TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
-- ---

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

Đề tài:

PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Ở VIỆT NAM

Giảng viên hướng dẫn:
Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn: Luật hành chính

Sinh viên thực hiện:
Phan Thị Tuyên
MSSV: 5044014
Lớp: Luật hành chính - K30

Cần Thơ, tháng 05/2008


NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................

...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................


MỤC LỤC
------

-----Trang

2.2.2. Khái niệm, năng lực chủ thể của cá nhân................................................41
2.2.3. Phân loại các hộ gia đình, cá nhân .........................................................42
2.3. Chủ thể là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng đất...............................45
2.3.1. Khái niệm và năng lực chủ thể ................................................................45
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất ..47
2.4. Chể thể là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.................................47
2.4.1. Khái niệm, năng lực chủ thể ....................................................................47
2.4.2. Hình thức thuê đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao......................................................................................................50
2.5. Chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam...51
2.5.1.
2.5.2.

Khái niệm , năng lực chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài .....52
Xác định năng lực chủ thể của người nước ngoài ...................................52
i


2.6.

Chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về

đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất...........................................................54
2.6.1.
2.6.2.

Khái niệm .................................................................................................54
Năng lực chủ thể của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam ..
..................................................................................................................55
2.6.3. Hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ

điều chỉnh phù hợp trong điều kiện mới, nhất là trong lúc đất nước đang trong thời
kỳ tiến nhanh tiến mạnh đến công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Vì vậy, việc
nghiên cứu về “Pháp luật người sử dụng đất ở Việt Nam” vừa mang tính lý luận,
vừa mang tính thực tiễn và tính thời sự cấp bách.
Người viết chọn đề tài “Pháp luật người sử dụng đất ở Việt Nam” là đề tài
luật văn tốt nghiệp của mình với mong muốn góp phần nhỏ vào hoạt động pháp luật
người sử dụng đất ở Việt Nam, làm đề tài tham khảo để hoàn thiện các quy định của
pháp luật, cũng như đề xuất một số giải pháp nhằm đưa pháp luật người sử dụng đất
ở Việt Nam được tiến hành nhanh chóng và đạt hiệu quả cao.
Trong quá trình viết luận văn, người viết dựa trên nền tảng phương pháp luận
của duy vật biện chứng, duy vật lịch sử để xem xét các vấn đề có liên quan.
Tiếp cận dưới gốc độ lý luận: các vấn đề pháp lý được xem xét đánh giá nhờ
vào việc sử dụng các phương pháp tổng hợp, phân tích luật viết, so sánh, suy luận…

1


Tiếp cận gốc độ thực tiễn: các thông tin thu thập được thông qua việc áp
dụng phương pháp thu thập, thống kê các số liệu liên quan, dữ liệu liên quan.
Cấu trúc luận văn bao gồm Lời nói đầu, Nội dung và Kết luận; nội dung gồm
có 2 chương:
Chương 1: “Tổng quan về pháp luật người sử dụng đất ở Việt Nam”.
Chương này gồm 2 phần, mục đích tìm hiểu một cách tổng quán về những vấn đề có
liên quan đến người sử dụng đất ở Việt Nam trước khi đi nghiên cứu phần trọng tâm
của Chương 2.
Phần 1.1: “Định nghĩa người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt
Nam”
Phần 1.2: “Lịch sử hình thành, nguồn gốc pháp luật về người sử dụng đất ở
Việt Nam”
Chương 2: Với tên gọi “Pháp luật về người sử dụng đất ở Việt Nam”, người

1.2 của chương 1 này người viết lần lượt đi tìm hiểu thế nào là Định nghĩa người
quyền sử dụng đất và lịch sử, nguồn gốc pháp luật về người sử dụng đất.
1.1.

Định nghĩa người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt

Nam
1.1.1. Khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất
Khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất được sử dụng khá phổ biến
trong khoa học pháp lý về đất đai nhưng ít có công trình nghiên cứu một cách toàn
diện, đầy đủ về khái niệm này. Trong các giáo trình luật đất đai của Trường Đại học
Luật Hà Nội, của Khoa luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, của Viện đại học mở Hà
Nội, Trung tâm đào tạo từ xa của Đại học Huế và “Từ điển giải thích luật học”
(phần giải thích thuật ngữ luật đất đai) của Trường đại Học Luật Hà Nội xuất bản
năm 2000 cũng chưa đưa ra được một khái niệm cụ thể và đầy đủ về “địa vị pháp lý
của người sử dụng đất”. Trong các công trình này, khái niệm địa vị pháp lý của
người sử dụng đất được đề cập gián tiếp và tản mạn ở khía cạnh khác nhau và được
nghiên cứu, xem xét dưới các góc độ sau:
- Khái niệm người sử dụng đất (chủ thể sử dụng đất).
- Năng lực pháp lý đất đai của người sử dụng đất.
- Năng lực hành vi đất đai của người sử dụng đất.
- Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Dựa trên quan niệm lý luận chung về Nhà nước và pháp luật về địa vị pháp lý
của một chủ thể pháp luật, tham khảo các tài liệu, sách, báo pháp lý về đất đai,
chúng ta có thể tiếp cận khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất theo hai
phương diện có liên quan mật thiết với nhau:

2



sử dụng đất...;
- Quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất trong các giao dịch đất
đai, như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

3


Tổng quan về pháp luật về người sử dụng đất ở Việt Nam

- Thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước và xã hội;
- Cơ chế pháp lý cho việc bảo đảm thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất do pháp luật quy định;
- Cơ chế pháp lý bảo đảm cho người sử dụng đất thực hiện các quyền về giao
dịch đất đai (bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho,
thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất)...
1.1.2. Một số vấn đề lý luận về khái niệm người sử dụng đất
Nghiên cứu về địa vị pháp lý của người sử dụng đất, chúng ta không thể
không tìm hiểu khái niệm người sử dụng đất vì đây là hai khái niệm có liên quan
chặt chẽ, mật thiết với nhau. Có hai tiêu chí cơ bản để xác định về người sử dụng
đất:
Tiêu chí thứ nhất: căn cứ vào cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất
(tiêu chí pháp lý). Điều đó có nghĩa một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác định
là người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong
các hình thức sau:
- Được Nhà nước giao đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có
thu tiền sử dụng đất).
- Được Nhà nước cho thuê đất (cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian);
- Được Nhà nước cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất (thông qua các

người sử dụng đất. Ví dụ: Pháp luật đất đai của Trung Quốc quan niệm người sử
dụng đất phải là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay công nhận quyền
sử dụng đất, thậm chí ngay cả khi họ cho người khác thuê lại đất thì tư cách sử dụng
đất của họ cũng không bị thay đổi: “Người đem đất thuê của Nhà nước cho người
khác thuê lại thì quyền sử dụng đất thuê vẫn do người thuê ban đầu nắm. Người mới
thuê đất chỉ có các quyền hưởng lợi từ đất đai”. Trong khi đó, pháp luật của Cộng
hòa liên bang Nga lại có quan niệm ngược lại. Theo đó, trong trường hợp cho thuê
đất thì tư cách người sử dụng đất sẽ được chuyển giao cùng với diện tích đất thuê từ
bên cho thuê sang người thuê trong thời hạn thuê đất: “Việc cho thuê đất được xuất
hiện từ những thỏa thuận, hợp đồng giữa người thuê đất và người cho thuê đất.
Trong hợp đồng ký giữa hai bên, người thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất cho
người cho thuê trong thời hạn sử dụng của mình và có tất cả các quyền lợi và nghĩa
vụ được quy định trong pháp luật dành cho người thuê và người cho thuê”.
Ở Việt Nam, khái niệm người sử dụng đất (hay chủ thể sử dụng đất) được đề
cập trong các sách báo pháp lý và trong các giáo trình luật đất đai của Trường Đại
học Luật Hà Nội; Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội; Viện đại học mở Hà Nội,...
Nhìn chung, khoa học pháp lý Việt Nam quan niệm về người sử dụng đất dưới một
số quan điểm cơ bản sau đây:
Quan điểm thứ nhất cho rằng: “Chủ thể sử dụng đất là những tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước thông qua các cơ
quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất”. Thống nhất với quan điểm này, có ý
5


Tổng quan về pháp luật về người sử dụng đất ở Việt Nam

kiến nhìn nhận người sử dụng đất ở mức độ cụ thể hơn: “Người sử dụng đất là tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất sử dụng.
Người sử dụng đất bao gồm: các tổ chức trong nước, các tổ chức nước ngoài, hộ gia
đình và cá nhân”.

Tổng quan về pháp luật về người sử dụng đất ở Việt Nam

1.1.3. Định nghĩa người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt
Nam trong Luật đất đai năm 2003
Quan niệm người sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003
Luật đất đai năm 2003 ra đời thay thế Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001. Một trong những sửa đổi,
bổ sung của Luật đất đai năm 2003 là quy định tại điều 9 cụ thể, chi tiết hơn về đối
tượng sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính
phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân)
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; nhận
chuyển quyền sử dụng đất;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong
tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất, hoặc công nhận
quyền sử dụng đất;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, tu viện, trường đào tạo riêng
của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

đất phục vụ mục đích sinh hoạt cộng đồng hoặc các cơ sở tôn giáo như: chùa, nhà
thờ, thánh thất, tu viện, trụ sở của tổ chức tôn giáo;
Thứ ba, bổ sung chủ thể sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam cho phù hợp với chính sách đại đoàn kết toàn dân và chính sách khuyến khích,
thu hút đầu tư nước ngoài, hội nhập quốc tế... của Đảng và Nhà nước ta.
1.1.4. Những bảo đảm cho người sử dụng đất
Việc giao đất qua các thời kỳ cách mạng được thực hiện ở các địa phương
cho nhiều đối tượng, theo các quy định khác nhau phù hợp với mục tiêu của mỗi
thời kỳ cách mạng. Có giai đoạn cách mạng Nhà nước đã quy định cho phép một số
cơ quan tổ chức không thuộc hệ thống Nhà nước được quyền giao đất. Đến nay
8


Tổng quan về pháp luật về người sử dụng đất ở Việt Nam

người được giao đất đã sử dụng đất ổn định trong một thời gian dài, việc quy định
trong dự thảo Luật là kế thừa Luật Đất đai năm 1993 đã có 10 năm thực hiện nhìn
chung được nhân dân đồng tình, phụ hợp với thực tế, việc xem xét theo yêu cầu đòi
lại đất sẽ làm mất ổn định trong xã hội và cũng không giải quyết được. Do đó, đề
nghị Quốc hội cho giữ như dự thảo Luật. Đối với những người có công với nước mà
thật sự có khó khăn về nhà ở là vấn đề được quan tâm. Tuy nhiên, đây là chính sách
cụ thể giải quyết một vấn để cụ thể tồn tại, do vậy không quy định chính sách cụ thể
trong Luật này mà đề văn bản quy định khác quy định.
Chính sách của Đảng và Nhà nước ta giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân... (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định, lâu dài
nhằm làm cho người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai tạo điều kiện
khuyến khích họ đầu tư, bồi bổ, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đã được
thể chế hóa trong Luật đất đai năm 1993 và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
Thực tiễn sử dụng đất hơn 10 năm qua ở nước ta đã chứng minh tính đúng đắn và

hại đến tài nguyên đất đai - nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước.
Theo đó, việc sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất;
Không phải ngẫu nhiên nguyên tắc này được đặt lên hàng đầu trong sử dụng
đất, bởi lẽ, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chính là định hướng, thể hiện quan
điểm, chiến lược quản lý và sử dụng đất trong tương lai của Nhà nước. Việc sử dụng
theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ đảm bảo đất đai được sử dụng có hiệu
quả và bền vững. Không chỉ sử dụng đất đai đúng quy hoạch, kế hoạch mà người sử
dụng đất còn phải sử dụng đất đúng mục đích. Việc sử dụng đất đúng mục đích sẽ
góp phần duy trì và cũng cố trật tự quản lý đất đai được Nhà nước xác lập.
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích
chính đáng của người sử dụng đất xung quanh;
Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn và vô cùng quý giá nên việc sử dụng đất
đai tiết kiệm, có hiệu quả có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ vì lợi ích trước mắt
của chính người sử dụng đất mà còn vì lợi ích lâu dài của các thế hệ tương lai. Hơn
nữa, thực hiện tốt nguyên tắc này còn góp phần thiết thực vào việc bảo vệ môi
trường sống của con người.
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn
sử dụng đất theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên
quan.
1.1.6. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Sẽ là thiếu sót lớn khi nghiên cứu về địa vị pháp lý của người sử dụng đất mà
lại không đề cập vấn đề quyền và nghĩa vụ của các chủ thể này. Bởi lẽ, quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất là một bộ phận cấu thành khái niệm địa vị pháp lý
của người sử dụng đất. Hơn nữa, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một
10


Tổng quan về pháp luật về người sử dụng đất ở Việt Nam

Nghĩa vụ của người sử dụng đất: là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người
sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến
quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất khác.

11


Tổng quan về pháp luật về người sử dụng đất ở Việt Nam

Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại điều 105, điều 106
và điều 108 Luật đất đai năm 2003.
Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
Thành quả lao động, kết quả đầu tư được xác định bao gồm: nhà cửa, vật kiến
trúc khác trên đất; khả năng sinh lợi, lợi thế của đất được tạo ra trong quá trình sử
dụng đất. Ví dụ: cải tạo đất xấu thành đất tốt, san lắp đất trũng thành đất bằng...; sản
phẩm thu hoạch từ cây trồng, vật nuôi... trong quá trình sử dụng đất vào mục đích
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối.
- Hưởng các lợi do các công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình.
Quyền sử dụng đất hợp pháp là quyền mà người sử dụng đất có được do luật
quy định; do người sử dụng đất tự tạo ra trong quá trình sử dụng hoặc nhận chuyển
giao, nhận thừa kế từ người khác... mà không thuộc các trường hợp bị pháp luật
cấm;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

tâm và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận
lợi cho quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất. Hơn nữa, quy định này ra đời
còn phúc đáp các đòi hỏi của việc sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.
Theo đó, quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất được quy định như sau:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng
cơ sở sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh, tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt
Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Tổ chức cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

13


Tổng quan về pháp luật về người sử dụng đất ở Việt Nam

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ
tầng chuyển nhượng hoặc cho thuê thì được chuyển sang hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Người sử dụng đất có các nghĩa vụ được quy định tại điều 107 Luật đất đai

tư liệu sản xuất, tư liệu sinh hoạt trong đó có đất đai trên địa bàn cư trú của họ đều
thuộc sở hữu chung của cộng đồng - “chế độ cộng đồng sở hữu ruộng đất”.
Đến xã hội chiếm hữu nô lệ: sự phát triển không ngừng của lực lượng sản
xuất dẫn đến năng suất lao động tăng nhanh, sản phẩm làm ra ngày càng nhiều, con
người đã tạo ra nhiều của cải hơn mức cần thiết. Do đó xuất hiện những sản phẩm
dư thừa và khả năng chiếm đoạt những của cải dư thừa đó. Chế độ tư hữu về tư liệu
sản xuất manh nha, xã hội phân chia giai cấp giàu, nghèo. Và khi phần lớn những tư
liệu sản xuất chính trong đó có một bộ phận đáng kể đất đai, của cải và một số nô lệ
ngày càng tập trung vào tầng lớp chủ nô thì dấu hiệu về tư hữu tư nhân về tư liệu sản
xuất trong đó có đất đai ngày càng rõ nét hơn.
Đến xã hội phong kiến: chỉ một số rất ít người được gọi là tiểu nông mới
có quyền sở hữu diện tích ruộng đất ít ỏi của mình. Còn số đông nông dân chưa có
quyền sở hữu đất đai nên phụ thuộc hoàn toàn vào đất đai của tầng lớp quan lại, địa
chủ, trở thành những người làm thuê. Đất đai đối tượng chủ yếu của sở hữu. Từ
quyền sở hữu này, địa chủ ra sức bóc lột nông dân qua hình thức địa tô. Các nấc
thang chuyển hóa địa tô từ địa tô lao dịch đến địa tô hiện vật rồi sang địa tôi tiền cho
thấy quan hệ hàng hóa, tiền tệ đã phát triển đến một trình độ nhất định, trở thành
quan hệ phổ biến. Đồng tiền đã làm xã hội phân hóa mạnh mẽ, một phương thức bóc
lột mới dần dần xuất hiện nhằm đem về lợi nhuận cao nhất cho các quan lại, địa chủ.
Đến xã hội tư bản chủ nghĩa: ở giai đoạn này, hình thức sở hữu đất đai
đặc trưng là sở hữu đất đai tư nhân tư bản chủ nghĩa. Ở giai đoạn đầu của phương
thức sản xuất tư bản chủ nghĩa, sở hữu tiền tệ là quan hệ sở hữu chủ yếu; Ở giai
đoạn tiếp theo, giai đoạn thống trị của tư bản công nghiệp, sở hữu tư liệu sản xuất
được đặt lên hàng đầu, giai cấp thống trị đã ý thức được rằng cần phải sở hữu giá trị
để đem lại giá trị thặng dư. Do đó, lúc này giai cấp tư sản phải chiếm hữu những tư
liệu sản xuất quan trọng nhất để làm phương tiện bóc lột những người lao động làm
thuê, đất đai cũng nằm trong mục tiêu chiếm hữu của giai cấp tư sản. Đến giai đoạn
tư bản độc quyền, sở hữu tư bản tài chính trở thành quan hệ sở hữu chủ yếu, trong
đó quan hệ tài chính bất động sản - đất đai có tác động rất lớn đến nhiều nền kinh tế.
Xã hội xã hội chủ nghĩa: được xem là hình thái hoàn mỹ nhất của xã hội

mạng tháng tám 1945): Pháp chia lãnh thổ Việt Nam thành ba vùng với các mức độ
tự trị khác nhau. Cần phải biết rằng hầu hết các chính sách về đất đai ở giai đoạn này
là do Pháp đặt ra, trong đó nổi cộm lên là việc thực dân Pháp cướp đất để lập đồn
điền dưới nhiều hình thức và thủ đoạn. Vai trò của Nhà nước phong kiến rất mờ
nhạt, không còn là chổ dựa của nhân dân. Địa chủ người Việt cũng đua nhau dùng
vũ lực, quyền lực để cướp đoạt ruộng đất của nông dân. Do đó, không phải ngẫu
nhiên mà cách mạng Việt Nam lúc này “chủ trương làm cách mạng tư sản dân
quyền và cách mạng thuộc địa để đi tới xã hội cộng sản”.
Từ cách mạng Tháng Tám 1945 – trước khi hiến pháp 1980 ra đời: do các
điều kiện kinh tế - chính trị - xã hội, chính sách đất đai của Nhà nước cho phép tồn
16


Tổng quan về pháp luật về người sử dụng đất ở Việt Nam

tại ba hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Sở dĩ
hình thức sở hữu tư nhân về đất đai được đề cập trong hiến pháp đầu tiên của nước
Việt Nam - điều 14 quy định “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo vệ quyền sở hữu
ruộng đất và tư liệu sản xuất khác của nông dân” do tình hình thực tế lúc bấy giờ là
thực hiện chính sách cải cách ruộng đất cho phù hợp với cuộc đấu tranh của dân tộc
ta - đánh đuổi giặc Pháp, xóa bỏ tàn dư phong kiến, khuyến khích nông dân đấu
tranh và sản xuất với khẩu hiệu “người cày có ruộng”; Giai đoạn 1976- 1987: do
thực hiện chỉ đạo của Đảng về tổ chức lại sản xuất, cải tiến quản lý nông nghiệp,
theo đó thực hiện việc quản lý, sử dụng đất theo mô hình hợp tác xã đã bộc lộ nhiều
hạn chế, làm giảm đi tính hăng say trong lao động sản xuất, năng suất lao động
không cao do hậu quả của việc sở hữu tập thể về ruộng đất mang lại.
Và từ hiến pháp 1980 đến nay, Đảng và Nhà nước vẫn duy trì quan điểm
“Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân”. Vậy một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là
sở hữu toàn dân có ý nghĩa quan trọng như thế nào đối với nền kinh tế - chính trị xã hội Việt Nam.
- Trước tiên, với chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước không thừa nhận hình

đoạt đất đai khác với quyền định đoạt các loại tài sản được quy định trong Bộ luật
Dân sự. Đối với loại tài sản thông thường, các chủ sở hữu thường chấm dứt quyền
sở hữu của mình bằng các hợp đồng mua, bán, biếu, tặng... Thế nhưng đối với sở
hữu đất đai, Nhà nước không cho phép mình nhường quyền sở hữu cho bất kỳ ai.
Nhà nước chỉ cho phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất đối với một số loại đất nhất định. Việc người sử dụng đất có sự tự
do ý chí nhất định trong các giao dịch trên hoàn toàn không phải là do họ có quyền
định đoạt.
Đó là do họ đang hưởng các quyền, đang thực hiện các quyền mà chủ sở hữu
quy định cho họ. Đất đai không phải là tài sản có thể mua bán. Nhà nước nghiêm
cấm việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, lấn chiếm, định đoạt đất đai bất hợp
pháp. Như vậy, quyền định đoạt đất đai của Nhà nước là một trình tự pháp luật quy
định sự hình thành, phát triển và chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai.
Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao
cho hàng vạn tổ chức, hàng triệu gia đình và cá nhân sử dụng. Về mặt pháp lý, họ là
những chủ thể sử dụng đất, và quyền sử dụng đất tuy là một bộ phận của quyền sở
hữu nhưng đó là quyền độc lập, nó chỉ có thể bị thu hồi theo một trình tự nhất định
của pháp luật. Nhà nước trao cho người sử dụng đất quyền năng khai thác lợi ích vật
chất từ đất, vậy quyền sử dụng đất của Nhà nước có mất đi hay không? Nếu nhìn
nhận về mặt kinh tế và pháp lý, chúng ta sẽ thấy Nhà nước vẫn thực hiện quyền sử
dụng của mình nhưng nó thể hiện rất khác so với quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân, tổ chức. Nói đến quyền sử dụng đất của chủ sở hữu Nhà nước là nói đến
phạm trù khái quát, bao trùm lên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của đất nước, đó là
những chủ trương, chính sách, định hướng làm cho người sử dụng đất sử dụng theo
đúng yêu cầu của Nhà nước. Quyền này không bị giới hạn về mục đích, thời gian và

18


Tổng quan về pháp luật về người sử dụng đất ở Việt Nam

người sử dụng đất nên có một số người lầm tưởng rằng quyền sử dụng đất đã trùng
với quyền sở hữu đất. Thực tế thì chúng hoàn toàn khác nhau: quyền sử dụng là một
bộ phận của quyền sở hữu và nó được Nhà nước quy định theo một số trình tự pháp

19