ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

--------------o0o--------------

BẾ VĂN TRANG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
XÃ TRÙNG QUÁN - HUYỆN VĂN LÃNG - TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

--------------o0o--------------


Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn hết sức quan trọng của mỗi sinh viên,
đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế nhằm củng cố và vận dụng
những kiến thức đã được học trong trường. Để hoàn thành được bản khóa luận
này, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy cô giáo trong trường

đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt khóa học.
Em xin chân thành cảm ơn thầy PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng đã giúp
đỡ và dẫn dắt em trong suốt thời gian thực tập và hướng dẫn em hoàn thành
khóa luận này.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các bác lãnh đạo
UBND xã Trùng Quán, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn các chú trong bộ
phận chuyên môn Địa chính phường đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho
em thu thập số liệu, nắm bắt tình hình thực tế để hoàn thành khóa luận này.
Cảm ơn gia đình, bạn bè và những người thân đã giúp em trong suốt
quá trình học tập và trong thời gian thực tập.
Trong thời gian thực tập em đã cố gắng hết sức mình, nhưng do kinh
nghiệm và kiến thức có hạn nên bản khóa luận của em không tránh khỏi
những thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất mong được các thầy giáo, cô giáo và
các bạn sinh viên đóng góp ý kiến bổ sung để khóa luận của em được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng năm 2017
Sinh viên
Bế Văn Trang


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Hình 4.1: Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................ 41
giai đoạn 2014 - 2016 .............................................................................................. 41
Hình 4.2: Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất ......................................... 42
giai đoạn 2014 - 2016 .............................................................................................. 42
Hình 4.3: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất........................................ 43
giai đoạn 2014 - 2016 .............................................................................................. 43
Hình 4.4: Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất ........................................ 43
giai đoạn 2014 - 2016 .............................................................................................. 43
Hình 4.5: Sự hiểu biết của người dân xã Trùng Quán về các hình thức chuyển
QSDĐ ...................................................................................................................... 52
Hình 4.6: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại xã
Trùng Quán .............................................................................................................. 53


iv

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nguyên nghĩa

CBQL

: Cán bộ quản lý

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


: Thông tư Bộ Tài chính

TT - BTNMT

: Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. iii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT .............................................. iv
MỤC LỤC ..................................................................................................... v
Phần 1: MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................... 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài......................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài...................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài........................................................................ 6

4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại địa bàn xã Trùng
Quán giai đoạn 2014 - 2016 ......................................................................... 34
4.2.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Trùng Quán theo
các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ...................................................... 34
4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của xã Trùng Quán qua các
năm giai đoạn 2014-2016 ............................................................................. 41
4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý ...... 44
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Trùng Quán về các
hình thức chuyển QSDĐ .............................................................................. 44


vii

4.3.2. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Trùng Quán về
chuyển QSDĐ .............................................................................................. 52
4.4. Đánh giá chung về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã và đề xuất
giải pháp nâng cao công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất tại xã Trùng
Quán, huyện Văn Lãng ................................................................................. 54
4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................ 54
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................ 55
4.4.3. Giải pháp khắc phục ........................................................................... 55
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................ 56
5.1. Kết luận ................................................................................................. 56
5.2. Đề nghị .................................................................................................. 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 57
PHỤ LỤC


1



đất đai có giá trị chuyển nhượng cao, đòi hỏi chúng ta phải quản lý tốt hoạt
động này. Bên cạnh những thành tích đã đạt được, công tác quản lý hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 còn gặp nhiều khó khăn đặc
biệt là việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nghĩa vụ về
tài chính và thuế trong chuyển quyền sử dụng đất.
Xã Trùng Quán là một xã trong 19 xã của huyện Văn Lãng. Trong
những năm qua, công tác quản lý đất đai nói chung, trong đó có lĩnh vực quản
lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đã đạt được những kết quả đáng khen
ngợi, song còn không ít những tồn tại trong việc thực hiện Luật Đất đai 2013,
vì vậy, chúng ta cần xem xét và đánh giá một cách khách quan những kết quả
đạt được và những mặt hạn chế tồn tại để từ đó rút ra được những bài học
kinh nghiệm nhằm quản lý tốt hoạt động chuyển quyền sử dụng đất cũng như
toàn bộ hoạt động quản lý nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự nhất trí của ban chủ nhiệm khoa Quản
lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái nguyên, dưới sự giúp đỡ,
hướng dẫn trực tiếp, tận tình của thầy giáo PGS. TS Nguyễn Thế Hùng, em
tiến hành nghiên cứu và triển khai đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền
sử dụng đất trên địa bàn xã Trùng Quán - huyện Văn Lãng - tỉnh Lạng
Sơn Giai đoạn 2014 - 2016”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Trùng Quán - huyện Văn Lãng - tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016.từ đó
đề xuất biện pháp nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai tốt
hơn.


3


nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất, các quyền này quy
định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn
ới tinh thần đổi mới hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ
sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện
đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quả lí đất đai của
Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều
điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì
công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
1993, đồng thời tạo hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kì
họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.


5

Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức cho tặng quyền sử dụng đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền
sử dụng đất và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Luật Đất đai 2013, bổ sung và hoàn thiện Luật Đất đai 2003, do kinh tế
- xã hội phát triển làm cho nhu cầu của người sử dụng đất thay đổi, trình độ
dân trí của người dân cũng cao hơn, đất đai cũng đã được sử dụng hợp lí và
hiệu quả, đem lại các giá trị thu nhập từ đất đai cho người dân ngày càng lớn.
Với các chính sách hỗ trợ, mở cửa của Nhà nước các trường học, khu công
nghệ cao, khu chế xuất, công ty, xí nghiệp, du lịch, các công trình công cộng,
phúc lợi phục vụ cho con người ngày càng đa dạng nên các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất diễn ra liên tục và phổ biến ở tất cả các cấp. Luật Đất đai
2013 còn 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nội dung, quyền hạn, thủ tục
để người sử dụng tham gia dễ dàng và cũng thuận lợi cho công tác quản lí về

- Luật Đất đai năm 2003;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của
Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2011 của Chính
phủ quy định về lệ phí trước bạ;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Thủ
tướng Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
2013;


7

- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ tướng
chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa
liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ

Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử

phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác (Điểm b khoản 1 Điều 179
Luật Đất đai 2013)[1].
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong
cùng một xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho
sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ,
lệ phí trước bạ (Điều 190 Luật Đất đai 2013)[1].
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, mà thực chất là “đổi QSDĐ lấy tiền hoặc hiện vật tương đương không
thời hạn”, tức là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Với
hình thức này, người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật tương đương với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ:


9

- Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được
thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi
hạn mức mà pháp luật quy định.
- Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế

thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tiền SDĐ (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2015)[8].
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác có sự thỏa thuận trong một thời gian nhất

phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp
theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một

hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,

cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2015)[8].
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ


11

áp dụng những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định các đối tượng nhận
tặng cho QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và quy định cụ thể những

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó hình thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[8].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
(Điều 188 Luật Đất đai 2013)[1]
+ Người sử dụng đất được thực hiện các chuyển quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều
186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này:
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Trong
thời hạn sử dụng đất
+ Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng
đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đát,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định tại
các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013[1].
+ Việc chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải


13

đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính.
2.2.2.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất(Điều 168, Luật
Đất đai 2013)[1]

khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất
theo quy định của Chính phủ.
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 174 và
điểm e khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 trừ trường hợp được quy định
tại điều 191 của Luật này.
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ.
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thong qua hình
thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
f) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà
nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng
đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
h) Tổ chức kinh tế, tổ chứ sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn


15

nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất.
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được

đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”(Điều 78, Nghị định 43)[2]
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian
thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
3. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp
xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án
được duyệt.
4. Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập,
chỉnh lý bản đồ địa chính.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.
6. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc
sau đây:
a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi
Giấy chứng nhận;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử
dụng đất;
c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ
chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có
đất; Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ
chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận