TỐNG HOÀNG LONG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ NINH BÌNH

TỐNG HOÀNG LONG

2015 - 2017

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ NINH BÌNH

cô giáo trong khoa sau đại học Viện đại học Mở Hà Nội đã tận tình đóng góp,
hướng dẫn và truyền đạt những kiến thức sâu rộng, quý báu trong quá trình học tập
và viết luận văn cuối khóa.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn
khoa học TS Phạm Thu Thủy đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Mặt trận Tổ quốc thành phố Ninh
Bình, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, phòng Quản lý đô thị thành phố,
Ủy ban nhân dân các phường, xã và nhân dân trên địa bàn thành phố đã tạo điều
kiện giúp đỡ trong quá trình thu thập dữ liệu hoàn thiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn lãnh đạo cơ quan, đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã luôn tin
tưởng, động viên, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.

Tác giả luận văn

Tống Hoàng Long

- ii -


KÝ HIỆU VIẾT TẮT

GCN:
BTNMT:
UBND:
ĐK:
ĐKĐĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Bộ Tài nguyên và Môi trường

Nghị quyết

- iii -


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN …………………………………………………………………...i
LỜI CẢM ƠN ………………………………………………………………………ii
KÝ HIỆU VIẾT TẮT ……………………………………………………………...iii
MỤC LỤC …………………………………………………………………………iv
DANH MỤC BẢNG ……………………………………………………………...vii
DANH MỤC HÌNH ………………………………………………………………viii
MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………....1
Chương 1. LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT ………………………………………………………………………………...6
1.1 Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất …………………………………………………………………6
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ………………………………………………………………………………6
1.1.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất …………………………………………………………………….10
1.2. Pháp luật về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
…………………………………………………………………………………….. 16
1.3. Nội dung pháp luật về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ………………………….18
1.3.1. Các quy định pháp luật về đăng ký đất đai …………………………………18
1.3.2. Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ………………………………………………….. 22




3.2. Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ……………………………………86
3.2.1. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ …………………………..86
3.2.2. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ……………………………………………..87
3.2.3. Giải pháp về tài chính ………………………………………………………88
Kết luận chương 3 …………………………………………………………………89
KẾT LUẬN CHUNG .…..………………………………………………………...90
TÀI LIỆU THAM KHẢO ……………………………………………………….. 92

- vi -


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Giá trị, cơ cấu kinh tế thành phố Ninh Bình qua một số năm ………….32
Bảng 2.2. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính thành phố Ninh Bình ………………..40
Bảng 2.3. Hệ thống sổ sách địa chính …………………………………………….41
Bảng 2.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân (lần đầu) trên địa bàn thành phố Ninh Bình từ 1/7/2004 đến 31/12/2015 …..55
Bảng 2.5. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình (giai
đoạn 2012 ÷ 6/2016) ………………………………………………………………58
Bảng 2.6. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai ………………….65
Bảng 2.7. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận …………….66

- vii -



cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa
bàn thành phố Ninh Bình.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương
tiện, trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến

-2-


hướng nghiên cứu của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận (đối với đất ở).
- Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận.
- Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố đặc
thù tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại thành phố Ninh
Bình.
- Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Ninh Bình.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tình hình đăng ký đất đai và cấp GCNQSD đất trên địa bàn
thành phố Ninh Bình những năm gần đây (từ năm 2012 đế tháng 6/2016).
Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau:
+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận đối với đất ở tại thành phố Ninh Bình.
+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy

thành phố Ninh Bình các năm 2012 - tháng 6 năm 2016.
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi
trường và quản lý đất đai tại thành phố Ninh Bình.
7. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở lý luận của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

-4-


Chương 2: Thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố Ninh
Bình, tỉnh Ninh Bình.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.

-5-


Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kỹ thuật, văn
hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến

Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền
của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã
đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18,
84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm
1998, năm 2001 quy định về quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu đất đai, chế độ
quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách
nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
Từ các quy định, định nghĩa trên và thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước
với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì quyền sử dụng đất thông qua
góc độ khoa học pháp lý được hiểu như sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản
thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật
quy định.

2. Viện Khoa học pháp lý (năm 2006), Từ điển Luật học (trang 655), Nhà xuất bản Từ điển
Bách khoa và Nhà Xuất bản Tư pháp, Hà Nội.
3. Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai (trang 92), NXB Công an nhân dân,
Hà Nội.

-7-


1.1.1.2. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho

chưa trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức
hợp pháp khác.
Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo
hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở
thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một
cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi
ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận
động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của
nền kinh tế - xã hội đất nước ta.
Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu.

-9-


1.1.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
1.1.2.1. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối
với người đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho
người có quyền sở hữu nhà ở.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn
luôn đi cùng nhau. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu
sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước. Vì vậy, từ ngày 10 tháng 12 năm
2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất
được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước và có tên là
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
1.1.2.3. Nội dung liên quan đến hoạt động cấp giấy chứng nhận
- Đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà
nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống
nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc
sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của
quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối
với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp
giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
- Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Hoạt động này được thực hiện khi có yêu cầu của chủ sở hữu
+ Đăng ký quyền sở hữu nhà ở: là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành,
tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

- 11 -




và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả trường hợp có đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật. Tài sản có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà không được cấp
Giấy là một vấn đề phi lý, không thể đẩy mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản được, số phần trăm Giấy chứng
nhận cấp trong dân tăng lên, điều đó càng làm lành mạnh thị trường bất động sản.
- Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của
mình: Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, công dân được
phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 105 luật đất đai quy định
người sử dụng đất : “được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, như vậy việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tạo điều kiện cho công dân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
thực hiện quyền của mình.
- Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách: Trên Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã
có đầy đủ thông tin người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể, kích
thước, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử
dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính.
- Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng
Nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân: Việc tranh chấp đất đai mà
một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc giải quyết đơn giản và
nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng không đáng có, giúp ban chỉ đạo
toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở khu dân cư hoàn thành nhiệm vụ,
nhân dân đoàn kết cùng Mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố
chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của nhân
dân, vì nhân dân và do nhân dân.
- Cấp được Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng của
nhân dân ngày ngày được giữ vững: Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp,


dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

- 14 -


khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp
của họ được Nhà nước bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng
vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình
của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta.
- Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông
tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của
người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó.
+ Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường
bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu
chính xác, không kịp thời. Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng
ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật. Những thông tin
đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định.
+ Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh
mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành
việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà,
đất, thông tin quy hoạch... nhanh chóng, chính xác và đơn giản.
+ Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị
trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất, sở
hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế
chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản
phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.
+ Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết.