ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ KIM PHƯỢNG

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI PHƯỜNG ĐỒNG QUANG,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ KIM PHƯỢNG

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI PHƯỜNG ĐỒNG QUANG,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Phòng Đào Tạo - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, UBND phường
Đồng Quang Thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, 3 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Phượng


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 5
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 5
1.1.3. Đặc điểm của quá trình thu hồi, bồi thường, GPMB .............................. 6
1.2. Cơ sở pháp lý và thực trạng công tác bồi thường, GPMB khi nhà
nước thu hồi đất ................................................................................................. 8
1.2.1. Cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

3.2.3. Diện tích đất thu hồi của các dự án phường Đồng Quang từ năm
2013 đến năm 2015 ......................................................................................... 41
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn phường Đồng Quang ............... 42
3.3.1. Khái quát về 3 đề tài nguyên cứu .......................................................... 42
3.3.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng, chính sách bồi thường,
hỗ trợ khi người dân bị thu hồi đất ở 3 dự án trên địa bàn phường
Đồng Quang .................................................................................................... 46
3.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường và hỗ trợ tiền khi
Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại phường Đồng Quang ............ 52


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được
sử dụng để nghiên cứu khoa học, học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ
rõ nguồn gốc rõ ràng./.
Thái Nguyên, tháng 3 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Phượng


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BT


:

Nhà văn hóa

TĐC

:

Tái định cư

UBND

:

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Đồng Quang .......................... 40
Bảng 3.2. Diện tích đất thu hồi của các dự án phường Đồng Quang từ
năm 2013 đến năm 2015 ................................................................. 41
Bảng 3.3. Những trường hợp diện tích hiện trạng khác so với diện tích
cấp GCNQSD đất yêu cầu xác định lại .......................................... 43
Bảng 3.4. Những trường hợp diện tích hiện trạng khác so với diện tích
cấp GCNQSD đất yêu cầu xác định lại .......................................... 44
Bảng 3.5. Tổng hợp công tác GPMB của các dự án trên địa bàn phường
Đồng Quang giai đoạn 2013 - 2015 ................................................ 46
Bảng 3.6. Tổng hợp tiền bồi thường và hỗ trợ tại Dự án nâng cấp đường

(Giá đất biến động, tiêu cực, ý thức của người dân chưa cao...). Và để khắc
phục những tồn tại đó, Nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật
về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện công tác BT
và GPMB một cách có hiệu quả.
Như vậy đất đai là điều kiện cơ bản cho quá trình phát triển, song yếu
tố mang tính quyết định của nền kinh tế phát triển, đảm bảo mục tiêu ổn định
chính trị - xã hội lâu dài lại đến từ việc quản lý, sử dụng đất có hiệu quả, hợp
lý, tiết kiệm, đây cũng chính là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của đất nước.
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với


2
đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều
kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở
rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất
và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không
phải là ngoại lệ.
Trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, để đưa đất đai
thực sự trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà đầu tư thì phải thu
hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp,
khu đô thị tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất
đai hợp lý thực sự cần thiết. Tuy nhiên qua thực tế việc thu hồi đất để thực
hiện các dự án cho thấy công tác bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng, hỗ
trợ và tái định cư đang là vấn đề rất nhậy cảm và phức tạp, ảnh hưởng đến
mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội.
Thực tế cho thấy nhu cầu xây dựng, chỉnh trang bộ mặt đô thị, nông
thôn là nhu cầu cần thiết để xây dựng đất nước “ngày càng to đẹp hơn, đàng
hoàng hơn”. Đáp ứng nhu cầu đó Nhà nước đã tiến hành giải phóng mặt bằng

phát huy những yếu tố tích cực, hạn chế những yếu tố tiêu cực tác động đến
công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB tại Thái Nguyên nói riêng, ở Việt Nam nói
chung. Xuất phát từ lý do trên, dưới sự hướng dẫn của TS. Dư Ngọc Thành, tôi
tiến hành chọn đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác
GPMB khi Nhà nước thu hồi đất, ở một số dự án tại Phường Đồng Quang,
Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 -2015” làm đề tài
nghiên cứu cho luận văn của mình.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (TĐC) đến người
bị thu hồi đất và nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến công tác này để từ
đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà


4
nước thu hồi đất trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của Phường
Đồng Quang
- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất và thực hiện công tác bồi
thường GPMB khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn phường Đồng Quang.
- Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng khi
nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn phường Đồng Quang, Thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.




ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập
thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Dư Ngọc Thành,
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề
tài và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy
cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Sở Tài Nguyên
và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi Thái Nguyên,
Phòng Đào Tạo - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, UBND phường
Đồng Quang Thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, 3 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Phượng


7
Tính đa dạng của đối tượng GPMB khác nhau, dẫn đến quá trình thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB có những đặc điểm khó khăn, phức
tạp khác nhau. Do vậy đòi hỏi thực hiện GPMB, giá đất bồi thường, hỗ trợ
cũng được tiến hành với nhau những đặc điểm riêng biệt cho từng địa bàn.
Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

- Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về
việc hướng dẫn thị hành luật đất đai.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và
Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty
cổ phần;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
về quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định 69/2009/ NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
-Thông tư 14/2009/TT - BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ tài nguyên
và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trình tự
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
- Quyết định 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.


9
- Quyết định 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa mầu gắn liền với
đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định 15/2012/QĐ-UBND ngày 11/7/2012 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà ở, vất kiến trúc gắn liền với
đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Chỉ thị số 16/2004/CT-UB ngày 13 tháng 8 năm 2004 của UBND tỉnh

- Nghị định 45/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài Nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ , tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất.
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài Nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất.
- Nghị định 31/2014/ NĐ-CP ngày 22/8/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định 55/2014/QĐ-UBND ngày 17/12/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc
gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định 56/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy
sản khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
* Các văn bản pháp lý để thực hiện 3 dự án cụ thể như sau:
1. Dự án đầu tư xây dựng nâng cấp đường Việt Bắc - giai đoạn 1
(thuộc giai đoạn 1 dự án “Chương trình đô thị miền núi phía Bắc thành phố
Thái Nguyên”).


11
Quyết định số 189/QĐ-TTg ngày 25/01/2014 của Thủ tưởng Chính
phủ về việc phê duyệt danh mục Dự án “Chương trinh đô thị miền núi phía
Bắc”, vay vốn Ngân hàng thế giới;
Quyết định số 3482/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 đường Việt bắc
thành phố Thái Nguyên.

Thông báo số 229/TB-UBND ngày 7/5/2015 của UBND Thành phố Thái
Nguyên về việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng trụ sở Kiểm toán
Nhà nước khu vực X, phường Đồng Quang, Thành phố Thái Nguyên.
Quyết định số 9585/QĐ-UBND ngày 10/9/2015 của UBND Thành phố
Thái Nguyên về việc thành lập tổ công tác giúp việc Hội đồng bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư thành phố dự án dựng trụ sở Kiểm toán Nhà nước khu vực
X, phường Đồng Quang, Thành phố Thái Nguyên.
Quyết định số 9659/QĐ - UBND ngày 17/9/2014 của UBND thành phố
Thái Nguyên về việc phê duyệt đồ án quy hoạch cục bộ (lần 5) quy hoạch chi
tiết tỷ lệ 1/500 khu dân cư số 1,3,4,5 phường Đồng Quang, TP Thái Nguyên.
Quyết định số 1052/QĐ - KTNN của Kiểm toán Nhà nước ngày
30/6/2014 Về việc phê duyệt điều chỉnh Đề cương dự án Xây dựng trụ sở cơ
quan Kiểm toán khu vực X.
Cho đến thời điểm này đây là những văn bản pháp lý quan trọng của
Nhà nước thể hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Giá đất để
tính bồi thường là giá đất tính theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có
Quyết định thu hồi đất do UBND tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ.
Giá đất của dự án “Chương trình đô thị miền núi phía Bắc”, vay vốn Ngân
hàng thế giới được xác định giá trực tiếp do Chi nhánh thẩm định giá Việt bắc
là cơ quan độc lập thẩm định.
Trên đây là những văn bản hướng dẫn việc bồi thường thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất được áp dụng trên cả nước. Ngoài ra do điều kiện, tình hình


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi

nơi làm việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn và giá thị trường. Mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác
động điều chỉnh lại thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, đền bù thiệt hại
theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định cư, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ
và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý
điều kiện về làm việc, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước
có chính sách riêng [14].
1.2.2.2. Australia
Theo Hiến pháp Úc, chính quyền liên bang (Chính phủ) “có quyền ban
hành các luật từ việc thu hồi bất động sản theo những điều khoản chính đáng
từ bất kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luật”.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận
tự nguyện và cưỡng bức (bắt buộc).
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại
do việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
1- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu
2- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị
trường của mảnh đất.
3- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất.


15
4- Thiệt hại về việc gây phiền hà.
5- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá.
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về

hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm cũng như giúp đỡ về hành
chính đối với những người bị thu hồi đất để đảm bảo đời sống cho người dân.
Ngoài các khoản hỗ trợ còn một hình thức bồi thường nữa là tái định
cư. Nghĩa là người bị thu hồi đất phải được hỗ trợ ổn định về chỗ ở, có điều
kiện sống tốt hơn hoặc bằng chỗ ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản
xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đồi nghề, tạo điều kiện cho người dân sống và
ổn định, quá trình tái định cư được hiểu là từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động
xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát
triển chung.
Hiện nay ở nước ta khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ
ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình
thức sau:
Bồi thường bằng nhà ở.
Bồi thường giao đất ở mới.
Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ một vị trí quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án tái định cư cũng được
gọi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển
khác [20].
1.2.4.Tình hình bồi thường và giải phóng mặt bằng trên địa bàn Phường
Đồng Quang
1.2.4.1. Quy trình của công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng
Trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất được quy định tại Điều 26 Quyết định 31 của UBND tỉnh thái
nguyên như sau.