LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu Luận văn tôi đã nhận được rất
nhiều sự giúp đỡ, động viên và hướng dẫn của các thầy cô giáo, gia đình, bạn bè,
đồng nghiệp trong khóa học cũng như thời gian nghiên cứu đề tài Luận văn.
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến
Tiến sĩ Trần Quang Huy – thầy giáo kính mến đã hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng
dẫn, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu
Luận văn của mình.
Đồng thời, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới Ban giám hiệu,
toàn thể Quý thầy cô, cán bộ trong Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp
luật kinh tế và cán bộ Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn
thạc sĩ.
Tôi cũng xin cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở cạnh động viên;
giúp đỡ và là nguồn động lực cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài
nghiên cứu của mình.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 03 tháng 08 năm 2016
Học viên

Nguyễn Thị Ngọc Lan



3

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng
dẫn khoa học của TS. Trần Quang Huy. Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài
này là trung thực và chưa được công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây. Những
số liệu trong luận văn được thu thập từ các nguồn khác nhau, đã được công bố theo

6

1.1.2. Phân loại nhà ở

8

1.1.3. Vị trí, vai trò của nhà ở

9

1.2.

11

Nhà ở thương mại

6

1.2.1. Khái niệm nhà ở thương mại

11

1.2.2. Đặc điểm nhà ở thương mại

12

1.2.3. Vị trí, vai trò của nhà ở thương mại

13


25

2.1.2. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở
thương mại.
2.2. Quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

29

2.2.1. Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại
2.2.2. Nhà nước cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thuê đất
để thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho thuê
2.2.3. Sử dụng quỹ đất thuộc sở hữu của chủ đầu tư hoặc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để tạo quỹ đất đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại.
2.3. Tài chính phát triển nhà ở thương mại

44

2.3.1. Nguồn vốn của chủ đầu tư

50

25

44

47
48
50

3.1.2. Cơ chế, chính sách của thành phố Hà Nội về việc phát triển
nhà ở thương mại
3.2. Thực trạng phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố
Hà Nội
3.2.1. Tình hình phát triển nhà ở thương mại tại Hà Nội

60

3.2.2. Những tồn tại, hạn chế trong việc phát triển các dự án nhà ở
thương mại
3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật phát triển nhà ở thương mại

74

3.3.1. Về phương diện pháp luật

80

3.3.2. Về cơ chế, chính sách

82

3.3.3. Về thực thi pháp luật

85

3.3.4. Nâng cao nhận thức, kiến thức pháp luật cho người tham gia
giao dịch mua bán, thuê, thuê mua nhà ở thương mại
KẾT LUẬN


được ban hành là một trong những tiền đề pháp lý quan trọng để phát triển nhà ở
thương mại, mặc dù mới được đưa vào thi hành trên thực tế nhưng cũng đã nảy sinh
những bất cập yêu cầu đòi hỏi phải hoàn thiện hơn nữa. Mặt khác, do Hà Nội là một
thành phố có nhiều đặc thù khác với các địa phương khác nên trong quá trình thi hành
pháp luật về nhà ở cũng có một vài điểm khác, nhiều thuận lợi hơn nhưng cũng nhiều
thách thức đặt ra. Nhằm tìm hiểu rõ hơn các quy định về việc phát triển nhà ở thương
mại cùng những thực trạng pháp luật và việc thực thi pháp luật trên địa bàn thành phố
Hà Nội về vấn đề này, tác giả xin lựa chọn đề tài: “Pháp luật về phát triển nhà ở
thương mại và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội”.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Phát triển nhà ở thương mại là một trong những tất yếu của quá trình phát triển
kinh tế thị trường cũng như phù hợp với xu thế phát triển của thế giới. Việc nghiên cứu
hoàn thiện các quy định của pháp luật về phát triển loại hình nhà ở thương mại là hết
sức cần thiết, mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc, tuy nhiên hiện nay các công
trình nghiên cứu về vấn đề này chưa thực sự nhiều, đặc biệt khi Việt Nam đang quan
tâm mục tiêu phát triển nhà ở, tăng diện tích nhà ở cho các đối tượng được nhà nước
hỗ trợ về nhà ở như đối tượng người có công, đối tượng nhận bảo trợ xã hội; cán bộ
công nhân viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước...thì vấn đề phát triển nhà ở
thương mại chưa thực sự nhận được nhiều sự quan tâm chú ý. Trong phạm vi hiểu biết
của tác giả, hiện nay có một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài có thể kể
đến như sau.
Về sách chuyên khảo, tham khảo: Dương Thị Bình Minh (2012), “Chính sách
phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh – Lý luận và thực tiễn”, NXB
Phương Đông.
Về luận văn, luận án:
Ngô Mạnh Tú (2011), Pháp luật kinh doanh nhà ở - thực trạng và giải pháp
hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Lê Thị Lan (2013), Hợp
đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành- Một số vấn đề lý luận và
thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Huyền Trang


Các quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc xây dựng và hoàn thiện hệ
thống pháp luật phát triển nhà ở thương mại.
Các quy định của Luật Nhà ở 2014; Luật Đất đai 2013; Luật Kinh doanh bất động
sản 2014 và các đạo luật, văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan đến phát triển nhà ở
thương mại.
Thực tiễn việc phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu:
Vấn đề phát triển nhà ở thương mại là một đề tài nghiên cứu có nội hàm nghiên
cứu rất rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau. Tuy nhiên trong phạm vi
nghiên cứu của luận văn thạc sĩ thì tác giả chỉ tiến hành nghiên cứu nội dung các quy
định của pháp luật về nhà ở thương mại trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng
dẫn thi hành liên quan đến vấn đề này cũng như việc triển khai, áp dụng các quy định
trên một địa phương cụ thể là Hà Nội.
4. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn
Tập hợp, hệ thống hóa các quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.
Nghiên cứu thực trạng tại một địa phương cụ thể - thành phố Hà Nội để đánh giá
việc thực hiện quy định của pháp luật và đưa kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được viết trên cơ sở các quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng
Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, Đường lối chính sách của Đảng, Nhà nước


trong việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở nói chung và nhà ở thương
mại nói riêng, quan điểm phát triển loại hình nhà ở thương mại trong bối cảnh hiện
nay.
Luận văn cũng sử dụng một số các phương pháp nghiên cứu khác:
Phương pháp biện chứng được sử dụng trong việc phân tích, đánh giá các quy định
của pháp luật phát triển nhà ở thương mại trong bối cảnh kinh tế, xã hội hiện nay, xem
xét việc kết thừa tư tưởng, giá trị trong vấn đề phát triển nhà ở thương mại từ trước
đến nay.

1.1.

Tổng quan về nhà ở

1.1.1. Quan niệm nhà ở
Xã hội loài người đã trải qua một quá trình phát triển từ thấp đến cao, đi đôi
với đó là sự phát triển cả về vật chất, tinh thần, điều kiện sống của con người cũng
được nâng cao mà có thể kể đến sự phát triển của nhà ở. Nếu như từ thời nguyên thủy
con người chỉ biết săn bắn, hái lượm, khái niệm nhà ở chưa hình thành mà chỉ có khái
niệm về một nơi trú ngụ an toàn, tránh khỏi các điều kiện thời tiết tự nhiên không
thuận lợi cũng như tránh thú dữ, các loài động, thực vật đe dọa tính mạng. Lúc này con
người chỉ dựa vào bản năng, tìm kiếm một nơi trú tránh an toàn, thường lợi dụng các
điều kiện về địa hình, sự ưu đãi của thiên nhiên, lợi thế có sẵn trong tự nhiên để xác
định được nơi ẩn náu, nơi có thể che chở họ khỏi nắng, mưa, gió, bão, thú dữ…..như
các hang động, mái đá….Khi cuộc sống đã dần ổn định và phát triển hơn, con người
sống thành các bộ tộc, bộ lạc và xác định được vùng đất ổn định để định cư, nhiều
người đã có của cải tư hữu khi đó người ta nghĩ đến chuyện tạo ra một nơi ở nhân tạo,


có tác dụng như các hang đá, mái đá…nhưng có thể ở vị trí họ mong muốn, dần dần
người ta biết dùng các loại vật liệu cây cỏ, gỗ, đá…để tạo thành nơi ở. Ban đầu những
nơi ở này chỉ là nơi để con người trú ngụ khỏi tác động của thời tiết bên ngoài, tránh
thú dữ và cất giữ của cải nếu có. Sau khi thuần hóa được một số loài động vật thì nơi ở
được mở rộng quy mô có nơi nuôi nhốt động vật. Đến thời điểm này nhà ở cũng chỉ
được coi là một nơi trú tránh an toàn chứ chưa thực sự coi như khái niệm nhà ở hiện
nay. Đến thời kỳ phát triển tiếp theo, thời nô lệ và phong kiến, sự phân hóa địa vị, giai
cấp, điều kiện phát triển và hưởng thụ của cải xã hội khác nhau đồng thời lối sống du
mục ít đi, rất nhiều vùng đất có vị trí địa lý thuận lợi được con người chiếm giữ và
người ta mong muốn được bành trướng, thể hiện điều kiện của mình thông qua nơi ở.
Đồng thời, lúc này phương thức sản xuất thay đổi, nguyên liệu để xây dựng nhà ở

trung lưu họ có điều kiện hơn tầng lớp dân lao động tự do nên vẫn có thể được sống
trong các ngôi nhà riêng biệt nhưng có tận dụng một phần để kinh doanh buôn bán
dưới các dạng nhà phố thường gặp.
Sự phát triển vượt bậc của khoa học công nghệ đã tạo ra sự phát triển đột phá
của nhà ở cả về công năng và kiến trúc. Nhà ở không chỉ là nơi để trú tránh khỏi tác
động tự nhiên, mà còn là không gian sống, là môi trường phát triển vật chất và tinh
thần, tác động mạnh mẽ đến đời sống của mỗi con người. Không gian nhà ở lúc này đa
dạng và có kiến trúc phong phú, người ta lựa chọn nhiều loại nhà ở, phát triển nhiều
loại hình nhà ở để phục vụ nhu cầu của đời sống và nhà ở thực sự trở thành một phần
không thể thiếu trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người.
Tóm lại nhà ở trước hết vẫn là nơi trú ngụ, là tổ ấm, là nơi để con người sinh
sống, trở về nghỉ ngơi sau quãng thời gian làm việc vất vả. Tuy nhiên nhà ở không chỉ
đơn thuần là một nơi trú ẩn mà còn là một sản phẩm sáng tạo của con người luôn luôn
được cải tiến, hoàn thiện dựa trên các kinh nghiệm phát triển nhà ở từng thời kỳ và
phản ánh chân thực, sâu sắc nhất điều kiện đặc thù về môi trường, khí hậu cũng như
vật chất, kinh tế, văn hóa xã hội của mỗi vùng miền và lịch sử.
1.1.2. Phân loại nhà ở
Nhà ở có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí, khía cạnh và góc độ nghiên
cứu khác nhau. Theo các quy định của pháp luật cũng như các cách phân loại thông
thường có thể kể đến việc phân loại nhà ở như sau:
Căn cứ theo kết cấu xây dựng và việc phân loại nhà ở theo QCXD
03:/2010/BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công
trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị thì nhà ở có thể phân loại thành
nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Luật Nhà ở 2014 có quy định cụ thể về từng loại nhà.
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng
hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà
ở độc lập. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng
sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây
dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà

hoạch tổng thể tại địa phương, xem xét kết cấu về hạ tầng xã hội cơ bản để có định
hướng phát triển, quy hoạch các khu dân cư, khu hành chính, khu sản xuất, kinh doanh
khác nhau trên địa bàn.
1.1.3. Vị trí, vai trò của nhà ở
Nhà ở là một trong những điều kiện vật chất cơ bản để có thể sinh sống và phát
triển, tái sản xuất sức lao động. Nhà ở thích hợp là điều kiện cần thiết cho một cuộc


13

sống tốt đẹp và là yêu cầu quan trọng, là giá trị vật chất con người lưu giữ và phát
triển.
Những điều kiện vật chất là yếu tố quan trọng để con người có thể tái sản xuất
sức lao động, quyết định ý thức của mỗi người. Nhà ở chính là một trong những điều
kiện cơ bản và quan trọng nhất trong các yếu tố vật chất, ảnh hưởng lớn tới quá trình
sản xuất và hiệu quả công việc. An cư lạc nghiệp là cách thức lâu đời của con người,
phát triển và dựa vào nơi ở để có thể phát triển công việc, sự nghiệp. Có thể ví dụ nếu
người ta luôn lo lắng về một nơi chốn đi về sau khi làm việc thì không thể tập trung
vào công việc, sức sáng tạo cũng không được phát huy. Mặt khác khi có nơi ở ổn định
và đáp ứng được các nhu cầu sinh hoạt, vui chơi giải trí tại chính ngôi nhà của mình
sau những giờ làm việc mệt mỏi tạo điều kiện để có thể tái sản xuất sức lao động tốt
nhất.
Nghị quyết 43/181 ngày 20/12/1988 của Đại hội đồng Liên hợp quốc về
“Chiến lược toàn cầu về chỗ ở đến năm 2000” nhấn mạnh đến vai trò của chỗ ở, cung
cấp nhà ở cho người dân đặc biệt là người nghèo và có hoàn cảnh khó khăn là quyền
cơ bản và là mong ước của con người. Chính phủ các nước cùng với cộng đồng quốc
tế nỗ lực thực hiện các chiến lược nhằm cung cấp và phát triển nhà ở cho con người vì
nhà ở và sự phát triển về kinh tế hỗ trợ cho nhau 1. Như vậy, nhà ở là điều kiện vật
chất cơ bản để con người có thể bắt đầu phát triển kinh tế.
Nhà ở cũng là một loại tài sản đặc biệt có thể gìn giữ trong một thời gian dài

người, là ước vọng của mỗi con người.
1.2.

Nhà ở thương mại

1.2.1. Khái niệm nhà ở thương mại
Khi đất nước đổi mới thực hiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa đồng thời xóa bỏ bao cấp về nhà ở thì người dân phải tự tạo lập nhà ở, nhà
nước chỉ hỗ trợ một phần và chủ yếu về mặt chính sách, chính vì vậy mà nhu cầu phát
triển về nhà ở thương mại tăng cao và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Theo quy định
của Luật nhà ở thì nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê,
cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Điều này có nghĩa là việc phát triển nhà ở cũng
phải vận động theo quy luật cung cầu và theo quy luật của thị trường. Cùng với sự phát
triển kinh tế, văn hóa, xã hội thì nhu cầu nhà ở ngày một nhiều, đa dạng và đòi hỏi
những yêu cầu khắt khe hơn, nhà ở không chỉ là một nơi để ở, sinh hoạt mà còn là
không gian sống cao cấp và tiện nghi.
Nhà ở thương mại cũng là một loại hình nhà ở chính vì vậy có đầy đủ những
đặc điểm của nhà ở thông thường, trước hết cần phải hiểu đó là ngôi nhà được xây
dựng phù hợp với các tiêu chuẩn xây dựng. Đối với các khu vực đã có quy hoạch cũng
phải phù hợp với quy hoạch, đặc điểm địa lý, phong tục, tập quán xây dựng nhà ở tại
địa phương. Tuy nhiên khác với các loại hình nhà ở khác, xây dựng chủ yếu hướng tới
một đối tượng nhất định thì nhà ở thương mại dành cho mọi loại đối tượng, chỉ cần có
nhu cầu và khả năng là có thể sở hữu nhà ở thương mại. Thị trường nhà ở thương mại


15

là rộng nhất vì nó đáp ứng các điều kiện thị trường, nhu cầu, thị hiếu của cư dân.
Người xây dựng nhà ở thương mại không phải mục đích chủ yếu là sinh sống mà chủ
yếu là để kinh doanh, thương mại, hầu hết quỹ nhà tạo lập được đều để bán, cho thuê,



Phát triển nhà ở thương mại chủ yếu dựa vào nguồn vốn tư nhân, từ các nhà đầu
tư xây dựng phát triển nhà ở thương mại. Giá thành xây dựng tạo ra nhà ở rất cao,
cùng với đó là điều kiện về quỹ đất hạn hẹp nên yêu cầu phát triển nhà ở thương mại
dưới hình thức chung cư cao tầng. Để xây dựng dự án nhà ở đòi hỏi nguồn vốn cực kỳ
lớn, đồng thời nhà ở thương mại dựa theo nhu cầu thị trường, nhà nước không bao cấp
phân khúc nhà này, do đó chỉ những nhà đầu tư xây dựng có nguồn vốn lớn, có uy tín
mới có khả năng tiếp cận và tạo dựng các dự án nhà ở thương mại.
Đối tượng sở hữu, kinh doanh, sử dụng nhà ở thương mại cũng rất đa dạng và
không đồng nhất như đối với các loại hình nhà ở khác. Nếu như các đối tượng được sở
hữu nhà ở xã hội phải là những đối tượng được lựa chọn khắt khe, đáp ứng các yêu cầu
luật định thì mới được sở hữu nhà ở xã hội thì nhà ở thương mại dành cho mọi loại đối
tượng, bất kể ai có nhu cầu và khả năng tài chính đều có thể tiếp cận nhà ở thương
mại. Không những vậy nhà ở thương mại rất đa dạng, có thể nói là đáp ứng được mọi
nhu cầu từ cao cấp, trung cấp đến bình dân của các đối tượng muốn sở hữu nhà ở.
Tương tự, chủ đầu tư, người tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại cũng không
hạn chế, miễn là đáp ứng được các điều kiện về năng lực tài chính, chuyên môn kỹ
thuật đảm bảo đều có thể tham gia xây dựng nhà ở thương mại, kể cả nhà đầu tư trong
hay ngoài nước.
Nhà ở thương mại gắn với giá trị lớn. Giá thành tạo ra nhà ở thương mại thường
lớn do phải lựa chọn vị trí đất đai, thông thường chọn những nơi có giá trị đất lớn thì
tài sản trên đất là nhà ở mới có giá trị và thu hút được người mua. Hơn nữa, vì nhà ở
thương mại hoàn toàn phụ thuộc vào cơ chế thị trường, nên tồn tại quan hệ mua bán,
chính vì vậy đôi khi ngoài giá trị thật của nhà ở còn tính đến chi phí mua bán, môi
giới, thị trường nên càng đội giá nhà ở thương mại lên cao.
1.2.3. Vị trí, vai trò của nhà ở thương mại
Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở không thể thiếu trong chính sách phát triển
nhà ở của mỗi quốc gia.
Nhà ở thương mại có thể coi đây là loại hình nhà ở quan trọng nhất vì theo thời

Trong các loại bất động sản là nhà ở thì nhà ở thương mại là một phần cơ bản
nhất để hình thành và phát triển nên thị trường bất động sản. Nhà ở không những có
giá trị tiêu dùng mà còn có giá trị đầu tư. Không phải đối tượng nào mua nhà ở thương
mại cũng nhằm mục đích để ở mà một phần nhằm mục đích kinh doanh lấy lời. Mua
bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại dễ hơn so với các loại hình nhà ở khác
trên thị trường, do đó nhà ở thương mại là đối tượng hướng đến đầu tiên của các nhà
đầu tư.
1.3.

Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại

1.3.1. Cơ sở pháp lý phát triển nhà ở thương mại
Việc phát triển nhà ở thương mại được ghi nhận trong hầu hết các văn bản quy
phạm pháp luật cũng như trong các văn kiện Đại hội Đảng. Trước hết phát triển nhà ở
thương mại được ghi nhận trong Hiến pháp và cụ thể hóa bằng các luật, Nghị định,
thông tư hướng dẫn. Có thể kể đển các văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực


thi hành là hành lang pháp lý cho việc phát triển nhà ở thương mại như sau: Hiến pháp
2013 khẳng định quyền về nhà ở của công dân được Nhà nước bảo hộ và Nhà nước
khuyến khích việc phát triển nhà ở. Luật Nhà ở 2014 là văn bản quan trọng và có ý
nghĩa khi xác định chính xác định nghĩa nhà ở thương mại và gì và các quy định trong
việc phát triển nhà ở thương mại từ quy định về nhà đầu tư nhà ở thương mại, đối
tượng mua, hỗ trợ tài chính, đất đai phát triển nhà ở thương mại…..Cụ thể hóa luật nhà
ở có thể kể đến Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; Nghị
định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và
thị trường bất động sản; Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư; Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng là căn
cứ, cơ sở pháp lý để tạo quỹ đất phát triển nhà ở.
Ngoài luật nhà ở là luật quan trọng nhất trong việc phát triển nhà ở thương mại

thể thấy mặc dù vẫn đang trong thời kỳ khó khăn, bao cấp nhưng Nhà nước đã bắt đầu
chú trọng đến việc phát triển nhà ở. Đến thời điểm này, nhà ở thương mại chưa chính
thức được ghi nhận nhưng cũng đã thể hiện việc phát triển nhà ở là nhu cầu tất yếu và
sau này khi kinh tế thị trường phát triển thì nhà ở thương mại cũng là một tất yếu như
phát triển nhà ở tập thể thời bao cấp. Ngày 06/04/1991 Hội đồng Nhà nước ban hành
Pháp lệnh về nhà ở và có thể coi đây là văn bản đầu tiên đề cập đến việc phát triển nhà
ở và nhà ở thương mại. Nếu như Hiến pháp 1980 chỉ đề cập đến việc phát triển nhà ở
tập thể thì có thể thấy đây là vấn đề về lịch sử. Đến thời điểm 1986 khi đất nước đổi
mới sang nền kinh tế thị trường thì nhà ở không còn được bao cấp, nhu cầu phát triển
nhà ở theo thị trường là tất yếu và đó là cơ sở hình thành những nhà ở thương mại,
mặc dù mới chỉ manh nha hình thành và chưa thực sự được ghi nhận chính thức. Pháp
lệnh về nhà ở xác định các nội dung liên quan đến quyền có nhà ở, việc khuyến khích
phát triển và duy trì quỹ nhà ở cũng như vấn đề bán và cho thuê nhà ở. Việc quy định
các quy định này đặc biệt là vấn đề bán và cho thuê nhà ở đã cho thấy nhà nước đang
từng bước vận hành phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường, quan tâm đến nhu cầu mua
bán, cho thuê, không chỉ đơn thuần là mỗi người có một nhà ở mà một người có thể có
nhiều nhà và đưa nhà đó vào kinh doanh thương mại.
Hiến pháp 1992 tiếp tục ghi nhận quyền sở hữu của công dân về nhà ở, và chú
trọng đến việc phát triển nhà ở bằng cách để công dân có quyền tự xây nhà ở theo quy
hoạch và pháp luật. Ngoài ra bắt đầu xác lập quan hệ thuê nhà ở là quyền và được bảo
hộ. Thị trường nhà ở bắt đầu xác định theo nhu cầu của thị trường, có quyền phát triển,
xây dựng nhà ở và cho thuê trên thị trường. Có thể kể đến Pháp lệnh 51/CP của Chính
phủ về nhà ở, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở là văn bản cơ bản xác
định phát triển nhà ở thương mại trong đó chương 3 về kinh doanh nhà ở đã xác định
nhà ở là một loại hàng hóa tồn tại trên thị trường và công dân được quyền thực hiện
việc cho thuê, mua bán nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc
cho thuê, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển
quyền sử dụng đất (Điều 12 Nghị định 61/CP). Đây được coi là một trong những văn
bản đầu tiên đề cập đến tính pháp lý của việc kinh doanh nhà ở, tạo lập, phát triển quỹ
nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo thị trường.

thương mại theo dự án là phát triển chính, phù hợp với nhu cầu, điều kiện cũng như
hoàn cảnh hiện tại. Khi định hình được hình thức phát triển nhà ở thương mại thì luật
xác định đến việc lựa chọn chủ đầu tư có uy tín, năng lực, kinh nghiệm để thực hiện.
Luật Nhà ở 2014 có các quy định rất cụ thể về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây
dựng nhà ở, các loại hình dự án và phương thức lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời luật


21

cũng điều chỉnh những vấn đề chung nhất về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư khi
thực hiện dự án đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở thương mại.
Hai là, Luật Nhà ở 2014 điều chỉnh vấn đề tạo nguồn quỹ đất thực hiện các dự
án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Chủ đầu tư có thể tự sử dụng diện tích đất thuộc
quyền sở hữu hợp pháp của mình để xây dựng nhà ở thương mại hoặc nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để tạo thành phần diện
tích thuộc quyền sở hữu của mình và tiến hành thực hiện dự án. Tuy nhiên trên thực tế
hầu hết các chủ đầu tư phải thông qua thủ tục nhận giao đất, nhận thuê đất của nhà
nước để thực hiện dự án vì mỗi dự án xây dựng nhà ở phải sử dụng quỹ đất rất lớn, hầu
như không chủ đầu tư nào có thể nhận chuyển nhượng và sở hữu một diện tích đất lớn
như vậy.
Ba là, pháp luật phát triển nhà ở thương mại điều chỉnh vấn đề này dưới góc độ
điều chỉnh các quy định về tài chính trong phát triển nhà ở thương mại. Hiện nay luật
cho phép các chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được huy động vốn dưới các hình
thức sử dụng nguồn vốn của chính bản thân chủ đầu tư để xây dựng dự án, huy động
vốn từ thị trường và huy động vốn từ các tổ chức tín dụng. Huy động vốn từ thị trường
bất động sản dựa trên các quy định của pháp luật doanh nghiệp trong góp vốn, chuyển
nhượng vốn, liên doanh, liên kết doanh nghiệp; các quy định của pháp luật kinh doanh
bất động sản trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, ứng trước tiền mua
nhà; hoặc chủ đầu tư huy động vốn dựa trên việc vận dụng các quy định của pháp luật
tài chính liên quan đến đầu tư, tín thác tài chính….Một nguồn vốn chủ yếu và quan

-

Về Đường lối, chủ trương, Chính sách, quan điểm của Đảng, Nhà nước trong
việc phát triển nhà ở thương mại.
Đảng, Nhà nước luôn coi việc đảm bảo nhà ở cho người dân là nhiệm vụ trọng

tâm và là mục tiêu hướng tới trong tương lai. Để thực hiện vấn đề này, những chủ
trương, Đường lối, Chính sách, cơ chế của Đảng, Nhà nước đề ra luôn thống nhất và
được thực hiện thông qua việc xây dựng, ban hành các quy định của pháp luật về phát
triển nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng.
Ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 2127/QĐ-TTg
phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
2030 trước hết khẳng định “có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những điều cơ
bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là
nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực” đồng thời xác định việc phát triển
nhà ở là mục tiêu quan trọng và cần sự nỗ lực của tất cả các cấp chính quyền từ trung
ương đến địa phương phù hợp với quan điểm, chính sách, pháp luật và điều kiện kinh
tế, văn hóa, xã hội cũng như môi trường tại địa phương. Cụ thể đối với việc phát triển
nhà ở thương mại được xác định là một trong những nhiệm vụ cần thực hiện là “tạo
các điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương
mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu của
các đối tượng có khả năng chi trả”.


23

Với tinh thần nêu trên việc phát triển nhà ở thương mại phải được thực hiện
nhất quán thông qua các quy định của pháp luật. Trước hết các quy định của pháp luật
phải tương đối đầy đủ, dựa trên nhu cầu, tình hình thực tế thường xuyên rà soát các
văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và có hướng điều chỉnh kịp thời. Về các quy



cũng được dựa trên các quan điểm, Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà
nước trong vấn đề phát triển nhà ở nói chung và phát triển nhà ở thương mại nói riêng.
-

Về thực hiện pháp luật về phát triển nhà ở thương mại
Để các quy phạm pháp luật được thực hiện có hiệu quả trên thực tế thì vai trò

của việc thực thi pháp luật là hết sức cần thiết. Hệ thống pháp luật là tiền đề pháp lý
nhưng để quy định của pháp luật đi vào thực tế phải dựa trên quá trình thực hiện pháp
luật. Ban hành các quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực hiện
các quy định đó là một quá trình không thể tách rời và có quan hệ biện chứng lẫn
nhau, cái này là tiền đề của cái kia và ngược lại. Hệ thống pháp luật về phát triển nhà ở
thương mại không thể hoàn thiện nếu không có quá trình thực hiện pháp luật trên thực
tế và quá trình thực hiện pháp luật không thể đạt hiệu quả nếu có hệ thống pháp luật
lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ, thiếu đồng bộ, thống nhất với nhau. Do đó thực hiện pháp luật
tác động trực tiếp đến các quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương mại. Thực
hiện pháp luật không những chỉ thực hiện một cách cơ học, máy móc các quy định của
pháp luật mà còn phải dựa trên quá trình thực hiện pháp luật phải liên tục kiểm tra, rà
soát, đối chiếu, tổng hợp những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện thực tế
và quy định của pháp luật, từ đó đưa ra hướng bổ sung, thay thế cho phù hợp. Thực
hiện pháp luật về phát triển nhà ở thương mại thể hiện qua việc các cá nhân, tổ chức có
liên quan đến phát triển nhà ở thương mại thực hiện đúng các quy định của pháp luật
liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mình, không thực hiện những điều pháp luật cấm,
vận dụng đúng, áp dụng đúng đắn nhưng linh hoạt các quy định của pháp luật từ khi
triển khai xây dựng nhà ở thương mại cho đến khi thực hiện các hoạt động mua bán
nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở theo đúng mục đích.
Mặt khác, thực hiện pháp luật là việc đưa các quy định của pháp luật vào đời
sống, do đó một yếu tố quan trọng tác động trực tiếp đến thực hiện pháp luật và tác

về phát triển nhà ở thương mại hoàn thiện đến đâu cũng không thể tiếp tục phát triển,
thậm chí dẫn đến việc thừa nguồn cung, ngược lại kìm chế việc phát triển. Nếu có hệ
thống pháp luật phát triển nhà ở thương mại hoàn thiện, đầy đủ nhưng thị trường thực
tế không phát triển, nhu cầu không cao hoặc người có nhu cầu không tiếp cận được với
thị trường thì cũng không thể thực hiện các quy định của pháp luật được hiệu quả từ đó
dẫn đến các quy định của pháp luật lạc hậu, không điều chỉnh hiệu quả quan hệ mua
bán nhà ở thương mại trên thực tế vốn đã tồn tại nhiều phức tạp, mâu thuẫn.
Như đã trình bày ở các phần trước, pháp luật về phát triển nhà ở thương mại
được nhìn nhận dưới bốn yếu tố chủ yếu trong đó có yếu tố về phát triển thị trường
mua bán nhà ở, chính vì vậy thị trường mua bán nhà ở thương mại trực tiếp tác động
đến pháp luật. Thị trường mua bán nhà ở thương mại nói riêng và thị trường bất động
sản nói chung rất phức tạp, lợi ích giữa các chủ thể luôn đối ngược nhau, tranh chấp
xảy ra thường xuyên, do đó cần có hệ thống pháp luật đầy đủ điều chỉnh, hạn chế tối
đa những hệ lụy không mong muốn. Trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật phát
triển nhà ở thương mại cần phải tính đến các vấn đề có thể gặp phải trong quá trình
thực hiện, lường trước các quan hệ khi mua bán nhà ở thương mại, những tranh chấp
có thể xảy ra từ đó đưa ra các quy phạm pháp luật để giải quyết, đảm bảo khi thực tế
có phát sinh vấn đề thì sẽ có quy định của pháp luật để giải quyết. Càng nghiên cứu kỹ
về thị trường mua bán nhà ở thương mại càng xây dựng được hệ thống pháp luật đầy
đủ, giải quyết được các vướng mắc, phát sinh có thể xảy ra trên thực tế.