BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán Mã
ngành: 60340301

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán Mã
ngành: 60340301

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN



: NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN

Giới tính: Nữ

Ngày, tháng, năm sinh : 20/11/1991

Nơi sinh: Khánh Hòa

Chuyên ngành

MSHV: 1341850085

: Kế toán

I- Tên đề tài: “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất
để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh”.
II- Nhiệm vụ và nội dung
1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường
bất động sản và biến động giá bất động sản nhà đất để ở. Tổng kết các mô hình lý
thuyết và bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố tác động đến biến động giá bất
động sản nhà đất để ở trên thế giới và sự vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Phân tích thực trạng thị trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện các yếu tố
tác động đến biến động giá BĐS nhà đất để ở; phân tích, đánh giá những biểu hiện
của các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn
TP.HCM.
3. Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng một mô hình biểu diễn
mối quan hệ giữa các yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở.
4. Đề xuất quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà
đất để ở; đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản

Nguyễn Thị Hoàng Yến


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:
PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tếp và nhiệt tình hướng dẫn trong
suốt quá trình hoàn thành luận này.
Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ
TP. HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn.
Ban giám hiệu đã tạo môi trường học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt
tình giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên.
Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi
trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu.
Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn
thành khóa học.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2015
Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Thị Hoàng Yến


3

TÓM TẮT
Nội dung nghiên cứu của luận văn này được đặt dưới góc nhìn của nhà quản
lý đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Dựa trên
quan điểm của thuyết tài chính hành vi và thuyết ABC, tác giả tìm ra nguyên nhân
của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm:

Keywords: Fluctuations in property prices, residential housing.


5

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU ......................................................................................1
1.1.

Đặt vấn đề nghiên cứu ...................................................................................1

1.2.

Mục têu nghiên cứu ......................................................................................2
1.2.1. Mục têu tổng quát
.........................................................................................2

1.2.2. Mục têu cụ thể ..............................................................................................2
1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................3
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................3
1.4. Phương pháp nghiên cứu
................................................................................3
1.5.

Những đóng góp của luận văn ........................................................................4


2.1.2.1.

Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở .......................................
8

2.1.2.2.

Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở...................................
9

2.1.2.3.

Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất để ở.....................................
12

2.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở.......................
14
2.1.3.1.

Cầu bất động sản nhà đất để ở.................................................................
14


6

2.1.3.2.

Cung bất động sản nhà đất để ở ..............................................................
15



Tính minh bạch của thị trường bất động sản ...........................................

2.2.4.2.
26

Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản.........................................

2.2.4.3.
26

Nguồn tài chính cho thị trường bất động sản ..........................................

2.2.4.4.
27

Tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản ................................

2.3.
28

Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ............................................

2.3.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề
tài..................................................................................................................
28
2.3.1.1.
28

Tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài ...

Dòng vốn đầu tư nước ngoài ...................................................................

2.3.2.6.

Chỉ số chứng khoán ................................................................................ 33

TÓM TẮT CHƯƠNG 2 .......................................................................................... 33
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................... 34
3.1.
34

Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................

3.2.1. Quy trình nghiên cứu ....................................................................................
34
3.2.2. Dữ liệu nghiên cứu ....................................................................................... 35
3.2.3. Giả thuyết nghiên cứu...................................................................................
36
3.2.4. Mô hình nghiên cứu và các kiểm định .......................................................... 37


8

3.2.

Thực trạng về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí
Minh .............................................................................................................
40

3.2.1. Tổng quan về thị trường bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí


TÓM TẮT CHƯƠNG 3 .......................................................................................... 54
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................ 55
4.1.

Mô hình nghiên cứu...................................................................................... 55

4.1.1. Thống kê mô tả............................................................................................. 55
4.1.2. Kiểm định nghiệm đơn vị ............................................................................. 56
4.1.3. Kiểm định đa cộng tuyến.............................................................................. 57
4.1.4. Kiểm định phương sai thay đổi..................................................................... 61
4.1.5. Kiểm định tự tương quan..............................................................................
62
4.1.6. Kiểm định độ trễ tối ưu ................................................................................ 66
4.1.7. Kết quả hàm phản ứng đẩy ...........................................................................
67
4.1.7.1.

Phản ứng của D_PR trước cú sốc của GDP ........................................... 67

4.1.7.2.

Phản ứng của D_PR trước cú sốc của M2 .............................................. 68

4.1.7.3.

Phản ứng của D_PR trước cú sốc của FDI .............................................. 69

4.1.7.4.


5.1.

Giải pháp ổn định giá bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM ...................... 78


vii
5.1.1. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất
động sản
................................................................................................................ 78
5.1.1.1.
78

Giải pháp về tốc độ tăng trưởng thu nhập quốc dân ...............................

5.1.1.2.

Giải pháp về lạm phát ............................................................................. 79

5.1.1.3.

Giải pháp cung tền M2........................................................................... 79


8

5.1.2. Nhóm giải pháp điều tết dòng vốn vào thị trường bất động sản ..................
81
5.1.2.1.

Giải pháp về lãi suất cho vay thế chấp dài hạn ....................................... 81

88

Nâng cao tính minh bạch về thông tn hiện trạng bất động sản ...............

5.2.2.2.
89

Nâng cao tính minh bạch về thông tn giao dịch bất động sản ................

5.2.2.3.
90

Nâng cao tính minh bạch về thông tn phát triển bất động sản................

TÓM TẮT CHƯƠNG 5 .......................................................................................... 90
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 92


9

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TIẾNG VIỆT
BĐS

Bất động sản

CP

Chính phủ

ABC

Austrian business cycle theory

AIC

Akaike informaton criteriton

CPI

Consumer Price Index

FDI

Foreign Direct Investment

FPE

Final pridicton error

GDP

Gross Domestc Products

HQ

Hanan-Quinn informaton criteriton

LR



10


11

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1
Bảng 4.1

: Mô tả các biến
: Thống kê mô tả

Bảng 4.2

: Kiểm định tính dừng của các biến trong mô hình

Bảng 4.3
hình
Bảng 4.4

: Ma trận tương quan các biến trong mô
: Kết quả hồi quy với kỹ thuật ước lượng OLS xử lý hiện tượng đa
cộng tuyến

Bảng 4.5

: Kiểm định White – Kiểm định phương sai thay đổi

Bảng 4.6

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1 : Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích tại TP.HCM
Biểu đồ 3.2 : Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP.HCM
Biểu đồ 3.3 : Cơ cấu cung nhà đất theo khu vực và loại nhà đất tại TP.HCM
Biểu đồ 3.4 : Chỉ số P/R tại TP.HCM
Biểu đồ 3.5 : Tỷ lệ bỏ trống nhà ở tại các khu đô thị
Biểu đồ 3.6 : Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TP.HCM
Biểu đồ 3.7 : Các hình thức thông tn mua bán BĐS tại TP.HCM
Biểu đồ 3.8 : Tỷ lệ người dân trong vùng biết thông tn về quy hoạch
Biểu đồ 3.9

: Cung tền M2 và dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM

Biểu đồ 3.10 : Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại TP.HCM
Biểu đồ 3.11 : Kỳ vọng về xu hướng giá BĐS trong vòng 6 tháng
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1

: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của GDP

Hình 4.2

: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của M2

Hình 4.3

: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của FDI




: Quan hệ tương quan các biến giải thích trong mô hình


1

CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU
1.1.

Đặt vấn đề nghiên cứu
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng nhất của

nền kinh tế do thị trường này liên quan trực tếp đến một lượng tài sản cực
lớn, thông thường tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản quốc gia ở các
[19]

nước khác nhau thường chiếm trên 40% tổng giá trị tài sản của quốc gia đó

. Bản

thân thị trường có mối quan hệ trực tếp với các thị trường tài chính tền tệ, thị
trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, … Do vậy, sự phát triển thị trường
BĐS sẽ giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế để từ đó tạo ra những thay đổi quan
trọng và tích cực trong cơ cấu ngành, vùng và quốc gia. Nói cách khác, tồn tại biến
động giá BĐS không chỉ tác động đến thị trường BĐS nói chung mà còn ảnh hưởng
rất lớn đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề của nền kinh tế.
Vấn đề xem xét những yếu tố nào tác động đến biến động giá BĐS đã được
nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới quan tâm và tập trung nghiên cứu trong
nhiều năm qua. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường Singapore, Subramaniam
[36]

các doanh nghiệp đã thực sự quan tâm đến sự tăng hay giảm giá BĐS. Trong giai
đoạn 2000 – 2012, thị trường BĐS nhà đất để ở tại TP.HCM đã trải qua hai chu kỳ
tăng trưởng nóng, và sau đó là nguội lạnh, lần lượt là các chu kỳ 2000 – 2006 và
2007 – 2012

[20]

. Liệu các chu trình biến động giá BĐS này là do các yếu tố nào tác


2

động? Những giải pháp cần thực hiện nhằm ổn định giá cả BĐS nhà đất để ở trong
tương lai? Cho đến nay, chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào nhằm giải đáp
các câu hỏi trên. Do vậy, việc tổng kết lại lý luận và thực tễn về các yếu tố tác
động đến biến động giá BĐS trên thế giới, rút ra bài học kinh nghiệm cho TP.HCM,
đồng thời tến hành phân tích, đánh giá các yếu tố tác động, qua đó đề xuất giải
pháp và kiến nghị ổn định giá BĐS nhà đất tại TP.HCM là hết sức cần thiết và cấp
bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tễn.
Trên cơ sở thực tễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh
hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh”
làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ.
1.2.
1.2.1.
quát

Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS nhà đất để ở nhằm


pháp nhận diện biến động giá BĐS nhà đất để ở? Nguyên nhân của biến động
giá bất động sản nhà đất để ở là gì?


4

2. Nhận diện những biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở
tại TP.HCM như thế nào? Phân tích nguyên nhân và các yếu tố tác động đến biến
động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh?
3. Các giải pháp nào cần thực hiện nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất
để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai?
1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là biến động giá BĐS nhà đất để ở.
Do đó, trong luận văn này, thuật ngữ “biến động giá BĐS” được hiểu là
“biến động giá BĐS nhà đất để ở”.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là biến động giá bất động sản nhà đất để ở
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2004 đến
năm 2013.
1.4.

Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu
1. Phương pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm làm sáng tỏ cơ chế vận

động của cung, cầu và giá cả trên thị trường bất động sản.

1. Thứ nhất, luận văn đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý

luận căn bản nhất về biến động giá bất động sản nhà đất để ở. Cụ thể là, luận văn
đã làm rõ được khái niệm cung cầu – giá trên thị trường BĐS và các đặc điểm của
giá BĐS nhà đất để ở; hệ thống hóa và làm sáng tỏ các lý thuyết về biến động giá
BĐS nhà đất để ở; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về mô hình các yếu tố tác động
đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở.
2. Thứ hai, thông qua khảo sát chỉ số: giá nhà trên tiền thuê nhà (P/R) luận
văn đã chứng minh được sự biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành
phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2004 – 2013.
3. Thứ ba, thông qua việc tổng hợp từ lý thuyết biến động giá, luận văn đã
phân tích, luận giải bốn yếu tố chính tạo điều kiện và thúc đẩy qua đó gây ra biến
động giá BĐS nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đó là: (1) thị
trường bất động sản kém minh bạch; (2) quản lý Nhà nước về thị trường BĐS kém
hiệu quả; (3) tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư; (4) sự điều tết thiếu hiệu
quả nguồn vốn vào thị trường bất động sản.
4. Thứ tư, thông qua mô hình kinh tế lượng, luận văn phát hiện thấy
mối quan hệ giữa biến chỉ số giá bất động sản nhà đất để ở và các biến vĩ mô:
tăng trưởng GDP, lạm phát, cung tền M2, lãi suất cho vay thế chấp dài hạn, dư nợ
tín dụng bất động sản, vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản đều có
ảnh hưởng đến biến chỉ số giá BĐS nhà đất để ở.
5. Thứ năm, luận văn đã đề xuất ba nhóm giải pháp về các yếu tố ảnh hưởng
đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở, bao gồm: nhóm giải pháp nâng
cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, nhóm giải pháp
điều tết dòng vốn vào thị trường bất động sản, nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc
quan quá mức của nhà đầu tư.
6. Thứ sáu, luận văn đã đề xuất hai kiến nghị, bao gồm: Hình thành các quỹ
bất động sản và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.