BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THỊ HIẾU SỬ DỤNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC
NGOÀI TẠI TP.HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN
PHÁT TRIỂN HỘI NHẬP

SVTH:
MSSV:
LỚP:
KHOÁ:
NGÀNH:

VÕ ĐÌNH THẢO NGUYÊN
04143091
DH04TB
2004 – 2008
Quản lý thị trường bất động sản

– Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2008 –


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

VÕ ĐÌNH THẢO NGUYÊN

Mặc dù đã rất cố gắng, song chắc chắn luận văn còn nhiều thiếu sót. Em
rất mong nhận được sự dạy bảo thêm của quý Thầy Cô, các Anh Chị và các
bạn. Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn.

ĐH Nông Lâm TP. HCM, tháng 7/2008
Võ Đình Thảo Nguyên


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Võ Đình Thảo Nguyên, Khoa Quản Lý Đất Đai và BĐS,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Đề tài: “THỊ HIẾU SỬ DỤNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI
TP.HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN HỘI NHẬP”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Võ Văn Việt, Khoa Quản Lý Đất Đai và BĐS,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. HCM.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Nhà ở là một nét văn hóa đặc trưng của mỗi dân tộc trên thế giới. Trong quá
trình hội nhập, TP. HCM đón tiếp ngày càng nhiều người nước ngoài khắp mọi nơi
đến sinh sống, học tập và làm việc. Vì vậy, việc tìm hiểu thị hiếu về nhà ở của người
nước ngoài không chỉ có ý nghĩa đối với các công ty BĐS trong việc định hướng hoạt
động, đó còn là một giải pháp thu hút người nước ngoài đến thành phố nhiều hơn,
đồng thời thể hiện tinh thần hiếu khách của con người Việt Nam.
Đề tài tiến hành nghiên cứu thị hiếu về nhà ở của người nước ngoài bằng phương
pháp điều tra 138 người nước ngoài đang sinh sống, học tập và làm việc trên địa bàn TP. HCM
Theo kết quả khảo sát, đa số người nước ngoài tại TP. HCM là nam, đến từ các
nước châu Á, làm việc trong các tổ chức kinh tế, mới đến Việt Nam dưới 1 năm nhưng


BĐS :

bất động sản

CBRE :

công ty CB Richard Ellis (thuộc tập đoàn CBRE Hoa Kỳ)

PCCC :

phòng cháy chữa cháy

TTTM :

trung tâm thương mại

NGO:

tổ chức phi chính phủ


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

DANH MỤC BẢNG BIỂU – SƠ ĐỒ - HÌNH VẼ
BẢNG BIỂU
Bảng 1.1 So sánh các loại nhà ở cho thuê....................................................................... 4
Bảng 1.2 Công suất thuê tại một số căn hộ dịch vụ........................................................ 7


Hình 2.4 Sự lựa chọn nhà ở của người nước ngoài phân nhóm theo giới tính ............ 28
Hình 2.5 Tỷ lệ kết hôn của người nước ngoài tại TP. HCM ........................................ 29
Hình 2.6 Lựa chọn nhà ở của người nước ngoài phân theo tình trạng kết hôn ........... 29
Hình 2.7 Lựa chọn loại nhà ở của người nước ngoài phân nhóm theo nghề nghiệp... 30
Hình 2.8 Thời gian đã sinh sống tại Việt Nam của người nước ngoài......................... 31
Hình 2.9 Thời hạn cư trú tại Việt Nam ......................................................................... 31
Hình 2.10 Lựa chọn nhà ở của người nước ngoài phân theo nhóm thời hạn cư trú.... 32
Hình 2.11 Tỉ lệ chi trả cho nhà ở trong tổng thu nhập của người nước ngoài ............. 33
Hình 2.12 Tỷ lệ người nước ngoài mong muốn sở hữu nhà ở tại TP. HCM............... 33
Hình 2.13 Tỷ lệ các loại nhà ở người nước ngoài lựa chọn ......................................... 34
Hình 2.14 Tỷ lệ sự lựa chọn diện tích nhà ở ................................................................. 35
Hình 2.15 Tỷ lệ sự lựa chọn số lượng phòng ngủ......................................................... 36
Hình 2.16 Tỷ lệ sự lựa chọn hướng căn hộ................................................................... 36
Hình 2.17 Tỷ lệ sự lựa chọn số tầng trong cao ốc căn hộ............................................. 37
Hình 2.18 Tỷ lệ sự lựa chọn số tầng của nhà ở............................................................. 38
Hình 2.19 Tỷ lệ khách hàng lựa chọn cách thức trang trí nội thất ............................... 38
Hình 2.20 Tỷ lệ khách hàng lựa chọn các tiện ích gắn liền với nhà ở ......................... 39
Hình 2.21 Tỷ lệ khách hàng lựa chọn căn hộ có sân vườn........................................... 40
Hình 2.22 Tỷ lệ chủ đầu tư xây dựng mà khách hàng chọn......................................... 40
Hình 2.23 Hình thức quản lý nhà ở mà khách hàng chọn ............................................ 41
Hình 2.24 Thời hạn thuê nhà mà khách hàng chọn ...................................................... 42
Hình 2.25 Nguồn thông tin mà khách hàng quan tâm.................................................. 42
Hình 2.26 Độ quan trọng của 3 tiêu chí khi khách hàng chọn thuê nhà ở ................... 47
Hình 2.27 Mức độ quan tâm đến các yếu tố vị trí của người nước ngoài.................... 48
Hình 2.28 Vị trí được người nước ngoài chọn.............................................................. 49
Hình 2.29 Mức độ quan tâm đến yếu tố chất lượng – tiện ích/dịch vụ đi kèm............ 52
Hình 2.30 Mức giá thuê được người nước ngoài chọn................................................. 53
Hình 2.31 Mức giá được chọn theo từng loại nhà ở ..................................................... 54
Hình 2.32 Những yếu tố về nơi ở được người nước ngoài hài lòng ............................ 57

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm..................................................18
3. Quá trình quyết định mua sắm .......................................................................18
4. Ứng dụng lý thuyết hành vi người tiêu dùng trong nghiên cứu thị trường ....19
I.2.3 Chính sách pháp luật về nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. 19
1. Nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài....................................19
2. Chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.....20
I.2.4 Các vấn đề về nghiên cứu thị trường................................................................... 21
1. Nghiên cứu thị trường ....................................................................................21
2. Quy trình nghiên cứu thị trường.....................................................................22
3. Nội dung nghiên cứu thị trường .....................................................................24
4. Phân nhóm khách hàng...................................................................................25
PHẦN 2.........................................................................................................................26
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU........................................................................................26
II.1 THỊ HIẾU VỀ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI TP. HCM.............................26
II.1.1 Đặc điểm của khách thuê và sự lựa chọn loại hình nhà ở ................................. 26
1. Quốc tịch ........................................................................................................26
2. Giới tính..........................................................................................................27
3. Hôn nhân ........................................................................................................28
4. Nghề nghiệp....................................................................................................30


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

6. Thời hạn cư trú tại Việt Nam..........................................................................31
7. Phần trăm thu nhập chi trả cho nhà ở .............................................................32
8. Mong muốn sở hữu nhà ở tại TP. HCM.........................................................33
II.1.2 Sự lựa chọn của khách thuê................................................................................ 34
1. Loại hình nhà ở...............................................................................................34

III.3.1 Thu hút người nước ngoài sinh sống lâu dài tại thành phố.............................. 59
II.3.2 Giải pháp phát triển nhà ở phù hợp với thị hiếu nhà ở của người nước ngoài tại
TP. HCM....................................................................................................................... 61
KẾT LUẬN ..................................................................................................................64
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................65


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
“An cư lạc nghiệp” đã luôn là một vấn đề thiết yếu trong cuộc sống, là khát vọng
muôn thuở của con người và là mục tiêu mọi người đều hướng tới. Đối với những
người đã và sẽ chọn TP. HCM như là nơi “đất lành chim đậu”, là nơi xây dựng sự
nghiệp của mình, thì dù là người dân trong nước hay người nước ngoài đến đây làm
việc đều có ước muốn về chữ AN, ước muốn về một nơi cư trú anh lành, bình yên,
thoải mái. Đặc biệt với những người nước ngoài khi đến sinh sống, học tập và làm việc
tại Tp Hồ Chí Minh, một nơi hoàn toàn xa lạ, thì nhu cầu có một chỗ ở ổn định đối với
họ luôn là một trong những vấn đề quan trọng, cấp thiết hàng đầu.
Chính vì vậy, thị trường nhà ở phục vụ người nước ngoài tại các thành phố lớn,
đặc biệt là TP. HCM, đang diễn ra rất sôi động do lượng người nước ngoài đến đây
làm ăn, học tập và sinh sống ngày càng nhiều. Theo thống kê tại TP. HCM trong năm
2007 đã có khoảng 51.000 người nước ngoài đăng kí sống và làm việc tại thành phố,
tổng số người nước ngoài là khoảng 76.500 người (gồm cả những người chưa đăng kí)
và dự kiến sẽ tăng 25% - 35% trong năm 2008 (số liệu thống kê của CBRE). Qua đó
cho thấy nhu cầu về nhà ở cho những đối tượng này là rất lớn, và thị trường nhà phục
vụ cho người nước ngoài thuê đang trở thành một phân nhóm mới thu hút nhiều doanh
nghiệp tham gia.

sinh sống tại TP. HCM.
- Đề xuất những giải pháp nhằm thu hút người nước ngoài và phát triển các khu ở

phù hợp với thị hiếu của họ tại TP. HCM.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các tiêu chí khi chọn thuê căn hộ/nhà ở của
người nước ngoài đang sinh sống, học tập và làm việc tại TP. HCM.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu thị hiếu về nhà ở của các nhóm người châu Á, châu

Âu, châu Mỹ - châu Úc đang học tập và làm việc tại các trường học, tổ chức kinh tế,
các tổ chức phi chính phủ và cơ quan đại diện ở TP. HCM.
- Thời gian thực hiện nghiên cứu: Từ 15-03-2008 đến 30-07-2008.

5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Đối với công ty BĐS: định hướng các hoạt động phát triển, đầu tư, xây dựng, kinh

doanh và tư vấn BĐS.
- Đối với Nhà nước: tạo điều kiện để người nước ngoài có chỗ ở phù hợp với bản

thân và gia đình họ, đồng thời khuyến khích người nước ngoài vào Việt Nam đầu tư lâu
dài và chuyển giao công nghệ cũng như kinh nghiệm quản lý hiện đại nhằm phát triển
kinh tế - xã hội nước ta nói chung và TP. HCM nói riêng, từ đó làm tăng thêm mối
quan hệ giữa Việt Nam với các nước khác trên thế giới.
6. Nội dung nghiên cứu
- Phân tích thị hiếu sử dụng nhà ở của từng nhóm người nước ngoài về các tiêu chí:

vị trí, chất lượng nhà ở và các tiện ích – dịch vụ kèm theo, giá thuê nhà ở.
- Đánh giá, so sánh sự lựa chọn giữa các tiêu chí nhà ở của người nước ngoài.
- Đề xuất một số giải pháp thu hút người nước ngoài và phát triển nhà ở phù hợp với

2) Phương pháp thống kê:
Từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê theo những tiêu chí thích hợp
3) Phương pháp so sánh:
So sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, so sánh sự khác nhau về các tiêu chí
chọn lựa nhà ở giữa các nhóm người nước ngoài để đánh giá.
4) Phương pháp phân tích – tổng hợp:
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn nhà ở của người nước
ngoài và đánh giá ảnh hưởng tổng hợp của chúng đến quyết định này.

3


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

PHẦN 1
TỔNG QUAN
I.1 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO THUÊ ĐỐI VỚI NGƯỜI NƯỚC
NGOÀI TẠI TP. HCM
I.2.1 Sơ lược thị trường nhà ở cho thuê tại TP. HCM
Trong kinh tế nhà ở, nhà ở cho thuê là đối trọng của nhà ở mua bán, nếu thiếu
nhà ở cho thuê thì nhà ở mua bán rất dễ ở vào vị thế độc quyền. Bên cạnh đó nhà ở cho
thuê còn tạo ra điều kiện dễ dàng cho sự lưu động xã hội trong kinh tế thị trường. Vì
vậy phương thuốc điều trị giá nhà quá cao không chỉ dựa vào việc cung cấp số lượng
nhiều hơn nữa nhà cùng loại để cân đối cung cầu mà còn cần thúc đẩy phát triển nhà
cho thuê. Ngoài ra việc thiếu các căn hộ sang trọng cũng như văn phòng cho người
nước ngoài thuê hiện đang đẩy giá thuê lên quá cao đến mức làm nản lòng các nhà đầu
tư nước ngoài. (TS.Phạm Sỹ Liêm)
1. So sánh các loại nhà ở cho thuê:

Các quận
trong
thành phố

Sở hữu bởi
Hình thức công ty
sở hữu

Sở hữu bởi cá
nhân

Sở hữu bởi cá
nhân, hoặc đôi
khi sở hữu bởi
công ty

Sở hữu bởi
cá nhân

Sở hữu
bởi cá
nhân

Cho thuê bởi
Phương
công ty
thức cho
thuê

Cho thuê bởi

thanh toán hàng tháng
phí sinh hoạt
Bao gồm tiền
thuê và các
Phí sinh chi phí sinh
hoạt
hoạt

Nhiều hóa đơn Nhiều hóa đơn
hàng tháng
hàng tháng

Nhiều hóa
đơn hàng
tháng

1 hóa đơn
hàng tháng

Bao gồm tiền
thuê, mọi chi
phí sinh hoạt,
phí đậu xe,
phí quản lý…

Bao gồm
tiền thuê,
mọi chi phí
sinh hoạt…


Nội thất đầy
đủ
Nội thất

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

Đôi khi cấp
hóa đơn thuế
hàng tháng

Đôi khi cấp hóa
đơn thuế hàng
tháng

Đôi khi cấp
hóa đơn
thuế hàng
tháng

Căn hộ đến 4
phòng ngủ

3 đến 8 phòng
ngủ

Nội thất đầy
đủ, hoặc chỉ
trang bị một
phần, hoặc
không có nội

đặt cọc
đặt cọc
Trả tiền thuê
Hình thức hàng tháng
thanh toán
tiền thuê

Đặt cọc 2 – 3
tháng

Đặt cọc từ 3 đến Đặt cọc 2 –
6 tháng
3 tháng

Không có
đặt cọc

Trả tiền thuê
trước mỗi
tháng hoặc
mỗi quý

Trả tiền thuê
trước mỗi tháng
hoặc mỗi quý

Trả tiền
thuê trước
mỗi tháng


Các tiện ích

Các tiện
ích

Giặt ủi, đậu
xe, điện thoại,
ADSL, làm
vườn, quản lý

Dọn dẹp nhà,
Tùy vào
nước, điện
thỏa thuận
thoại, ADSL,
làm vườn, quản lý

Dịch vụ

Dịch vụ toàn
diện

Phí quản lí,
dọn phòng,
nước, phụ cấp
Phí dịch điện (có thể),
miễn phí tiện
vụ
ích, điện thoại
nội hạt (có


Tùy vào
thỏa thuận

(Nguồn: tổng hợp từ CBRE và khảo sát thực tế)

5


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

2. Tình hình thị trường nhà ở cho thuê đối với người nước ngoài tại
TP.HCM hiện nay
 Tình hình cung - cầu về nhà ở cho thuê đối với người nước ngoài tại TP. HCM
- Cầu

Nền kinh tế phát triển nhanh và hoạt động thu hút đầu tư nước ngoài của TP.
HCM đang trên đà thuận lợi là điều kiện để thị trường nhà ở cho người nước ngoài
thuê hình thành và phát triển mạnh. Với xu thế đô thị hóa và hội nhập kinh tế quốc tế
đó, lượng người nước ngoài đến đây làm ăn, học tập và sinh sống ngày càng nhiều, đặc
biệt từ sau khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO. Theo thống kê tại TP. HCM
trong năm 2007 đã có khoảng 51.000 người nước ngoài đăng kí sống và làm việc tại
thành phố, tổng số người nước ngoài là khoảng 76.500 người (gồm cà những người
chưa đăng kí) và dự kiến sẽ tăng 25% - 35% trong năm 2008 (số liệu thống kê của
CBRE). Không chỉ dừng lại đó, khi sang đây họ còn đem theo gia đình, đồng nghiệp
và cả bạn bè. Do đó nhu cầu nhà ở phục vụ cho đối tượng này rất lớn.

(Nguồn: CBRE)

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Tỉ lệ trống

(Nguồn: CBRE)
Hình 1.2 Tỉ lệ trống chỗ trong căn hộ dịch vụ
Tại các tòa nhà, khu vực nhà cho thuê có thương hiệu, tỉ lệ nhà đã cho thuê đạt
đến 98%. Tỷ lệ căn hộ còn trống trong các cao ốc căn hộ dịch vụ cao cấp tại quận 1
hiện tại rất thấp, công suất cho thuê đạt từ 96% đến 100%. Đây là các khu nhà ở được
xây dựng theo hướng đáp ứng nhiều tiện ích cho người sử dụng như gần trung tâm,
môi trường sống an ninh, nhiều tiện ích trong sinh hoạt hàng ngày, hệ thống hạ tầng tốt
Bảng 1.2 Công suất thuê tại một số căn hộ dịch vụ
Cao ốc
Indochine Park Tower

rất nhiều người nước ngoài phải tìm thuê các căn hộ và nhà phố ở khắp các quận trong
thành phố. Theo thống kê, tại TP. HCM , nhà cho người nước ngoài thuê có khoảng
4.000 căn, tương đương 660.000m2, chủ yếu thuộc khu Phú Mỹ Hưng, Q.1, Q.2, Q.3,
Q.5, quận Tân Bình. Thế nhưng số lượng này chỉ mới đáp ứng được khoảng 10% nhu
cầu thuê nhà của người nước ngoài đang sống và làm việc tại đây.
Nhu cầu về nhà ở của người nước ngoài sẽ còn gia tăng mạnh trong thời gian
tới do (1) Làn sóng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam trong những năm gần đây tăng
rất nhanh, trong 6 tháng đầu năm 2008, cả nước thu hút được 31,6 tỷ USD vốn FDI,
tăng 3,7 lần so với cùng kỳ năm 2007. Đặc biệt, vốn FDI vào TP. HCM 6 tháng đầu
năm 2008 đạt 7,1 tỷ USD, tăng gấp 10 lần so với cùng thời gian này năm trước và
bằng tổng vốn đầu tư nước ngoài của 3 năm 2005, 2006 và 2007 cộng lại. (Bộ Kế
hoạch & Đầu tư)
(2) Chính sách và luật đầu tư mang tính khuyến khích;
(3) Nhu cầu mở rộng phạm vi của các công ty, tổ chức quốc tế, ngoại giao và
tăng trưởng sản xuất của các ngành;
(4) Lượng người nước ngoài đến TP. HCM ước tính tăng khoảng 25% - 35%
trong năm 2008 (CBRE), trong đó đa số làm việc tại đây trong khoảng 1-5 năm.
- Cung

TP. HCM là một trong hai khu vực có thị trường nhà ở cho thuê phát triển mạnh
nhất trong thời gian qua. Theo kết quả thống kê của CBRE Việt Nam, tại TP. HCM có
khoảng 400 tòa nhà căn hộ dịch vụ. Trong năm 2007, thành phố có thêm khoảng 61 dự
án xây dựng cao ốc căn hộ cho thuê với khoảng trên 3.000 căn hộ cung cấp cho thị
trường dịch vụ cho thuê nhà. Tuy nhiên số lượng này chỉ mới đáp ứng khoảng 10%
nhu cầu thị trường.

8


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Q1/07 Q2/07 Q3/07

Cung

515

744

1.310

1.504


69%

86%

93%

95%

89%

92%

95%

95%

82%

89%

0%

(Nguồn: CBRE)
Hình 1.3 Tổng cung và cầu căn hộ dịch vụ tại TP. HCM
Trong năm 2008 vẫn chưa có dự án cao ốc căn hộ cho thuê mới nào, trong khi
nhu cầu thuê nhà, căn hộ để ở đang rất “nóng”. Nguồn cung căn hộ cho thuê rất hạn
chế, đặc biệt là các dự án có chất lượng quốc tế. Trong năm 2007 có 7 dự án căn hộ
dịch vụ hạng A tập trung chủ yếu tại quận 1 và quận 3, cung cấp khoảng 521 căn hộ
từ 1 đến 5 phòng ngủ. Có 11 dự án căn hộ dịch vụ hạng B cung cấp khoảng 1.200 căn
hộ và 36 dự án căn hộ dịch vụ hạng C với khoảng 848 căn hộ. Các nhà đầu tư những


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

Nhu cầu thuê căn hộ để ở tăng cao khiến rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đi mua
với mục đích cho người nước ngoài thuê. Đồng thời, một số người khá giả mua nhà
với mục đích kinh doanh nhưng tạm thời chưa bán được, khi thị trường nhà thuê phát
triển mạnh, chính số lượng căn hộ này tạo thành một nguồn cung dồi dào cho thị
trường dịch vụ nhà cho thuê. Do đó, nguồn cung của thị trường nhà cho thuê đã được
bổ sung một lượng lớn diện tích nhà xây dựng với mục đích ban đầu là để bán. Đây là
một thị trường cung cấp căn hộ cho người nước ngoài thuê, thúc đẩy thị trường căn hộ
phát triển. Hầu hết chủ sở hữu của những căn nhà cho thuê đều là tư nhân, không có
nhiều căn hộ của các công ty đứng ra cho thuê. Nguyên nhân là do trong thời gian qua,
nhu cầu nhà ở và nhu cầu nơi làm việc quá nóng, các doanh nghiệp trong và ngoài
nước mới chỉ tập trung đầu tư vào hai lĩnh vực xây dựng căn hộ để bán và văn phòng
cho thuê. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp cũng không mặn mà với loại hình nhà cho thuê
do thu hồi vốn chậm, mất nhiều thời gian và quản lý phức tạp. Tuy nhiên, sau một thời
gian tập trung đầu tư xây dựng các dự án nhà chung cư để bán, nay các chủ đầu tư
đang bắt đầu quan tâm đầu tư đến lĩnh vực này.
Bên cạnh đó, thị trường biệt thự cho thuê cũng đang rất “hút hàng”. Hiện có
nhiều biệt thự để cho thuê, tập trung nhiều nhất tại khu vực quận 2, quận 7 như khu
biệt thự Thiên Nga, Lan Anh, An Phú, Thảo Điền, Riviera… tại quận 2, biệt thự Hưng
Thái, Mỹ Gia, Mỹ Giang, Mỹ Phú, Mỹ Tú… tại Phú Mỹ Hưng quận 7, và cụm biệt thự
cho thuê trên đường Nguyễn Du, Phùng Khắc Khoan ở quận 1, Bà Huyện Thanh Quan
quận 3. Các chủ đầu tư những căn biệt thự này không chỉ là các công ty xây dựng mà
còn là các cá nhân cho người nước ngoài thuê biệt thự của họ. Hiện nay, các biệt thự
cũng như căn hộ cho thuê chất lượng tốt còn trống rất ít.
Trước nhu cầu nhà ở cho người nước ngoài ngày càng nhiều như thế, việc xây
nhà cho thuê không chỉ là xu hướng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà nó còn

8
9
10
11
12

Thành phố
Hong Kong
Moscow
New York
Tokyo
London
Mumbai
Seoul
Caracas
Singapore
TP. HCM
Paris
Thượng Hải

Quốc gia
Trung Quốc
Nga
Mỹ
Nhật
Anh
Ấn Độ
Hàn Quốc
Venezuela
Singapore

1,300-3,100

3 phòng ngủ
3,000-6,700
2,800-6,000
2,100-3,000

4 phòng ngủ
4,000-9,000
3,800-7,000
3,800-4,300
(Nguồn: CBRE)

11


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

Giá thuê căn hộ dịch vụ năm 2007
50

USD/m2/tháng

40

39

38,5

Garden Nguyen Du
View Court
Park

The
Lancaster

Sherwood
Residence

Average

(Nguồn: CBRE)
Hình 1.5 Giá thuê một số căn hộ dịch vụ năm 2007
Tuy nhiên, đối tượng thuê căn hộ giá cao như trên không nhiều. Số lượng người
muốn thuê nhà với giá từ 500 - 1.000 USD vẫn chiếm áp đảo. Cụm chung cư An Phú,
An Khánh có giá cho thuê hiện nay vào khoảng 700 – 1.100 USD. Mức giá thay đổi
tuỳ thuộc vào diện tích, vị trí của căn hộ. Ngay sát bên, dự án Cantavil cũng được rao
giá cho thuê từ 750 – 1.350 USD. Riêng tại dự án này, mức giá cho thuê lại dựa chủ
yếu vào mức độ trang trí nội thất, sau đó mới đến vị trí. Hiện giá thuê nhà ngày càng
nhích lên do ảnh hưởng của giá cả thị trường và tùy theo chất lượng và những tiện ích
đi kèm của căn hộ, mức giá thường từ 500 - 5.000 USD/căn hộ/tháng. Đối với một số
căn hộ có chất lượng thấp hơn nhưng cũng được các chủ nhà nâng cấp lên bằng các
dịch vụ tiện nghi như máy lạnh, tivi, giường tủ, Internet, truyền hình cáp... để gọi là
căn hộ cao cấp, với giá cho thuê từ 300-600 USD/căn/tháng
Tăng trưởng giá thuê căn hộ cho thuê

USD/m2/tháng

30

quận như quận 1, quận 2, quận 7 đang được người thuê nhà quan tâm đến nhiều nhất
và cũng là nơi có giá thuê cao nhất trên thị trường, do đây là nơi tập trung luợng lớn
căn hộ có chất lượng và biệt thự.
Giá thuê biệt thự Quận 2

2

USD/m /tháng

$16
$12

$12

$11
$9

$8

$6,25
$4,50

$4
$Nguyễn Văn Nguyễn Ư Dĩ Lê Văn Miến
Hưởng

Thảo Điền
Compound

Thảo Điền


Q3/07
Q,7

(Nguồn: CBRE)
Hình 1.8 Tăng trưởng giá thuê biệt thự tại TP. HCM
13


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

3. Nguồn cung mới và xu hướng chung
Dự báo thị trường BĐS Việt Nam, CBRE nhận định: “Điểm chính của thị trường
BĐS Việt Nam năm 2008 là nhu cầu vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung vẫn hạn
chế. Nguồn cung sẽ không đáp ứng được lượng cầu trong năm 2008 và 2009, mà phải
đến năm 2010 và sau đó. Do vậy giá đất, giá cho thuê văn phòng, khách sạn và căn hộ
ở Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục tăng cao hơn nữa.”
Cung căn hộ 2008 - 2011
12.000

35 dự án

11 dự án
25 dự án

6.000

1 dự án

nhau, tạo thành một khu vực cộng đồng. Tại TP. HCM, người nước ngoài đến từ các
nước châu Á như Hàn Quốc, Đài Loan, Singapore số đông thường thuê nhà ở khu vực
quận 7. Ngược lại, người đi thuê nhà đến từ các nước phương Tây sẽ tìm kiếm trong
khu vực quận 2.
Bên cạnh đó, nhu cầu và đòi hỏi tiêu chuẩn của đối tượng thuê nhà là người
nước ngoài cũng khác nhau. Người phương Tây thường chú ý đến những khu căn hộ
có thương hiệu. Người châu Á lại ít kén chọn hơn, sẵn sàng chấp nhận những căn hộ
có chất lượng dịnh vụ và thương hiệu theo tiêu chuẩn của địa phương.
14


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

Hạ tầng cơ sở của khu ở cũng được người nước ngoài đặc biệt quan tâm. Vị trí
được ưa chuộng là khu vực có hạ tầng hiện đại mới được xây dựng trong vài năm gần
đây (như ở Q.2, khu đô thị mới nam Sài Gòn), bao gồm đường xá, cầu cống, hệ thống
điện, nước sinh hoạt, nước thải, trường học quốc tế, bệnh viện, siêu thị, nhà hàng, công
viên, cây xanh, bể bơi, khu vui chơi giải trí... Phần lớn người nước ngoài rất thích
những vị trí dọc theo những con sông chảy qua các khu ở. Hầu hết các nhà đầu tư nước
ngoài đều chọn những địa điểm dự án ở trung tâm thành phố hoặc gần sát trung tâm,
những vị trí thuận lợi dễ dàng dẫn ra xa lộ và chỉ mất 15-30 phút đi xe máy là đến khu
trung tâm các thành phố. Trong thời gian tới, các dự án khu căn hộ đã dần xuất hiện ở
các khu vực xa trung tâm, do những vị trí thuận lợi ở khu vực trung tâm và lân cận
ngày càng khan hiếm.
I.2.2 Những tác động của sự phát triển phân nhóm thị trường này
Năm 2008 này được CBRE đánh giá là năm mở ra nhiều cơ hội cho doanh
nghiệp, các chủ đầu tư dự án và cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ (cá nhân) mua căn hộ để
cho thuê. Cơ hội này có được là do khoảng cách giữa cung và cầu. Thị trường nhà ở

Việt Nam bứt khỏi tư duy làm ăn manh mún, thiếu bài bản, thiếu chuyên nghiệp. Mặt
khác, đầu tư nước ngoài còn giúp cho chính các doanh nghiệp Việt Nam rất nhiều cơ
hội phát triển khác. Đó là những cơ hội hợp tác đầu tư; là cơ hội cạnh tranh để sàng lọc
và nâng cao tính chuyên nghiệp, đồng thời cung cấp cho cộng đồng việc làm và mức
sống cao hơn.
I.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN
I.2.1 Lý thuyết về Vị trí dân cư đô thị
Theo Bộ Luật Dân Sự năm 2005 của nước ta, BĐS được quy định là những tài
sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất cả các tài sản gắn liền với

nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Như vậy, “BĐS” dưới góc độ pháp lý được hiểu là những tài sản di động và
không di động được nhưng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Dưới góc độ của nhà quản lý đất đai và BĐS thì “BĐS là đất đai và những vật thể
cố định gắn liền với đất, là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất
định. Chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai”
BĐS có hai thuộc tính cơ bản: thuộc tính vật lý (tạo ra chất lượng BĐS) và thuộc
tính xã hội (vị thế của BĐS). Trong đó, chất lượng nhà biểu hiện những tính chất vật lý
có thể đo lường được cấu thành nền tảng cho việc sử dụng nhà ở thông thường. Còn vị
thế là sự kết hợp của những thuộc tính, thường là phi vật thể, phân biệt những cấp độ
khác nhau của sự mong muốn về nhà ở, được chấp nhận bởi những nhóm xã hội nào
đó, đôi lúc không kể đến tình trạng vật lý thực sự của ngôi nhà.
Do có các thành phần chất lượng và vị thế khác nhau nên các đơn vị BĐS hiện
vật có khả năng đáp ứng nhu cầu con người khác nhau. Khả năng đáp ứng này là kết
quả của sự kết hợp giữa chất lượng và vị thế, là sản phẩm đầu ra của hai nhân tố sản