BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI

“TÌM HIỂU THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ ĐẤT KHU
CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN
HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2007-2012”

: TRẦN THỊ HOÀNG KHÁNH
SVTH
: 09135111
MSSV
LỚP
: : DH09TB
KHÓA
: 2009-2013
NGÀNH : Quản lý thị trường bất động sản

 
 
 
 
 
 
TP Hồ Chí Minh tháng 7 năm 2013


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

trình thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Xin gửi lời cám ơn đến Ban lãnh đạo cùng toàn thể các
anh chị tại phòng Qui hoạch Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh
Đồng Nai đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề
tài.
Đồng thời tôi cám ơn các bạn cùng lớp Quản lý Thị
trường Bất động sản khóa 35 đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi
trong suốt quá trình học tập cũng như sinh hoạt tại trường.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2013
TRẦN THỊ HOÀNG KHÁNH


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Thị Hoàng Khánh, Khoa Quản lý Đất Đai và Bất Động
Sản, trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tìm hiểu thị trường cho thuê đất khu công nghiệp trên địa bàn thành
phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, giai đoạn 2007 – 2012”.
Giáo viên hướng dẫn: Thạc sĩ Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh tế đất, Khoa
Quản lý Đất đai và Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Thành phố Biên Hòa là một trong những vùng có nhiều khu công nghiệp quan
trọng, thị trường cho thuê đất KCN tại đây hình thành khá sớm và đã trở thành điểm đến
có uy tín đối với các nhà đầu tư. Việc ngiên cứu đề tài này sẽ giúp cung cấp thêm nhiều
thông tin về các KCN trên địa bàn thành phố Biên Hòa.
Đề tài được thực hiện dựa trên các kiến thức tổng quan về thị trường bất động sản,
các văn bản pháp lý chi phối thị trường này đặc biệt là các văn bản qui định về việc qui
hoạch xây dựng và đầu tư tại các khu công nghiệp của Nhà nước và của Ủy Ban nhân dân
tỉnh Đồng Nai. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng chủ yếu là phương pháp thống kê
số liệu, tài liệu; phân tích, so sánh, phục vụ các mục tiêu của đề tài. Ngoài ra, còn kết hợp
thêm phương pháp tham khảo ý kiến của chuyên gia để có những nhận định chính xác.

I.1.2.  Cơ sở pháp lý .................................................................................................. 16 
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................ 16 
I.2.  KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU................................................................ 17 
I.2.1. Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên của thành phố Biên Hòa............................ 17 
I.2.2. Hiện trạng phát triển kinh tế chung của thành phố Biên Hòa ......................... 19 
I.3.  NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN .
.................................................................................................................................... 19 
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 19 
I.3.2.  Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 19 
I.3.3.  Qui trình thực hiện .......................................................................................... 20 

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 21 
II.1.  TỔNG QUAN VỀ 04 KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
BIÊN HÒA, TÌNH ĐỒNG NAI ....................................................................................... 21 
II.1.1.  Giới thiệu chung về 04 khu công nghiệp ........................................................ 21 
II.1.2.  Cơ quan Nhà nước quản lý các KCN .............................................................. 24 
II.1.3.  Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng ............................................................ 26 
II.1.4.  Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư tại các
KCN ......................................................................................................................... 28 
II.2.  QUĨ ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG TẠI CÁC KCN ....... 29 
II.2.1.  Quĩ đất tại các KCN (nguồn cung về đất) ....................................................... 29 
II.2.2.  Tình hình xây dựng hạ tầng KCN (giao thông, điện nước, nhà máy xử lý nước
thải tập trung…) ......................................................................................................... 30 
II.3.  GIÁ THUÊ ĐẤT, GIÁ CHO THUÊ LẠI ĐẤT TẠI CÁC KCN ......................... 32 
II.3.1.  Giá thuê đất ..................................................................................................... 32 
II.3.2. Giá cho thuê lại đất ......................................................................................... 34 
II.4.  TÌNH HÌNH CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TẠI CÁC KCN
TRONG GIAI ĐOẠN 2007 - 2012 .................................................................................. 38 
II.4.1.  Nhu cầu thuê đất tại các KCN trên địa bàn thành phố Biên Hòa.................... 38 
II.4.2. Tình hình thuê đất, cho thuê lại đất ................................................................. 39 

Bảng 05: Giá thuê đất thô tại 04 KCN ở thành phố Biên Hòa giai đoạn 2007 – 2012 .... 33
Bảng 06: Các mức giá, phí tại 04 KCN trên địa bàn thành phố Biên Hòa năm 2012 ...... 35
Bảng 07: Biến động giá cho thuê lại tại các KCN trên địa bàn thành phố Biên Hòa giai
đoạn 2007 – 2012 ............................................................................................................. 36
Bảng 08: Thống kê số lượng doanh nghiệp đăng ký và được cấp phép đầu tư vào các
KCN trên địa bàn thành phố Biên Hòa trong giai đoạn 2007 – 2012 .............................. 38
Bảng 09: Tỷ lệ lấp đầy của các KCN trong giai đoạn 2007 – 2012 ................................. 40
Bảng 10: Tình hình đầu tư vào các KCN tại thành phố Biên Hòa tính đến tháng 12/2012 .
.......................................................................................................................................... 42
Bảng 11: Thống kê các doanh nghiệp trong 04 KCN tại thành phố Biên Hòa tính đến
tháng 12/2012 ................................................................................................................... 43

DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH
Hình 01: Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Nai ............................................................trang 17
Hình 02: Khu công nghiệp Amata – thành phố Biên Hòa................................................ 21
Hình 03: Khu công nghiệp Biên Hòa II............................................................................ 23
Hình 04: Khu công nghiệp Loteco - thành phố Biên Hòa ................................................ 23
Hình 05:Ban quản lý các KCN tỉnh Đồng Nai ................................................................. 25

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 01: Tỉ lệ lấp đầy tại các KCN trong giai đoạn 2007 – 2012 ......................trang 40
Biểu đồ 02: Thành phần vốn đầu tư tại các KCN ở Thành phố Biên Hòa ...................... 43


ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong quá trình thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, kinh tế Việt
Nam đã có nhiều thay đổi tích cực, đặc biệt ngành công nghiệp Việt Nam đã có những
bước phát triển đáng kể, thể hiện rõ nét trong việc thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài
đến Việt Nam và xem Việt Nam như một điểm đến lý tưởng, do vậy, nhu cầu về thuê đất
và cung ứng nhà xưởng xây sẵn của các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng tăng, điều đó sẽ

nghiệp. Qua việc nghiên cứu này, có thể cung cấp thông tin cần thiết cho các nhà đầu tư
quan tâm đến việc lựa chọn địa điểm sản xuất trong khu công nghiệp tại thành phố Biên
Hòa.
Trang 1


Từ kết quả nghiên cứu Đề tài, việc đề xuất các biện pháp quản lí thị trường cho
thuê đất trong các khu công nghiệp tại thành phố Biên Hòa có tính khả thi hơn.
 Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu về hoạt động của thị trường cho thuê đất khu công nghiệp trên địa bàn
thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai.
Từ thực trạng đó, đề xuất hướng nhằm phát triển hoàn thiện hơn công tác quản lí
thị trường cho thuê đất khu công nghiệp ở thành phố Biên Hòa.
 Đối tượng nghiên cứu
Các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Biên Hòa cụ thể là 04 khu công
nghiệp: Amata, Loteco, Biên Hòa I, Biên Hòa II về:
- Tình hình cung – cầu đất tại các khu công nghiệp.
- Tình hình đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hạ tầng.
- Tình hình cho thuê đất KCN, giá cho thuê, giá cho thuê lại đất tại các khu công
nghiệp trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
 Phạm vi nghiên cứu
 Phạm vi không gian: Các khu công nghiệp (KCN) trên địa bàn thành phố Biên
Hòa, tỉnh Đồng Nai. Cụ thể là 4 KCN: Amata, Loteco, Biên Hòa I, Biên Hòa II
 Phạm vi thời gian: giai đoạn 2007-2012

Trang 2


PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;
Một số công trình khai thác hầm, lò,…
Theo cơ chế thị trường BĐS có thể phân thành 03 loại:
Trang 3


 Bất động sản có đầu tư xây dựng: gồm có nhà ở, nhà xưởng và công trình
thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng ( hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm
việc,… Trong đó, nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỉ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan. Nhóm BĐS này
chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS.
 Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…
 Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
c) Đặc điểm
BĐS là hàng hóa đặc biệt với các đặc điểm đặc trưng:
Có giá trị lớn:BĐS là những tài sản có giá trị lớn, do đó đầu tư kinh doanh BĐS đòi
hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn, chi phí xây dựng lớn và giá trị đất đai rất cao.
Tính khan hiếm: do BĐS có giới hạn về diện tích bề mặt, một khi đã khai thác hết
diện tích bề mặt thì sẽ không còn nữa. Đây cũng là lý do để giá BĐS không ngừng tăng vì
cầu về BĐS ngày càng nhiều trong khi nguồn cung lại có hạn.
Tính cố định về vị trí: tạo nên giá trị độc nhất của BĐS cũng như sự khác biệt của
BĐS này với BĐS khác hay giữa hang hóa BĐS với hàng hóa khác.
Tính dị biệt: những đặc điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,
hướng, cảnh quan… làm cho mỗi BĐS đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của
BĐS.

Thị trường bất động sản (BĐS) là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa bất
động sản giữa các bên có liên quan. Cụ thể hơn là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới, tư
vấn, định giá… giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lí của Nhà nước
đối với các thị trường có tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh
BĐS của các chủ thể thị trường
b) Đặc điểm
Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong BĐS.
Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. Vị trí BĐS giao dịch không là
nơi diễn ra giao dịch mà phần lớn là ở một địa điểm khác.
Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Thiếu thông suốt về thông tin, hàng
hóa không đồng nhất, thiếu khả năng tự do gia nhập và rút khỏi ngành,…
Trong thị trường BĐS cung BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và
giá cả BĐS. Đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng lên, cung không thể phản ứng tăng
nhanh như các loại hàng hóa khác bởi để tạo lập một BĐS cần phải có thời gian dài. Sự
phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo chiều hướng
tăng lên, hình thành những cơn sốt về giá BĐS.
Chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật. BĐS là loại tài sản có giá trị lớn,
do đó việc quản lí của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an
toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS và giao dịch BĐS trên thị trường đều được Nhà
nước quản lí và chính sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐS sẽ làm cho thị
trường này bình ổn hơn.
Thị trường BĐS có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn. Muốn tham gia vào thị
trường BĐS, một yếu tố cần thiết không thể thiếu là cần phải có một lượng vốn lớn do giá
trị của BĐS rất lớn. Lượng vốn này thông thường được huy động từ thị trường vốn. Tuy
nhiên, tính thanh khoản của BĐS không thể nhanh hơn như các hàng hóa khác, do đó một
khi thị trường vốn thay đổi sẽ kéo theo cả một hệ lụy đối với thị trường BĐS.
Trang 5

ranh.
3. Các thành phần của thị trường BĐS
a) Cung – cầu BĐS
 Cầu về BĐS
Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận
và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên thị
trường tại những thời điểm nhất định
Nhu cầu về BĐS là sự mong muốn của người dân có được BĐS để thỏa mãn các
mục đích tiêu dùng của mình.
Giữa nhu cầu tiêu dùng về BĐS và cầu về BĐS trên thị trường có một sự cách biệt
khá lớn về qui mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một qui
Trang 6


mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại
không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, lượng
nhu cầu này không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử
dụng nhưng có tiền sẵn sàng mua nhà đất để đầu cơ kiếm lợi đã trở thành lực lượng cầu
xuất hiện trên thị trường. chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ
với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về BĐS
thường xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau:
Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thỏa mãn bằng các quĩ nhà đất sẵn có của chính bản thân họ;
Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu
này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển
thành cầu trên thị trường;
Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người đầu cơ chờ
BĐS tăng giá để kiếm lời;
Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều
kiện gặp cung và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là

 Quan hệ cung – cầu trên thị trường BĐS
Thông qua giá cả thị trường có thể nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động
trở lại để hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Quan hệ
cung cầu đối với mọi hàng hóa và dịch vụ, bao gồm cả hàng hóa BĐS, là mối quan hệ
mang tính chất qui luật.
Trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn,
tức là không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu vì việc xây nhà
thường mất nhiều thời gian. Trong khi đó do nhu cầu tăng lên sẽ làm cho giá BĐS được
đẩy lên cao.
Trong dài hạn, tiền thu được từ BĐS cao (ví dụ: BĐS nhà cho thuê) khuyến khích
việc xây dựng thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng lên dẫn tới giá thuê giảm xuống.
Mặc dù cung nhà đất có xu hướng tăng lên nhưng trong bối cảnh cầu cũng luôn tăng lên
và thậm chí còn nhanh hơn, thường xuyên hơn làm cho sự giảm giá nhà chỉ là tạm thời,
thị trường nhanh chóng lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu
hướng bền vững.
b) Giá cả BĐS
 Khái niệm, phân loại giá cả BĐS
Cũng như các hàng hóa thông thường khác giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở
quan hệ cung cầu về BĐS trên thị trường
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị tài sản mà bên
bán và bên mua có thể chấp nhận, nó bao gồm giá của đất và giá nhà.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh
ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai”
(địa tô tư bản hóa). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong
nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị
trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của
đất đai” thường gọi là giá đất.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chí phí khác cần
thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Tuy nhiên, hàng hóa BĐS là hàng hóa đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số đặc

nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh và thấp trong
khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của Nhà nước. Khi sự chênh
lệch giữa 2 hệ thống giá này cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu
cực trong vệc giải quyết một cách công bằng và hợp lí, hài hòa giữa lợi ích Nhà nước và
người sử dụng đất. Sự tồn tại hai hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta
hiện nay là khó có thể tránh khỏi, tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá
này càng nhiều càng tốt.
 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu
lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS
có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như
những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ",
"cạnh tranh không lành mạnh"... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước
như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông,
cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách
nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của
Trang 9


người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung
cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ...
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với
BĐS nói chung, cụ thể là:
 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
Nhóm các yếu tố tự nhiên
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị
của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí
tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan

càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
Trang 10


Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà
nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng
làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
Tính hữu dụng của BĐS;
Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế
chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu
chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không
được cao quá 3 tầng...).
Các yếu tố chung bên ngoài
Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và
chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói
chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như:
Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại
thành phố.
Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho
thuê đất...

c) Các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS
Cá nhân: Các cá nhân sở hữu BĐS tham gia vào thị trường với tư cách là người
bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp
vốn kinh doanh… Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống
sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia trên thị
trường với tư cách là người đi mua, đi thuê…
Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau:
doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ
tầng,… đây là loại chủ thể tạo ra hàng hóa BĐS cho thị trường
Nhà nước: Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là nhà quản lí vĩ mô đối
với hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ
pháp lí cho hoạt động của thị trường BĐS. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện
pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện quản lí và giám sát, cung cấp hệ thống
thông tin về BĐS.
Nhà thầu xây dựng: là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng như nhà
ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… để tạo ra hàng hóa BĐS cho thị trường.
Người kinh doanh BĐS đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình. Nhà thầu
xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS.
Các tổ chức môi giới, tư vấn: quá trình khai phá, xây dựng, giao dịch và quản lí
BĐS tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán và bên mua có những thời điểm phải
cần đến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như: chuyên gia định giá, chuyên gia môi
giới… Thị trường BĐS càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS
càng phát triển theo hướng chuyên môn hóa.
Trang 12


Các định chế tài chính: hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn,
nguồn vốn này cần phải được huy động từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường
vốn. Các định chế tài chính này chủ yếu là các ngân hàng, các công ty bảo hiểm, công ty
tài chính, quĩ đầu tư… tất cả các tổ chức này đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên

trường. Cũng thông qua qui hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS và thị trường BĐS mới được
đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả.
Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản
Khác với các thị trường hàng hóa thông thường, nơi gặp gỡ giữa người mua và
người bán với sự hiện diện của hàng hóa giao dịch , thị trường BĐS phải được giao dịch
Trang 13


tại các sàn giao dịch. Thực chất các sàn giao dịch chính là các “chợ” BĐS. Khởi đầu, các
chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trờ
thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Không thể để các sàn giao
dịch tự phát hình thành và hoạt động tự do trên thị trường. Nhà nước cần định hướng, tổ
chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng yêu cầu giao
dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng trở
thành hiện thực.
Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lí Nhà nước đối với thị trường BĐS
Tổ chức bộ máy quản lý BĐS từ Trung ương xuống địa phương.
Tổ chức các cơ quan chuyên quản lý thị trường BĐS
Tổ chức các tổ chức dịch vụ công trong hoàn thiện giấy tờ liên quan đến giao dịch
BĐS.
I.1.1.3. Một số khái niệm liên quan đến khu công nghiệp
1. Khái niệm Khu công nghiệp (KCN):
Theo Nghị định số 29 /2008/NĐ-CP, Quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất
và khu kinh tế
Khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch
vụ cho sản xuất công nghiệp.
Khu chế xuất: là KCN chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực hiện dịch vụ cho sản
xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu.
Khu công nghiệp, khu chế xuất có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo
điều kiện, trình tự và thủ tục qui định tại Nghị định 29 /2008/NĐ-CP và được gọi chung là

trường đất KCN đều có nghĩa vụ phải tuân thủ các qui định của pháp luật về đầu tư, thực
hiện đầu tư theo đúng nội dung văn bản đăng kí đầu tư, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài
chính, qui định về kế toán, môi trường lao động và chịu trách nhiệm về tính trung thực,
chính xác của văn bản đăng kí đầu tư, báo cáo tình hình hoạt động và cung cấp thông tin
theo qui định của pháp luật.
Nhóm các nhà đầu tư đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp:
thuê đất để xây dựng cơ sở sản xuất hoặc thuê đất đã xây dựng kho bãi, nhà xưởng sẵn
của các công ty phát triển hạ tầng KCN để sản xuất kinh doanh. Khoản 1, Điều 19 Nghị
định số 108/2006/NĐ-CP qui định nhóm này có các quyền như sau:
a) Thuê hoặc mua nhà xưởng, văn phòng, kho bãi đã xây dựng trong khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế để phục vụ sản xuất, kinh doanh;
b) Sử dụng có trả tiền các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình dịch
vụ, bao gồm hệ thống đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên
lạc, xử lý nước thải, xử lý chất thải và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng khác
trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế;
c) Được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê
lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế để xây dựng nhà xưởng, văn phòng và các công trình khác
phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh
doanh bất động sản.
Nhóm các nhà đầu tư đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp:
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất tại các KCN để đầu tư hạ tầng và cho các
doanh nghiệp có nhu cầu sản xuất kinh doanh trong KCN thuê. Quyền của nhóm các nhà
đầu tư đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp được qui định tại Khoản 2,
Điều 19 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP như sau:
Nhà đầu tư đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao và khu kinh tế có quyền:
a) Xây dựng nhà xưởng, văn phòng, kho bãi trong khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao và khu kinh tế để bán hoặc cho thuê;
b) Định giá cho thuê đất, giá cho thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật;

I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Thị trường cho thuê đất khu công nghiệp là một thị trường phức tạp, việc thành lập
khu công nghiệp và tiếp nhận đầu tư tại các khu công nghiệp luôn chịu sự can thiệp trực
tiếp bởi các chính sách Nhà nước và địa phương nơi có khu công nghiệp. Ở Việt Nam,
mức giá cho thuê lại trong các khu công nghiệp do các công ty đầu tư hạ tầng đưa ra. Các
mức giá cho thuê này khác nhau giữa các khu công nghiệp, thậm chí trong một khu công
nghiệp cụ thể mức giá cho thuê cũng có thể khác nhau phụ thuộc vào vị trí, dịch vụ hỗ trợ
hay thỏa thuận giữa công ty hạ tầng và bên thuê. Giá cho thuê lại đất trong các khu công
nghiệp hiện nay bị chi phối bởi nhiều nhân tố khác nhau và luôn vận động theo qui luật
thị trường.
Thành phố Biên Hòa là trung tâm công nghiệp quan trọng của cả nước. Phát triển
công nghiệp là mục tiêu hàng đầu của thành phố, trong đó giá cho thuê lại và phí sử dụng
hạ tầng là một trong những yếu tố quyết định môi trường đầu tư vào các khu công nghiệp.
Việc nghiên cứu về thị trường cho thuê đất ở các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố
Biên Hòa sẽ làm rõ những khả năng và hạn chế trong hoạt động cho thuê đất tại các khu
Trang 16


công nghiệp để từ đó nêu ra những biện pháp nhằm giảm bớt ảnh hưởng của các nhân tố
tác động đến thị trường cho thuê đất nơi đây.
I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1. Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên của thành phố Biên Hòa
I.2.1.1. Vị trí địa lý
Hình 01: Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Nai

Nguồn: website Cổng thông tin điện tử tỉnh Đồng Nai

Thành phố Biên Hòa nằm ở phía Tây của tỉnh Đồng Nai, Bắc giáp huyện Vĩnh
Cửu, Nam giáp huyện Long Thành, Đông giáp huyện Thống Nhất (tỉnh Đồng Nai), Tây
giáp huyện Dĩ An, Tân Uyên (tỉnh Bình Dương) và quận 9 (thành phố Hồ Chí Minh).

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Bức xạ
14,3 14,3 16,8 16,1 15,5 13,4 13,9 12,8 13,8 13,8 13,0 13,5
(Kcal/cm2)
Nhiệt độ
(oC)



174

118

90

84

71

66

Lượng
mưa(mm)

7

4

14

46

160

233

276



68

90

115

1.364

302

218

94

27

1.668

177

195

207

245

2.602

Nguồn: Trạm quan trắc Biên Hòa 2005 – 2010