LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi được thực
hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết và khảo sát tình hình thực tiễn dưới sự hướng
dẫn khoa học của PGS. TS. Phạm Hữu Nghị. Các thông tin, số liệu, các luận điểm
kế thừa được trích dẫn rõ ràng. Kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực.

HỌC VIÊN

TRỊNH DIỆP LY


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BẤT ĐỘNG SẢN
CƠ SỞ DỮ LIỆU
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC
NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC
NGHỊ ĐỊNH
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUYẾT ĐỊNH
SỞ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
SỞ KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ
SỬ DỤNG ĐẤT
THU NHẬP DOANH NGHIỆP
TIÊU CHUẨN VIỆT NAM
TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN
ỦY BAN NHÂN DÂN

: BĐS

1.2.2. Khái niệm, nguyên tắc và nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại.....................................................................................14
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại ...........................................................................................................19
1.3.1. Yếu tố kinh tế.......................................................................................19
1.3.2. Quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng ....................................20
1.3.3. Tâm lí, nhu cầu của các nhà đầu tư ..................................................21
1.3.4. Tâm lý, nhu cầu của người tiêu dùng, của xã hội ............................21
1.3.5. Hội nhập quốc tế .................................................................................22
Tiểu kết chương 1....................................................................................................24
Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ
Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ THANH
HÓA..........................................................................................................................25
2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại ........25
2.1.1. Quy định về các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng ..................25
2.1.2. Quy định về điều kiện dự án nhà ở thương mại được phép chuyển
nhượng...........................................................................................................32
2.1.3. Quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.........38
2.1.4. Quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch ...............43
2.1.5. Trình tự thủ tục chuyển nhượng và vấn đề giải quyết tranh chấp đối
với hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. ...........................48


2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
tại thành phố Thanh Hóa....................................................................................50
2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố
Thanh Hóa ảnh hưởng đối với hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại ....................................................................................................50
2.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương
mại tại thành phố Thanh Hóa ......................................................................52

trong những hoạt động kinh doanh bất động sản được doanh nghiệp chú trọng đầu
tư đó chính là các dự án nhà ở thương mại. Dân số ngày càng tăng nhanh, vấn đề
nhà ở ngày càng trở nên nóng bỏng hơn bất cứ lúc nào hết. Nhất là khi hội nhập
kinh tế đời sống nhân dân ngày càng được nâng cao, bộ phận dân cư có thu nhập
cao và ổn định ngày càng gia tăng đòi hỏi phải có ngày càng nhiều các công trình
nhà ở thương mại để có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Kinh doanh bất
động sản mang lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng hàm chứa không ít rủi ro. Thông
thường doanh nghiệp đầu tư dự án là để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của
chính doanh nghiệp hoặc doanh nghiệp đầu tư dự án để kinh doanh chuyển nhượng
dự án nếu việc chuyển nhượng đem lại lợi ích hơn là sử dụng dự án. Tuy nhiên ở
vài năm qua tại Việt Nam, thị trường bất động sản "đóng băng" mà trước sức ép đáo
hạn ngân hàng, các khoản nợ chồng chất, doanh nghiệp phải rao bán và chuyển
nhượng dự án. Vì vậy, phần lớn việc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại ở Việt
Nam hiện nay đa phần đều xuất phát từ những rủi ro làm cho doanh nghiệp gặp khó
khăn về tài chính.
Việc pháp luật quy định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản, nhất là
khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời thay thế Luật Kinh doanh bất động
sản 2006 đã mở rộng đối tượng được kinh doanh bất động sản, tạo sự bình đẳng
giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước, cho phép các doanh nghiệp được
chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở thương mại đã thu hút các nhà
đầu tư nước ngoài vào kinh doanh bất động sản do việc nhận chuyển nhượng dự án
bất động sản là con đường ngắn để tham gia vào kinh doanh bất động sản, đồng thời
cũng tạo điều kiện cho những doanh nghiệp đầu tư bất động sản khi lâm vào rủi ro
có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản cho một nhà đầu
tư khác để tránh bị phá sản, bị thu hồi dự án, tạo điều kiện để dự án có thể tiếp tục
được triển khai xây dựng. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng
dự án lại gặp không ít vướng mắc, khó thực hiện do phức tạp về thủ tục hành chính,
tình trạng chậm trễ, sách nhiễu của một số cán bộ công chức có thẩm quyền chưa
tạo điều kiện cho doanh nghiệp được dễ dàng đầu tư và chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại.

những hạn chế, thiếu sót của pháp luật, thực tiễn thi hành pháp luật và đề ra các giải
pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh
doanh bất động sản. Ngoài ra còn có các luận văn thạc sĩ "Hoàn thiện pháp luật về
chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay" của Lê
Thùy Dương (2011); các khóa luận tốt nghiệp "Pháp luật về quyền của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện các dự án
đầu tư" của Đinh Thu Hiền (2015); "Các vấn đề pháp lí về chuyển nhượng dự án
trong đầu tư, kinh doanh bất động sản" của Phạm Thị Hằng Nga (2012); "Pháp luật


3

về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam hiện nay - Thực trạng và
hướng hoàn thiện" của Hoàng Thị Thu Huyền (2012). Các công trình này đã đi sâu
vào nghiên cứu một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án bất động sản, phân
tích các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản, hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản và thực tiễn thi hành từ đó chỉ ra những hạn chế, đề xuất các
giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản.
Cùng với luận án, luận văn, khóa luận nêu trên còn có một số bài viết trên
các tạp chí chuyên ngành, các bài viết trên các tờ báo như:“Một số bất cập trong
quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư” của Trương Thế Côn, Tạp
chí Nghề luật (2014); “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động
sản” của Nguyễn Thị Kiều Oanh, Tạp chí Khoa học pháp lý (2014); "Hoàn thiện
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường"
của Lưu Quốc Thái, Tạp chí khoa học pháp lý (2014); “Phát triển nhà và thị trường
bất động sản” đăng tải trên website của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh ngày
03/8/2015. Các bài viết này đã đi sâu vào nghiên cứu thực trạng các quy định của
pháp luật về các giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản, nêu rõ những
hạn chế thiếu xót của pháp luật và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư bất động sản.

nhà ở thương mại, từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại ở Việt Nam.
Để đạt được mục đích trên, tác giả luận văn phải thực hiện các nhiệm vụ sau:
- Làm sáng tỏ một số khái niệm về nhà ở thương mại, dự án nhà ở thương mại,
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại; pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại; ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại; sự cần thiết
của việc điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại; nguyên tắc,
nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
- Phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại. Luận văn phân tích, đánh giá tình hình việc thi hành pháp luật về
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại thành phố Thanh Hóa qua một số dự án
cụ thể nhằm đánh giá một cách khách quan việc thi hành pháp luật, chỉ ra những
khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án
nhà ở thương mại.
- Từ thực tiễn vụ việc, tìm hiểu và chỉ rõ nguyên nhân của những khó khăn,
vướng mắc trong quá trình chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
- Nêu ra những yêu cầu khách quan của việc hoàn thiện quy định pháp luật về
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật
và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu của đề tài, Luận văn dựa trên phương pháp luận sau:
Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của
chủ nghĩa Mác - Lênin; hệ thống quan điểm, lý luận của Đảng Cộng sản Việt Nam,
tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng nhà nước và pháp luật.


5

Bên cạnh đó, luận văn đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể
như:


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI
1.1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm nhà ở thương mại
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại
Thuật ngữ "nhà ở thương mại" có lẽ còn khá mới mẻ đối với nhiều người dân
Việt Nam, mặc dù các giao dịch về nhà ở thương mại đã được thực hiện từ khá lâu.
Ngay từ trong giai đoạn đổi mới sau năm 1986, Nhà nước đã đưa ra các
chính sách khuyến khích sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở
thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân, tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà
ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh
doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật và được thể hiện trong Pháp lệnh nhà
ở năm 1991. Tuy nhiên, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 chưa đưa ra khái niệm “nhà ở
thương mại” mà thuật ngữ này lần đầu tiên chính thức xuất hiện trong văn bản pháp
luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa Nhà ở thương mại là “Nhà ở do tổ chức, cá
nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường”. Như vậy,
khái niệm nhà ở thương mại đã được luật hóa trong văn bản luật có hiệu lực cao
nhất, trong các các văn bản dưới luật. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
năm 2005 đã sử dụng định nghĩa này nhưng có quy định cụ thể hơn: "nhà ở thương
mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để
bán, cho thuê theo cơ chế thị trường".
Cho đến nay, quan điểm về nhà ở thương mại chưa có sự thay đổi, nhà ở
thương mại vẫn là loại hình nhà được xây dựng theo nhu cầu và cơ chế thị trường,
pháp luật không có quy định về việc ưu đãi, miễn giảm thuế đối với đất xây dựng
cũng như giảm giá thuê, giá mua nhà ở thương mại. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm
2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 thay thế cho Luật nhà ở

hoạch của từng địa phương. Lập quy hoạch là một hoạt động quan trọng trong quản
lí nhà nước nhằm phát huy nội lực, sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực để phát triển
kinh tế – xã hội nhanh và bền vững. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm
đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước có quyền giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức,
cá nhân để sử dụng. Nhà ở thương mại thường được phát triển theo các dự án, cần
rất nhiều đất đai là tài nguyên có tính khan hiếm tương đối, Nhà nước lập quy hoạch
quốc gia và địa phương căn cứ vào quy hoạch quốc gia, điều kiện tại địa phương sẽ
lập quy hoạch sử dụng đất, trên cơ sở đó giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, tổ
chức do đó phát triển nhà ở thương mại phải tuân theo quy hoạch của địa phương.
Ngoài ra, sự phát triển của nhà ở thương mại trực tiếp tác động đến nhiều ngành
như ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây
dựng. Chất lượng và quy mô nhà ở thương mại sẽ góp phần kích thích hay hạn chế
nhu cầu của dân cư đô thị với các loại hàng hoá như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử


8

điện lạnh, trang trí nội thất.... Cùng với chính sách của Nhà nước thì chất lượng và
quy mô nhà ở ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng,
phân bố dân cư và nguồn lao động. Các dự án phát triển nhà ở thương mại phải
được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội, để đáp
ứng yêu cầu cải thiện đời sống của dân cư. Như vậy, việc xây dựng nhà ở thương
mại không chỉ phù hợp với quy hoạch sử dụng đất mà còn phải phù hợp với quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ ba, nhà ở thương mại phải được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn
chung theo quy định của pháp luật. Việc xây dựng loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích
của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải
bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng,
kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bởi nhà ở thương mại là một công trình xây

mua bán. Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là nhà ở được đầu tư xây
dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua mà tại thời điểm thực hiện giao dịch nhà ở đó
chưa được xây dựng hoàn thành và có cơ sở để xác định nhà ở đó sẽ được hình
thành trong tương lai. Pháp luật quy định chủ đầu tư dự án có thể kinh doanh nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai nhưng đồng thời cũng đưa ra các điều kiện
mà khi đáp ứng đủ các điều kiện chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mới được phép
kinh doanh. Các điều kiện này như là cơ sở để xác định nhà ở thương mại chắc chắn
sẽ được hình thành trong tương lai, buộc các nhà đầu tư phải thực hiện đúng cam
kết, qua đó bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Các điều kiện để chủ đầu tư có thể
kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ về quyền
sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ
về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến
độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành
trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của
tòa nhà đó và phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai.
1.1.2. Khái niệm chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
1.1.2.1. Khái niệm dự án nhà ở thương mại
Theo Từ điển Oxford của Anh định nghĩa: "Dự án (project) là một ý đồ,
một nhiệm vụ được đặt ra, một kế hoạch vạch ra để hành động"1. Theo định nghĩa
của tổ chức quốc tế về tiêu chuẩn hóa ISO trong tiêu chuẩn ISO 9000:2000 được
Việt Nam chấp thuận trong tiêu chuẩn TCVN ISO 9000:2000: "Dự án là một quá
trình đơn nhất, gồm một tập hợp các hoạt động có phối hợp và được kiểm soát, có
thời hạn bắt đầu và kết thúc, được tiến hành để đạt được một mục tiêu phù hợp với
các yêu cầu quy định, bao gồm cả các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn
1

Theo Từ điển Oxford, (2010), Nhà xuất bản Đại học Oxford, tr. 1207.

Thứ nhất, chuyển nhượng dự án sẽ đảm bảo cho dự án được thực hiện trên
thực tế. Nhiều doanh nghiệp đầu tư vì một số lý do chủ quan như thiếu vốn, mục
đích đầu tư không rõ ràng, không có nhu cầu… hoặc do một số lý do khách quan
khác như điều kiện tự nhiên, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, ngại thủ tục
phiền hà của các cơ quan nhà nước,… không thể tiếp tục thực hiện dự án dẫn đến
dự án bị ngưng trệ (hay còn gọi là dự án treo), gây lãng phí về tiền của, đất đai, ảnh
hưởng tới đời sống dân cư nơi có dự án bị ngưng trệ. Khi đó, chuyển nhượng dự án
sẽ là biện pháp tối ưu để giải quyết tình trạng trên, tạo điều kiện để dự án được tiếp
tục được triển khai xây dựng.
Thứ hai, việc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại giúp cho việc thực
hiện dự án có hiệu quả hơn. Ở nước ta, phần lớn các chủ đầu tư BĐS ở dạng vừa và
nhỏ có năng lực tài chính hạn chế, đa phần phải dựa vào nguồn vốn vay của các
ngân hàng thương mại. Thị trường BĐS lại luôn có sự biến động nhiều khi để bảo
toàn nguồn vốn vay thì các ngân hàng thương mại sẽ hạn chế cho vay đầu tư BĐS
và tiến hành thu hồi lại vốn dẫn tới đối với một số dự án có quy mô lớn một nhà đầu
tư thường khó có thể thực hiện được toàn bộ dự án vì vậy giải pháp mà nhiều nhà
đầu tư lựa chọn là “chẻ nhỏ dự án”. Sau khi có quyết định giao đất, có quyết định
phê duyệt dự án, nhà đầu tư (nhà đầu tư cấp I) đã tách nhỏ dự án ra từng khu nhỏ
hơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư
khác (chủ đầu tư cấp II) để xây dựng nhà ở sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ
thuật tương ứng với nội dung dự án để các nhà đầu tư này đầu tư tiếp, bán sản phẩm


12

BĐS ra thị trường. Nhà đầu tư sẽ giải quyết được bài toán thiếu vốn, chủ động hơn
trong việc thực hiện dự án, tạo điều kiện cho việc thực hiện dự án một cách nhanh
chóng, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với nhà nước và trách nhiệm với
khách hàng.
Thứ ba, việc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại sẽ góp phần thu hút các

sự điều chỉnh của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hoạt động
chuyển nhượng dự án sẽ được phân định rõ ràng, ngăn ngừa tình trạng vi phạm của
các bên trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án hạn chế được
tranh chấp. Pháp luật quy định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan quản lý
nhà nước, mọi giao dịch chuyển nhượng dự án đều phải đăng kí. Như vậy, Nhà
nước có thể quản lý thông qua hành vi đăng ký, giám sát có hiệu quả việc thực hiện
chuyển nhượng có đúng pháp luật đảm bảo an toàn pháp lí cho các giao dịch chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại.
Thứ tư, giữ môi trường kinh doanh nhà ở thương mại ổn định và an toàn. Khi
có sự điều chỉnh bằng pháp luật, sẽ tạo ra một hành lang pháp lí cho hoạt động
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. Tính minh bạch, công khai được đảm bảo,
ngăn ngừa các hành vi tham nhũng, tiêu cực, đảm bảo cho hoạt động chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại được thực hiện một cách nhanh chóng, thuận tiện.
1.2.2. Khái niệm, nguyên tắc và nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà
ở thương mại
1.2.2.1. Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại


15

Sự hình thành, phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương
mại luôn gắn liền với từng giai đoạn lịch sử của đất nước. Ở nước ta, trước năm
1990 mặc dù đã có quy định điều chỉnh về các giao dịch BĐS nhưng chưa có pháp
luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. Trong thời kì
này giao dịch về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển
nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở
hữu tư nhân. Giai đoạn này chưa tồn tại các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản, chưa có các giao dịch về chuyển nhượng dự án nhà ở trên thị trường và vì vậy
không có pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại.
Pháp luật KDBĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai

nhượng, các chủ thể chuyển nhượng có nghĩa vụ phải thực hiện đúng và các thỏa
thuận, các thỏa thuận này cũng được sự tôn trọng các chủ thể khác và được pháp
luật bảo hộ.
Thứ hai, nguyên tắc bình đẳng về địa vị pháp lý. Để có thể đảm bảo ổn định
và thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại nói riêng thì phải đảm bảo quyền lợi của các tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Để đạt được mục đích này thì các chủ thể
trong quan hệ chuyển nhượng phải bình đẳng về địa vị pháp lí, thể hiện được vị trí
độc lập của mình trong quan hệ chuyển nhượng.
Nội dung của nguyên tắc này là trong giao dịch chuyển nhượng mọi cá nhân,
pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử;
được pháp luật bảo hộ như nhau trong việc tham gia vào giao dịch chuyển nhượng
không phụ thuộc vào giới tính, địa vị xã hội, tổ chức trong nước hay nước ngoài;
bình đẳng về quyền và nghĩa vụ khi xác lập quan hệ chuyển nhượng, các bên phải
thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền; bình đẳng về trách nhiệm do việc không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ đối với bên có quyền mà các bên đã
thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng cũng như các quy định của pháp luật có
liên quan. Đảm bảo nguyên tắc này pháp luật đã tạo ra sân chơi chung cho các nhà
đầu tư qua đó thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào hoạt động
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, góp phần phát triển hoạt động KDBĐS.
Thứ ba, nguyên tắc công khai, minh bạch. Công khai, minh bạch là yếu tố
hết sức quan trọng trong việc duy trì sự ổn định của pháp luật. Công khai “là việc
không giữ kín, mà để cho mọi người đều có thể biết”. Minh bạch là “rõ ràng, rành
mạch”. Tính công khai, minh bạch trong chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
phải được thể hiện thông qua: (i) Chế độ công khai minh bạch về thông tin dự án
chuyển nhượng và bảo đảm quyền tiếp cận thông tin đó của các tổ chức, cá nhân,
pháp luật phải rõ ràng cụ thể về dự án chuyển nhượng, điều kiện chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại, về tình trạng pháp lý của dự án, giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất nơi thực hiện dự án, các quyền và nghĩa vụ của chủ thể chuyển nhượng, cơ
quan quản lí và cung cấp thông tin về dự án chuyển nhượng... (ii) minh bạch về

Luật KDBĐS 2006 điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó
có hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. Pháp luật chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại bao gồm những nhóm quy phạm pháp luật sau:
Nhóm quy phạm pháp luật quy định chủ thể của hoạt động chuyển nhượng
dự án nhà ở thương mại. Các dự án phát triển nhà ở thương mại phải được đầu tư
xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội, tuân thủ theo đúng
các quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lí sử dụng
dự án…Do đó, chủ đầu tư dự án phải đáp ứng được những điều kiện nhất định và vì
thế trong giao dịch chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại pháp luật cũng quy định


18

cụ thể các chủ thể được phép chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại.
Theo quy định của Luật KDBĐS hiện hành thì các chủ thể trong hoạt động
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại gồm:
Thứ nhất, cơ quan nhà nước. Trong hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại, Nhà nước là chủ thể đặc biệt. Cũng tham gia vào hoạt động chuyển
nhượng nhưng không phải với tư cách là bên chuyển nhượng hay là bên nhận
chuyển nhượng mà là bên thứ ba. Luật Đất đai 2013 ghi nhận “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Sự tham gia của
Nhà nước là nhằm thực hiện chức năng của nhà nước là quản lí đất đai, đảm bảo
cho hoạt động chuyển nhượng có hiệu quả như: Các cơ quan đăng kí chuyển
nhượng, cơ quan thuế, cơ quan theo dõi, giám sát hoạt động chuyển nhượng, cơ
quan giải quyết tranh chấp, xử lí vi phạm, cơ quan quản lí, cung cấp thông tin về dự
án nhà ở thương mại…
Thứ hai, các tổ chức, cá nhân. Các chủ thể này tham gia vào quan hệ chuyển
nhượng với tư cách là một bên trong quan hệ chuyển nhượng có thể là bên chuyển
nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng. Các tổ chức, cá nhân này có thể là các tổ

định theo luật định thì mới được phép chuyển nhượng. Việc quy định điều kiện
được phép chuyển chuyển nhượng đối với các dự án nhà ở thương mại là nhằm để
đảm bảo cho hoạt động đầu tư phát triển các dự án nhà ở thương mại diễn ra lành
mạnh, ổn định.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. Quan hệ chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại phát sinh trên cơ sở hợp đồng. Thông qua hợp
đồng các bên bày tỏ mong muốn thiết lập quan hệ chuyển nhượng, cụ thể là bên bán
đồng ý bán, chuyển nhượng dự án cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng và nhận
tiền từ bên mua theo đúng các điều kiện hai bên đã thỏa thuận. Các quy định về hơp
đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại bao gồm: hình thức, hiệu lực của hợp
đồng, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại...
Thứ ba, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng dự án
nhà ở thương mại. Đây là quy định ràng buộc trách nhiệm của mỗi bên khi tham gia
vào quan hệ chuyển nhượng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên
kia, đảm bảo cho các bên thực hiện đúng hợp đồng mà các bên đã giao kết.
Thứ tư, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. Pháp luật
quy định cụ thể các trình tự thủ tục mà các bên phải tiến hành khi muốn chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại.
Thứ năm, xử lí vi phạm và giải quyết tranh chấp trong chuyển nhượng dự án
nhà ở thương mại.
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại
1.3.1. Yếu tố kinh tế
Pháp luật là một bộ phận quan trọng trong kiến trúc thượng tầng xã hội, được
hình thành trên cơ sở hạ tầng do các quan hệ kinh tế hợp thành. Pháp luật luôn phản


20

ánh trình độ phát triển kinh tế, nó không thể thấp hơn hay cao hơn trình độ phát

cao và nhu cầu về nhà ở của con người theo đó phát triển cả về lượng và chất.
Trong khi đó, cơ chế, chính sách về đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại có
quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng và chính sách về cải tạo các khu nhà ở, khu chung


21

cư cũ còn chưa đầy đủ và chưa cụ thể, chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra, các địa
phương vẫn chủ yếu thực hiện đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quy mô nhỏ,
thiếu đồng bộ về hệ thống hạ tầng, đặc biệt là hệ thống hạ tầng xã hội dẫn đến các
dự án thực hiện dở dang, không có đầu ra, muốn chuyển nhượng nhưng không có
nhà đầu tư nào nhận chuyển nhượng. Đặc biệt khi chuyển nhượng dự án các nhà
đầu tư phải chịu mức thuế rất cao dẫn đến nhiều trường hợp thường chuyển nhượng
ngầm, gây thất thoát NSNN. Vì vậy, Đảng và Nhà nước cần có những chính sách
khuyến khích đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, có cơ chế phù hợp khi
chuyển nhượng dự án nhằm giải quyết vấn đề nhà ở, đảm bảo an sinh xã hội.
1.3.3. Tâm lí, nhu cầu của các nhà đầu tư
Hoạt động chuyển nhượng là quan hệ pháp luật mà các bên tham gia đều tự
nguyện, bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ. Do đó pháp luật về chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại ra đời phải đảm bảo hài hòa lợi ích cho các bên
tham gia. Lý do mà các bên tham gia vào quan hệ chuyển nhượng dự án thì có
nhiều, trong đó có thể là do chủ đầu tư gặp khó khăn nên phải bán dự án, cũng có
chủ đầu tư bán dự án đi để thoái vốn, tái cấu trúc danh mục đầu tư, chuyển đổi
chiến lược phát triển... Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án cũng có nhiều dạng.
Có nhà đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục khai thác dự án để sinh lời; có những
nhà đầu tư mua dự án để nâng cấp, phát triển lên tầm mức mới… Chỉ khi các bên
trong quan hệ chuyển nhượng, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự
án nhận thức đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật, nắm rõ được những lợi ích
của mình thì hoạt động chuyển nhượng mới có thể diễn ra suôn sẻ, các dự án mới có
thể tiếp tục được thực hiện tạo lập nên nhiều công trình nhà ở đa dạng về mẫu mã,