ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------

-----------

NGUYỄN THẾ HẢI
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ
ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ĐIỀM THỤY
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HỒNG TIẾN, THỊ XÃ PHỔ YÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Đại học chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

Giảng viên hướng dẫn

: ThS. Ngô Thị Hồng Gấm

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các
trường Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công
tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng
những kiến thức đó vào thực tế. Thực tập tốt nghiệp là kết quả của quá trình
tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để
phục vụ cho quá trình công tác sau này.
Để đạt mục tiêu trên, được sự đồng ý của khoa Quản lý Tài nguyên,
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án Đầu tư xây
dựng hạ tầng khu công nghiệp Điềm Thụy trên địa bàn xã Hồng Tiến thị
xã Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên.”
Để hoàn thành được đề tài tốt nghiệp, em đã nhận được sự hướng dẫn
tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, đặc biệt là cô
giáo hướng dẫn ThS. Ngô Thị Hồng Gấm, sự giúp đỡ của lãnh đạo và cán bộ

Bảng 4.8 : Bảng kết quả bồi thường về cây cối............................................. 39
Bảng 4.9 : Bảng kết quả bồi thường về sản lượng ........................................ 40
Bảng 4.12 : Bảng kết quả hỗ trợ về đất nông nghiệp .................................... 41
Bảng 4.13 : Bảng kết quả hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, di chuyển, tái
định cư ......................................................................................................... 42
Bảng 4.14 : Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ GPMB ............................ 43
Bảng 4.15 : Bảng tổng hợp ý kiến các hộ dân trong khu vực GPMB ............ 45


iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Diễn giải

BĐS

:

Bất động sản

BT

:

Bồi thường

CNH HĐH


:

Uỷ ban nhân dân


iv

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................... ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................... iii
MỤC LỤC .......................................................................................... iv
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ..............................................................................1
1.1. Đặt vấn đề .....................................................................................1
1.2. Mục tiêu của đề tài .........................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................... 2
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................3
2.1. Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ............3
2.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................ 3
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài........................................................................ 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài...................................................................... 6
2.2.Một số nội dung chính liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư .................................................................................................7
2.2.1. Khái niệm ............................................................................................. 7
2.2.2. Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................. 8
2.2.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.. 9
2.2.4. Đối tượng và điều kiện được bồi thường............................................. 11
2.3. Khái quát công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên thế giới và
Việt Nam ............................................................................................ 11

4.3.2. Kết quả hỗ trợ giải phóng mặt bằng tại dự án “Đầu tư xây dựng hạ tầng
khu công nghiệp Điềm Thụy trên địa bàn xã Hồng Tiến thị xã Phổ Yên tỉnh
Thái Nguyên”. .............................................................................................. 41
4.4. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân tại khu vực GPMB ............ 44


vi

4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư của dự án và đề xuất những phương án giải quyết .......... 46
4.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư ................................................................................ 46
4.5.2. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác BT và
GPMB của dự án ................................................................................ 47
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................. 49
5.1. Kết luận ....................................................................................... 49
5.2. Kiến nghị ..................................................................................... 49
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................. 51
PHỤ LỤC


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô vùng quý giá mà tạo hóa đã ban tặng
cho con người. Đất đai còn là tư liệu quan trọng không thể thay thế trong quá
trình sản xuất nông, lâm nghiệp nói riêng. Một trong những yêu cầu cơ bản là
sử dụng đất đai hợp lý và nâng cao chất lượng của đất.

công tác GPMB, được sự đồng ý của Ban Giám Hiệu nhà trường, ban Chủ
nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo Th.s Ngô Thị Hồng Gấm em tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp Điềm Thụy trên địa bàn
xã Hồng Tiến thị xã Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được kết quả của công tác bồi thường GPMB của dự án :
Đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp Điềm Thụy trên địa bàn xã Hồng
Tiến thị xã Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên”
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội của xã Hồng Tiến, thị xã
Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
- Đánh giá kết quả bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của dự án
đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp Điềm Thụy trên địa bàn xã Hồng
Tiến, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
- Ý kiến của người dân và cán bộ về công tác BT GPMB của dự án.
- Đề xuất phương án giải quyết có tính khả thi và rút ra bài học kinh
nghiệm cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho địa phương trong
thời gian tới.


3

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
2.1.1. Cơ sở lý luận
Thực chất của việc GPMB là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển

tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười
tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi
bốn tháng liền.
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng
đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ
khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
Điều 66 luật đất đai 2013: Thẩm quyền thu hồi đất
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương quyết định thu hồi đất
đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điều khoản 2 Điều này.
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định thu hồi
đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
tại Việt Nam.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều này không được ủy quyền” (Luật Đất đai, 2013) [5].
Luật Đất đai 2013 quy định bồi thường về đất.
Điều 74 luật đất đai 2013: Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu
hồi đất
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được
bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.


5

- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh

nước thu hồi đất dự án khu công nghiệp Điềm Thụy trên địa bàn thị xã Phổ
Yên;
- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh
Thái Nguyên v/v ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số 935/QĐ-UBND ngày 29/04/2016 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất cụ thể để tính bồi thường GPMB tại
một số dự án trên địa bàn thị xã Phổ Yên;
- Xét đề nghị của phòng Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số:
435/TTr-TNMT ngày 30/12/2015.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Trong điều kiện hiện nay ở các địa phương nói chung và tỉnh Thái
Nguyên nói riêng. Công tác BT và GPMB được xác định là một trong những
nhiệm vụ quan trọng để góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước; góp phần quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế, xã
hội cũng như sự tăng trưởng GDP của địa phương. Tuy nhiên, đây là vấn đề
lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ phận nhân dân, dễ gây mất ổn
định trật tự xã hội.
Công tác BT và GPMB mang tính quyết định vì tiến độ của các dự án,
là khâu đầu tiên trong thực hiện dự án. Có thể nói: “GPMB nhanh là một nửa
dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà


7

nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh
thần của những người bị thu hồi đất.
Công tác BT và GPMB được triển khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế
hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả.
Ngược lại công tác BT và GPMB chậm, kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ

- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. (Khoản 12, Điều 3, Luật Đất
đai năm 2013)[5].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người
có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. (Khoản 14, Điều 3,
Luật Đất đai năm 2013)[5].
- TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước bố trí chỗ ở mới cho
các hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất đang ở để giao cho người
khác sử dụng. (Khoản 14, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013)[5].
2.2.2. Đặc điểm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện TN-KT-XH và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội
thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành,... mật độ dân cư khác nhau,
ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo đặc trưng riêng của vùng
đó. Do đó, công tác BT và GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm
riêng biệt.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống KT-XH đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư
chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu
sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn. Do đó, tâm lý người dân khu vực này là
phải giữ được đất để sản xuất. Mặt khác, cây trồng vật nuôi trên vùng đó cũng


9

đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công
tác định giá bồi thường.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh

lý về đất đai và tài sản là một yêu cầu không thể thiếu. Việc xác lập hồ sơ không
chỉ dựa vào đo vẽ, khảo sát thực tế mà còn dựa vào các loại hồ sơ lưu như:
GCNQSD đất, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên
bản thống kê, kiểm kê đất đai... Do vậy, công tác quản lý Nhà nước về đất đai
được thực hiện đúng, đầy đủ, thường xuyên sẽ giúp cho việc xác lập hồ sơ đơn
giản, nhanh gọn, tránh sự tranh chấp giữa các bên và ngược lại. (Chính phủ (
2014), Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP)[2].
- Tổ chức thực hiện:
Đây là yếu tố quyết định đối với công tác BT và GPMB. Trên cơ sở các
chính sách của Nhà nước, điều kiện thực tế của địa bàn và dự án, việc tổ chức
thực hiện (Trình tự, thủ tục, cơ cấu nhân sự, phương pháp làm việc...) được
tiến hành một cách hợp lý và khoa học sẽ mang lại kết quả cao, đảm bảo lợi
ích các bên.(Chính phủ (2014), Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP)[2].
- Ngoài các yếu tố trên còn nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng trực tiếp
hoặc dán tiếp đến công tác BT và GPMB như:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý
và sử dụng đất tác động đến công tác BT và GPMB.
+ Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ quản lý và sử dụng đất.
+ Nhận thức và thái độ của người dân bị thu hồi đất, công tác tuyên
truyền, vận động người dân thực hiện theo chính sách pháp luật Nhà nước.
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, (2014), Thông tư 37/2014/TT-BTNMT) [1].


11

2.2.4. Đối tượng và điều kiện được bồi thường
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền
thuê đất hàng năm, có GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

cưỡng chế hoặc phạt theo luật xâm chiếm đất công.
Chính sách đền bù.
Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị BĐS của chủ sở hữu; các chi
phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà
mới. Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực
hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có
nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.
Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là của
tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính
sách đèn bù công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng
thuận cao trong xã hội.
2.3.1.2. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở Thái Lan
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật trưng dụng về BĐS áp dụng cho
việc trưng dụng đất sử dụng vào việc xây dựng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc lợi ích khác cho đất nước, phát triển
đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai sử dụng vào mục đích công
cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá
trị đền bù các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra những
quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường, TĐC, nguyên tắc cụ thể xác
định bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường TĐC, trình tự
đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện ra tòa.
2.3.1.3.Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi
quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định.


13

Qua nghiên cứu cho thấy chính sách bồi thường, hỗ trợ và GPMB của
một số nước, Việt Nam chúng ta cần học hỏi một số kinh nghiệm để tiếp tục

GPMB thuộc UBND thành phố. Ban đã chủ động nghiên cứu cơ chế, chính
sách của Chính phủ, hướng dẫn của các bộ, ngành, bám sát thực tiễn, đặc
điểm tình hình của thành phố, chính sách của các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình,
Vĩnh Phúc để kịp thời ban hành ngay chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC
GPMB của thành phố Hà Nội sau khi mở rộng, ban hành kịp thời Quyết định
108/2009/QĐ-UBND có hiệu lực của nghị định 69/2009/NĐ – CP từ ngày
1/10/2009.
Năm 2009, thành phố đã hoàn thành toàn bộ và phân kỳ công tác
GPMB của 428 dự án, bàn giao 1.987 ha đất, chỉ trả hơn 5.911 tỷ đồng và bố
trí TĐC cho 2.681 hộ, trong đó có nhiều dự án còn tồn đọng qua nhiều năm
như đường vành đai 3, đường 32, quốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyên,
đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội – Lào Cai…
Năm 2010, trên địa bàn thành phố còn có 9 dự án trong danh mục các
công trình trọng điểm chào mừng kỷ niệm 1000 năm Thăng Long-Hà Nội
chưa đủ điều kiện triển khai thu hồi đất GPMB. Thành phố cũng sẽ triển khai
thực hiện đề án “ Xây dựng khu đô thị TĐC” để đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội, phục vụ tốt nhất những hộ dân phải di dời tại các dự án, thực hiện
cần ngiên cứu, linh hoạt vận dụng các quy chế, chính sách có lợi nhất cho
người dân bị thu hồi đất.
2.4. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tỉnh Thái Nguyên
2.4.1. Bồi thường về đất
2.4.1.1. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ
Diện tích đất để bồi thường là diện tích trong GCNQSDĐ, hồ sơ địa
chính, các giấy tờ có liên quan khác hoặc xác định trên thực địa theo thực tế
đo đạc. Diện tích thực tế lớn hơn diện tích giấy tờ đang quản lý, nhưng các


15

mốc giới thửa đất không thay đổi, người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ

thường, hỗ trợ thực hiện như sau:
- Trường hợp có chi phí đầu tư thực tế vào đất nhưng không còn chứng
từ để xác định, được chính quyền địa phương (UBND xã, xóm) xác nhận thì
chi phí đầu tư vào đất được xác định như sau:
+ Đất phi nông nghiệp: Chi phí đầu tư vào đất tính bằng mức bồi thường
đất nông nghiệp trồng cây lâu năm hạng II.
+ Đất nông nghiệp tính hỗ trợ bằng 30% mức bồi thường đất nông
nghiệp hạng II (không bao gồm các khoản hỗ trợ khác).
Thửa đất vừa có diện tích đất ở, vừa có diện tích đất nông nghiệp nếu thu
hồi hết thửa đất, đất ở được tính bồi thường theo giá đất có vị trí cao nhất; nếu
thu hồi một phần thì xác định theo hiện trạng đất để tính bồi thường.
Trường hợp thửa đất bị thu hồi không đủ căn cứ phân loại đất và mục
đích sử dụng đất theo Điều 6 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
của Chính phủ thì UBND cấp thị xã căn cứ vào tình hình quản lý, sử dụng đất,
hiện trạng sử dụng đất để tính bồi thường, hỗ trợ. (UBND tỉnh Thái Nguyên,
2016) [11].
2.4.1.3. Bồi thường nhà ở và công trình, vật kiến trúc xây dựng trên đất
Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc khoản 1 Điều 19
Nghị định 197/2004/NĐ-CP thực hiện bồi thường như sau :
Mức bồi thường nhà, công trình = G1 + G2
- G2 = (Giá trị xây dựng mới - G1) x 60% Trong đó:
G1: Giá trị hiện có của nhà, công trình (tính bằng Việt Nam Đồng)
G2: Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ % theo giá trị hiện có của nhà, công
trình bị thiệt hại ( tính bằng Việt Nam Đồng)


17

- Giá trị hiện có của nhà, công trình đánh giá lại không thấp hơn giá trị
còn lại trên sổ sách kế toán của đơn vị; đối với nhà, công trình thời gian sử