LỜI MỞ ĐẦU
Định giá doanh nghiệp là việc điều tra chi tiết và đánh giá các hoạt động của công ty
nhằm xác định giá trị hiện tại và tiềm năng của doanh nghiệp, nhằm trợ giúp cho quá trình
chuyển đổi cơ cấu về vốn chủ sở hữu hoặc khi cổ đông hoặc nhà đầu tư muốn nắm bắt
một cách chi tiết về tình hình hiện tại của công ty trớc khi đưa ra quyết định cuối cùng. Nó
cũng đưa ra các cơ hội và tiềm năng phát triển cho tương lai, đặc biệt là xác định các
khoản nợ ngoài dự kiến hoặc chuẩn bị cho việc phát hành trái phiếu ra công chúng lần đầu
(IPO). Một điều kiện bắt buộc phải định giá doanh nghiệp là do thị trường chứng khoán áp
đặt một số yêu cầu và qui tắc nhất định về chủng loại thông tin mà công ty buộc phải công
khai trong các văn bản IPO được gọi là bản cáo bạch. Qui trình định giá doanh nghiệp
phải xác định và chỉ ra được hoạt động cốt lõi của công ty và các cơ hội cũng như các
nhân tố rủi ro để tối thiểu hóa những khó khăn mà công ty có thể bị giảm giá trị một cách
đáng kể khi niêm yết, do đó sẽ ảnh hưởng xấu tới lợi ích của các chủ sở hữu.
Ngược lại, khi công ty hoạt động kém hiệu quả, các nhà quản trị cần phải xác định lại
giá trị của công ty để cải thiện tình hình hoạt động chung của công ty. Do vậy, quá trình
định giá doanh nghiệp sẽ đánh giá một cách khách quan các điểm mạnh và điểm yếu của
công ty bằng việc xác định và chỉ ra những vấn đề hoặc các khu vực thể hiện rõ nhất các
điểm yếu của công ty, quá trình định giá doanh nghiệp là một công cụ nhằm giúp công ty
đánh giá một cách khách quan hoặc “mở khoá” các cơ hội, tiềm năng và gia tăng giá trị
cho các cổ đông hiện tại và tương lai. Định giá doanh nghiệp cũng có những yêu cầu và
nguyên tắc riêng. Đó là phải dựa trên giá trị hiện hành của thị trường, phù hợp với cơ chế
thị trường và quy luật thị trường. Định giá doanh nghiệp chính là xác định giá trị ước tính
của doanh nghiệp theo giá cả thị trường.
Cần phải định giá cho từng doanh nghiệp theo từng phương pháp cụ thể cho các
doanh nghiệp thuộc các nhóm nghành khác nhau, các doanh nghiệp hoạt động trong các
lĩnh vực khác nhau theo đúng giá hiện hành. Không áp dụng dập khuôn một mô hình, một
kiểu định giá cho mọi doanh nghiệp. Định giá doanh nghiệp phải tuân theo các quy luật
kinh tế như quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Ngoài ra định giá doanh nghiệp cần phải
linh hoạt trong quá trình xác định, phải đặt doanh nghiệp trong tổng thể phát triển chung
của toàn thị trường, của nghành nghề mà doanh nghiệp tiến hành kinh doanh. Việc thực
hiện tốt các nguyên tắc và đảm bảo được các yêu cầu đó sẽ giúp cho hoạt động định giá có

2,Kịch bản tăng trưởng vừa phải......................................................................................................... 13
3,Kịch bản tăng trưởng cao ................................................................................................................. 13
PHẦN B: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ CÔNG TY CỔ PHẦN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH ..................................................................................................... 15
I-

Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam ............................................................................ 15
1.

Số lượng căn hộ giao dịch tăng mạnh ......................................................................................... 15

2.

Tồn kho bất động sản giảm mạnh ............................................................................................... 15

3.

Nguồn cung tương lai phân khúc căn hộ tăng mạnh ................................................................... 16

4.

Lãi suất giảm hỗ trợ cho thị trường bất động sản ....................................................................... 16

5.

Triển vọng ngành bất động sản những năm tiếp theo ................................................................. 17

II,GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH ............................ 18
I-



Xác định vốn chủ sở hữu trong 5 năm gần nhất và ROE phi tiền mặt bình quân 5 năm. ........... 29

3


4.

Tính tốc độ tăng trưởng lợi nhuận bình quân. ............................................................................. 30

5.

Xác định chi phí sử dụng VSCH (ke) trong những năm tiếp theo. .............................................. 30

6.

Sử dụng mô hình định giá doanh nghiệp FCFE 3 giai đoạn để định giá giá trị công ty ............. 31

III-

Định giá công ty theo phương pháp FCFF .................................................................................. 33

1.

Tổng quan phương pháp FCFF ................................................................................................... 33

2.

Xác định EBIT(1-T) bình quân trong 5 năm gần nhất ................................................................ 34


Xác định tỷ lệ cổ tức trả cho cổ đông.......................................................................................... 39

4.

Xác định VCSH bình quân, ROE................................................................................................ 40

5.

Tính EPS và DPS ........................................................................................................................ 40

6.

Giả định các giai đoạn tăng trưởng công ty ................................................................................ 41

V- Định giá doanh nghiệp qua phương pháp tương đối – P/E ............................................................. 41
1.

Tổng quan phương pháp P/E....................................................................................................... 41

2.

Xác định EPS năm 20145 và EPS forward (EPS 2016).............................................................. 42

3.

Xác định P/E theo phương pháp so sánh..................................................................................... 43

4.

Xác định P/E theo phương pháp phân tích cơ bản: ..................................................................... 43

của nền kinh tế. Tăng trưởng khu vực này chỉ còn 2,4% trong năm 2015, thấp nhất trong
giai đoạn 2011-2015. Trong khi đó, khu vực dịch vụ cũng không có nhiều chuyển biến
tích cực khi tăng trưởng năm 2015 chỉ tương đương so với năm 2014 và thấp hơn nhiều
so với các năm trước đó.

5


Bên cạnh số liệu về sản lượng, các chỉ báo khác về sản xuất công nghiệp cũng cho
thấy rõ nét sự phục hồi. Chỉ số tổng hợp về tình hình sản xuất (PMI) liên tục cao trên
ngưỡng 50 điểm, đặc biệt ở mức rất cao trong hai quý đầu năm 2015. Mặc dù có giảm
nhẹ xuống dưới ngưỡng 50 điểm trong tháng 9 và tháng 11 nhưng nhìn tổng thể hoạt
động sản xuất công nghiệp của Việt Nam vẫn được đánh giá tích cực trong bối cảnh
Trung Quốc và các nền sản xuất khác trong khu vực có dấu hiệu suy thoái. Trong năm
2015, ngoài chỉ số PMI do Nikkei công bố, Tổng cục Thống kê đã thực hiện khảo sát
theo quý nhằm đánh giá xu hướng sản xuất kinh doanh ngành công nghiệp chế biến, chế
tạo của Việt Nam. Kết quả khảo sát cho thấy, bức tranh tương đối sáng tại khu vực này.
Phần lớn các doanh nghiệp (DN) được hỏi đều đánh giá, tình hình sản xuất kinh doanh
càng về cuối năm càng khả quan và ổn định hơn so với đầu năm. Theo đó, chỉ số PMI của
Việt Nam hiện vẫn tương đối ổn định trên ngưỡng 50 điểm(Hình 2). Trong đó đáng chú ý
nhất là chỉ số đánh giá về sản lượng liên tục đạt mức trên 60 điểm. Ngoại trừ mức độ tồn
kho nguyên vật liệu, xây dựng các thành phần khác (bao gồm đơn hàng mới, việc làm)
đều cho thấy những dấu hiệu phục hồi tích cực của ngành chế biến, chế tạo.
Một tín hiệu đáng ghi nhận khác là tình hình sử dụng lao động trong các DN công
nghiệp năm 2015 cũng được cải thiện đáng kể, đặc biệt trong khối DN ngoài nhà nước.
Lượng lao động ngành công nghiệp tăng 6,4% trong năm 2015, cao hơn năm 2013
(4,3%) và năm 2014 (5,8%). Trong đó, lao động khu vực DN ngoài nhà nước tăng đến
4,6%, so với mức tăng chỉ 2,5% năm 2014. Số lượng công nhân làm việc trong khu vực
có vốn đầu tư nước ngoài đạt mức tăng trưởng cao nhất, mặc dù có thấp hơn so với năm
trước và chỉ đạt 8% trong năm 2015.

thu - chi ngân sách. Tổng thu ngân sách năm 2015 còn gặp nhiều khó khăn do suy giảm
giá dầu thô. Năm 2015, tổng thu cân đối ngân sách nhà nước (NSNN) đạt 989,69 nghìn tỷ
đồng, đạt 108,69% dự toán. Lưu ý là với việc tham gia các hiệp định thương mại tự do
thế hệ mới như Hiệp định đối tác thương mại xuyên Thái Bình Dương (TPP), Cộng đồng
kinh tế ASEAN (AEC) và Hiệp định thương mại tự do với Liên minh châu Âu (EVFTA),
nguồn thu từ hoạt động này dự kiến sẽ giảm dần theo lộ trình cam kết trong thời gian tới.
Việc sụt giảm một số nguồn thu chính buộc Chính phủ tăng cường thu từ các nguồn
khác nhằm bổ sung ngân sách. Hàng loạt các khoản thu thuế, phí đều có mức thu vượt xa
so với dự toán đầu năm như thu thuế bảo vệ môi trường (24,1 nghìn tỷ; 186,1%); thu tiền
sử dụng đất (54,2 nghìn tỷ; 139,1% dự toán); lệ phí trước bạ (21 nghìn tỷ; 135,9% dự
toán). Xu hướng này hoàn toàn trái ngược so với các năm trước đó, khi mà những khoản
thuế hay lệ phí này đều có mức thu dưới 100% so với dự toán. Đồng thời, các khoản thu
chính tới cuối năm luôn cao hơn so với kế hoạch đề ra (thu từ dầu thô đạt 115,2%; thu từ
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đạt 105%; thu từ hoạt động xuất, nhập khẩu đạt
104,1% trong năm 2014).
Do gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm nguồn thu, Chính phủ đã phải thực hiện
nhiều giải pháp nhằm cắt giảm chi ngân sách. Tổng chi NSNN 5 năm 2011-2015 ước xấp
xỉ mục tiêu 5 năm đã đặt ra. Quy mô chi NSNN năm 2015 ước tăng trên 70% so với năm
2010. Tỷ trọng tổng chi NSNN so GDP giảm dần từ mức trên 30% GDP năm 2010 xuống
khoảng 26% GDP năm 2015.

8


Một hạn chế khác của nền kinh tế là sự suy yếu của cán cân thương mại. Sau 3 năm
liên tiếp (2012-2014), cán cân thương mại đạt mức cân bằng và có thặng dư nhẹ, xu
hướng thâm hụt thương mại đang bắt đầu quay lại trong năm 2015. Theo ước tính, kim
ngạch xuất khẩu năm 2015 đạt 162,4 tỷ USD, tăng 8,1% so với năm 2014. Tăng trưởng
xuất khẩu năm 2015 tiếp tục suy giảm so với các năm trước đó, giảm dần từ mức 15,4%
năm 2013 và 13,6% năm 2014. Trong đó, xuất khẩu chủ yếu vẫn nằm ở nhóm doanh

GDP của Việt Nam năm 2016 sẽ đạt 6,6% (gần sát với mục tiêu kế hoạch của Chính phủ
đề ra là 6,7%). Trong khi đó, theo đánh giá của khối Nghiên cứu Kinh tế thuộc ngân hàng
HSBC, mục tiêu tăng trưởng 6,7% trong năm 2016 của Việt Nam nhiều khả năng sẽ đạt
được tăng trưởng xuất khẩu đang phục hồi ở mức hai con số phản ánh ở các khoản đầu tư
mới; nhu cầu tiêu dùng nội địa sẽ vẫn tăng mạnh nhờ vào chi tiêu cá nhân dồi dào cộng
với lãi suất hỗ trợ vẫn ở mức thấp.
Cơ hội và thách thức từ hội nhập
Năm 2015 đánh dấu một bước ngoặt lớn trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế
của Việt Nam. Về cơ bản, Việt Nam đã hoàn tất đàm phán hàng loạt các hiệp định thương
mại tự do thế hệ mới (TPP, AEC và EVFTA) vốn không chỉ bó buộc trong các điều
khoản về thương mại truyền thống mà còn mở rộng ra những vấn đề liên quan tới thể chế
kinh tế như: Khung khổ pháp lý liên quan tới sở hữu trí tuệ, DN nhà nước, đầu tư, dịch vụ
tài chính, mua sắm chính phủ… Điều này củng cố thêm nhiều cơ hội và động lực phát
triển cho Việt Nam trong năm 2016, cũng như tạo thêm lực đẩy cho quá trình tái cơ cấu
nền kinh tế.
Tuy nhiên, hội nhập luôn mang lại cả cơ hội và thách thức cho các bên tham gia.
Quá trình hội nhập của Việt Nam trong vài thập kỷ gần đây đã giúp mang lại nhiều thành
tích về tăng trưởng kinh tế, đầu tư, xuất khẩu và cải thiện thu nhập cho người lao động.
Mức độ mở cửa càng lớn đồng nghĩa với rủi ro từ bên ngoài càng cao và thậm chí có thể
làm xấu đi những rủi ro nội tại. Sự kiện Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới
đã từng nhận được rất nhiều kỳ vọng lớn lao, nhưng nguồn vốn lớn ồ ạt đổ vào Việt Nam
đi kèm với chính sách tiền tệ chưa linh hoạt đã tạo “bong bóng” bất động sản và tạo ra
siêu lạm phát giai đoạn 2007-2008.
Sự phụ thuộc lớn vào nhập khẩu và đầu tư nước ngoài, những yếu kém và lãng phí
nguồn lực tại các DN nhà nước là những cảnh báo Việt Nam không nên tự mãn với việc
tham gia những hiệp định thương mại tự do đầy hứa hẹn như: TPP, AEC hay EVFTA.
Tại thời điểm này, khu vực tư nhân tại Việt Nam vẫn chưa được đánh giá cao khi so sánh
với các DN có vốn đầu tư nước ngoài. DN tư nhân tại Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu là
các DN vừa và nhỏ, bất lợi cả về quy mô cũng như hiệu quả hoạt động so với nhóm DN
có vốn đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, khi TPP có hiệu lực, dòng vốn FDI được kỳ vọng sẽ


11


III,DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2016-2020:
Viện nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) đưa ra cho kinh tế Việt Nam giai
đoạn 2016 – 2020 3 kịch bản như sau:
1,Kịch bản tăng trưởng thấp
Tốc độ tăng trưởng của các yếu tố đầu vào trong kịch bản này (bình quân năm, cho
giai đoạn 2016-2020):
Nhân tố năng suất tổng hợp (TFP): 2,0%/năm
Lao động: 0,88%/năm
Vốn đầu tư toàn xã hội (giá hiện hành): 11,5%/năm, tăng trưởng thực (giá cố định,
đã loại bỏ lạm phát): 5,5%, (tương đương tỉ lệ vốn đầu tư trên GDP khoảng 30,5-31%
GDP, giữ ổn định như hiện nay)
Chỉ số ICOR toàn nền kinh tế duy trì ở mức cao như hiện nay (không có cải thiện),
khoảng 5,6-5,7.
Tỉ lệ tiết kiệm nội địa (tiết kiệm/GDP) bình quân: 30,35%
Vốn FDI: tăng trưởng 0-3%/năm
Vốn vay của khu vực tư nhân: tăng 5%/năm
Lạm phát: 6%/năm
Tăng trưởng tín dụng bình quân: 11,3-15,7 %/năm.

Với kịch bản này VEPR dự báo nền kinh tế chỉ tăng trưởng ở mức từ 4,20-4,62%

12


2,Kịch bản tăng trưởng vừa phải
Tốc độ tăng trưởng của các yếu tố đầu vào trong kịch bản này (bình quân năm, cho

Tỉ lệ tiết kiệm nội địa (tiết kiệm/GDP) bình quân: 30,35%
Vốn FDI: tăng trưởng 7-10%/năm
Vốn vay của khu vực tư nhân: tăng 15%/năm
Lạm phát: 6%/năm

Tăng trưởng tín dụng bình quân: 16,3-21,7 %/năm
Ở kịch bản này, nhóm nghiên cứu cũng lưu ý rằng: Giả thiết TFP tăng khoảng
3%/năm bình quân trong giai đoạn 2016-2020 là một mức tăng rất cao. Để đạt mức này,
bản thân nền kinh tế phải có những cải cách và thay đổi rất tích cực.
Và với kịch bản này, nền kinh tế tăng trưởng bình quân trong khoảng 5,065,52%/năm trong giai đoạn 2016-2020.
VEPR đưa ra ý kiến rằng, để cải thiện tốc độ tăng trưởng và chất lượng của nền
kinh tế, chắc chắn cần phải có quyết tâm cải cách thực sự mạnh mẽ quyết liệt nhằm
tăng năng suất của toàn bộ nền kinh tế, tái cơ cấu nguồn lực theo hướng chất lương cao
hơn. Cải cách thể chế kinh tế, hành chính có ý nghĩa quyết định.
Ngoài ra, việc cải thiện nguồn nhân lực cho nền kinh tế và mở rộng thị trường xuất
khẩu với mô hình liên kết quốc tế theo kiểu mới. Chỉ với những nỗ lực cải cách với cam
kết cao, Việt Nam mới có hy vọng kiểm soát được mức tăng trưởng khoảng trên 6%
(trong điều kiện bối cảnh quốc tế thuận lợi).

14


PHẦN B: TỔNG QUAN VỀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH
I- Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam
1. Số lượng căn hộ giao dịch tăng mạnh
Theo số liệu thố ng kê sơ bộ của Savills, số lượng căn hộ bán được trong Q2/2015 tại
TP.HCM là khoảng 5.000 căn, tăng 17% so với quý trước và 96% so với cùng kỳ. Đây là
số lượng giao dịch cao nhất kể từ Q4/2010. Tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM vẫn ở mức cao là

trước. Trong đó, có 6.600 căn đến từ các dự án mới, tăng 9% theo quý và 30% so với
cùng kỳ. Quận 2 và quận Bình Thạnh có nguồn cung tương lai lớn nhất, đóng góp khoảng
30% tổng nguồn cung căn hộ trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017; tiếp theo là
nguồn cung căn hộ ở quận 9, đóng góp 11% vào tổng nguồn cung. Sự gia tăng mạnh
nguồn cung tương lai tạo ra áp lực giảm giá; tuy nhiên, nhu cầu cũng đang gia tăng, và
người mua nhà đang hào hứng với phân khúc tài sản này, giúp cho giá bán có thể duy trì
ở một điểm cân bằng nhất định. Chúng tôi cho rằng chưa có dấu hiệu của bong bóng BĐS
trong tương lai gần.
4. Lãi suất giảm hỗ trợ cho thị trường bất động sản
Các yếu tố nền tảng kinh tế của Việt Nam tiếp tục được cải thiện. GDP tăng trưởng
6.68% trong năm 2015 và kỳ vọng sẽ đạt mức tăng trưởng trên 6.6%, đạt khoảng 6.7%6.8% trong năm 2015. Chı̉ số lạm phát ở mức 1,8%, là mức thấp nhất trong vòng 13 năm
trở lại đây. Điều này góp phần giúp lãi suất có xu hướng giảm, nhờ đó thúc đẩy dòng tiền
chảy vào các loại hình tài sản khác như BĐS. Lãi suất có vai trò rất quan trọng đố i với thị
trường BĐS. Sự thay đổi lãi suất ảnh hưởng lớn đến khả năng mua nhà của người dân.
Lãi suất giảm giúp cho chi phí lãi vay mua nhà phải trả cho ngân hàng giảm theo, góp
phần giúp gia tăng nhu cầu mua BĐS. Tại thời điểm Q2/2015, lãi suất tiền gửi ngắn hạn
ổn định ở mức 5,5% đến 6,0% một năm, mức lãi suất này kém hấp dẫn hơn so với tỷ suất
sinh lời từ hoạt động cho thuê nhà ở. Vì vậy, thị trường BĐS đang thu hút nhiều sự quan
tâm của các nhà đầu tư. Số lượng giao dịch căn hộ tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng cuố i
năm 2015. Tín dụng BĐS đã tăng trưởng khoảng 11% trong sáu tháng đầu năm 2015, cao
hơn mức tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thố ng (hơn 6%).

16


Tổng dư nợ tín dụng BĐS đến cuố i tháng 6/2015 vào khoảng 334 nghìn tỷ đồng,
chiếm 8,3% tổng dư nợ toàn hệ thố ng. Nguồn vố n để đầu tư BĐS ở Việt Nam gồm 3
nguồn chính: vố n của chủ sở hữu, vố n vay ngân hàng và vố n huy động từ khách hàng.
Chı̉ có một số ít các doanh nghiệp BĐS Việt Nam có đủ tiềm lực tài chính để tự thực hiện
các dự án. Vì vậy các doanh nghiệp thường phải phụ thuộc nhiều vào vố n vay từ ngân

trường bất động sản nhà ở và thương mại của Việt Nam đang dần hồi phục một cách rõ nét
kể từ cuộc Khủng hoảng Tài chính Thế giới năm 2008. Dẫu vậy, để bảo vệ lợi ích của các
nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam phải nâng cao tính minh bạch trong việc phê duyệt các
dự án và chú trọng quản lý chặt chẽ các cơ quan thẩm quyền. Các chủ đầu tư cũng nên tìm
hiểu mục tiêu và các hướng đầu tư của các khách hàng này để thu hút các nguồn vốn đầu tư
nước ngoài.
Trong năm 2015, thị trường bán lẻ tại TP. HCM và Hà Nội mỗi nơi ghi
nhận thêm 150.000 m2 diện tích thực thuê (NLA). Đa số các dư án này được phát triển
với diện tích mặt sàn lớn, tích hợp nhiều tiện ích hơn và chi phí đất thấp hơn, nhằm đáp
ứng nhu cầu lớn dần của các khu vực ngoài trung tâm. Tỷ lệ trống của các khu trung tâm
thương mại (TTTM) trong thành phố dự đoán vẫn tiếp tục duy trì ở mức trung bình 10%
nhờ vào các khách thuê chủ chốt. Tương tự tại Hà Nội, tỷ lệ trống ổn đinh ở mức 8 - 9%.
Mặc dầu nguồn cung sẽ gia tăng, xu hướng tỷ lệ trống này sẽ được giữ vững trong năm
2016.
Ngoài ra, thị trường bán lẻ Việt Nam cũng điều chỉnh tương ứng để bắt kịp với
nhu cầu khách hàng với các xu hướng mới từ một loạt các cho nhiều thương mới, như
“bán lẻ - giải trí,” “bình dân hóa” hoặc “mua sắm trên mạng.” Người tiêu dùng hiện nay
ngày càng kĩ tính và thông thái hơn, họ rất coi trọng tổng thể trải nghiệm mua sắm và đòi
hỏi chất lượng nhiều hơn. Ngành ẩm thực, hầu hết thuộc dạng đồ ăn nhanh và chất lượng,
ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2015 và sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường
trong năm 2016.

II, GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH
CHÁNH
I- Tổng quan
BCCI - BINH CHANH CONSTRUCTION INVESTMENT SHAREHOLDING
COMPANY
TÊN GIAO DỊCH: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH CHÁNH
550 Kinh Dương Vương, Phường An Lạc, Quận Bình Tân,TP. HCM.
Điện thoại: +84-(0)8-38.75.30.21

7.990 m2, Cao ốc văn phòng cho thuê BCCI với diện tích đất là 2.526 m2, Chung cư Tân
Tạo 1 với diện tích đất là 12.621 m2.
4. Chiến lược phát triển và đầu tư
- Tầm nhìn: Trở thành doanh nghiệp hàng đầu về đầu tư - kinh doanh bất động sản
tại Việt Nam.
- Sứ mệnh: Cung cấp giải pháp tốt nhất về đầu tư - an cư cho khách hàng Đầu tư và
xây dựng những dự án phục vụ an cư cho cộng đồng và góp phần phát triển hạ tầng xã
hội.
- Giá trị cốt lõi: Giải pháp sáng tạo, hiệu quả. Tính chuyên nghiệp cao. Hướng đến
tương lai
- Mục tiêu hoạt động: Phát triển sản xuất kinh doanh, đầu tư xây dựng nhà ở, đất ở,
đất xây dựng khu công nghiệp và các lĩnh vực liên quan khác nhằm mục đích trở thành
công ty dẫn đầu trong việc cung cấp sản phẩm và dịch vụ có chất lượng cao, mang về lợi
nhuận cho cổ đông, phục vụ cộng đồng trong lĩnh vực bất động sản.
- Mục tiêu phát triển trung và dài hạn: Tập trung nguồn lực, Nâng cao năng lực cạnh
tranh, Hợp tác chiến lược, Triển khai nhất quán.

19


II- QUAN ĐIỂM ĐẦU TƯ
VCBS đánh giá cao BCI trong giai đoạn thị trường BĐS trầm lắng nhưng vẫn duy
trì được mức cổ tức bằng tiền mặt bình quân 15% trên mệnh giá trong giai đoạn 20102013. Bên cạnh đó, đòn bẩy tài chính của công ty đang được duy trì ở mức thấp hơn bình
quân ngành, vì vậy BCI còn nhiều dư địa huy động vốn để phát triển các dự án khi điều
kiện thuận lợi. Quỹ đất sạch lớn được tích lũy với giá rẻ sẽ là lợi thế cạnh tranh và đảm
bảo sự phát triển của BCI trong dài hạn. Ngoài ra, dòng tiền ổn định từ cung cấp dịch vụ
tại KCN Lê Minh Xuân và khoản đầu tư vào công ty liên kết siêu thị Big C An Lạc sẽ
tiếp tục là “vùng đệm” an toàn cho BCI và hạn chế tính chu kỳ của mảng chuyển nhượng
BĐS.
Rủi ro đầu tư

khu đô thị Tân Tạo, KCN Phong Phú, KĐC Phong Phú, KDC và công trình công cộng
11A, …………..
- Công ty có quy mô lớn trong ngành Bất Động Sản với mức vốn điều lệ và giá trị
tài sản cao đứng thứ ba gần bằng công ty SJS.
- Khả năng sinh lời của công ty xếp hàng thứ hai trong ngành Bất Động Sản.
- Mức lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh cao, tăng để qua các năm.
- Quỹ đất lớn, quy hoạch và quỹ đất có sẵn được chính quyền Quận Tân Bình,
Huyện Bình Chánh giao cho và có quyết định giao đất của Chính phủ.
- Có danh tiếng tốt trên thị trường Bất Động Sản cũng như được sự tín nhiệm của
khách hàng trong nhiều năm liền.
- Sản phẩm nổi tiếng với chất lượng cao và uy tín về các thủ tục pháp lí.
- Khả năng quản lí chi phí của các bộ phận tốt do đó đem lại lợi nhuận cho công ty
cao.
- Công ty có hệ thống quản lí chất lượng tốt, do đó: chính sách Công ty được rõ
ràng, hệ thống mục tiêu cụ thể.
- Các nhà quản lí công ty có kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất Động Sản (ít nhất là 5
năm)

Điểm yếu
- Công ty chưa chú trọng mở rộng thị trường sang các khu vực khác trong thành phố
mà chỉ tập trung trong khu vực quận Tân Bình và Bình Chánh. Chưa khai thác các phân
khúc thị trường khác.
- Có nhiều sản phẩm dở dang, tiến độ công trình còn chậm do ảnh hưởng bởi tiến độ
thu hồi đất.
- Trình độ nhân viên còn chưa đồng đều, trình độ chuyên môn của nhân viên còn
chưa sâu vào các nghiệp vụ chính.
- Các hoạt động quảng bá doanh nghiệp, hình ảnh công ty cũng như các hoạt động
quảng cáo sản phẩm của công ty còn mờ nhạt, các chương trình tiếp thị chưa mạnh.
- Các thủ tục pháp lí còn chậm do không chủ động được vấn đề thời gian do những
quy định về đất đai còn phức tạp, chưa rõ ràng.

nay, thị trường đang cần các nguồn cung dồi dào cho các phân khúc khách hàng mới, dẫn
đến số lượng các đối thủ gia nhập ngành đang ngày một gia tăng.
- Các quy định mới về thu tiền sử dụng đất và các chi phí khác của Chính phủ đang
ngày càng chi tiết và được đánh giá là có tăng. Vì vậy, nguy cơ về việc tăng giá sản phẩm
là điều khó tránh khỏi.
- Các quy định mới về bảo trì nhà cao tầng làm rõ trách nhiệm của Chủ đầu tư. Tuy
không làm tăng giá thành sản phẩm nhưng gián tiếp làm tăng chi phí cho khách hàng tạo
nên tâm lý e ngại của khách hàng.
- Ngoài ra, các doanh nghiệp nhỏ đang phát triển mạnh mẽ về số lượng có tính cạnh
tranh cục bộ với hoạt động của Công ty BCCI trên một số địa bàn, cụ thể là trên các khu
vực thuộc Quận mới Bình Tân.
- Nguy cơ về nhà ở cao tầng. Hiện nay làn sóng xây dựng nhà ở cao tầng đang phát
triển rất mạnh mẽ, và dự báo sắp tới sẽ xảy ra khủng hoảng thừa trên thị trường này. Vì
vậy, việc tham gia phát triển nhà cao tầng có thể tạo thành nguy cơ cho hoạt động của
Công ty BCCI nếu không được đánh giá và nghiên cứu đúng mức, đặc biệt là về vấn đề
kỹ thuật, chất lượng.
- Các nhà đầu tư nước ngoài đang chiếm thị trường trong việc khai thác các dự án
lớn như cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, trung tâm thể dục thể
thao … và đưa các nhà đầu tư trong nước vào các phân khúc vừa và nhỏ. Nguy cơ thị
trường bị thu hẹp.

22


- Một số nhà đầu tư trong nước đã liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài để tăng lợi
thế cạnh tranh về vốn và công nghệ cũng là nguy cơ cho Công ty BCCI.
- Giá đất tăng cao sẽ thu hẹp thị phần người mua, đối với người có thu nhập trung
bình và thấp cơ hội để tạo nhà ở càng khó khăn

23


24


β=Slope(known_y’s, known_x’s)
- Trong đó y là biến phụ thuộc ( tỷ suất lợi nhuận hàng tháng của cổ phiếu), x là
biến độc lập ( tỷ suất lợi nhuận hàng tháng của thị trường).
Ta tính được: β=0.167
Ý nghĩa của hệ số β: cho biết mức độ rủi ro của khoản đầu tư thêm vào thị trường.
Chạy mô hình hồi quy ta được đồ thị:

Đồ thị trên thể hiện mức độ tập trung về lợi suất của cố phiếu đồng thời cho ta thấy
mức độ phụ thuộc của lợi suất cố phiếu đối với sự thay đổi của thị trường.
Ở đây có R2=0.091=9.1% có ý nghĩa: sự thay đổi của lợi suất cố phiếu được giải
thích bằng 9.1% sự thay đổi lợi suất của thị trường.

2. Xác định chi phí vốn cổ phần Ke theo mô hình CAPM
Thu thập số liệu lãi suất trái phiếu chính phủ 1 năm từ 2001 đến 2014 và số liệu giá
đóng cửa thị trường VNI vào cuối năm 2002 đến 2015, đồng thời qua đó tính lợi suất thị
trường hàng năm. Có bảng số liệu:

25