực trạng cơ cấu tổ chức Ban quản lý dự án công
viên Yên Sở.

37

Sơ đồ 2.1.

Sơ đồ trình tự thực hiện xây dựng theo quy hoạch

48

Sơ đồ 3.1.

Quy trình xử lý vi phạm hành chính trong xây dựng

90

Sơ đồ 3.2.

Sơ đồ bộ máy quản lý quy hoạch xây dựng

91

Sơ đồ 3.3.

Tổ chức bộ máy quản lý CT TNHH MTV công viên


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các hình vẽ
Danh mục các sơ đồ

MỞ ĐẦU……………………………………………………………………...1
Lý do chọn đề tài ………………………………………………..…....1
Mục đích nghiên cứu ……………………………………………........2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu……………………………………3
Nội dung nghiên cứu……………………………………………….....3
Ý nghĩa khoa học của đề tài………………………………………......4
Các khái niệm, thuật ngữ…………………………………………….4
Cấu trúc luận văn ………………………………………………….....6

NỘI DUNG ………………………………………………………………… 7
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU CÔNG VIÊN YÊN SỞ – HÀ NỘI………………………..7
1.1. Thực trạng về quy hoạch xây dựng và công tác quản lý thực hiện xây

dựng theo quy hoạch tại thủ đô Hà Nội qua các thời kì ……………….....7
1.1.1.

Khái quát về Thủ đô Hà Nội ……………………………………....7

1.1.2.

Khái quát về quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị………….....7

2.1.2. Các nguyên tắc quản lý nhà nước về xây dựng theo quy hoạch .....47
2.1.3. Tổ chức quản lý nhà nước về xây dựng theo quy hoạch ..................49
2.2. Các cơ sở pháp lý…………………………………………………..…..54
2.3. Định hướng về quy hoạch xây dựng công viên Yên Sở theo đồ án
được phê duyệt …………………………………………….…………………………60
2.4. Các yếu tố tác động đến quản lý xây dựng theo quy hoạch khu công
viên Yên Sở …………………………………………………………………60


2.4.1. Yếu tố quy hoạch ……………………………………………...60
2.4.2. Cơ chế chính sách …………………………………………......61
2.4.3. Yếu tố dân trí ……………………….……………………….…61
2.4.4. Yếu tố hạ tầng kỹ thuật ………………………………………..62
2.4.5. Yếu tố hạ tầng xã hội ………………………………………….63
2.4.6. Năng lực của các cơ quan chuyên môn và chính quyền địa
phương …………………………………………………………………..63
2.4.7. Năng lực của chủ đầu tư dự án …………………………..…… 64
2.5. Kinh nghiệm thực hiện xây dựng theo quy hoạch và công tác quản lý
thực hiện quy hoạch xây dựng trong nước và trên thế giới……………...64
2.5.1. Kinh nghiệm thực hiện quy hoạch xây dựng và công tác quản lý
thực hiện quy hoạch xây dựng trong nước……………………..……………64
2.5.2. Kinh nghiệm thực hiện quy hoạch xây dựng và công tác quản lý
thực hiện quy hoạch xây dựng trên thế giới……………………………..…..67

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN QUẢN LÝ XÂY
DỰNG

THEO QUY HOẠCH KHU CÔNG VIÊN YÊN SỞ – HÀ

NỘI…………………………………………………………………………..74

cầu ở và vui chơi giải trí của người dân. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai
xây dựng theo quy hoạch xây dựng được duyệt đã bộc lộ nhiều bất cập về quy
hoạch cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch.
Công viên Yên Sở đã được xác định trong Quy hoạch chung xây dựng Thủ
đô Hà Nội là một công viên vui chơi giải trí, nghỉ ngơi lớn của thành phố, kết
hợp hồ điều hoà tiêu thoát nước. Gắn liền với công viên là các công trình dịch
vụ công cộng thương mại, giải trí, đồng thời bên cạnh đó là khu chức năng đô
thị được tổ chức đồng bộ hài hòa với tổng thể khu vực.
Trên cơ sở các quy hoạch chi tiết được duyệt, đến nay chủ đầu tư dự án khu
công viên Yên Sở là Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam đã tiến hành
xây dựng xong khu vực công viên cây xanh (phần phía Nam đường vành đai
3) và một số hạng mục thuộc khu chức năng đô thị. Công ty vừa làm chủ đầu
tư dự án xây dựng Khu chức năng đô thị và phần còn lại của công viên đồng
thời quản lý vận hành khu công viên hiện hữu đã được xây dựng. Việc bàn
giao công viên Yên Sở về UBND thành phố chưa được tiến hành theo kế
hoạch đề ra do gặp phải những khó khăn trong quá trình thực hiện. Tuy nhiên
để xây dựng hoàn thiện khu vực theo quy hoạch, phát triển đô thị khang trang
hiện đại, trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng đã gặp một số khó khăn
vướng mắc do yếu tố khách quan về tiến độ triển khai xây dựng hạ tầng kỹ
thuật, các hạng mục công trình trong công viên còn thiếu và bị thay đổi so với
quy hoạch được duyệt. Một vấn đề khá phức tạp cũng đã phát sinh là việc lựa
chọn cây trồng cũng như xây dựng các tiện ích trong công viên. Ngoài ra việc


2

lưu giữ hồ sơ, giấy tờ của cơ quan chức năng đối với các hộ dân, trụ sở các cơ
quan, doanh nghiệp để xác định nguồn gốc đất, nhà làm cơ sở phương án đền
bù GPMB. Nguyên nhân của tình trạng này là do khu vực Dự án công viên
Yên Sở trải qua sự chuyển giao địa giới từ huyện Thanh Trì sang quận Hoàng

viên cây xanh phía Nam đường Vành đai 3- Hà Nội.
+ Phạm vi không gian:
Khu chức năng đô thị và phần còn lại của khu công viên cây xanh phía Nam
đường Vành đai 3- Hà Nội thuộc Ô C2, ô C3 thuộc phân khu đô thị H2-4 và
Ô B2-1 thuộc phân khu đô thị S5.
Chức năng chính là khu công viên cây xanh thành phố, hồ điều hòa và khu
chức năng đô thị tiếp giáp ở phía Đông. Khu chức năng đô thị và một phần
Khu công viên Yên Sở nằm trong phạm vi nghiên cứu đồ án Điều chỉnh Quy
hoạch chi tiết công viên Yên Sở, tỷ lệ 1/500. Khu chức năng đô thị có chức
năng chính là các công trình dịch vụ công cộng thương mại, khách sạn, văn
phòng, công trình hỗn hợp, nhà trẻ. Trong đó một phần khu đất hỗn hợp có
chức là nhà ở thương mại (quy mô dân số khoảng 8000 người) .
+ Phạm vi thời gian:
Theo đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm
nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt.
Nội dung nghiên cứu:
- Nghiên cứu thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu công viên
Yên Sở.
- Nghiên cứu cơ sở lý luận khoa học và thực tiễn của đề tài.
- Đề xuất giải pháp quản lý xây dựng theo Quy hoạch Khu công viên Yên
Sở.
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra khảo sát thực tế.


4

- Phương pháp đánh giá hiện trạng.
- Phương pháp tiếp cận hệ thống.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp và đề xuất giải pháp.

tác quy hoạch, hoạch định các chương trình phát triển và duy trì các hoạt
động đó để đạt được các mục tiêu phát triển của chính quyền thành phố. [25]
- Khu đô thị mới: là một khu vực trong đô thị được đầu tư xây dựng mới
đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. [1]
- Dự án đầu tư xây dựng đô thị: Dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu
tư xây dựng một công trình hoặc một tổ hợp công trình trong khu vực phát
triển đô thị đã được cấp có thẩm quyền quyết định và công bố. [11]


6

Cấu trúc luận văn

PHẦN MỞ ĐẦU
Cấu trúc luận văn

PHẦN NỘI DUNG

CHƯƠNG 1
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH KHU
CÔNG
VIÊN YÊN SỞ – HÀ NỘI
NỘI
DUNG

CHƯƠNG 2
CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU CÔNG VIÊN YÊN SỞ - HÀ NỘI


được triển khai vì vậy quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu công viên Yên
Sở là nội dung cấp bách.
Nhận thức, quan niệm về quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch cần
phải được nhìn nhận là một vấn đề khoa học về quản lý, phải được đổi mới.
Đánh giá về sự phát triển của các khu đô thị, nhìn chung công tác quản lý
thực hiện xây dựng theo quy hoạch còn thiếu kinh nghiệm, tình trạng xây
dựng còn lộn xộn chồng chéo, kế hoạch tiến độ thực hiện không phù hợp và
nhiều chỗ còn không theo đúng quy hoạch được duyệt. Quy hoạch phát triển
khu ĐTM, Khu chức năng đô thị còn thiếu định hướng, các chính sách, biện
pháp, cơ chế tạo vốn và tạo điều kiện phát huy sức mạnh của cộng đồng vào
mục đích xây dựng trong khu ĐTM, Khu chức năng đô thị còn thiếu. Các thủ
tục hành chính trong việc trong việc phối hợp kiểm soát quá trình thực hiện
quy hoạch xây dựng dự án đầu tư còn phiền nhiễu gây khó khăn. Việc phân
công, phân cấp trong quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch khu ĐTM,
Khu chức năng đô thị còn yếu kém. Các vấn đề nêu trên đang là trở ngại lớn
trong việc thiết lập trật tự kỷ cương và tạo nguồn lực phát triển khu đô thị.
Việc nghiên cứu quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch khu ĐTM,
Khu chức năng đô thị để triển khai thực hiện đồng bộ theo quy hoạch được
duyệt, cải thiện bộ mặt đô thị với nét hiện đại cũng như cải thiện môi trường


104

sống của dân cư.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý thực hiện xây dựng theo
quy hoạch tại Khu công viên Yên Sở đã nêu lên những tồn tại, hạn chế, khó
khăn cần được tháo gỡ. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất trọng tâm vào các
nhóm giải pháp sau:
+ Giải pháp về hoàn thiện các cơ sở pháp lý có liên quan;
+ Giải pháp về quản lý sử dụng đất;

như tổ hợp các công trình công cộng thương mại hiện đại, có môi trường cảnh
quan chất lượng cao, tạo động lực phát triển kinh tế, đô thị cho quận Hoàng
Mai nói riêng, khu vực phía Nam Hà Nội nói chung. Do đó, luận văn xin có
một số kiến nghị việc điều chỉnh, bổ sung hệ thống thể chế một cách toàn diện
và thống nhất bao quát các vấn đề trong công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch như:
- Kiến nghị đối với UBND thành phố Hà Nội:
UBND thành phố Hà Nội và các các cơ quan chính quyền cấp Trung
Ương có những chỉ đạo và văn bản để làm cơ sở pháp lý cho dự án thực hiện
đúng tiến độ và đúng theo quy hoạch đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, UBND
cần ban hành các quyết định mang tính đồng thuận về “ lợi ích chung trong
dài hạn” cho thành phố và người dân để các quy định được mọi người tuân
thủ tốt hơn. Việc làm rõ thế nào là lợi ích chung, cụ thể hóa điều đó trong quy
hoạch và tính minh bạch của các quy định là những yếu tố đảm bảo các quy
định được tuân thủ ( quy định về chiều cao, về nơi không được phép xây dựng
hoặc xây dựng hạn chế ...). Các quyết định cần được giải thích nhiều hơn trên
cơ sở lợi ích chung, nên được thông báo rộng rãi hơn nữa và tăng thêm tính
minh bạch. Việc giải thích và thông tin rộng rãi là điều kiện để các cơ quan, tổ
chức, cá nhân chấp nhận quy định và tuân thủ quy định đó. Trong trường hợp


106

có thể, quyết định của UBND thành phố Hà Nội nên để dành một khoảng cho
người dân có thể có ý kiến phản biện về cơ sở ra quyết định.
- Sở Kế hoạch và đầu tư:
Sở Kế hoạch và đầu tư có trách nhiệm thẩm tra, thẩm định tính khả thi
của dự án, năng lực của các nhà thầu. Tham gia giúp UBND Thành phố Hà
Nội và UBND quậnHoàng Mai trong công tác phê duyệt và giám sát việc thực
thi các dự án theo đúng quy hoạch.

trường hợp vi phạm trật tự xây dựng theo quy định của pháp luật và yêu cầu
của Thành phố.
- Sở Tài nguyên – Môi trường:
Sở Tài nguyên – Môi trường có trách nhiệm phối hợp với địa phương bàn
giao mốc giới của dự án theo đúng quyết định thu hồi đất.
- Sở Tài chính:
Sở Tài chính có trách nhiệm thẩm định và đánh giá các loại đất và thuế sử
dụng đất. Trên cơ sở đó, Chủ đầu tư tiến hành các bước tiếp theo để bàn giao
Công viên Yên Sở cho UBND thành phố Hà Nội quản lý theo đúng trách
nhiệm được giao.
- Kiến nghị với UBND quận Hoàng Mai:
Chủ tịch UBND quận Hoàng Mai, Chủ tịch UBND các phường: Hoàng
Liệt, Yên Sở, Thịnh Liệt, Thanh tra Sở Xây dựng chỉ đạo kiểm tra, quản lý,
giám sát việc xây dựng đồng bộ về quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật theo
quy hoạch được duyệt và xử lý các trường hợp xây dựng sai quy hoạch theo
thẩm quyền và quy định của pháp luật.
- Kiến nghị với Chủ đầu tư:
Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam tổ chức nghiên cứu, lập báo cáo
đánh giá tác động môi trường đối với đồ án quy hoạch chi tiết, trình cấp có
thẩm quyền phê duyệt theo quy định; Chịu trách nhiệm tổ chức quản lý, thực
hiện đầu tư, xây dựng theo đúng Quy hoạch chi tiết được duyệt, quản lý sử


108

dụng đất đai, quản lý đầu tư và xây dựng và bảo vệ môi trường; Thực hiện
đúng kế hoạch, tiến độ, đảm bảo xây dựng hoàn thành đồng bộ trong khu vực.
Trên cơ sở phân loại các dự án đầu tư, việc quản lý quy hoạch xây dựng
được thực hiện theo từng dự án. Trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án
phải tuân thủ các quy định của đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt về chỉ tiêu

9. Trịnh Cường (2013), Quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị mới Nam
Lê Chân – Thành phố Phủ Lý – Tỉnh Hà Nam, Luận văn Thạc sỹ Quản lý
đô thị và Công trình, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
10. Chính phủ (2013), Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 06/2/2013 về quản lý
chất lượng công trình xây dựng;
11. Chính phủ (2013), Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về quản
lý đầu tư phát triển đô thị;
12. Chính phủ (2010), Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về lập,
thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
13. Chính phủ (2010), Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về quản lý
không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;