BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN TÂN THÀNH – TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

ĐỖ ANH PHƯƠNG
05124077
DH05QL
2005 – 2009
Quản Lý Đất Đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-


cô đã tận tình dạy dỗ và truyền đạt kiến thức cho em trong thời
gian học tập tại trường.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Trần Duy Hùng đã tận tình
quan tâm hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề tài để
em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Bồi thường – Giải phóng
mặt bằng huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đã tạo điều
kiện thuận lợi cho em trong việc thu thập số liệu, tài liệu và nhiệt
tình giúp đỡ, truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức bổ ích trong suốt
thời gian em đến thực tập tại cơ quan.
Xin gửi lời cảm ơn đến tập thể lớp DH05QL và những bạn
bè đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập.
Xin chân thành cảm ơn!
TP.HCM, Ngày 25 tháng 07 năm 2009
Sinh viên
Đỗ Anh Phương


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đỗ Anh Phương, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số
dự án trên địa bàn huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Duy Hùng, Bộ Môn Quy Hoạch, Khoa Quản
Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đất nước ta đang trong giai đoạn đổi mới, từng bước phát triển nền kinh tế thị
trường theo định hướng XHCN. Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các công trình
phục vụ cho lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế rất lớn.
Với tốc độ đô thị hóa mạnh, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu nói chung và huyện Tân Thành nói
riêng sẽ có nhiều vấn đề phát sinh là điều tất yếu.

LỜI CẢM ƠN
TÓM TẮT
MỤC LỤC
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ............................................................................................ 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu...................................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................. 3
I.1.2. Cơ sở pháp lý...................................................................................................... 4
I.1.3. Cơ sở thực tiễn................................................................................................... 4
I.2. Sơ lược về công tác BT-HT-TĐC địa bàn tỉnh Bà Riạ Vũng Tàu......................... 10
I.2.1. Chính sách bồi thường ..................................................................................... 10
I.2.2. Chính sách hỗ trợ và tái định cư........................................................................ 10
I.2.3. Trình tự thu hồi đất và trình tự thực hiện công tác BT-HT-TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất.................................................................................................................. 13
I.3. Khái quát địa bàn nghiên cứu .............................................................................. 18
I.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên......................................................................... 18
I.3.2. Khái quát về tài nguyên thiên nhiên .................................................................. 18
I.3.3. Cơ sở hạ tầng kỷ thuật ...................................................................................... 19
I.3.4. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội của huyện.................................................. 20
I.3.5. Nhận xét chung................................................................................................. 23
I.4. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................................. 23
I.4.1. Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 23
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 24

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 25
II.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa
Vũng Tàu................................................................................................................... 25
II.1.1. Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính .................................................... 25

UBND
TN&MT
BT – GPMB
KT-XH
NĐ-CP
BT-HT-TĐC
KCN
QSDĐ

: Giải phóng mặt bằng
: Ủy ban nhân dân
: Tài nguyên & Môi trường
: Bồi thường - Giải phóng mặt bằng
: Kinh tế xã hội
: Nghị định – Chính phủ
: Bồi thường - hỗ trợ - tái định cư
: Khu công nghiệp
: Quyền sử dụng đất


DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Trang
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Kết quả đo đạc, thành lập bản đồ địa chính của huyện Tân Thành ................ 25
Bảng 2: Tổng kết diện tích, số lượng đơn đăng ký và số giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đã cấp qua các năm, từ năm 2004 đến năm 2008............................ 26
Bảng 3: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm ........................... 26
Bảng 4: Hiện trạng khu vực nghiên cứu…………………………. ............................. 29
Bảng 5: Hiện trạng sử dụng đất trong dự án Khu công nghiệp Phú Mỹ 1…………… 29
Bảng 6: Hiện trạng sử dụng đất trong dự án Sân thể thao xã Sông Xoài ……………. 30

Bảng 23: Tổng hợp kinh phí BT-HT-TĐC của dự án Sân thể thao xã Sông Xoài… ... 46
Bảng 24: Bảng so sánh chính sách BT-HT-TĐC của 03 dự án nghiên cứu................. 47
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Quy trình thu hồi đất ................................................................................... 14
Sơ đồ 2: Quy trình BT-HT-TĐC huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu ............... 17

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Hiện trạng sử dụng đất trong dự án KCN Phú Mỹ 1 (Đợt 30-1) ................ 30
Biểu đồ 2: Hiện trạng sử dụng đất trong dự án Sân thể thao xã Sông Xoài ................. 31
Biểu đồ 3: Hiện trạng sử dụng đất trong dự án Mở rộng hành lang an toàn hệ thống
ống dẫn khí Bạch Hổ và tuyến ống dẫn khí hóa lỏng (LPG) (Đợt 2) ........ 32


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Anh Phương

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất nước ta đang có sự chuyển mình trong giai đoạn mở cửa hội nhập quốc tế,
khôi phục và phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Cùng với sự tác
động khách quan của nền kinh tế thị trường đang phát triển, nhu cầu đất đai dùng để
xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, cụm
khu công nghiệp, phát triển cơ sở hạ tầng…là rất quan trọng. Để đáp ứng nhu cầu đất
đai thực hiện các dự án thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ổn định cuộc
sống cho người dân trong khu vực bị giải tỏa là rất cần thiết, nó giúp cho các dự án
được xây dựng đảm bảo hài hòa giữa 03 lợi ích: Nhà nước – người dân – chủ đầu tư,
đẩy mạnh sự phát triển kinh tế - chính trị - xã hội của địa phương. Bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là lĩnh vực rất phức tạp ảnh hưởng đến tâm tư,
nguyện vọng và gây xáo trộn về mọi mặt đời sống xã hội của người dân trên địa bàn.
Xuất phát từ những vấn đề bức xúc làm thế nào để giải quyết để được tồn tại,



Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Anh Phương

Những hồ sơ, chính sách và bảng giá đất được áp dụng bồi thường, giải tỏa và
tái định cư của các dự án nêu trên.
Những quy định của pháp luật có liên quan đến BT-HT-TĐC.
Tâm tư nguyện vọng người dân trong diện giải tỏa.
 Phạm vi nghiên cứu
Với thời gian nghiên cứu có hạn và khuôn khổ của đề tài tốt nghiệp nên việc
nghiên cứu chỉ giới hạn đối với việc thu hồi đất để xây dựng: Sân thể thao xã Sông
Xoài, KCN Phú Mỹ 1(đợt 30-1) và Mở rộng hành lang an toàn hệ thống ống dẫn khí
Bạch Hổ và tuyến ống khí hóa lỏng (LPG) (đợt 2) trên địa bàn huyện Tân Thành, tỉnh
Bà Rịa Vũng Tàu.
Về trình tự thủ tục, cơ sở pháp lý nghiên cứu chỉ được giới hạn trong phạm vi
từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành cho đến nay.
Thời gian nghiên cứu từ tháng 04-2009 đến tháng 07-2009.
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Giúp cho công tác bồi thường và GPMB ngày càng hoàn thiện hơn, khắc phục
những tồn tại hạn chế trong quá trình thực hiện.
Giúp Nhà nước ban hành những chính sách hợp lý, đem lại hiệu quả KT–XH.
Là cơ sở để các dự án tiếp theo được thực hiện tốt hơn và hoàn thiện hơn.
Là cơ sở để tích lũy kinh nghiệm về xây dựng phương án, thực hiện chính sách
BT-HT-TĐC. Từ đó, góp phần thúc đẩy tiến trình của dự án, đảm bảo lợi ích hài hòa
giữa nhà nước – chủ đầu tư – người bị thu hồi đất, thu hút sự chú ý của nhà đầu tư và
đẩy nhanh tiến độ đô thị hóa của Huyện.

Trang 2

Tái định cư: là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người
bị ảnh hưởng bởi các dự án của nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc
thu hồi một phần mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống phải di
chuyển đến nơi khác.
Giá đất: là sự biểu hiện bằng tiền của một diện tích đất do nhà nước quy định
hoặc do người chuyển nhượng QSDĐ và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với
nhau tại một thời điểm xác định.
Giá thị trường: là biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường của một tài sản, là
số tiền thỏa thuận của người mua với người bán tại một thời điểm xác định. Giá thị
trường có thể có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá thị trường của tài sản, nhưng giữa
chúng có xu hướng xích lại gần nhau.
Giấy chứng nhận QSDĐ: là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.
Giá QSDĐ: là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.

Trang 3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Anh Phương

Khung giá đất đai: do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối
thiểu của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng
của đất đai sao cho đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả cao.
Bảng giá đất đai: trên cơ sở khung giá đất đai do Chính phủ quy định, UBND
cấp tỉnh hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình ứng với các
mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng.

đất cũng khác nhau, nhằm thỏa mãn những quyền lợi của người thu hồi đất cũng như
người bị thu hồi.
Giai đoạn phong kiến-1975
Ở nước ta trong thời kỳ phong kiến đất đai thuộc sở hữu của vua chúa nên khi
bị thu hồi chủ sử dụng đất không được bồi thường vì việc thu hồi hay ban phát đất đai
hoàn toàn theo ý muốn của vua chúa.
Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Anh Phương

Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô và chỉ thị chia ruộng đất, các đồn
điền vắng chủ cho nông dân nghèo vào năm 1946. Tiếp đó, vào năm 1953, Quốc Hội
ban hành Luật cải cách ruộng đất với khẩu hiệu “Người cày có ruộng”, quan hệ đất đai
thời kỳ này có những bước chuyển mới, đất đai đã được tập thể hóa không còn riêng
một cá nhân nào.
Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng
Hòa được thành lập, các luật lệ đất đai trong thời kỳ Pháp thuộc bị bãi bỏ.
Sau năm 1954, đất nước bị chia cắt thành 2 miền:
- Miền Nam chịu sự cai trị của chế độ Ngụy quyền Sài Gòn (dưới sự bảo trợ của
đế quốc Mỹ). Miền Bắc tiến hành công cuộc xây dựng chế độ XHCN, là hậu phương
lớn cho miền Nam tiến hành công cuộc kháng chiến chống Mỹ, cứu nước, giải phóng
dân tộc.
- Thời kỳ này ở miền Bắc với phương châm tất cả cho tiền tuyến, tất cả cho
miền Nam ruột thịt nên người dân đã tự nguyện tham gia đóng góp đất đai vào các hợp
tác xã để tăng gia sản xuất nhằm chi viện cho miền Nam mà không đòi hỏi bất kỳ một
sự bồi thường nào.
Đến cuối thập kỷ 70, phần lớn đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và hợp tác xã,


SVTH: Đỗ Anh Phương

Giai đoạn 1993-2003
Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc thừa nhận đất đai có giá, Nhà
nước định giá các loại đất để phục vụ một số mục đích quản lý Nhà nước về đất đai
trong đó có việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 12), đã làm thay đồi
cách nhìn nhận về đất đai nói chung và những chính sách cụ thể về đền bù thiệt hại,
GPMB nói riêng.
Trên cơ sở đó ngày 17/8/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định 87/NĐ-CP quy
định khung giá các loại đất và Nghị định 90/NĐ-CP quy định về việc đền bù thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng. Hai nghị định này cơ bản đã giải quyết những vướng mắc trong việc đền
bù, khắc phục được tình trạng bất hợp lý, tạo sự thống nhất trong chính sách đền bù
giữa các địa phương trong cả nước, quan tâm đến lợi ích người bị di dời, hạn chế được
sự biến động của giá đất thông qua quy định mức giá cao nhất, thấp nhất. Tuy nhiên nó
vẫn còn những hạn chế không phù hợp với thực tế do những nguyên nhân sau:
- Các địa phương tự xây dựng bảng giá các loại đất dựa trên bảng giá của Chính
phủ, UBND Tỉnh. Với tốc độ phát triển của xã hội, giá biến động mạnh nhưng không
được bổ sung cập nhật kịp thời dẫn đến giá đất trong bảng quy định thấp hơn rất nhiều
so với thị trường, gây phản ứng từ người sử dụng đất.
- Sự khác biệt về giá đất giữa đô thị và nông thôn, giữa đất ở, đất chuyên dùng
và đất nông nghiệp… là rất lớn, nhưng việc phân định rõ rang các loại đất này rất khó
khăn do có sự chồng chéo ngay trong việc phân chia giữa hiện trạng sử dụng đất và
loại đất. Điều này gây trở ngại trong việc áp giá đền bù.
- Chưa quan tâm đến việc tái định cư cho người bị di dời, thu hồi đất.
Để giải quyết những vấn đề trên ngày 24/04/1998 Chính Phủ ban hành Nghị
định 22/CP thay thế Nghị định 90/CP, trong đó quy định cụ thể, chi tiết hơn về đối
tượng được đền bù, hỗ trợ và đền bù thiệt hại đối với các loại đất, đồng thời phân rõ
trách nhiệm của các sở, các ngành có liên quan và quan tâm đến quyền lợi của người

thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế, trong đó còn có mở mang
đường theo chỉnh trang đô thị. Về vấn đề này Luật đất đai cũng quy định nhiều biện
pháp như: thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng được phê duyệt (Khoản 1,
Điều 39), cho nhà đầu tư trực tiếp thoả thuận với tổ chức hộ gia đình cá nhân có đất
dưới hình thức nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ ( Khoản
2, Điều 49 ), thành lập tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện việc thu hồi đất, BTGPMB, trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi (Khoản 1, Điều 41), thu hồi đất theo quy
hoạch đồng bộ trong trường hợp chỉnh trang đô thị hiện có ( Khoản 3, Điều 86). Luật
đất đai năm 2003 có quy định về xác định giá đất tại các Điều từ 55 đến 58. Trong đó
quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, công khai giá đất, đặc biệt nguyên tắc:
việc xác định giá đất phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường rất
có ý nghĩa. Đó là những quy định hết sức quan trọng cho việc sát định giá QSDĐ trong
BT-GPMB. Tuy nhiên khi đi vào xác định giá đất cho từng thửa đất cụ thể vẫn là vấn
đề rất khó, đòi hỏi các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt UBND cấp tỉnh phải có cách
thức giải quyết cụ thể thì việc bồi thường, thu hồi đất mới nhanh chóng và có hiệu quả
cao.
Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, ngày 3/12/2004 Nghị định 197 của Chính
phủ ra đời về việc BT-HT-TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, thay thế Nghị định 22/CP.
Tại Nghị định này đã có những đổi mới cơ bản về phạm vi ứng dụng, về bồi thường
đất và tài sản trên đất, về chính sách hỗ trợ và tổ thực hiện. Những quy định mới này
được đề ra nhằm cụ thể hoá Luật đất đai năm 2003 và giải quyết những vấn đề còn bất
cập, chưa hợp lý của Nghị định 22/CP trong thực tế. Những điểm mới của Nghị định
197/CP khác với Nghị định 22/CP được thể hiện qua các mặt sau:
- Nghị định này chỉ áp dụng đối với các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục
đích phát triển kinh tế trong các trường hợp xây dựng KCN, khu công nghệ cao, khu
kinh tế, và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Đối với các dự án sản
xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được nhận chuyển
nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ, không phải thực hiện thu hồi đất.
- Nhà nước là người chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện BT-HT-TĐC, GPMB.
- Giá đất để tính bồi thường phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ

nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng nhà mới, công
trình kỹ thuật có tiêu chuẩn tương đương.
- Chính sách hỗ trợ kèm theo như hỗ trợ ổn định sản xuất đời sống, hỗ trợ di
dời, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm… cũng được quan tâm nhiều hơn. Chẳng
hạn như đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên
30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp, thì số người trong độ tuổi lao động được hỗ
trợ chuyển đổi bằng hình thức học nghề tại các cơ sở dạy nghề tại địa phương với thời
gian không vượt quá 06 tháng.
- Cơ quan được giao trách nhiệm BT-HT-TĐC phải thông báo công khai dự
kiến phương án BT-HT-TĐC, niêm yết công khai tại trụ sở của tổ chức được giao
trách nhiệm bồi thường, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi, đồng thời có
trách nhiệm tiếp thu ý kiến, giải đáp thắc mắc… hoàn thiện phương án BT-HT-TĐC.
Những quan điểm chung về công tác BT-HT-TĐC theo quy định của Luật đất
đai năm 2003, Nghị định 197 đó là:
- Công khai dân chủ trong quá trình thực hiện.
- Giá bồi thường sát với giá thị trường tại thời điểm thu hồi.
- Phải có khu tái định cư trước khi thu hồi đất.
- Nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
- Tạo công ăn việc làm, ổn định cuộc sống của người dân sau khi thu hồi.
Tóm lại, chính sách BT-HT-TĐC của Nghị định 197/CP đã thể hiện tinh thần
đổi mới trong cung cách quản lý đất đai, phù hợp hơn với thực tiễn cuộc sống, hy vọng
Nghị định này sẽ là công cụ đắc lực để công tác bồi thường thiệt hại ngày càng hoàn
thiện hơn. Qua những quan điểm nêu trên, ta thấy chính sách về đất đai luôn luôn thay
đổi phù hợp với thực tiễn xã hội nhằm làm cho xã hội phát triển, hướng tới xã hội công
bằng, dân chủ, văn minh.
I.1.3.2. Vị trí và vai trò của công tác BT-HT-TĐC trong hệ thống quản lý Nhà
nước về đất đai
Nhằm phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị thì Nhà nước có quyền
thu hồi diện tích đất đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nằm trong vùng quy
hoạch xây dựng phát triển đô thị. Lúc này thì công tác BT-HT-TĐC là hết sức quan

giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện cơ bản để bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Vì thế, cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy vừa đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất
và cũng giúp cho công tác BT-HT-TĐC diễn ra nhanh chóng.
Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường và GPMB. Các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch tránh tình trạng các
dự án không đúng ảnh hưởng đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích KT-XH.
Việc quản lý hồ sơ địa chính cũng hết sức quan trọng, nhất là công tác chỉnh lý
bản đồ đất đai cần phải cập nhật thường xuyên, giúp việc xác định nguồn gốc đất rõ
ràng. Khi đó, công tác bồi thường cũng sẽ dễ dàng và thuận lợi.
I.1.3.3. Thực tiễn công tác BT-HT-TĐC trên địa bàn nghiên cứu
Đề tài có ý nghĩa thực tiễn rất lớn cho huyện Tân Thành nói riêng và cho tỉnh
Bà Rịa Vũng Tàu nói chung. Bởi vì, nước ta đang trong quá trình thực hiện công
nghiệp hóa - hiện đại hóa nền kinh tế quốc dân. Với tiềm lực rất lớn cho việc phát triển
kinh tế cùng với việc gia nhập WTO nên đã thu hút được rất nhiều nhà đầu tư trong và
ngoài nước. Nền kinh tế của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, đặc biệt là huyện Tân Thành phát
triển mạnh, rất nhiều công trình, dự án phát triển mọc lên. Vì vậy, công tác BT-HTTĐC trở thành một vấn đề cấp bách. Qua đề tài này sẽ phần nào giúp cho công tác BTHT-TĐC ngày càng hoàn thiện hơn, khắc phục những hạn chế, tồn tại trong quá trình
thực hiện, góp phần thúc đẩy tiến trình của dự án, đẩy nhanh tiến độ đô thị hóa của
huyện.
Trang 9


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Anh Phương

I.2. Sơ lược về công tác BT-HT-TĐC trên địa bàn tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu
I.2.1. Chính sách bồi thường
Nguyên tắc bồi thường
Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ các điều kiện quy định tại Điều 8 của
Nghị định 197 thì được bồi thường, trường hợp không đủ điều kiện thì UBND xem xét

thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế…
I.2.2. Chính sách hỗ trợ và tái định cư
Từ khi Luật đất đai ra đời cho đến nay nó cũng khắc phục được những vướng
mắc, thiếu sót mà Luật đất đai năm 1993 chưa thực hiện được. Bên cạnh đó UBND
Tỉnh căn cứ vào Luật đất đai năm 2003 ban hành những Quyết định, công văn kèm
ttheo để điều chỉnh, sửa chữa được những thiếu sót trong quá trình tiến hành công tác
BT – GPMB một cách sớm nhất và chính xác nhất.
Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Anh Phương

Chính sách hỗ trợ
Thực hiện di dời các hộ trong khu đất bị giải tỏa UBND tỉnh đã đưa ra một số
chính sách hỗ trợ khi công tác BT – GPMB của dự án xảy ra:
Về chính sách hỗ trợ đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.
+ Theo Quyết định 71/2007/QĐ-UBND ngày 14/09/2007: được quy định rõ
ràng và cụ thể hơn: hộ cư trú hợp pháp, trong khu vực giải tỏa sẽ được trợ cấp di
chuyển chỗ ở theo các mức:
Nếu trong phạm vi tỉnh:
- Tổng giá trị tài sản được bồi thường, trợ cấp của hộ đó dưới 100.000.000 đồng
thì được hỗ trợ là 2.000.000 đồng/hộ. Nếu trên 100.000.000 đồng thì được hỗ trợ là
3.000.000 đồng/hộ.
Nếu di chuyển chỗ ở sang tỉnh khác:
- Tổng giá trị tài sản được bồi thường, trợ cấp của hộ đó dưới 50.000.000 đồng
thì được hỗ trợ là 3.000.000 đồng/hộ. Trên 50.000.000 thì được hỗ trợ là 4.000.000
đồng/hộ. Trên 100.000.000 trở lên thì được hỗ trợ là 5.000.000 đồng/hộ.
+ Trường hợp nếu bị giải tỏa trắng nhưng hộ đó có khả năng tự lo chỗ ở mới thì


SVTH: Đỗ Anh Phương

- Hỗ trợ vượt qua hộ nghèo: các hộ bị giải tỏa thuộc diện hộ nghèo theo tiêu
chuẩn của tỉnh thì được hỗ trợ trong vòng 5 năm với mức là 30 kg/khẩu/tháng.
Chính sách tái định cư
Mặc dù công tác giải quyết tái định cư và bố trí chỗ ở vẫn còn gặp nhiều khó
khăn nhưng với sự quan tâm đặc biệt của UBND huyện cũng như các cấp, ngành…đã
đáp ứng phần nào về nhu cầu, nguyện vọng của người bị thu hồi đất. Hạn chế tối đa
việc di dời các khu dân cư tập trung đã ổn định, chú trọng quan tâm tái bố trí phần lớn
dân cư các địa điểm gần nơi ở cũ, hạn chế việc di dời dân ra xa địa bàn mưu sinh; song
song với đó là việc điều chỉnh dân cư đến các khu đô thị gần KCN nhằm cân bằng mật
độ dân cư, cũng như cân bằng hệ sinh thái trên địa bàn huyện. Tổ chức các loại hình
dịch vụ để giải quyết việc làm cho các hộ dân và để có đủ điều kiện chăm lo phúc lợi
công cộng cho dân.
Vì vậy, đã góp phần hạn chế gây xáo trộn sinh hoạt và đời sống của những hộ
có đất bị thu hồi, hạn chế nguyên nhân phát sinh khiếu kiện.
Việc di dời và tái định cư với các hộ có đất ở bị thu hồi được áp dụng theo 2
hình thức sau:
- Bố trí các hộ bị giải tỏa trắng vào một khu đất ở mới bằng cách bồi thường
bằng nền đất đã được quy hoạch và đã phân lô, đầu tư cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, được
thực hiện theo nguyên tắc “giá trị tương đương” và theo diện tích phân lô trong khu
quy hoạch tái định cư. Hoặc bằng cách cho những hộ giải tỏa trắng một vé tái định cư,
bán đứt hoặc bán theo hình thức trả góp tùy theo khả năng tài chính của mỗi người
theo quy tắc không kinh doanh.
- Do người sử dụng đất bị thu hồi nhà, đất, đủ điều kiện vào khu tái định cư tập
trung nhưng họ có khả năng tự lo chỗ ở mới, không vào khu tái định cư, trường hợp
này ngoài bồi thường, sẽ được hỗ trợ chi phí di dời đến nơi ở mới.
Điều kiện để được bố trí tái định cư
Người sử dụng đất có hộ khẩu thường trú trên địa bàn tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu

và thu thập thông tin cần thiết có liên quan đến khu đất.
Làm việc trực tiếp với văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở TN&MT để lập bản
đồ địa chính khu đất.
Tiến hành lập dự án đầu tư.
Bước 2: Lập và phê duyệt phương án tổng thể về BT-HT-TĐC
Sau khi có bản đồ địa chính khu đất thu hồi, trong thời gian lập dự án đầu tư thì
chủ đầu tư phải liên hệ trực tiếp với UBND cấp huyện nơi có đất bị thu hồi để UBND
cấp huyện nơi có đất bị thu hồi lập và phê duyệt phương án tổng thể về BT – GPMB.
Bước 3: Thông báo về việc thu hồi đất
Sau khi phương án tổng thể về BT – GPMB được phê duyệt, dự án đầu tư được
cấp có thẩm quyền phê duyệt thì UBND cấp huyện nơi có đất bị thu hồi thông báo cho
người sử dụng đất có đất bị thu hồi biết về lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di
chuyển, phương án BT-GPMB.
- Đối với trường hợp đất bị thu hồi là đất nông nghiệp, thời gian thông báo
trước ít nhất là 90 ngày.
- Đối với trường hợp đất bị thu hồi là đất phi nông nghiệp thì thời gian thông
báo trước ít nhất là 180 ngày.
Bước 4: Quyết định thu hồi đất
Trước khi hết thời gian thông báo 20 ngày, Sở TN&MT lập thủ tục trình UBND
tỉnh quyết định thu hồi đất.
Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi đất
chung của UBND tỉnh, UBND huyện ra quyết định thu hồi đất cho từng thửa đất thuộc
thẩm quyền của mình.
Bước 5: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất
Sau khi tổ chức thực hiện bồi thường nhận quyết định thu hồi đất của từng thửa
đất thì tiến hành niêm yết công khai quyết định thu hồi đất.
Tổ chức thực hiện bồi thường tiếp nhận ý kiện đóng góp, giải quyết thắc mắc và
tập hợp những khiếu nại về quyết định thu hồi đất.
Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải thực hiện quyết
định thu hồi đất. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận

thu hồi đất
Thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư
Sơ đồ 1: Quy trình thu hồi đất
(Nguồn: Ban BT-GPMB huyện Tân Thành)
2.Trình tự thực hiện công tác BT-HT-TĐC
Công tác BT-HT-TĐC trên địa bàn huyện Tân Thành được thực hiện theo trình
tự sau:
Bước 1: Công tác chuẩn bị
Thành lập hội đồng bồi thường: căn cứ vào quyết định thu hồi đất của chủ tịch
UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, chủ tịch UBND huyện Tân Thành tiến hành lập Hội
đồng bồi thường.
Ban BT – GPMB huyện Tân Thành tiến hành công bố quyết định thu hồi đất,
giới thiệu dự án đầu tư và phát tờ khai, hướng dẫn kê khai, thời gian kê khai và các tài
Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Anh Phương

liệu liên quan tới tài sản bị giải tỏa. Thông báo thời gian kiểm kê thực địa và giải thích
các chính sách BT-HT-TĐC liên quan đến dự án.
Bước 2: Kiểm kê đất đai, nhà cửa, hoa màu, cây trái, vật kiến trúc
Ban BT-GPMB huyện Tân Thành lập thư mời, tiến hành kiểm tra thực tế và lập
biên bản xác nhận hiện trạng đất đai và tài sản bị thiệt hại của từng hộ dân bị thu hồi
đất. Mục đích của kiểm kê là đối soát lại phần diện tích và tài sản trên đất do người sử
dụng đất kê khai.
Việc kiểm tra thực tế phải có sự tham gia của đại diện UBND cấp xã nơi có đất
và người có đất bị thu hồi. Kết quả kiểm tra phải có chữ ký của những người trực tiếp

Sau khi phương án BT-HT-TĐC được UBND huyện phê duyệt, UBND huyện
thông báo kế hoạch, thời gian chi trả tiền bồi thường và thời hạn tháo dỡ tài sản trên
đất, bàn giao mặt bằng.
Trang 15


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Anh Phương

Bước 7: Giải quyết khiếu nại, thu hồi mặt bằng và cưỡng chế thu hồi mặt
bằng
Người bị thu hồi đất nếu chưa đồng ý với quyết định BT-HT-TĐC thì có quyền
khiếu nại theo quy định của luật khiếu nại, tố cáo.
Trong thời gian giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn được quyền nhận
tiền bồi thường và phải chấp hành di chuyển, GPMB và bàn giao đất đúng kế hoạch.
Số tiền bồi thường sẽ được gửi vào ngân sách Nhà nước nếu người bị thu hồi đất
không nhận tiền bồi thường.
Tiến hành thu hồi mặt bằng và cưỡng chế thu hồi mặt bằng (nếu người bị thu
hồi đất không chấp hành) và bàn giao đất sạch cho chủ đầu tư.

Trang 16