HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

ĐINH HỒNG NHUNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành :

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu
được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ
lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 27 tháng 4 năm 2016


MỤC LỤC

Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi
Danh mục bảng biểu........................................................................................................ vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis
xi

abstract..................................................................................................................
Phần

1.

Mở

đầu

............................................................................................................... 1
1.1.
1

Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .....................................................................

1.2.
2


2.1.2.
5

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ........................................................................

2.1.3.
8

Quyền sử dụng đất ...............................................................................................

2.2.
10

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ......................................

2.2.1.
10

Quyền sử dụng đất ở các nước phát triển............................................................

2.2.2.
15

Quyền sở hữu đất đai tại một số nước trong khu vực ..........................................

2.3.
20

Thị trường quyền sử dụng đất ở việt nam ...........................................................

Địa điểm nghiên cứu.......................................................................................... 31

4


3.2.

Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu.......................................................................................... 31

3.4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thị xã Sơn Tây, thành phố
Hà Nội. .............................................................................................................. 31

3.4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất của Thị xã Sơn Tây............................................. 31

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
Thị xã Sơn Tây từ năm 2011 đến hết năm 2015 ................................................. 32


Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp.........................................................

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................
35
4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...................................................... 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 35

4.1.2.

Điều kiện kinh tế, xã hội .................................................................................... 40

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường.................. 42

4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây ............................................... 44

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thị xã Sơn Tây. ........................................ 44

4.2.2.

4.3.6.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ................................................ 63

5


4.3.7.

Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất .......... 67

4.3.8.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất............................ 75

4.4.

Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện QSDĐ......................................... 78

4.4.1.

Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai ........ 78

4.4.2.
78

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất ...........

4.4.3.


Cộng sự

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất

HĐND

Hội đồng Nhân dân

NXB

Nhà xuất bản QSDĐ

Quyền sử dụng đất QĐ
Quyết định
UBND

Ủy ban nhân dân

SX

Sản xuất

6



Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ của thị xã Sơn Tây giai
đoạn 2011 – 2015 ................................................................................. 52

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2011-2015 ............... 53

Bảng 4.9.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại thị xã Sơn Tây giai đoạn
2011 - 2015 .......................................................................................... 56

Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2011-2015 ................. 57
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ của thị xã Sơn Tây giai
đoạn 2011- 2015 ................................................................................... 60
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2011-2015 ............... 61
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ tại thị xã Sơn Tây giai
đoạn 2011 – 2015 ................................................................................. 64
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ giai đoạn 2011-2015 .............

65
Bảng 4.15. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng
QSDĐ giai đoạn 2011 - 2015 ................................................................. 68
Bảng 4.16. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ
giai đoạn 2011 - 2015............................................................................ 70
Bảng 4.17. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
giai đoạn 2011 - 2015............................................................................ 72
Bảng 4.18. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ
giai đoạn 2011 - 2015............................................................................ 73

dụng đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
2. Phương pháp nghiên cứu
* Phương pháp thu thập số liệu
- Phương pháp thu thập sơ cấp
Điều tra trực tiếp đối với một số hộ gia đình tại 03 xã, phường được lựa chọn
điều tra để thu thập thông tin về công tác thực hiện một số quyền sử dụng
đất. Trong đó điều tra 150 hộ gia đình, cá nhân tại 03 xã, phường với số phiếu điều
tra là
50 phiếu/xã (phường).
Phỏng vấn trực tiếp người có QSDĐ để nắm bắt tình hình SDĐ và nguyện
vọng của người dân trong việc thực hiện các quyền SDĐ.
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tư liệu, số liệu về điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND Thị xã và các phòng ban chuyên môn.
* Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội theo quá trình đô thị hoá chia thành 03
nhóm vùng: vùng dân cư có tốc độ đô thị hoá nhanh, phát triển mạnh; vùng dân
cư tốc độ đô thị hoá phát triển trung bình và vùng dân cư thuần nông. Qua tìm
hiểu thực tế cùng số liệu thứ cấp và thăm hỏi ý kiến cán bộ nhằm phục vụ mục
đích đề tài, chọn ra 01 phường và 02 xã đại diện cho mỗi vùng để điều tra.
9


* Phương pháp xử lý số liệu
Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa
bàn là xã (phường) và được xử lý bằng phần mềm Excel.
* Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp
Tổng hợp tình hình chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và thế
chấp QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Phòng
Tài nguyên môi trường và Văn phòng Đăng Ký QSDĐ Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà
Nội.


Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
1. Research Objectives:
- Assessing the implementation of some of the land use rights in Son Tay
Town, Ha Noi city.
- Suggest some solutions to improve the efficiency of implementing land use
rights according to local research area’s law.
2. Materials and Methods:
* Data collection method:
- Primary collectng method:
Dirrectly investigate some households in 03 selectded communes to collect
informations about implementing new land use rights (Each commune 50
households).
Live interview land’s owners to collect data and to know their aspirations in
the implementation of the land use rights.
- Secondary collecting method:
Collect datas and figures about natural conditions, socioeconomic reported
by
People's Committee and specialized departments.
* Site selecton method study
Son Tay under the processing of urbanization divided into 03 areas: fast,
normal and non - urbanization. Through facts and primary informations
collected and given by officers, pick out 01 wards and 02 communes representing
each region to investigate.

11


* Data processing method:
Based on reality investigating, data is aggregated by commune (ward) and is

một hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở Việt Nam, trước khi có
Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước,
sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một
hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã
quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật
Đất đai (1993), Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai (1998, 2001; 2003) và Luật
Đất đai (2013) đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là
ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao
có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục
đích kinh doanh của các chủ thể). Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa
mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất
đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng
bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai (2013) có
những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có
những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền
của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn
còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động
sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị
trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư
phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động
sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt
Nam.
Thị xã Sơn Tây là cửa ngõ phía Tây của Thủ đô Hà Nội với toạ độ địa lý
o

o

o

gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực
hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên công tác quản lý
và sử dụng đất của Thị xã vẫn còn có nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được
khắc phục. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải
quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra
hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi
đã chọn đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Thị xã Sơn
Tây, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá được việc thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã
Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử
dụng đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn các xã, phường của Thị xã Sơn Tây,
thành phố Hà Nội.
3


1.3.2. Phạm vi thời gian
Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình,
cá nhân tại Thị xã Sơn Tây trong giai đoạn từ năm 2011 đến hết năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đề tài góp phần làm phong phú thêm việc hoàn thiện các thủ tục hành chính
khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói chung và trên địa bàn thị xã Sơn
Tây thành phố Hà Nội nói riêng.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần bổ xung cơ sở khoa học cho việc thực hiện các

sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng
chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
5


Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số
phận pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu
tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân (chủ
sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không
trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng
hoặc từ bỏ bất động sản.
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất
động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho,
tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động sản

công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý”.
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2004) cũng đã
thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến
pháp về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử
dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích
và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển
bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều
7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho
đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nước cũng như của người sử dụng.
Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể hơn về “Nội dung quản lý nhà nước về đất
đai” từ 13 nội dung trong luật đất đai 2003 lên 15 nội dung trong luật đất đai 2013
(Điều 22); bổ sung các điều luật mới, đồng thời sửa đổi một số các điều luật
cũ
2003 nhằm thực hiện tốt nhất việc quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cao
nhất lợi ích của Nhà nước và người sử dụng.
Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu
đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Tại hội thảo khoa học Thị
trường bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006), với chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta quyền chủ sở hữu đất đai có
những đặc điểm như sau:
7



đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng
đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của
từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; Những
quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối
tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.
9