ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

HÀ NHẬT LÂM

Giao dÞch
chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu
theo ph¸p luËt ViÖt Nam

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

HÀ NHẬT LÂM

Giao dÞch
chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu
theo ph¸p luËt ViÖt Nam
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến


NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN

8

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

1.1.

Lý luận về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

8

1.1.1. Cơ sở ra đời giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

8

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng quyền

10

sử dụng đất
1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

12

1.1.4. Điều kiện của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

14

1.1.5. Hình thức pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử

24

đất vô hiệu
1.3.

Lý luận pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng

24

đất vô hiệu
1.3.1. Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu

24


1.3.2. Khái niệm và đặc điểm pháp luật về giao dịch chuyển nhượng

26

quyền sử dụng đất vô hiệu
1.3.3. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch

29

chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Chương 2:

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN


nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
2.1.5. Quy định về trình tự, thủ tục xử lý hậu quả pháp lý của giao

56

dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
2.2.

Thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng

61

quyền sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam
2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng

61

quyền sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam
2.2.2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch chuyển

81

nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH

88

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH Ở VIỆT NAM



nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao

100

dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam
KẾT LUẬN

105

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

106


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS

: Bộ luật dân sự

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TAND

: Tòa án nhân dân

điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện quyền năng này. Song xét về bản chất,
chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự được xác lập dựa trên sự tự
nguyện, tự thỏa thuận và bình đẳng giữa những người sử dụng đất với nhau
hoặc giữa họ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thông qua hình thức pháp
lý là hợp đồng dân sự với tên gọi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Để đưa
các giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ nói
riêng đi vào nề nếp, an toàn, đúng pháp luật; trong các Bộ luật Dân sự (BLDS)

1


năm 1995, BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 có các quy định về giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ.
Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua
đã đạt được những kết quả nổi bật sau đây: i) Thị trường QSDĐ được xác lập
và vận hành theo hướng lành mạnh, tính công khai, minh bạch được cải thiện;
ii) Bảo đảm an toàn về mặt pháp lý, phòng ngừa rủi ro cho các bên trong giao
dịch về chuyển nhượng QSDĐ; iii) Ý thức chấp hành pháp luật của người dân
khi có nhu cầu chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ từng bước
được nâng cao; iv) Góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai
nói chung và quản lý nhà nước về các giao dịch chuyển QSDĐ nói riêng v.v...
Bên cạnh những kết quả tích cực, thực trạng thi hành lĩnh vực pháp luật này còn
bộc lộ một số yếu kém như có một số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được
xác lập không thỏa mãn các điều kiện do pháp luật đất đai quy định; chuyển
nhượng QSDĐ không tuân thủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; có một
số lượng không nhỏ các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ được xác lập dưới
hình thức "giấy tờ viết tay" không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền nhằm mục đích trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà
nước... Khi các bên tham gia giao dịch phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn và khởi
kiện tại Tòa án nhân dân (TAND) thì những giao dịch này bị tuyên là vô hiệu.

vii) Phạm Bá Đông (2013), Một số vấn đề về hợp đồng dân sự vô hiệu - Thực
trạng và hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học
Quốc gia Hà Nội; viii) Mai Thị Thiên Hương (2008), Chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại Hà Nội - Thực trạng và một số giải pháp, Luận văn thạc sĩ
luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; ix) Nguyễn Thị Thanh (2010),
Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học,
Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; x) Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng
dân sự, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội v.v...
Các công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết được một số vấn đề
lý luận và thực tiễn cơ bản về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu như:

3


Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ nói chung
và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng; hai là, nhận diện
những hậu quả pháp lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên là vô
hiệu; ba là, nhận diện các dấu hiệu của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô
hiệu; bốn là, đề cập đến vấn đề xử lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị
tuyên là vô hiệu; năm là, đánh giá thực trạng pháp luật về giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói
riêng; sáu là, đưa ra một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giao
dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu… Tuy nhiên, những công trình nghiên
cứu trên đây nghiên cứu về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng trong bối cảnh Luật Đất
đai năm 2013, BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa ra
đời. Hiện nay, các đạo Luật này được ban hành và có hiệu lực với những sửa
đổi, bổ sung về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng. Nên thiết nghĩ việc nghiên cứu đề

dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu
sau đây:
- Các quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường QSDĐ;
xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật dân sự, pháp luật đất đai nhằm tạo
lập khung pháp lý cho các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về chuyển
nhượng QSDĐ nói riêng vận hành thông suốt, thuận lợi theo các nguyên tắc
của nền kinh tế thị trường.
- Các quy định về chuyển QSDĐ của Luật Đất đai năm 2013, các quy
định về giao dịch dân sự về chuyển nhượng QSDĐ của BLDS năm 2015 và
các văn bản pháp luật có liên quan.
- Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật về giao dịch dân sự về
chuyển QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô
hiệu ở nước ta…

5


4.2. Phạm vi nghiên cứu
Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu theo pháp luật Việt Nam là
đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật
khác nhau. Tuy nhiên trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác
giả giới hạn phạm vi nghiên cứu của luận văn ở những nội dung cụ thể sau:
- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung: Nghiên cứu, tìm hiểu các
quy định về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ vô hiệu nói riêng của Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 và các
văn bản hướng dẫn thi hành. Từ đó, Luận văn phân tích những hạn chế bất

giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ vô hiệu nói riêng ở Việt Nam.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô
hiệu và thực tiễn thi hành ở Việt Nam trong mối quan hệ tham chiếu với
BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013.
- Đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu
quả thi hành pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu ở Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu và thực tiễn thi hành ở Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam.

7


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
1.1. Lý luận về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Cơ sở ra đời giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu trong BLDS là một chế định pháp lý phản ánh các quan
hệ sở hữu, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh những
quan hệ sở hữu trong xã hội. Theo quy định tại Điều 158 BLDS năm 2015
quy định quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt của chủ sở hữu. Để thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình thì

dụng đất ngày càng trở nên bức thiết. Trong khi đó, Nhà nước nghiêm cấm
mua, bán đất đai, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức đã tạo ra một lực
cản cho sự vận động, chuyển dịch của QSDĐ, kìm hãm sự phát triển của nền
kinh tế. Vì vậy, Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, một
mặt tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất.
Mặt khác, pháp luật đất đai ghi nhận và mở rộng các quyền của người sử dụng
đất, bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp và góp vốn bằng QSDĐ. Dẫu vậy, việc thực hiện các quyền này phải
tuân theo những điều kiện do Nhà nước quy định. Đây là một điểm đột phá
lớn của Luật Đất đai năm 1993 tạo điều kiện cho việc hình thành và phát triển
thị trường QSDĐ, giúp cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế
mang lại từ đất. Cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá, QSDĐ
được xác định là một quyền tài sản có thể trị giá được bằng tiền và tham gia
trao đổi trên thị trường đã mang lại lợi ích cho người sử dụng đất.
Ở một khía cạnh khác, đất đai là một yếu tố đầu vào của mọi hoạt
động sản xuất - kinh doanh. Trong nền kinh tế thị trường, dưới tác động của
các quy luật khách quan thì việc chuyển nhượng đất đai mang tính tất yếu.
Song do chế độ sở hữu đất đai đặc thù, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên

9


pháp luật không cho phép chuyển nhượng đất đai. Trong khi đó, người sử
dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Để giải quyết
mâu thuẫn này thì việc cho phép chuyển QSDĐ là một phương án phù hợp,
một mặt nó vẫn đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu; mặt khác, quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trường để đáp
ứng các nhu cầu sử dụng đất của xã hội.

trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa vụ của các
bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ.
Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc
tính của đất đai, khai thác các công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một
cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch dân
sự. Theo quy định của BLDS năm 2015, giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc
hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch phổ biến của
giao dịch dân sự, là một hình thức cụ thể, thể hiện ý chí của chủ thể được quy
phạm pháp luật dân sự, pháp luật đất đai dự liệu và điều chỉnh. Theo đó, các
chủ thể tham gia giao dịch thể hiện được ý chí, sự tự nguyện, tự do, thỏa
thuận trong khuôn khổ quy định của pháp luật về các quyền, nghĩa vụ dân sự
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt góp phần làm cho giao lưu dân sự phát triển
phong phú và đa dạng, phù hợp với xu thế, trình độ phát triển kinh tế - xã hội.
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được
phép chuyển QSDĐ. Tiếp đó, BLDS năm 1995 đã dành phần thứ năm để quy
định về chuyển QSDĐ. Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận có các hình thức
chuyển QSDĐ bao gồm chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh QSDĐ... Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho và thừa kế QSDĐ là quyền chuyển QSDĐ trọn vẹn, các quyền
còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng QSDĐ vẫn được
coi là chuyển QSDĐ nhưng đây là chuyển QSDĐ hạn chế, không trọn vẹn.

11


1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong đời sống xã hội, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có nhiều ý
nghĩa quan trọng thể hiện trên những phương diện sau:

phổ biến trong xã hội và cũng là một chế định pháp lý cổ điển, xuất hiện từ rất
lâu đời trong lịch sử khoa học pháp lý. Ngay từ khi xã hội loài người có sự
phân công lao động sản xuất, từ đó xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóa thì
giao dịch đã hình thành và giữ một vai trò quan trọng trong việc điều tiết các
quan hệ. Trong xã hội hiện tại, giao dịch được xem là công cụ thông dụng,
hiệu quả đảm bảo cho các quan hệ dân sự được thực hiện trong hành lang
pháp lý an toàn nhằm thúc đẩy giao lưu dân sự ngày càng phát triển. Ngoài ra,
giao dịch dân sự còn là phương tiện pháp lý quan trọng để cho các công dân
thỏa mãn nhu cầu vật chất, tinh thần trong sản xuất - kinh doanh cũng như
trong sinh hoạt, tiêu dùng. Trong xu thế vận động và phát triển của nền kinh
tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay, nhu cầu
trao đổi hàng hóa, dịch vụ, tài sản… là nhu cầu thiết thực không thể thiếu đối
với mỗi các nhân, tổ chức. QSDĐ được pháp luật quy định là một loại quyền
tài sản được phép tham gia vào thị trường bất động sản. QSDĐ là một khái
niệm có nội dung rộng, trong đó bao gồm nhiều quyền năng khác nhau. Một
trong những quyền năng cơ bản, chủ yếu và đặc biệt quan trọng của người sử
dụng đất là quyền chuyển nhượng QSDĐ. Trong giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ, QSDĐ trở thành một loại hàng hóa đặc biệt. Mục tiêu của quan hệ
chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ của mình
cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Thông qua đó
mà tìm cho đất đai những chủ sở hữu đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản
lý và năng lực sản xuất - kinh doanh để sử dụng có hiệu quả tiềm năng mà đất
đai mang lại. Việc chuyển nhượng QSDĐ nhằm tạo điều kiện cho các cá
nhân, tổ chức có nguồn vốn, có năng lực kinh doanh có đất để mở rộng phát
triển sản xuất, kinh doanh hoặc người có nhu cầu về đất ở tìm được một thửa
đất thích hợp. Thông qua chuyển nhượng, đất đai sẽ đến được với những
người biết sử dụng, khai thác các lợi ích từ đất một cách có hiệu quả. Đối với

13


14


Điều kiện chuyển nhượng giữa các loại đất là khác nhau. Việc Nhà
nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi
ích, tầm quan trọng của các loại đất. Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra
đối với đất lâm nghiệp, nông nghiệp, đất trồng rừng có phần chặt chẽ hơn,
nghiêm ngặt hơn so với các loại đất khác. Nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của
loại đất này đối với quá trình sản xuất tạo ra của cải cho toàn xã hội, có tính
chất quyết định đến sự ổn định nền kinh tế.
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ được
quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, người sử dụng đất
thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có các điều kiện: Đất không có
tranh chấp, có GCNQSDĐ (trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế QSDĐ
đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không
thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam thì người
nhận thừa kế không được cấp GCNQSDĐ nhưng vẫn được thực hiện quyền
chuyển nhượng QSDĐ theo quy định tại Điều 186 Luật Đất đai 2013). Hơn
nữa, QSDĐ được phép chuyển nhượng trên thị trường bất động sản phải đang
trong thời hạn sử dụng đất và quyền sử đất không bị kê biên đảm bảo thi hành
án. Việc chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Ngoài những điều kiện
trên, do đặc thù riêng của từng loại đất và QSDĐ của các chủ thể cũng có sự
khác nhau nên việc chuyển nhượng QSDĐ còn phải đáp ứng các điều kiện
khác trong những trường hợp cụ thể như việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với
chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng chỉ được thực hiện khi dự án đã xây dựng xong các công trình hạ tầng
kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước

dụng đất
Theo quy định của BLDS năm 2015, thì hợp đồng chuyển QSDĐ phải
được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp

16


luật. Điều 502 BLDS năm 2015 quy định việc chuyển QSDĐ được thực hiện
thông qua hợp đồng. Hay nói cách khác, hợp đồng là hình thức bắt buộc khi thực
hiện quan hệ chuyển QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng. Mặt
khác, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: "Hợp đồng
chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực,
trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này" [26].
Từ những quy định này cho thấy, trong mọi trường hợp, hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ đều phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng
thực và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đăng ký đất đai.
1.1.6. Hiệu lực pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Đối với các tài sản khác thì chủ sở hữu luôn có quyền định đoạt tài sản
của mình thông qua việc chuyển giao quyền sở hữu. Tuy nhiên, do tính chất
đặc biệt của tài sản là QSDĐ nên không phải chủ thể nào có QSDĐ đều có
quyền chuyển nhượng QSDĐ đó. Đồng thời, cũng không phải bất cứ chủ thể
nào cũng có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ.
- Đối với bên chuyển nhượng: Bên chuyển nhượng trong hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ là bên có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ cho bên kia để
nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận. Bao gồm: Tổ chức,
cá nhân kinh doanh bất động sản; cá nhân, hộ gia đình (bao gồm: cá nhân, hộ
gia đình có QSDĐ ở; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà
nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất,

công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;
đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm...); iii) Nhóm
đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Khi xác lập giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, các bên căn cứ vào các
giấy tờ chứng nhận QSDĐ hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất để xác định

18