F BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN VIỆT THÁI

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU TÁI ĐỊNH CƯ KHU KINH TẾ VÂN ĐỒN
TẠI XÃ HẠ LONG, HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN VIỆT THÁI
KHOÁ 2014-2016

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU TÁI ĐỊNH CƯ KHU KINH TẾ VÂN ĐỒN
TẠI XÃ HẠ LONG, HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH

Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sỹ Quản lý xây dựng theo quy hoạch
Khu tái định cư khu kinh tế Vân Đồn tại xã Hạ Long, huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi. Các số liệu
khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ
ràng.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Việt Thái


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục hình ảnh minh họa
Danh mục các bảng, biểu, hình vẽ, đồ thị
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
*. Lý do chọn đề tài ................................................................................ 1
*. Mục đích nghiên cứu .......................................................................... 2
*. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................... 3
*. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 3
*. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài............................................. 3
*. Một số khái niệm dùng trong luận văn ................................................ 4
*. Cấu trúc luận văn................................................................................ 5
NỘI DUNG LUẬN VĂN .............................................................................. 6
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH KHU TÁI ĐỊNH CƯ KHU KINH TẾ VÂN ĐỒN TẠI
XÃ HẠ LONG, HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH ........................ 6
1.1.Thực trạng về quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch khu tái

2.1.2. Tác động của chính sách quản lý đất đai trong công tác QLXD
theo quy hoạch ..................................................................................... 41
2.1.3. Tác động của yếu tố khoa học công nghệ trong công tác QLXD
theo quy hoạch ..................................................................................... 43


2.1.4. Vai trò của cộng đồng trong công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch .................................................................................................... 44
2.2. Cơ sở pháp lý về quản lý xây dựng theo quy hoạch ....................... 46
2.2.1. Hệ thống Văn bản của Chính phủ và các Bộ, ngành.................... 46
2.2.2. Các cơ sở quản lý xây dựng theo quy hoạch ............................... 47
2.3. Cơ sở thực tiễn về quản lý xây dựng theo quy hoạch ..................... 49
2.3.1. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ....................................... 49
2.3.2. Quản lý, kiểm soát quá trình thực hiện xây dựng theo quy hoạch 60
2.3.3. Chuyên môn hoá bộ máy quản lý ................................................ 61
2.4. Bài học kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch ................. 62
2.4.1. Kinh nghiệm trong nước ............................................................. 62
2.4.2. Kinh nghiệm quốc tế................................................................... 67
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU TÁI ĐỊNH CƯ KHU KINH TẾ VÂN ĐỒN TẠI XÃ HẠ LONG,
HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH................................................ 70
3.1. Quan điểm, mục tiêu, nguyên tắc ................................................... 70
3.1.1. Quan điểm .................................................................................. 70
3.1.2. Mục tiêu ..................................................................................... 71
3.1.3. Nguyên tắc.................................................................................. 72
3.2. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch khu tái định cư khu kinh
tế Vân Đồn ........................................................................................... 73
3.2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách và mô hình quản lý, tiêu chí
QLXD theo quy hoạch khu tái định cư khu kinh tế Vân Đồn................ 73
3.2.2. Giải pháp quản lý hệ thống chỉ tiêu sử dụng đất (HSSDĐ, MĐXD,


Công trình công cộng

KCN

Khu công nghiệp

KĐT

Khu đô thị

KTĐC

Khu tái định cư

KKT

Khu kinh tế

KGKTCQ

Không gian kiến trúc cảnh quan

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GPXD

Giấy phép xây dựng


Quyền sử dụng đất

QHCT

Quy hoạch chi tiết


DANH MỤC HÌNH ẢNH MINH HỌA
Số hiệu
hình

Tên hình

Trang

Hình 1.1

Vị trí huyện Vân Đồn trong liên hệ vùng

07

tỉnh Quảng Ninh
Hình 1.2

Huyện Vân Đồn trong chiến lược phát triển KT-XH

10

Hình 1.3

25

Hình 1.8

Hình ảnh thực trạng xây dựng trong khu vự tái định cư

29

Hình 1.9

Hình ảnh thực trạng xây dựng trong khu vực

30

dân cư hiện trạng
Hình 1.10

Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật Khu tái định cư

37

khu kinh tế Vân Đồn
Hình 2.1

Công viên cây xanh Khu tái định cư xã Hạ Long

40

Hình 2.2



Danh mục sử dụng đất, thông số kỹ thuật

20

các khu chức năng
Bảng 2.1

Kiểm soát chiều cao tầng quy đổi từ hệ số SDĐ

68

tại Singapore
Bảng 2.2

Quy định MĐXD dựa trên kiểm soát HSSDĐ và tầng
cao tại HongKong

69

Bảng 3.1

Tiêu chí QLXD theo quy hoạch khu tái định cư

76

khu kinh tế Vân Đồn

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Số hiệu sơ

Sơ đồ 3.4

Mô hình quản lý có sự tham gia của cộng đồng

94


1
MỞ ĐẦU
*. Lý do chọn đề tài
Quảng Ninh là tỉnh ven biển thuộc vùng Đông Bắc Việt Nam, là một
cực trong tam giác kinh tế Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh và nằm trên
tuyến hành lang kinh tế Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh.
Theo định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh
Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn đén năm 2030, tỉnh Quảng Ninh phấn
đấu đến năm 2020 trở thành tỉnh dịch vụ, công nghiệp hiện đại, trung tâm du
lịch quốc lế, là một trong những đầu tầu kinh tế của miền Bắc và cả nước với
hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị đồng bộ, hiện
đại....;
Khu kinh tế Vân Đồn là một khu vực phát triển đặc thù của tỉnh Quảng
Ninh. Theo Quy hoạch chung đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt kèm
theo Quyết định số 1296/QĐ-TTg ngày 19/8/2009, Khu kinh tế Vân Đồn bao
gồm toàn bộ huyện Vân Đồn, là trung tâm du lịch biển đảo chất lượng cao,
dịch vụ vui chơi giải trí cao cấp vùng Bắc Bộ; là đầu mối giao thương quốc tế,
động lực chính để phát triển vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, đầu tư hệ thống
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hiện đại, đồng bộ gắn với bảo vệ môi
trường và phát triển bền vững, đảm bảo an ninh quốc phòng khu vực Đông
Bắc của Tổ quốc.
Việc phát triển và đầu tư xây dựng khu tái định cư là một phần mục
tiêu thực hiện phát triển kinh tế - xã hội và được quy hoạch lâu dài để đáp ứng

triển khai và công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu tái định cư khu
kinh tế Vân Đồn; nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn quản lý xây dựng
theo quy hoạch các khu đô thị mới, khu tái định cư ở huyện Vân Đồn và đề
xuất các giải pháp quản lý xây dựng Khu tái định cư khu kinh tế Vân Đồn
theo quy hoạch được duyệt.


3
*. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là phân tích đánh giá tổng hợp,
đối chiếu so sánh trên cơ sở các kết quả khảo sát các yếu tố liên quan đến
quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu tái định cư khu kinh tế Vân Đồn tại xã
Hạ Long, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh được UBND tỉnh Quảng Ninh
phê duyệt.
- Phạm vi nghiên cứu: Khu đất tái định khu kinh tế Vân Đồn tại xã Hạ
Long, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh với diện tích 52.0582 ha.
*. Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập tài liệu, số liệu và thực hiện nghiên cứu, khảo sát thực tế về
Khu tái định cư khu kinh tế Vân Đồn tại xã Hạ Long, huyện Vân Đồn.
- Tổng hợp, phân tích các tài liệu tham khảo và nghiên cứu các quy
định, chính sách có liên quan về công tác quản lý quy hoạch, xây dựng đô thị
hiện hành ở nước ta; nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn, kinh nghiệm
trong công tác quản lý đô thị, quản lý xây dựng theo quy hoạch của các khu
tái định cư mới ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để đề xuất các
giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu tái định cư khu kinh tế Vân
Đồn tại xã Hạ Long, huyện Vân Đồn.
*. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ một số vấn đề tồn tại, bất cập trong công
tác quản lý xây dựng theo quy hoạch và những quy định hiện hành của nhà
nước; xây dựng cơ sở khoa học để giải quyết trong công tác quản lý xây dựng

- Khu vực phát triển đô thị mở rộng là khu vực phát triển đô thị bao
gồm cả khu vực đô thị hiện hữu và khu vực đô thị mới có sự kết nối đồng bộ
về hạ tầng đô thị [15].
- Dự án đầu tư phát triển đô thị bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô
thị và dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị [9].


5
- Dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu tư xây dựng một công trình
hoặc một tổ hợp công trình trong khu vực phát triển đô thị đã được cấp có
thẩm quyền quyết định và công bố [9].
- Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người được giao quản
lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư dự án đầu tư phát triển đô thị.
- Chủ đầu tư thứ cấp là chủ đầu tư cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp tiếp
theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê,
giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án
đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình .
*. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần Mở đầu, phần Kết luận và Kiến nghị, phần Phụ lục và phần
Tài liệu tham khảo. Trong đó phần Nội dung luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu
tái định cư khu kinh tế Vân Đồn tại xã Hạ long, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh, tỉnh Quảng Ninh.
Chương 2: Cơ sở khoa học về quản lý xây dựng theo quy khoạch Khu
tái định cư khu kinh tế Vân Đồn tại xã Hạ Long, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh.
Chương 3: Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu tái định cư
khu kinh tế Vân Đồn, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.



triển khai đồng bộ theo quy hoạch được duyệt, cải thiện bộ mặt đô thị, cải thiện
môi trường sống của nhân dân là rất cần thiết và cấp bách nhằn đề xuất các giải
pháp để nâng cao hiệu quả của công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch khu tái
định cư khu kinh tế Vân Đồn.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch
tại huyện Vân Đồn và Khu tại định cư tại xã Hạ Long, đánh giá những tồn tại,
nguyên nhân và nghiên cứu cơ sở khoa học về các yếu tố xã hội, yếu tố kinh tế
thị trường và học tập, rút kinh nghiệm thực tiễn trong công tác quản lý xây dựng
theo quy hoạch tại thành phố lớn có nhiều kinh nghiệm trong công tác quản lý và


101
phát triên đô thị như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, luận văn đề xuất 08 giải
pháp để thực hiện việc quản lý theo quy hoạch nhằm góp phần để Khu tái định
cư tại xã Hạ Long được triển khai đồng bộ, hoàn thiện theo tiến độ, cải thiện bộ
mặt đô thị, tạo môi trường sống thu hút người dân đến sịnh sông ổn định và bền
vững.
*. Kiến nghị.
Để thực hiện công tác quản lý và triển khai các giải pháp quản lý xây
dựng theo Quy hoạch Khu tái định cư khu kinh tế Vân Đồn tại xã Hạ Long,
huyện Vân Đồn thì các tổ chức, đơn vị và cơ quan quản lý phải triển khai các nội
dung cụ thể như sau:
- Bộ Xây Dựng:
+ Ban hành Thông tư hướng dẫn Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày
14/1/2013 của Chính phủ về việc quản lý đầu tư phát triển đô thị;
+ Điều chỉnh nội dung QCXDVN01:2008 Trong đó tái lập chỉ tiêu
HSSDĐ để tạo căn cứ khoa học thống nhất kiển soát không gian và hạ tầng đô
thị trong nội dung lập Quy hoạch và QLXD theo quy hoạch
- UBND tỉnh Quảng Ninh, các Sở, ngành, UBND huyện Vân Đồn:
+ Kiện toàn, phân cấp QLNN rõ ràng

5. Chính phủ (2010) Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về
Lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
6. Căn cứ Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính
phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
7. Căn cứ Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính
phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
8. Căn cứ Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính
phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
9. Chính phủ (2013) Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013
về đầu tư phát triển đô thị.
10. Căn cứ Nghị định số: 44/2015/NĐ – CP ngày 06/5/2015 của Chính
phủ Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;
11. Chính phủ (2007) Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007
về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật xây dựng về xử phạm trật tự xây dựng đô thị.
12. Chính phủ (2010) Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về
quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.
13. Chính phủ (2010) Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 Về
quản lý cây xanh đô thị.
14. Chính phủ (2009) Nghị định số 79/2009/NĐ-CP ngày 28/9/2009 về
quản lý chiếu sáng đô thị.


15. Chính phủ (2009) Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 về
việc phân loại đô thị.
16. Chính phủ (2013) Quyết định số 2622/QĐ-TTg ngày 31/12/2013 về
Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ninh đến năm
2020, tầm nhìn đến năm 2030.
17. Chính phủ (2013) Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/07/2013
về Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư.

29. Quyết định số 421/QĐ-KKTVĐ ngày 20/12/2009 của Ban quản lý
KKT Vân Đồn “V/v phê duyệt Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công và dự
toán công trình xây dựng hạ tầng khu tái định cư xã Hạ Long thuộc
dự án đầu tư xây dựng công trình: Các khu tái định cư Khu kinh tế
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh”.
30. Nguyễn Đình Bồng & Đỗ Hậu (2005), “Quản lý đất đai và bất
động sản đô thị”, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
31. Nguyễn Thế Bá (2004), “Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị”,
NXB Xây dựng.
32. Trần Trọng Hanh (2007), “Công tác thực hiện quy hoạch xây dựng
đô thị”, NXB Xây dựng.
33. Phạm Trọng Mạnh (2005), “Quản lý đô thị”, NXB Xây dựng.
34. Nguyễn Tố Lăng (http://ashui.com/ - Thứ Tư, 22/9/2010, 00:15),
“Quản lý phát triển đô thị bền vững – Một số bài học kinh nghiệm”.
35. Phạm Sỹ Liêm (http://tonghoixaydungvn.vn - 1/3/2014 12:57:00
PM) “Nâng cao hiệu quả quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch”.


36. Lương Tú Quyên, Đỗ Thị Kim Thành (2009), “Mô hình hợp lý cho
các khu đô thị mới ở Hà Nội“, ashui.com.
37. Mai Bình Dương (2014), “Luận văn Thạc sỹ, Quản lý xây dựng
theo quy hoạch Khu đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè”, Quảng
Ninh.
38. Những bất cập trong quá trình đô thị hóa ở Việt Nam (2013), “Tạp
chí điện tử Kinh tế và Dự báo - Bộ Kế hoạch và Đầu tư”.
Tài liệu Web:
39.www.moc.gov.vn, Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng.
40.www.quangninh.gov.vn, Cổng thông tin điện tử tỉnh Quảng Ninh.
41.www.halonginvest.gov.vn, Ban quản lý khu kinh tế Quảng Ninh.
42.www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn,sở xây dựng thành phố