MỤC LỤC
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ ..........................................................................5
1.1 Tổng quan về quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch tại một số thành
phố trên thế giới và Việt Nam ......................................................................................5
1.1.1. Thủ đô London, nước Anh .............................................................................5
1.1.2. Thành phố Thượng Hải, Trung Quốc .............................................................6
1.1.3. Thủ đô Bangkok, Thái Lan .............................................................................7
1.1.4. Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam ...............................................................8
1.1.5. Thành phố Hà Nội, Việt Nam .......................................................................10
1.2. Khái quát chung về các Khu đô thị tại thành phố Thái Nguyên .........................11
1.2.1. Giới thiệu sơ lược về thành phố Thái Nguyên .............................................11
1.2.2. Khái quát chung về các Khu đô thị tại thành phố Thái Nguyên...............…12
1.3. Những nghiên cứu liên quan đến Đề tài..............................................................15
1.4. Những vấn đề cần nghiên cứu .............................................................................16
Kết luận chương 1 ......................................................................................................18
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ HÌNH THÀNH GIẢI PHÁP QUẢN LÝ
XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ HUDS THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN ......................................................................................................................19
2.1 Một số xu hướng quản lý xây dựng và phát triển đô thị. ....................................19
2.1.1. Xu hướng quản lý phát triển đô thị. ..............................................................19
2.1.2 Xu hướng phân bổ dân cư đô thị ở Việt Nam................................................20
2.1.3. Bản sắc đô thị và tinh thần nơi chốn.............................................................21
2.1.4. Nội dung QLXD theo quy hoạch. .................................................................22
2.2. Cơ sở pháp lý quản lý xây dựng theo quy hoạch ................................................27
2.2.1. Luật Quy hoạch đô thị và các Nghị định. .....................................................27
2.2.2. Luật Xây dựng 2014 .....................................................................................28
iii


2.2.3. Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về Quản lý đầu tư phát triển đô thị. ............. 29

quan và hạ tầng kỹ thuật: ........................................................................................ 76
41T

41T

3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý ........................................................... 85
41T

41T

3.4.3. Giải pháp về cơ chế chính sách .................................................................... 98
3.4.4. Giải pháp áp dụng công nghệ khoa học kỹ thuật: ...................................... 101
iv


3.4.5. Giải pháp về trình tự quản lý xây dựng theo quy hoạch .............................103
41T

41T

Kết luận chương 3 ....................................................................................................109
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................................110
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................115

v


DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ

Hình 1.1. Thủ đô London - Anh ...................................................................................... 6

U41T

Sơ đồ 3.3: Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý Khu ĐTM .....................................................90
41TU

U41T

Sơ đồ 3.4: Mô hình Bộ máy quản lý xây dựng theo quy hoạch ....................................94
Sơ đồ 3.5: Sơ đồ tổ chức bộ máy chính trị xã Đồng Bẩm .............................................95
Sơ đồ 3.6: Sơ đồ mô hình tự quản .................................................................................96
Sơ đồ 3.7: Sơ đồ quy trình quản lý với sự tham gia của cộng đồng .............................97
Sơ đồ 3.8: Sơ đồ Quy chế dân chủ cơ sở .......................................................................99

vii


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Trình tự các bước thực hiện đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới .......... 106
Bảng 3.2: Trình tự các bước thực hiện đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới - Giải
pháp đề xuất................................................................................................................. 108

viii


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Những năm qua, hầu hết các đô thị trên cả nước đã lập, phê duyệt quy hoạch và hiện nay
đang tổ chức triển khai xây dựng theo quy hoạch. Các đô thị mới, khu đô thị mới được
hình thành và phát triển theo quy hoạch đã phê duyệt. Sự phát triển đô thị nói chung, các

yếu đầu tư xây dựng các hạng mục sinh lời nhanh, các công trình hạ tầng xã hội triển khai
chậm...
- Công tác quy hoạch đôi khi còn mang tính đối phó về mặt chỉ tiêu quy hoạch.
- Công tác triển khai xây dựng còn chậm; quy mô, chất lượng xây dựng còn yếu kém.
- Quy định việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội còn thiếu dẫn đến các chủ đầu
tư thường không quan tâm đầu tư các hạng mục này.
- Vai trò quản lý nhà nước của chính quyền đô thị, vai trò trong việc tham gia của người
dân vào quá trình quy hoạch, quá trình xây dựng chưa được quan tâm đúng mức. Các
khung pháp lý chưa thực sự hoàn thiện và chưa phát huy được hiệu quả.
- Công tác quản lý đô thị còn nhiều bất cập, việc tổ chức triển khai thực hiện theo quy
hoạch chưa tốt, đặc biệt năng lực quản lý xây dựng theo quy hoạch chưa theo kịp tốc độ
phát triển của xã hội.
- Thiếu các văn bản quản lý, hướng dẫn.
Khu đô thị HUDS thành phố Thái Nguyên là một trong những Khu đô thị trọng điểm
được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt quy hoạch làm cơ sở để lập dự án đầu tư. Dự án
góp phần hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng và cân bằng không gian đô thị cho thành phố. Là
một dự án có tính chất đặc thù, tuy nhiên chưa có tổ chức hoặc cá nhân nào nghiên cứu
bài bản có hệ thống để đưa ra giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch.
Do vậy, việc nghiên cứu thực hiện đề tài: “Quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị
HUDS thành phố Thái Nguyên” là thực sự cần thiết và cấp bách nhằm hoàn thiện khung
pháp lý để quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt, tạo dựng một khu đô thị khang
trang, hiện đại phục vụ cho các nhu cầu nhà ở của nhân dân cũng như tạo ra một khu vực
có tính đặc thù, khu đô thị có cuộc sống chất lượng cao, khu đô thị xanh, khu đô thị có
2


môi trường sống tốt, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (HTKT) và hạ tầng xã hội (HTXH) đạt tiêu
chuẩn cao, là Khu đô thị mới của thành phố Thái Nguyên, và là giải pháp mới để quản lý
khu đô thị.
2. Mục đích của đề tài

6. Kết quả dự kiến đạt được
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn cần phải đạt được những kết quả sau đây:
- Hệ thống hóa được cơ sở lý luận, cơ sở khoa học cho quản lý xây dựng theo quy hoạch
khu đô thị HUDS thành phố Thái Nguyên.
- Phân tích được thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị HUDS
thành phố Thái Nguyên dựa trên định hướng phát triển của thành phố Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao và hoàn thiện cơ sở pháp lý quản lý xây dựng theo
quy hoạch.

4


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH VÀ
DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ

QUẢN LÝ XÂY

1.1. Tổng quan về quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch tại một số thành
phố trên thế giới và Việt Nam
Quy hoạch và quản lý phát triển đô thị, quản lý xây dựng theo quy hoạch là hệ thống
phản ánh hệ thống thể chế chính trị xã hội của mỗi quốc gia. Tại mỗi thời kỳ khác
nhau các chính sách về quản lý đều có khả năng thay đổi do các tác động của biến
động kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội mỗi quốc gia. Do vậy không có bất cứ một
nguyên mẫu nào là hoàn hảo một cách tuyệt đối, tuy nhiên với sự phát triển tri thức và
các nhận thức mang tính toàn cầu. Sự mở rộng và hội nhập của các quốc gia trong
nhiều lĩnh vực, trong đó có quản lý phát triển đô thị và quản lý xây dựng theo quy
hoạch là một quá trình tất yếu nhưng cũng đòi hỏi gìn giữ những đặc trưng văn hóa
của mỗi đô thị..
1.1.1. Thủ đô London, nước Anh
Hệ thống quy hoạch ở Anh được điều tiết và xây dựng trên cơ sở Luật Quy hoạch đô

phát triển đô thị trên địa bàn. Giai đoạn sau năm 2000, hệ thống quy hoạch đã có sự
chuyển đổi gắn với sự dung hòa với các tổ chức cá nhân, tổ chức nước ngoài... Mặc dù
vậy, các nội dung về giám sát cộng đồng bị hạn chế, nhà đầu tư, cộng đồng còn chưa
có ý thức tuân thủ pháp luật. Sự tham gia cộng đồng và các bên liên quan trong quản
lý phát triển đô thị còn hạn chế và mang tính hình thức.
Cơ sở pháp lý chính của công tác lập quy hoạch là Luật Quy hoạch Đô thị và nông
thôn 2008, sử dụng song song các cơ sở luật pháp và các mệnh lệnh hành chính trong
QLXD theo quy hoạch. Hệ thống văn bản pháp luật được hoàn thiện cùng bộ máy thực
6


thi pháp luật rất nghiêm khắc, tập trung vốn, triển khai nhanh và dứt điểm cho từng dự
án, các công trình xây dựng, giao thông đô thị được cải tạo, mở rộng theo đúng kế
hoạch, quy hoạch được duyệt.
Thành phố Thượng Hải được chính quyền trung ương Trung Quốc cho phép thực hiện
nhiều quyền hạn trong phát triển kinh tế và quản lý đô thị. Chính quyền có thể quyết
định các dự án phát triển lớn, bán, cho thuê đất, nội dung quản lý phát triển tập trung,
ưu tiên đầu tư phát triển cải tạo khu vực nội thành.

Hình 1.2. Thành phố Thượng Hải – Trung Quốc
1.1.3. Thủ đô Bangkok, Thái Lan
Thủ đô Bangkok là khu hành chính đặc biệt, một trong 6 đơn vị tạo nên vùng thủ đô
Bangkok (Bangkok Metropolitan Region-BMR). Chính quyền vùng đô thị Bangkok
gồm Thống đốc và Hội đồng vùng, đóng vai trò xây dựng và giám sát thực hiện chính
sách quản lý vùng Bangkok như giao thông, quy hoạch đô thị, nhà ở, an minh, môi
trường...
Trên cơ sở Luật Quy hoạch năm 1975, Bangkok đã xây dựng Bộ quy hoạch tổng thể
phát triển vùng thủ đô. Đây là bộ chính sách với 50 bộ cơ sở dữ liệu trực tuyến của các
7


Nam.
TPHCM cũng tồn tại nhiều cấu trúc làng xóm đô thị hóa với mật độ lớn đan xen trong
khu vực phát triển đô thị mới. Cùng với sự gia tăng dân số, các khu vực đô thị mới
được xây dựng ven đô là các khu vực xây dựng không phép, thiếu quy hoạch đang
trong quá trình gia tăng MĐXD mà thiếu đi các công cụ kiểm soát hiệu quả.
TPHCM đứng trước nhiều thách thức về QLXD theo quy hoạch, đặc biệt là nội dung
cấp GPXD do thiếu các cơ sở cấp phép như QHCT, TKĐT, quy chế quản lý kiến trúc
cảnh quan... Theo Sở Xây dựng thành phố trong năm 2014 với 52.370 lượt thanh tra có
đến 23,52% sai phạm. Mặc dù, các quy hoạch cho những khu vực quan trọng đều đưọc
tư vấn nước ngoài lập với nhiều lý thuyết và quan điểm mới trong quy hoạch và quản
lý.
Tuy nhiên, trên thực tế có sự sai khác đáng kể trong áp dụng các chỉ tiêu sử dụng đất
theo quy hoạch do chưa có chỉ số kiểm soát thống nhất. Chỉ số kiểm soát chủ yếu là
dân số theo quy hoạch mà không kiểm soát các chỉ tiêu về tổng diện tích sàn xây dựng
một cách chặt chẽ. Đồng thời, các chỉ tiêu sử dụng đất cũng thường được sử dụng tối
đa theo QCVN01:2008 trong nội dung lập quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch, dự
án đầu tư xây dựng.

9


Hình 1.4. Thành phố Hồ Chí Minh – Việt Nam
1.1.5. Thành phố Hà Nội, Việt Nam
Tháng 7/2011, Quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050
(QHCHN2030) đã được thủ tướng Chính Phủ phê duyệt tại quyết định số 1259/QĐTTg với quy mô dân số dự kiến: Đến 2020 là 7,3-7,9 triệu người; đến 2030 là 9,0-9,3
triệu người, tỷ lệ đô thị hóa đạt 65-68%; Đến 2050 dân số tối đa là 10,8 triệu người, tỷ
lệ đô thị hóa đạt 70-80%. Thủ đô Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị, gồm: 01
đô thị trung tâm, 05 đô thị vệ tinh, các đô thị sinh thái, thị trấn và vùng nông thôn;
được kết nối bằng hệ thống đường vành đai kết hợp các trục hướng tâm, có mối liên
kết với mạng lưới giao thông vùng Thủ đô và quốc gia Đô thị trung tâm Hà Nội được

+ 9 xã gồm: Tân Cương, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Thịnh Đức, Phúc Hà, Lương Sơn, Cao
Ngạn, Đồng Bẩm, Quyết Thắng.
b) Tính chất:
- Là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch,
dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên và vùng Trung du miền núi phía Bắc. Có vai trò thúc
đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng liên tỉnh.
- Là trung tâm đào tạo lớn thứ 3 của cả nước, sau Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
Là đầu mối giao thông quan trọng nối các tỉnh miền núi phía Bắc với các tỉnh đồng
bằng Bắc Bộ.
1.2.2. Khái quát chung về các Khu đô thị tại thành phố Thái Nguyên
Hiện nay, thành phố Thái Nguyên có nhiều khu đô thị mới và khu dân cư mới được
hình thành. Nói chung các Khu đô thị và khu dân cư đáp ứng được một số tiêu chí và
đã có những thành công nhất định.
Một số khu đô thị có quy mô lớn trên địa bàn thành phố Thái Nguyên như:
+ Khu đô thị phía Tây thành phố Thái Nguyên có quy mô 1.525,6ha, nằm trên địa
phận của xã Quyết Thắng, xã Phúc Xuân, xã Phúc Trìu và xã Tân Cương thành phố
Thái Nguyên.

Hình 1.6. Phối cảnh Khu đô thị mới phía Tây thành phố Thái Nguyên
12


+ Khu đô thị Hồ điều hòa Xương Rồng có quy mô 31,18ha, nằm trên địa phận phường
Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên.

Hình 1.7. Phối cảnh Khu đô thị mới Hồ Xương Rồng TP Thái Nguyên
+ Khu đô thị mới Thái Hưng có quy mô 196,8ha, nằm trên địa phận của hai phường
Tân Lập và Phú Xá, thành phố Thái Nguyên.

Hình 1.8. Phối cảnh Khu đô thị Thái Hưng TP Thái Nguyên

quy hoạch được duyệt.
Cách giải quyết vấn đề của các Luận văn nêu trên chỉ là tài liệu tham khảo cho tác giả.
Do mỗi địa phương đều có những đặc trưng và bản sắc riêng, mỗi Khu đô thị lại có
những đặc trưng, đặc thù riêng, nên việc tìm hiểu các công trình nghiên cứu hay các
Luận văn liên quan đến Đề tài là những tài liệu giúp tác giả ngoài việc tham khảo được
một số cách giải quyết các tình huống tương tự còn giúp tác giả có cách nhìn tổng quát
15


hơn, sâu sắc hơn, để từ đó đưa ra các giải pháp giải quyết vấn đề tốt hơn, triệt để hơn,
mang tính đặc thù của Khu đô thị HUDS thành phố Thái Nguyên, để từ đó áp dụng
rộng cho các Khu đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.4. Những vấn đề cần nghiên cứu
Bên cạnh cơ hội phát triển, thành phố Thái Nguyên đang phải đối mặt với những thách
thức trong sự phát triển đô thị, đặt ra cho công tác quản lý đô thị rất nhiều vấn đề cấp
thiết cần giải quyết. Đặc biệt là các công tác triển khai xây dựng theo quy hoạch, đồng
bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, quản lý kiến trúc cảnh quan trong khu đô thị ... Trong
quá trình triển khai đầu tư xây dựng theo quy hoạch được duyệt tại các đô thị trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên nói chung và Khu đô thị HUDS nói riêng còn một số vấn đề
tồn tại cần nghiên cứu như sau:
- Việc triển khai xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đều rất chậm, thiếu sự đồng bộ giữa
hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị với hạ tầng kỹ thuật bên ngoài khu đô thị mà cụ thể là
sự liên thông và kết nối giao thông, thoát nước, xử lý nước thải không đảm bảo. Các chủ
đầu tư thường chỉ quan tâm đầu tư các hạng mục sinh lời nhanh, không chú trọng đến
việc xây dựng các công trình hạ tầng xã hội như Chợ, trường học, nhà trẻ, công viên,
vườn hoa, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật được đầu tư dở dang, dàn trải, không
đồng bộ.
- Việc đầu tư xây dựng các công trình tại một số khu đô thị không theo đồ án quy
hoạch được duyệt, hoặc trong quá trình triển khai, chủ đầu tư thường xin điều chỉnh
quy hoạch nhiều lần theo hướng tăng tỷ lệ chiếm đất của các hạng mục dễ sinh lời, làm

Việc lập quy hoạch đô thị còn chậm, chưa đáp ứng đòi hỏi thực tế xã hội và yêu cầu
quản lý. Nhiều địa phương chưa quan tâm đúng mức, chưa tập trung các nguồn lực cần
thiết cho công tác lập quy hoạch đô thị dẫn đến tình trạng quy hoạch chưa đi trước,
thiếu cơ sở cho quản lý phát triển đô thị. Việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy
hoạch còn nhiều bất cập, chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành dẫn
đến tình trạng không thống nhất giữa quy hoạch đô thị với các quy hoạch chuyên
ngành khác, chưa bảo đảm sự kết nối, nhất là sự liên thông, đồng bộ về hạ tầng trong
đô thị và giữa đô thị với khu vực lân cận. Tính chuyên nghiệp của đội ngũ lập quy
hoạch chưa cao. Trong quá trình lập quy hoạch chưa thu hút được sự tham gia rộng rãi
của cộng đồng, đặc biệt là của các nhà chuyên môn. Những vấn đề nêu trên dẫn đến
chất lượng quy hoạch còn thấp, thiếu tính khả thi không phù hợp với xu thế phát triển
của xã hội, phải điều chỉnh nhiều và chưa thu hút được các tổ chức, cá nhân tham gia
đầu tư phát triển đô thị theo quy hoạch.
Công tác quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch trên thực tế còn nhiều yếu kém, hiệu
quả chưa cao. Việc công bố, công khai quy hoạch được duyệt còn chậm và mang tính
hình thức. Việc triển khai đưa các chỉ giới, mốc giới ra ngoài thực địa thực hiện chưa
tốt dẫn đến tình trạng vi phạm chỉ giới quy hoạch, lấn chiếm đất công còn phổ biến ở
nhiều nơi. Việc cung cấp thông tin quy hoạch, giới thiệu địa điểm, cấp chứng chỉ quy
hoạch còn phức tạp về thủ tục, gây phiền hà cho các nhà đầu tư, hệ quả là công trình
xây dựng không phép, sai phép còn chiếm tỷ lệ lớn, chính quyền địa phương không
kiểm soát được việc tuân thủ quy hoạch trong hoạt động xây dựng tại đô thị. Nguồn
nhân lực phục vụ cho công tác quản lý quy hoạch còn thiếu về số lượng và chất lượng
chưa cao.
Nhìn chung, chính quyền các đô thị và các nhà làm chính sách quan tâm chủ yếu đến
khâu lập, thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoạch mà chưa có sự chú ý đúng mức cần
thiết đối với quản lý thực hiện quy hoạch. Hậu quả là có sự cách biệt khá lớn giữa quy
hoạch và thực tiễn phát triển của đô thị, nói cách khác là quy hoạch mất chức năng
kiểm soát quá trình phát triển của đô thị.
18