VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM THANH BÌNH

QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN TỈNH QUẢNG NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM THANH BÌNH

QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN TỈNH QUẢNG NAM

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NỘI, năm 2019


LỜI CẢM ƠN


MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH, KẾ
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH, KẾ
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT...............................................................................7
1.1. Những vấn đề lý luận về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.......................7
1.2. Những vấn đề lý luận về pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.....16
1.3. Các yếu tố chi phối pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.............22
1.4. Lược sử hình thành và phát triển của pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất tại Việt Nam..................................................................................... 23
1.5. Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất và gợi mở cho Việt Nam.................................................................. 26
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH, KẾ
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH
QUẢNG NAM...............................................................................................31
2.1. Thực trạng pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất......................31
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại tỉnh
Quảng Nam..................................................................................................... 44
CHƯƠNG 3. ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH QUẢNG NAM.........................63
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .. 63

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất......66
3.3. Giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
tại tỉnh Quảng Nam.........................................................................................74
KẾT LUẬN....................................................................................................79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


: Sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, tài sản thiêng liêng
của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vai trò quan trọng góp phần vào
công cuộc xây dựng, phát triển đất nước. Ngày nay, khi quá trình đô thị hóa diễn ra
với tốc độ nhanh chóng, ảnh hưởng của biến đổi khí hậu; đồng thời, với áp lực tạo
ra nguồn thu cho NSNN, nhu cầu SDĐ để ở, xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng tăng
làm cho đất đai dần suy thoái, khan hiếm, mất cân đối về cơ cấu các loại đất, ảnh
hưởng đến an ninh lương thực, bất ổn về chính trị, xã hội. Trước tình trạng đó, vấn
đề đặt ra là phải tạo sự hài hòa trong quan hệ đất đai, đây là giải pháp quan trọng
góp phần bình ổn các mối quan hệ xã hội, muốn làm được như vậy thì cần đề ra các
biện pháp quản lý, phân bổ, sử dụng tài nguyên đất một cách chặt chẽ, phù hợp với
tình hình thực tế, đảm bảo đất đai được sử dụng tiết kiệm, hợp lý, vừa phục vụ lợi
ích trước mắt, nhưng cũng đảm bảo hiệu quả sử dụng lâu dài; trong đó, biện pháp
quan trọng nhất là quản lý, SDĐ một cách có QH, KH.
Công tác QH, KHSDĐ được Nhà nước ta chính thức quy định trong Luật Đất
đai 1987, đến nay qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm tạo hành lang
pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai. Bên cạnh kết quả đạt
được, công tác QH, KHSDĐ vẫn còn bộc lộ những hạn chế nhất định, như: QHSDĐ
chồng chéo, chưa phù hợp với QH tổng thể, QH của các ngành khác; chất lượng
chưa đáp ứng yêu cầu, mang tính hình thức và chưa theo kịp so với tình hình SDĐ;
dự báo thiếu tầm nhìn chiến lược dài hạn, phải điều chỉnh nhiều lần, QH thường đi
sau thực tiễn, tình trạng QH “treo” vẫn diễn ra phổ biến [22, tr.02]; tiến độ lập, phê

đưa ra những giải pháp, kiến nghị để tháo gỡ, góp phần tiếp tục hoàn thiện hệ thống
pháp luật, nâng cao nhận thức pháp luật về lĩnh vực đất đai nói chung và công tác
QH, KHSDĐ nói riêng. Với những lý do cơ bản nêu trên, học viên lựa chọn đề tài:
“Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam qua
thực tiễn tại tỉnh Quảng Nam” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
QH, KHSDĐ có tầm ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực, nhiều đối tượng, do vậy,
vấn đề này luôn được sự quan tâm của toàn xã hội, thu hút nhiều học giả, chuyên

2


gia nghiên cứu ở nhiều khía cạnh. Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học,
luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, bài báo... nghiên cứu về vấn đề này được công bố
mà tiêu biểu phải kể đến như là:
- PGS. TS. Phạm Hữu Nghị, “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo pháp
luật Việt Nam: Thực trạng và kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số
10/2008.
- TS. Nguyễn Đình Bồng, “Công tác quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai”, tham
luận hội thảo, Hà Nội, 2012.
- Nguyễn Thảo, “Kinh nghiệm về quy hoạch sử dụng đất của một số nước trên
thế giới”, 2013.
- Lê Thị Phúc, “Pháp luật về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất tại Việt Nam”,
Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2008.
- ThS. Lê Thị Phúc, “Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất qua thực tiễn tại
Thừa Thiên Huế”, Luận án tiến sĩ luật học, Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội,
2014.
- Nguyễn Thị Phương Thảo, “Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
từ thực tiễn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An”, Luận văn thạc sĩ, Khoa luật, Học viện

Ba là, nghiên cứu, phân tích có hệ thống các quy định pháp luật hiện hành về
QH, KHSDĐ.
Bốn là, nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về QH, KHSDĐ tại tỉnh
Quảng Nam. Qua đó, đánh giá ưu điểm, hạn chế, bất cập và nguyên nhân.
Năm là, đề xuất định hướng và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật
về QH, KHSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật vê QH, KHSDĐ từ thực
tiễn tỉnh Quảng Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu gồm các nội dung chủ yếu sau:
- Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật về QH, KHSDĐ.
- Các quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước về
xây dựng, hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và công tác QH, KHSDĐ nói
riêng.

4


- Các quy định của Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch,
Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch số
35/2018/QH14 và các văn bản hướng dẫn về QH, KHSDĐ.
- Quy định của tỉnh Quảng Nam về tổ chức thực hiện pháp luật QH, KHSDĐ.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về QH, KHSDĐ tại tỉnh Quảng Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ đối với luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên
cứu ở những nội dung cụ thể sau:
- Nghiên cứu, tìm hiểu về QH, KHSDĐ được quy định trong Luật Đất đai
2003; Luật Đất đai 2013; Luật Quy hoạch; Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của
37 luật có liên quan đến quy hoạch số 35/2018/QH14, trong đó sửa đổi, bổ sung
một số điều phần QH, KHSDĐ trong Luật Đất đai năm 2013 (Luật Quy hoạch, Luật

KHSDĐ hiện nay tại tỉnh Quảng Nam, qua đó tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật
và đảm bảo thực hiện có hiệu quả công tác QH, KHSDĐ trong thực tiễn thời gian
đến.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nội dung nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu cho các tổ chức, cá nhân,
cán bộ, công chức và người dân tham khảo, nghiên cứu, giảng dạy, học tập những
vấn đề liên quan đến pháp luật QH, KHSDĐ; đặc biệt, làm cơ sở để các nhà lập
pháp, các vị đại biểu Quốc hội, HĐND các cấp xem xét kiến nghị với cơ quan quản
lý nhà nước sửa đổi, bổ sung nhằm khắc phục những bất cập, hạn chế trong công tác
QH, KHSDĐ.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, lời cam đoan, danh mục từ viết tắt, mục lục, kết luận,
danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn được kết cấu thành 3
chương như sau:
- Chương 1. Những vấn đề lý luận về QH, KHSDĐ và pháp luật về QH,
- Chương 2. Thực trạng pháp luật về QH, KHSDĐ và thực tiễn thực hiện tại
tỉnh Quảng Nam.
- Chương 3. Định hướng, giải pháp hoàn thiện và bảo đảm thực hiện pháp luật
QH, KHSDĐ từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam.

6


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Những vấn đề lý luận về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về quy hoạch sử dụng đất
Về thuật ngữ khoa học “Quy hoạch”, theo GS. Nguyễn Lan QH là “sự trù tính

những điều kiện kinh tế xã hội để chọn lọc và thực hiện các sự chọn lựa SDĐ đai tốt
nhất. Đồng thời QHSDĐ đai cũng là chọn lọc và đưa vào thực hành những SDĐ
đai đó mà nó phải phù hợp với yêu cầu cần thiết của con người về bảo vệ nguồn tài
nguyên thiên nhiên trong tương lai” [44].
Luật Đất đai 2013 đưa ra khái niệm: “QH là việc phân bổ và khoanh vùng đất
đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm
năng đất đai và nhu cầu SDĐ của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã
hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
QHSDĐ có thể hiểu dưới nhiều góc độ với quan điểm khác nhau, song gần
như đều thống nhất QHSDĐ có ý nghĩa rất quan trọng, liên quan hầu hết đến các
mặt đời sống, xã hội, là hệ thống các giải pháp vừa mang tính pháp lý - kinh tế - kỹ
thuật nhằm quản lý, sử dụng tài nguyên đất đai bền vững, hợp lý, tiết kiệm, mang lại
lợi ích cao nhất không chỉ cho hiện tại mà cả trong tương lai.
Qua các khái niệm nêu trên có thể rút ra một số đặc điểm về QHSDĐ như sau: Thứ
nhất, QHSDĐ là một hiện tượng kinh tế - xã hội. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều
có một phương thức sản xuất thể hiện ở hai mặt là lực lượng sản xuất và
quan hệ sản xuất. Trong QHSDĐ luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất đai, giữa
người với người, các giai đoạn phát triển của QHSDĐ phù hợp với sự phát triển của
nền sản xuất xã hội, nội dung của các phương pháp QHSDĐ vì thế cũng luôn phát
triển, biến đổi và hoàn thiện để phù hợp với sự biến đổi của các nhiệm vụ kinh tế,
chính trị trong từng giai đoạn [26, tr.41].

8


Thứ hai, QHSDĐ mang tính tổng thể được thể hiện ở sự tổng hòa của nhiều
ngành, nhiều lĩnh vực, đối tượng thực hiện là việc khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ
tài nguyên, đồng thời còn đề cập đến nhiều lĩnh vực như khoa học tự nhiên, khoa
học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông nghiệp, công nghiệp... [23, tr.02].

hiện những công việc dự định làm nhằm đạt được một mục tiêu, chỉ tiêu đề ra.
Luật Đất đai 2013 định nghĩa như sau: “KHSDĐ là việc phân chia QHSDĐ
theo thời gian để thực hiện trong kỳ QHSDĐ”.
Như vậy, KHSDĐ là khâu thực hiện hóa chi tiết các nội dung của QHSDĐ,
căn cứ vào nội dung tổng quát của QHSDĐ, KHSDĐ sẽ xác định các biện pháp, lộ
trình, cách thức, thời gian tổ chức thực hiện SDĐ. Như vậy, QHSDĐ bao giờ cũng
gắn liền với KHSDĐ [33, tr.112].
Từ khái niệm này, KHSDĐ có những đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, KHSDĐ thể hiện rõ đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Khi xây
dựng phương án lập KHSDĐ phải quán triệt các chính sách và quy định có liên
quan đến đất đai theo quan điểm, chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của
Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển
nền kinh tế quốc dân, phát triển ốn định KH kinh tế - xã hội.
Thứ hai, KHSDĐ là quá trình tổ chức thực hiện các biện pháp kinh tế, kỹ thuật
và pháp chế của QHSDĐ một cách chi tiết, cụ thể, nghĩa là căn cứ nội dung tổng thể
của QHSDĐ, KHSDĐ sẽ triển khai, thực hiện trong từng vùng, ngành ở các cấp từ
trung ương đến địa phương, vì lẽ đó nên KHSDĐ có ý nghĩa rất quan trọng trong
thực tiễn, là cơ sở để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất gắn với nhu cầu SDĐ của các ngành, lĩnh vực, của các cấp.
Thứ ba, việc lập KHSDĐ được thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định
nhằm đảm bảo tính chi tiết, thể hiện sự định hướng sử dụng đất để thực hiện các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và ổn định chính trị, đồng thời là công cụ quan
trọng để Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Vai trò và ý nghĩa của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thứ nhất, QH, KHSDĐ là công cụ pháp lý khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

10



11


thông qua sự tác động này sẽ kích thích nền kinh tế tăng trưởng, thu hút đầu tư vào
bất động sản như dự án phát triển khu đô thị, khu phố chợ, trung tâm thương mại,
du lịch và dịch vụ...
Thứ năm, QH, KHSDĐ góp phần nâng cao giá trị cuộc sống cho cộng đồng
Thực tế cho thấy, những nơi xây dựng và thực hiện QH, KHSDĐ bài bản,
khoa học, hợp lý thì giá trị cuộc sống của người dân sẽ được nâng lên, bộ mặt cảnh
quan tại các khu dân cư không còn cảnh nhếch nhác, xóa bỏ khu “ổ chuột” tạm bợ;
hệ thống cơ sở hạ tầng, đường giao thông thông thoáng, hiện đại; đi kèm với đó là
sự phát triển của các tổ hợp khu vui chơi, giải trí, mua sắm và cơ sở chăm sóc, điều
trị sức khỏe đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội cho nhân dân.
Tóm lại, làm tốt công tác QH, KHSDĐ sẽ phát huy tiềm năng vốn có của đất
đai, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh, chuyển
đổi cơ cấu lao động thông qua chuyển đổi cơ cấu SDĐ, tạo việc làm mới, tăng thu
nhập, cải thiện đời sống cho nhân dân [5, tr.14].
1.1.3. Yêu cầu đặt ra đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Một là, QH, KHSDĐ phải là công cụ gắn kết giữa lợi ích kinh tế, lợi ích bảo
vệ môi trường với đảm bảo an sinh xã hội. Khi khoanh định các diện tích đất cho
phát triển công nghiệp, du lịch, thương mại, nông nghiệp phải cân đối các nhu cầu
và lồng ghép các yếu tố bảo vệ môi trường, hạn chế lợi ích cục bộ, lợi ích nhóm
đảm bảo sự công bằng trong quan hệ đất đai. QH, KHSDĐ là kiểm soát việc SDĐ,
là ý đồ SDĐ dựa trên các tính toán, cơ sở khoa học, vì vậy, trong quá trình xây dựng
và tổ chức thực hiện phải luôn luôn đảm bảo nguyên tắt phát triển bền vững [27,
tr.36].
Hai là, QH, KHSDĐ phải được xây dựng và thực hiện dựa trên QH tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội, bởi vì QH tổng thể được quan niệm là QH chung cho mọi
ngành kinh tế, mọi lĩnh vực xã hội [34, tr.03]. QHSDĐ phải được xây dựng thống
nhất không được chồng chéo mâu thuẫn với các QH khác và phải được xây dựng,

Thứ hai, nội dung QHSDĐ được tính toán, xây dựng trước rồi đến KHSDĐ.
Việc xây dựng KH phải căn cứ vào QH, phải coi QH là cơ sở quan trọng trong toàn
bộ các khâu thực hiện của KH. Nội dung QH được xây dựng có cơ sở khoa học,

13


định hướng bao quát, khoanh định rõ ràng bao nhiêu thì KH càng có điều kiện để
thực hiện hiệu quả bấy nhiêu.
Thứ ba, giữa QHSDĐ với KHSDĐ có mối liên hệ nhân quả với nhau, nếu
không có QHSDĐ thì KHSDĐ không có căn cứ để thực hiện, việc xây dựng QH
phải dự tính được việc thực hiện của KH, ngược lại kết quả thực hiện KHSDĐ là cơ
sở để nhìn nhận, đánh giá quá trình xây dựng QHSDĐ như thế nào.
Như vậy, QHSDĐ và KHSDĐ là các công cụ quan trọng không thể thiếu trong
quá trình quản lý đất đai của Nhà nước, QHSDĐ phải mang tầm chiến lược, bao
quát, dự báo được tình hình SDĐ trong tương lai và KHSDĐ phải bám sát QH, thiết
kế nội dung cụ thể, chi tiết, phù hợp với điều kiện thực tế của từng vùng, lãnh thỗ,
địa phương.
1.1.4.2. Mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch
tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội
QH tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tiền đề cung cấp căn
cứ khoa học để xây dựng KH phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm những thành phần
QH chủ yếu: QH phát triển xã hội; SDĐ; phát triển đô thị; phát triển công nghiệp,
nông nghiệp; sử dụng tài nguyên nước; giao thông, vận tải; thương mại, dịch vụ...
[35, tr.51]. Như vậy, QHSDĐ là một bộ phận trong QH phát triển kinh tế
- xã hội, trong đó đề cập đến dự kiến SDĐ ở mức độ phương hướng và một số
nhiệm vụ chủ yếu. Ngoài ra, giữa QHSDĐ và QH phát triển kinh tế - xã hội cũng có
những điểm khác nhau cơ bản đó là:
Thứ nhất, đối tượng điều chỉnh của QH tổng thể phát triển kinh tế – xã hội
rộng hơn nhiều so với đối tượng của QHSDĐ. Nhiệm vụ chủ yếu của QHSDĐ là

nghiệp
QH, KHSDĐ và QH, KH các ngành phi nông nghiệp, bao gồm ngành xây
dựng, giao thông, y tế, văn hóa, giáo dục... đều căn cứ vào QH tổng thể và KH phát
triển kinh tế - xã hội nhằm đạt mục tiêu chung của sự phát triển, cùng có đối tượng
chính là đất đai và bố trí SDĐ.
Về thời hạn QH: giữa hai loại QH này có thời hạn QH không thống nhất. Thời
điểm lập QH khác nhau cũng là nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn về nội dung giữa
hai loại QH trên cùng một địa bàn cụ thể, vì QHSDĐ là định hướng trước cho QH

15


xây dựng, do đó nếu hai loại QH không cùng thời điểm sẽ mang tính tự phát của
QH xây dựng không theo QHSDĐ. Về không gian và các loại hình các cấp QH
cũng khác nhau, QHSDĐ được lập theo phạm vi lãnh thổ của các đơn vị hành
chính. Trong khi đó QH ngành phi nông nghiệp như ngành xây dựng có thể theo
hoặc không theo phạm vi lãnh thổ của các đơn vị hành chính.
Như vậy, giữa QH, KHSDĐ với QH, KH phát triển các ngành phi nông nghiệp
luôn biểu hiện cả những mặt phù hợp có tác động tích cực, hỗ trợ lẫn nhau, đồng
thời biểu hiện cả những mâu thuẫn, bất cập trong quá trình lập, điều chỉnh QH, thẩm
định và phê duyệt QH, nội dung lập QH, tổ chức thực hiện QH nên việc phối hợp
giữa hai loại QH này gặp nhiều khó khăn [45].
- Mối quan hệ giữa QH, KHSDĐ với QH, KH phát triển nông nghiệp
QH, KH phát triển nông nghiệp là một trong những căn cứ chủ yếu của QH,
KHSDĐ, vì QH nông nghiệp (bao gồm nông, lâm, thủy lợi) chiếm tỷ lệ diện tích đất
cao nhất và mang tính đặc thù cao trên lãnh thổ. QH, KHSDĐ dự báo yêu cầu SDĐ
của các ngành trong nông nghiệp, nhưng chỉ có tác dụng chỉ đạo vĩ mô, khống chế
và điều hòa QH phát triển nông nghiệp. Hai loại QH này có mối điều hòa qua lại vô
cùng mật thiết và không thể thay thế lẫn nhau. QH, KH phát triển nông nghiệp phải
phù hợp, thống nhất với QH, KHSDĐ; đặc biệt là việc xác định cơ cấu SDĐ phải

Pháp luật QH, KHSDĐ ngoài các đặc điểm mang tính chất quy phạm pháp
luật chung thì còn có những đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, thể hiện tính đa chiều, chứa đựng nhiều yếu tố, trong đó mang đậm
yếu tố kinh tế - xã hội
Nội hàm của QH, KHSDĐ là quy định nội dung, trình tự, thủ tục, thẩm quyền
xây dựng và tổ chức thực hiện việc SDĐ; ngoài ra, pháp luật QH, KHSDĐ còn quy
định về yếu tố tác động môi trường, xã hội và kinh tế. Khi xây dựng một công trình,
dự án có liên quan đến đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường thì đều phải lập
phương án SDĐ, đánh giá tác động môi trường. Pháp luật QH, KHSDĐ cũng luôn
tính đến các yếu tố mang tĩnh xã hội như phong tục tập quán, giá trị văn hóa, những
hoạt động cộng đồng, đặc biệt còn mang yếu tố kinh tế, bởi vì suy cho cùng tất cả
đều nhằm mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo cho các hoạt động
kinh tế phát triển đúng hướng.
Thứ hai, vừa thể hiện yếu tố pháp lý vừa mang tính kỹ thuật

17


Pháp luật QH, KHSDĐ ngoài mang đặc điểm về tính bắt buộc, tính cưỡng chế,
tính bảo đảm thi hành, tính thống nhất, tính giáo dục... thì nó còn chứa đựng nhiều
yếu tố mang tính kỹ thuật như phải xác định rõ loại đất, thành phần trong đất, thổ
nhưỡng, các yếu tố này phải sử dụng đến các thiết bị, thông số kỹ thuật mới có thể
ghi nhận, thực hiện được. Yếu tố kỹ thuật tạo nên sự khác biệt của pháp luật QH,
KHSDĐ so với các chế định khác của pháp luật đất đai như các quy định về giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giải quyết tranh chấp đất đai, thu tiền SDĐ, đấu giá
quyền SDĐ, tài chính về đất đai [27, tr.48].
1.2.2. Nguyên tắc của pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đặc trưng của pháp luật QH, KHSDĐ thể hiện qua những nguyên tắc cơ bản
sau:
Một là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Mỗi vùng miền, địa phương, đơn vị SDĐ đều có những điểm khác biệt về điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, chức năng và nhiệm vụ. Điều kiện tự nhiên như chất
lượng, thỗ nhưỡng đất sẽ được tính toán để phân bổ, quyết định mục đích SDĐ.
Ngoài ra, khi lựa chọn phương án SDĐ thì phải tính đến hiệu quả về kinh tế, các
điều kiện xã hội để đảm bảo tính khả thi. Trong phân bổ nguồn tài nguyên đất cần
thiết phải xét đến những đặc thù của ngành và của từng vùng lãnh thổ để phù hợp
với thực tiễn.
1.2.3. Cơ cấu về nội dung của pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Hiện nay, pháp luật QH, KHSDĐ được điều chỉnh bởi Luật Quy hoạch, Khoản
1, Điều 6, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch
số 35/2018/QH14 và các văn bản hướng dẫn về QH, KHSDĐ. Theo đó, pháp luật
QH, KHSDĐ bao gồm những nội dung chủ yếu sau:
Thứ nhất, nguyên tắc lập QH, KHSDĐ
Nguyên tắc là hệ thống các quan điểm, tư tưởng xuyên suốt toàn bộ hoặc một
giai đoạn nhất định đòi hỏi các tổ chức, cá nhân phải tuân theo. Nội dung điều chỉnh
sẽ giúp cho quá trình xây dựng QH, KHSDĐ theo sự định hướng cụ thể, thống nhất
mà không loại trừ bất cứ QH, KHSDĐ của địa phương, ngành, lĩnh vực nào.
Thứ hai, hệ thống QH, KHSDĐ

19