ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LƯƠNG

NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH
QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2013 - 2015
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số
ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2016

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì
công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 9 năm 2016
Tác giả luận văn


Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016
Học viên thực hiện

Nguyễn Thị Lương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i LỜI CẢM
ƠN

.............................................................................................................ii

MỤC

LỤC................................................................................................................. iii DANH MỤC
CHỮ VIẾT TẮT..................................................................................vi DANH MỤC CÁC
BẢNG........................................................................................vii DANH MỤC CÁC HÌNH
....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của biến động giá đất ................................................................. 4
1.1.1. Đặc điểm đất đai và chế độ sở hữu về đất đai................................................... 4

2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................ 41
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý và biểu đạt kết quả nghiên cứu ....... 43
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 44
3.1. Khái quát về thành phố cẩm phả, tỉnh Quảng Ninh ........................................... 44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 47
3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................ 49
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...... 53
3.1.5. Đánh giá chung về tỉnh hình cơ bản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .... 57
3.2. Thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố cẩm phả, tỉnh Quảng Ninh................ 58
3.2.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ....... 58
3.2.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả theo thị trường ........... 60
3.2.3. So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở theo quy định tại thành
phố Cẩm Phả ............................................................................................................. 68
3.3. Đánh giá ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá
đất ở đô thị tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .............................................. 73
3.3.1. Yếu tố tự nhiên ................................................................................................ 75
3.3.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng ........................................................................................ 77
3.3.3. Yếu tố mục đích sử dụng đất........................................................................... 77
3.3.4. Yếu tố pháp lý ................................................................................................. 78
3.3.5. Yếu tố tâm lý ................................................................................................... 79
3.4. Tồn tại và giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh ................................................................................................ 80

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN





CN-XD

: Công nghiệp - xây dựng

CT-TTg

: Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

FAO

: Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hiệp Quốc

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KH

: Kế hoạch

NĐ-CP

: Nghị định - Chính phủ

PTTH

: Phổ thông trung học

QĐ-UBND


: Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Khung giá đất ở đô thị theo NĐ 188/2004/NĐ-CP .................................. 28
Bảng 1.2. Khung giá đất ở đô thị theo NĐ 104/2014/NĐ-CP .................................. 29
Bảng 2.1. Số hộ phỏng vấn trên các đoạn đường điều tra ........................................ 42
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất Thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2013 - 2015 ......... 55
Bảng 3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả trên 10 tuyến đường lựa
chọn ........................................................................................ 59
Bảng 3.3. Giá đất ở thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 1 ................. 62
Bảng 3.4 Giá đất ở thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 2 .................. 65
Bảng 3.5. Giá đất ở thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 3 ................. 67
Bảng 3.6. So sánh giá đất ở trên thị trường và giá đất ở theo quy định của
nhóm 1 ..................................................................................................... 68
Bảng 3.7. So sánh giá đất ở trên thị trường và giá đất ở theo quy định của
nhóm 2 ..................................................................................................... 70
Bảng 3.8. So sánh giá đất ở trên thị trường và giá đất ở theo quy định của
nhóm 3 ..................................................................................................... 72
Bảng 3.9. Bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .............................................. 74
Bảng 3.10. Giá đất ở trung bình năm 2015 ở cùng một vị trí giữa các nhóm đường....... 75
Bảng 3.11. So sánh giá đất ở thị trường trung bình năm 2015 theo hình thể ........... 76
Bảng 3.12. So sánh giá đất ở thị trường trung bình năm 2015 theo mục đích
sử dụng..................................................................................................... 78

trong tương lai. Nhất là, hiện nay đất nước ta đang trong quá trình CNH - HĐH nhu cầu
sử dụng đất cho các hoạt động sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát
triển đô thị ngày càng tăng lên. Vấn đề đặt ra đó là quản lý ra sao để sử dụng đất đảm bảo
được tính hiệu quả và bền vững. Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và
sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý
của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết.
Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai. Để tạo
nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình
thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là
một công cụ, một biện pháp quan trọng không thể thiếu. Mặt khác, giá đất cũng là một
công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để quản lý đất đai bằng biện pháp tài chính. Việc
quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành một công cụ đắc lực trong chính sách tài chính
đất đai, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, mang lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước và
khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý và sử dụng đất đai đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm và hiệu quả.
Hiện nay, công tác định giá đất được quy định khá cụ thể, chặt chẽ ở Luật đất đai
2013. Luật đất đai 2013 đã kế thừa và phát triển các quy định của Luật đất đai
2003, Luật đất đai 2013 về giá đất và có một chương riêng quy định cụ thể về Tài chính
đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất. Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất trên
một đơn vị diện tích đất. Gıá đất là chỉ tiêu phản ánh mối quan hệ nội tại giữa đất đai và
hàng loạt các yếu tố khác (cung - cầu trên thị trường, sự lo ngại của người dân, các chính
sách pháp luật của nhà nước...). Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều
yếu tố. Do vậy, công tác định giá đất cần được thực hiện thường xuyên nhằm đưa ra cơ
sở quan trọng để cơ quan Nhà nước thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai và
các mục đích khác.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN



"xanh".
Vì thế, trong những năm qua, thành phố Cẩm Phả đã triển khai rất nhiều dự án
xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, các công trình giao thông, các công


trình công cộng, công trình văn hóa, đẩy mạnh phát triển du lịch do vậy mà thị
trường bất động sản khá sôi động.
Tuy nhiên, cùng với vấn đề đó thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai trở nên
khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, trong đó việc xác định giá đất chưa sát với giá thị
trường là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử
dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính để được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những bất
cập này dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật
về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công
tác định giá đất trên đại bàn thành phố Cẩm Phả nói riêng, định giá đất nói chung và giúp
công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng
dẫn, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu sự biến động giá đất ở đô thị tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2015”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá sự biến động giá đất ở đô thị thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2013 - 2015; từ đó đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước
về giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát được thực trạng và biến động giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2015.
- Đánh giá ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở
đô thị;

Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau
có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người hoặc toàn
xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất


giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá
nhân, nhóm người với toàn xã hội. Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư
cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng
của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành.
Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước...), điều
kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...) tồn tại khác nhau lớn về tự
nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp có thể làm cho sản lượng
và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị có thể làm cho lực chịu
tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất
hợp lý để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng
đất, nếu con người biết cách sử dụng hợp lý thì chất lượng của đất được nâng lên không
ngừng [19].
1.1.1.2. Chế độ sở hữu với đất đai
Chế độ sở hữu đối với đất đai là một tập hợp các yếu tố pháp lý chi phối các mối
quan hệ phát sinh trong quá trình xác lập và vận động của quyền sở hữu đối với đất đai.
Tùy thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà nội hàm của chế độ sở hữu đất
đai được phân chia ở dạng khái quát, gồm các quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và
quyền sử dụng hoặc phân chia ở dạng phân kỳ, gồm các quyền tài sản đối với đất đai như
quyền hưởng lợi, quyền thừa kế, quyền bán, quyền tặng cho, quyền thế chấp.
Theo xu thế chung trên thế giới hiện nay, việc tài sản thuộc sở hữu của ai hay hình
thức sở hữu nào không còn quan trọng mà điều mấu chốt là ai thực sự đang là người chi
phối, kiểm soát tài sản đó [1].
1.1.1.3. Quyền sở hữu về đất đai
Đối với các nước mà pháp luật thuộc hệ thống Civil law, quyền sở hữu thường

thực hiện trên thực tế, đem lại lợi ích trước hết cho chủ sở hữu và cho những chủ thể
khác có liên quan [1].
1.1.2. Thị trường đất đai
1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng hoặc nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng,


thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu
vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường
đất đai là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường
đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền
kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa như ở nước ta. Tại Điều 4, Luật Đất đai 2013 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó không tồn tại thị
trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai
trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật nước ta, khi tham gia vào thị trường đất đai, các chủ
sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất. Muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất,
công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông
qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp). Thị trường sơ cấp về
đất đai bao gồm các giao dịch một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người sử dụng đất).
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai
- Thị trường đất đai là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, nhưng ảnh
hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của đất đai. Các thửa
đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế cho nhau ít nhất về phương

pháp hành chính.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi
hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô
quy tụ đất đai. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính
sách hạn điền, đôi khi còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới
hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn
khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản
đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép
mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng trưởng của
thị trường hàng hóa.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường này
đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản
nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi
đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1.1.2.4. Thị trường đất đai ở Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị
trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được
đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai
ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945: Thời kì này người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai
trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy
đổi thành tiền.

cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của
thực tế phát triển, Điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi
bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà
nước giao theo quy định của pháp luật”.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003: Từ năm 1993, thị
trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống
các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai
1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá
đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất,
bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối
với từng vùng và theo từng thời gian” .
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư
nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm
vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ
bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì
vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể
hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những
nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai
- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 19941995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá
BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm
trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN



181/2004/NĐ-CP, đã đưa thị trường BĐS bước vào giai
đoạn trầm lắng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




Năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường
đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư
và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử
dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại
các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút
nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn
sốt đất nhẹ trong năm 2007. Từ cuối năm 2007 đến tháng 3 năm 2008, thị trường BĐS
sôi động tại một số thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu
tư từ thị trư ờng chứng khoán sang thị trường BĐS.
* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực: Theo đánh giá của các chuyên gia
bất động sản nước ngoài, trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã
có những bước chuyển mình mạnh mẽ.
Các nhà đầu tư ngoại đều chung nhận định, nền kinh tế Việt Nam đang hội nhập
sâu rộng. Ở tầm vĩ mô, Chính phủ Việt Nam đã và đang đàm phán các hiệp định thương
mại tự do song phương với các nền kinh tế lớn, trong đó có TPP. Chính điều này sẽ mở ra
cơ hội rất lớn cho nền kinh tế Việt Nam thu hút nhiều nhà đầu tư lớn của quốc tế.
Các cơ hội có thể nhận thấy qua dân số đông và trẻ, chủ yếu tập trung sống đô
thị, quỹ nhà ở còn khiêm tốn. Bên cạnh đó nhiều chính sách pháp luật về đất đai thông
thoáng đã ban hành như mở cửa cho người nước ngoài mua nhà đã tạo sự minh bạch,
sức mua được khơi thông cộng với tín dụng linh hoạt, chi phí lãi vay thấp đang tạo cơ
hội rất tốt cho người dân mua nhà và doanh nghiệp bất động sản phát triển.
* Đặc trưng của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua:

Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế thị
trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thị
trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở
thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị trường
mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ
cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có
quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các qui luật kinh tế
thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá
đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tnh tương đối còn giá đất
thị trường thường ở trạng thái động.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1.1.3.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất được biểu thị ở nhiều
phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng
còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối
quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ
cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn,
lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thanh dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ
quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau, khi định giá
cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ
thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động
của con người, cho nên, không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người

tô cũng khác nhau. Trong xã hội phong kiến, địa tô tồn tại dưới các hình thức địa tô lao
dịch, địa tô hiện vật, địa tô tiền, trong xã hội tư bản, địa tô là một bộ phận giá trị thặng
dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản địa tô thuê đất đai sử dụng cho người sở
hữu đất đai. Có hai loại địa tô là địa tô cấp sai và địa tô tuyệt đối.
Từ các kết quả nghiên cứu về địa tô, Mác đã chỉ ra hạn chế của Adam Smith khi
cho rằng địa tô là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, đã chỉ ra sai lầm lớn nhất của
Ricardo khi cho rằng không có sự tồn tại của địa tô truyệt đối trong xã hội tư bản chủ
nghĩa, đồng thời khẳng định một cách dứt khoát rằng: địa tô không phải là một bộ phận
cấu thành giá trị đất đai, rằng đất đai là loại vật chất tự nhiên và là sản phẩm phi lao
động. Nhưng đất đai là loại tài sản đặc thù mà người ta chiếm giữ khi nó là hàng hóa mua
bán thì nó có giá. Mục đích mua đất của người ta là mua quyền lợi thu tiền cho thuê đất,
cho nên giá đất trên thực tế là không phải là giá mua đất mà là giá mua tiền thuê đất. Giá
đất đai quyết định trực tiếp bởi tiền thuê đất là bao nhiêu và mức lợi tức cao hay thấp:
khi lượng tiền thuê đất không thay đổi, giá đất đai tỷ lệ nghịch với mức lợi tức, khi mức
lợi tức không thay đổi thì giá đất đai tỷ
lệ thuận với tiền thuê đất. Từ đó cho thấy công thức tính giá đất như sau:
G



T
L

Trong đó: - G là giá đất
- T là tiền thuê đất
- L là mức lợi tức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN



Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết
định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN