TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

NGUYỄN TRƯỜNG QUÂN

QUẢN LÝ AN NINH CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ VÀ CHÍNH SÁCH
MÃ NGÀNH: 8340410

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS NGUYỄN HẢI HỮU

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các tư liệu, số
liệu sử dụng trong luận văn là trung thực có nguồn gốc rõ ràng. Những kết luận
khoa học của luận văn chưa từng công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Hà Nội, ngày ..... tháng ..... năm 2018
Tác giả luận văn


LỜI CÁM ƠN
Tác giả xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, quý thầy cô Trường Đại
Học Kinh Tế Quốc Dân, Viện đào tạo sau đại học, Khoa quản lý kinh tế, quý thầy
cô trực tiếp giảng dạy lớp Cao học Quản lý kinh tế và chính sách 25Q đã nhiệt tình
giảng dạy, truyền đạt kinh nghiệm và trợ giúp cho tác giả trong suốt thời gian theo


MỞ ĐẦU

12

CHƯƠNG 1 17
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ AN NINH.........................................................17
TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA DOANH NGHIỆP.................................................17
CUNG CẤP DỊCH VỤ............................................................................................17
1.1 An ninh tòa nhà chung cư của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ..........................17
1.1.1 Khái niệm đặc điểm vai trò của nhà chung cư................................................17
1.1.3. Vai trò an ninh trong tòa nhà chung cư..........................................................20
1.2.1 Mục tiêu của quản lý an ninh tòa nhà chung cư.........................................21
1.3 . Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý an ninh tòa nhà chung cư của Doanh
nghiệp................................................................................................34

1.3.2. Nhóm bên ngoài Doanh nghiệp..........................................................35
+) Môi trường pháp lý...........................................................................................35


+) Nhu cầu của người dân.....................................................................................35
+) Đối thủ cạnh tranh hiện có và tiềm ẩn.............................................................35
+) Các chủ thể khác...............................................................................................36
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty Đất Việt.................................37

2.1.1.2 Chức năng nhiệm vụ của Công ty....................................................37
Công ty có chức năng nhiệm vụ chính như sau:.........................................37
2.1.1.3. Cơ cấu tổ chức và đội ngũ nhân lực của Công ty Cổ phần Quản lý
bất động sản Đất Việt....................................................................................38
2.1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức của Công ty....................................................................38

QLVH
NCC
PCCC

Nguyên nghĩa
Quản lý vận hành
Nhà chung cư
Phòng cháy chữa cháy


DANH SÁCH CÁC BẢNG
quả hoạt động kinh doanh khác của công ty
Bảng 2.6: An toàn phòng cháy chữa cháy các tòa nhà chung cư của Bảng
2.7: An toàn tài sản tòa nhà chung cư Bảng 2.8: Thái độ phục vụ an ninh tại
tòa nhà chung cư của
Bảng 3.8.: Đánh giá của khách hàng về “Dịch vụ an ninh trong tòa
nhà”Bảng 3.9: Đánh giá của khách hàng về “Phương án an ninh” Bảng 4.0:
Đánh giá của khách hàng về” Nghiệp vụ chuyên môn” Bảng 4.1: Đánh giá của
khách hàng về” Thái độ phụ vụ”Bảng 4.2: Đánh giá của khách hàng về” Trang
thiết bị”Bảng 4.3: Đánh giá chung dịch vụ an ninhDANH SÁCH CÁC

BẢNG, HÌNH
BẢNG
LỜI CAM ĐOAN......................................................................................................2
LỜI CÁM ƠN...........................................................................................................3
MỤC LỤC iv
DANH SÁCH CÁC BẢNG...................................................................................viii
quả hoạt động kinh doanh khác của công ty..........................................................viii
Bảng 2.6: An toàn phòng cháy chữa cháy các tòa nhà chung cư của Bảng 2.7: An
toàn tài sản tòa nhà chung cư Bảng 2.8: Thái độ phục vụ an ninh tại

+) Nhu cầu của người dân.....................................................................................35
+) Đối thủ cạnh tranh hiện có và tiềm ẩn.............................................................35
+) Các chủ thể khác...............................................................................................36
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty Đất Việt.................................37

2.1.1.2 Chức năng nhiệm vụ của Công ty....................................................37
Công ty có chức năng nhiệm vụ chính như sau:.........................................37
2.1.1.3. Cơ cấu tổ chức và đội ngũ nhân lực của Công ty Cổ phần Quản lý
bất động sản Đất Việt....................................................................................38
2.1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức của Công ty....................................................................38
Hình 2.1: Bộ máy tổ chức của Công ty cổ phần quản lý bất động
sản Đất Việt..............................................................................................39
2.1.1.3.2 Đội ngũ nhân lực.....................................................................................40
+) Cơ cấu nguồn nhân lực theo trình độ học vấn................................................40
Bảng 2.1: Nhân sự và trình độ của nhân viên công ty...................41
Hình 2.2: Cơ câu nguồn nhân sự theo trình độ học vấn................41


Bảng 2.2. Cơ cấu nguồn lực theo độ tuổi......................................43
Bảng 2.3. Cơ cấu nguồn lực theo giới tính....................................43
Bảng 2.4: An toàn phòng cháy chữa cháy các tòa nhà chung cư của
công ty Đất Việt.......................................................................................43
Bảng 2.57: An toàn tài sản tòa nhà chung cư công ty Đất Việt.....44
Bảng 2.7: Danh sách các tòa nhà chung cư do công ty quản lý.....46

2.1.3 Kết quả hoạt động của Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất
Việt..................................................................................................................48
Bảng 2.8. Kết quả kinh doanh hoạt động của công ty giai đoạn
2015-2017................................................................................................48
Bảng 2.9. Kết quả kinh doanh lĩnh vực khác của công ty.............49

Về cơ sở hạ tầng.....................................................................................................73
Về trang thiết bị kỹ thuật......................................................................................74
Về đầu tư công nghệ..............................................................................................74
3.4 Khuyến nghị......................................................................................................83
KẾT LUẬN 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................86
PHỤ LỤC

86


12

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập với nền kinh tế trong khu vực và
thế giới, môi trường kinh doanh của các công ty được mở rộng, song sự cạnh tranh
ngày càng trở nên khốc liệt hơn, điều này sẽ mở ra các cơ hội kinh doanh sâu rộng
hơn đồng thời cũng chứa đựng những nguy cơ tiềm tàng đe dọa đến sự phát triển
của các Công ty.
Các ngành dịch vụ ngày càng chứng tỏ được vai trò quan trọng trong sự phát
triển của quốc gia. Cùng với quá trình hội nhập và dịch chuyển cơ cấu của nền kinh
tế thế giới, giá trị của các ngành dịch vụ ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng
sản phẩm quốc nội (GDP) của mỗi quốc gia.
Ở nước ta, các ngành dịch vụ ngày một phát triển và đang chứng tỏ được vai
trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế nói chung, điều đó được thể hiện ở
sự mở rộng các lĩnh vực dịch vụ đặc biệt trong bối cảnh hội nhập và phát triển kinh
tế - thương mại, bên cạnh những dịch vụ truyền thống như vận tải, bưu chính, bảo
hiểm...là các hình thức dịch vụ mới như tài chính, viễn thông, khoa học - công nghệ,
quảng cáo, tư vấn đầu tư, pháp lý, vui chơi giải trí...đã thực sự đưa dịch vụ trở thành

Có nhiều nguyên nhân gây ảnh hưởng đến công tác quản lý vận hành tòa
nhà như chính sách luật pháp của Nhà nước, trình độ quản lý của đơn vị với
công tác vệ sinh, kỹ thuật, quản lý chung và đặc biệt đó là an ninh.
Để khắc phục được những hạn chế nên học viên xin chọn đề tài về “
Quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty Cổ phần bất động sản
Đất Việt”.
2. Tổng quan nghiên cứu:
“An ninh”(Security) có nghĩa là tình hình trật tự xã hội bình thường, yên ổn,
không có rối loạn, không rối ren. Hoặc nếu muốn hiểu theo một cách đơn giản hơn,
đó là khả năng có thể giữ vững sự an toàn trước các mối đe dọa.
“An ninh tòa nhà” là việc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, trật tự cho
khu chung cư, nhân viên an ninh có trách nhiệm ngăn ngừa và phát hiện các nguy
cơ tiềm ẩn về mất mát dưới mọi hình thức và đưa ra hành động xử lý thích hợp.
Cũng có một số nghiên cứu về an ninh của tòa nhà chung cư và giải pháp
để ra.
Theo luận văn của tác giả Ngô Văn Nam (2015) trường PCCC, đề tài viết về “
Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về PCCC đối với khu phức hợp Royal city” có
chỉ ra được việc phòng cháy chữa cháy là một phần quan trọng trong việc quản lý


14
an ninh đối với các tòa nhà và tổ hợp các tòa nhà chung cư lớn. Trong đề tài tác giả
nghiên cứu sau về việc tăng cường công tác quản lý của nhà nước, các điều lệ bộ
luật chứ chưa đi sâu vào công tác PCCC của tòa nhà cũng như nghiệp vụ về PCCC.
Theo GS.TS. Ngô Thế Phong (2004), đề tài NCKH cấp Bộ “Các tiêu chí và
phương pháp đánh giá nhà nhiều tầng”.Trong đề tài tác giả nghiên cứu đưa ra hệ
thống tiêu chí đánh giá công trình xây dựng cao tầng để đơn vị chủ quản có định
hướng trong công tác bảo trì, vận hành, hoàn thiện cho phù hợp với chính sách,
luật pháp.
Theo luận văn của tác giả Ngô Thái Viễn (2012) đề tài viết về “ Nghiên cứu

sản Đất Việt cung cấp dịch vụ quản lý.
- Phạm vi thời gian:
Số liệu thứ cấp được thu thập từ đầu năm 2015 đến cuối năm 2017.
Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua điều tra, phỏng vấn sâu trong giai đoạn
6 tháng cuối năm 2017.
Các kiến nghị hoàn thiện quản lý an ninh tòa nhà chung cư đến năm 2025.
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1 Khung nghiên cứu
Yếu tố ánh hưởng đến quản lý an
ninh tòa nhà chung cư của
Doanh Nghiệp
-Nhóm nhân tố bên trong
Doanh nghiệp
+ Năng lực của cán bộ, nhân viên
+ Chế độ của công ty
-Nhóm nhân tố bên ngoài Doanh
nghiệp
+ Chính sách, chế độ quản lý an
ninh nhà chung cư
+ Yêu cầu đặc thù của dự án.
+ Tiến bộ của khoa học công nghệ.
+ Sự ủng hộ của cộng đồng dân cư
nơi thực hiện dự án
5.2 Quy trình nghiên cứu:

Quản lý an ninh tòa Thực hiện mục tiêu
nhà chung cư
quản lý
+ Mục tiêu quản lý
+ Bộ máy quản lý

+ Các công cụ: Chủ yếu qua máy tính và internet và phiếu khảo sát.
+ Xác định Ngân sách và thời gian: Không mất kinh phí tìm kiếm thông tin,
thời gian triển khai trong vòng 2 tuần.
Bước 3: Thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua :
Nhóm 1: Điều tra đội ngũ anh ninh : điều tra 50 phiếu
Nhóm 2: Điều tra cư dân về an ninh tòa nhà : điều tra 50 phiếu
Bước 4: Phân tích xử lý đánh giá thực trạng thông qua dữ liệu sơ cấp và
thứ cấp, chỉ ra được những mặt hạn chế và nguyên nhân. Từ đó đánh giá được
thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư tại Cổ phần quản lý bất động
sản Đất Việt quản lý .
Bước 5: Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý an ninh các
tòa nhà chung cư của Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt.
6. Kết cấu của Luận văn
Kết cấu của Luận văn bao gồm có 3 chương
Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý an ninh tòa nhà chung cư của công ty
cung cấp dịch vụ.
Chương 2: Phân tích thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của
Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý an ninh các nhà chung cư tại công ty
cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt.


17

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ AN NINH
TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA DOANH NGHIỆP
CUNG CẤP DỊCH VỤ
1.1 An ninh tòa nhà chung cư của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ
1.1.1 Khái niệm đặc điểm vai trò của nhà chung cư

hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị
cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách
lớn cho nhà nước.
1.1.1.2.Đặc điểm nhà chung cư
Loại nhà này được thiết kế dựa trên tế bào của nó là căn nhà. Mỗi căn nhà là
một chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập
khép kín của một gia đình. Gia đình vô’n khác nhau về mặt cấu trúc nhân khẩu, về
môi quan hệ giữa các thành viên, về nghề nghiệp xã hội, cho nên để thiết kê tô’t nhà
chung cư thì người thiết kế phải nắm được tỉ lệ cấu trúc các loại hộ gia đình khác
nhau trong đốỉ tượng dân cư mình phục vụ tại khu ở tương lai.
Trong từng khu nhà, tỉ lệ các loại căn hộ phải phù hợp hoặc gần phù hợp vói
thực tế lúc khai thác sử dụng (cần dựa trên các số liệu điều tra và dự báo), Nêu như
trong các căn nhà bình thường, ít tầng, kiến trúc sư thiết kế dựa theo đơn đặt hàng
của chủ nhân các gia đình sẽ đến ỏ trong tương lai, thì trong mảng nhà ở chung cư
này, người kiến trúc sư phải dựa trên những nghiên cứu tiếp thị, điều tra xã hội,
những thông kê về dân số, gia đình để đưa ra những thông sô” hợp lý. Tiêu chuẩn
diện tích ở, các tiện nghi đời sông phải được nghiên cứu, đáp ứng, căn cứ trên điều
kiện kinh tế xã hội của đất nước theo những quy phạm hiện hành nhằm bảo đảm
cho đại bộ phận những người nghèo, thu nhập thấp có khả năng toại nguyện sự mưu
cầu một chỗ ở. Nói cách khác, loại hình nhà ở này phải tuân theo những địnli hưống
và không chế của chính sách nhà ở.
Thiết kế phải đáp ứng được điều kiện xây dựng phổ cập với quy mô lớn
(nhanh, nhiều, tốt, rẻ). Thông thường, người ta sử dụng phương pháp xây dựng
công nghiệp hóa, xây dựng hàng loạt theo hướng những thiết kế mẫu, thiết kế điển
hình, sử dụng lặp đi lặp lại nhiều lần một sêri mẫu. Tuy nhiên vể giải pháp mặt bằng
– không gian thì chung cư nhiều tầng và cao tầng như nhau, có khác là chỉ ở nút


19
giao thông đứng có hay không có thang máy.


20
nhìn chung ta có thể hiểu: quản lý là sự tác động của chủ thể quản lý lên đối
tượng quản lý nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong điều kiện biến
động của môi trường.
Quản lý là quá trình lập kế hoạch tổ chức lãnh đạo và kiểm soát để đạt
được mục tiêu một cách hiệu lực và hiệu quả trong một môi trường luôn luôn
biến động
“Quản lý an ninh tòa nhà” là việc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản,
trật tự cho khu chung cư, nhân viên an ninh có trách nhiệm ngăn ngừa và phát hiện
các nguy cơ tiềm ẩn về mất mát dưới mọi hình thức và đưa ra hành động xử lý
thích hợp.
Quản lý an ninh tòa nhà là việc kiểm soát các vấn đề liên quan tới an toàn về tài
sản, tính mạng của cư dân, khách hàng đang sinh sống và làm việc trong tòa nhà như:
- Kiểm soát về xe cộ ra vào tòa nhà, hướng dẫn xắp xếp vào vị trí quy định
- Kiểm soát hướng dẫn ra vào tòa nhà, đăng ký qua chứng minh hoặc giấy tờ
có dán ảnh, lưu thông tin
- Cứu hộ cứu nạn, ngăn ngừa trộm cắp….
- Thực hiện nội quy, quy định của bộ phận
Trong nghiên cứu này
Quản lý được hiểu là quá trình quản lý bộ máy nhân sự quản lý an ninh tòa
nhà, xây dựng phương án an ninh, đào tạo nghiệp vụ bảo vệ và phòng cháy chữa
cháy, giám sát an ninh và xử lý
1.1.3. Vai trò an ninh trong tòa nhà chung cư
Là việc kiểm soát các vấn đề liên quan tới an toàn về tài sản, tính mạng của
cư dân, khách hàng đang sinh sống và làm việc trong tòa nhà như:
- Kiểm soát về xe cộ ra vào tòa nhà, hướng dẫn xắp xếp vào vị trí quy định
- Kiểm soát hướng dẫn ra vào tòa nhà, đăng ký qua chứng minh hoặc giấy tờ
có dán ảnh, lưu thông tin
- Cứu hộ cứu nạn, ngăn ngừa trộm cắp….


theo yêu cầu)


22
Bảng 1.1. Bản mô tả chức năng nhiệm vụ của chỉ huy và giám sát an ninh
Trách nhiệm chính

Chi tiết
• Hệ thống tường rào bao quanh tòa nhà
• Hệ thống chiếu sáng
• Hệ thống Camera
• Hệ thống PCCC
• Hệ thống thông tin liên lạc nội bộ
• Hệ thống thang máy

Hiểu biết về tòa nhà

• Tình hình an ninh bên ngoài( Mức độ phức tạp khu
vực giáp ranh xung quanh tòa nhà)
• Hệ thống cửa cổng, khóa cửa và các khu vực văn
phòng, kho
• Khu vực nguy hiểm( để xăng dầu, hóa chất độc hại,
điện…)
• Nội quy, quy định tòa nhà
Xây dựng quy trình giám sát, điều hành thực hiện
•
các công việc của bộ phận.
•



•

Sắp xếp lên lịch trực, chấm công cho nhân viên
Tuần tra, kiểm tra việc thực thi nhiệm vụ được giao


23
của nhân viên, phát hiện những khiếm khuyết thiếu
sót trong công tác bảo vệ, chấn chỉnh khắc phục bổ
sung kịp thời nhằm đảm bảo an toàn cho toàn nhà
•

Hỗ trờ xử ký các vụ việc vượt quá thẩm quyền của
nhân viên bảo vệ.

•

Nhắc nhở, chấn chỉnh xử lý các trường hợp nhân
viên vi phậm kỷ luật

•

Tổ chức kiểm tra ngoài giờ

•

Kiểm tra giám sát việc sử dụng văn phòng phẩm,
công cụ hỗ trợ tránh hỏng hóc lãng phí



•

Gây dựng mối quan hệ tốt, tạo niềm tin với cư dân
cũng như khách hàng

•

Gây dựng niềm tin, sự đoàn kết nội bộ
Tuân thủ theo sự điều động từ ban giám đốc tòa nhà

•

Thực hiện công tác PCCC theo quy định, chịu trách

•

Công tác khác

nhiệm chính trong công tác liên hệ với đơn vị

PCCC địa phương …
- Quan hệ / báo cáo: Báo cáo trực tiếp cho ban giám đốc công ty và phối hợp
với các bộ phận khác để hoàn thành nhiệm vụ được giao


24
- Thời gian làm việc-: Làm việc: 8h/ngày, làm việc theo giờ hành chính và
theo yêu cầu công việc và có số điện thoại nóng cho các sự cố phát sinh hoặc yêu
cầu của ban lãnh đạo.

• Hệ thống thang máy

Hiểu biết về tòa nhà

• Tình hình an ninh bên ngoài (Mức độ phức tạp khu vực
giáp ranh xung quanh tòa nhà);
• Hệ thống cửa, cổng khóa cửa các khu vực văn phòng,
kho…
• Khu vực nguy hiểm( để xăng dầu, hóa chất độc hại,
điện…)
• Nội quy, quy định tòa nhà
Phối hợp xây dựng quy trình làm việc của bộ phận bảo
•
vệ.

Lập kế hoạch

•

Thiết lập biểu mẫu, sổ sách, lưu giữ tài liệu.

•

Lên danh sách đề xuất văn phòng phẩm, công cụ hỗ trợ

•

Phối hợp xây dựng phương án sẵn sàng cho các tình

huống khẩn cấp.