ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ ĐÌNH DŨNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN 2, TP.HỒ CHI MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ ĐÌNH DŨNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN 2, TP.HỒ CHI MINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Văn Thơ

Thái Nguyên - 2019




tháng

năm 2019

VÕ ĐÌNH DŨNG


3

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................ii
MỤC LỤC.......................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC BẢNG..............................................................................vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...............................................................vii
MỞ
.........................................................................................................1

ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài ...............................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu.....................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài.........................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................3
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư......................3
1.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ......................................................................3
1.1.2.
Cơ

thường
.................................................................................17

về

đất


5

1.4.3. Bồi thường về cây cối hoa màu, vật nuôi............................................19
1.4.4. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: .........................................................19
1.4.5. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất: ..........20
1.4.6. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi Nhà nước
thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
.....................................................................23
1.4.7. Tái định cư ...........................................................................................23
1.5 Tổng quan kết quả nghiên cứu .................................................................23
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...........................................................25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...........................................................................25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu..............................................................................25
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu ...........................................25
2.3. Nội dung nghiên cứu ...............................................................................25
2.3.1. Giới thiệu khái quát địa bàn và dự án nghiên cứu ..............................25
2.3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ...............25
2.3.3. Đánh giá tác động của dự án đến kinh tế, xã hội và môi trường của các
hộ gia đình sau khi bị thu hồi đất đối với dự án.............................................25
2.3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư................................................26

3.3.3. Một số ý kiến người dân về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại
dự án
...................................................................................................................48
3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công
tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư……………………………………………… 50
3.4.1. Thuận lợi .........................................................................................................50
3.4.2. Khó khăn .........................................................................................................51
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp.................................................................................52
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..........................................................................55
1. Kết luận ......................................................................................................55
2. Đề nghị .......................................................................................................56
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................57

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi
6

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hệ số điều chỉnh giá đất ở tại dự án ........................................................ 33
Bảng 3.2. Hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp tại dự án ...................................... 33
Bảng 3.3. Kết quả về đối tượng và điều kiện bồi thường ........................................ 36
Bảng 3.4. Kết quả bồi thường về đất ở .................................................................... 36
Bảng 3.5. Chênh lệch giữa giá bồi thường đất ở với giá chuyển nhượng thực tế trên
thị trường ................................................................................................................. 37
Bảng 3.6. Kết quả bồi thường và hỗ trợ đất nông nghiệp ........................................ 37

: Chính phủ

GCN

: Giấy chứng nhận

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HGĐ

: Hộ gia đình

HT

: Hỗ trợ

KT-XH

: Kinh Tế- Xã Hội

LĐĐ

: Luật đất đai

NĐ

: Nghị định


: Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




88

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




99

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt có nguồn gốc từ thiên nhiên và do lao
động của con người tạo ra, là thành phần chủ đạo hình thành thị trường quyền sử
dụng đất nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Trong những năm gần đây vì lý do chủ quan và khách quan nên công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng (GPMB) và tái định cư (TĐC) nổi lên nhiều hạn chế,
bất cập và sai sót diễn ra trên cả nước, dẫn đến sự bất hợp tác hoặc khiếu kiện, đặc
biệt là khiếu kiện tập thể đông người, đã trở thành vấn đề xã hội phức tạp làm ảnh
hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội, dẫn đến
người dân mất lòng tin đối với Đảng và Nhà nước.
Việc bồi thường – GPMB rất phức tạp tác động tới nhiều mặt của đời sống
kinh tế - chính trị - xã hội. Đòi hỏi Nhà nước và các địa phương phải ban hành các
chính sách phù hợp để giải quyết vấn đề bồi thường, hỗ trợ và TĐC phải bảo đảm

định cư đến đời sống của người dân;
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và vướng mắc trong việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đề xuất các
giải pháp nhằm thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất đối với người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn Quận 2, TP. HCM.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp học viên vận dụng
được những kiến thức đã học vào thực tế và góp phần hoàn thiện quy trình và chính
sách để từng bước hoàn thiện hệ thống BT, HT và TĐC.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Giúp học viên nắm rõ hơn về công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư tại địa phương, xác định những khó khăn, bất cập trong công
tác bồi thường đất hiện nay, từ đó đưa ra những giải pháp khả thi nâng cao hiệu quả
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn Quận 2, thành phố Hồ Chí
Minh trong thời gian tiếp theo.


33

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
- Luật Đất Đai 2013 đã khẳng định “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt “ Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối
với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người. Nói cách khác không có đất
sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của con người. Do vậy đất đai là
vô cùng cần thiết.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính
đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan
trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội (Viện nghiên




55

với đời sống sinh hoạt của người dân, đặc biệt là đối với các chủ thể sản xuất - kinh
doanh thì vị trí của thửa đất còn gắn liền với thu nhập của họ. Bên cạnh đó, chính
sách pháp luật về đất đai trong thời gian qua vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của
thực tiễn, đã vậy hoạt động quản lý đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
còn buông lỏng tại một số địa phương, do đó không thể tránh khỏi tình trạng lấn
chiếm đất đai, xây dựng nhà và các công trình khác trái phép trên đất.
Trước tình hình đó, dẫn đến công tác tuyên truyền vận động dân cư tham gia
di chuyển là rất khó khăn. Việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết đảm
bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng vật nuôi trên vùng đất đó cũng rất
đa dạng không tập chung một loại cây trồng, vật nuôi nhất định nên gây khó khăn
cho công tác định giá bồi thường.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau [16]:
- Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
- Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý
khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai
xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
- Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định
cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
- Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì tính phức tạp của công tác
GPMB cũng khác nhau.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài

hiệu quả. Ngược lại công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chậm, kéo dài gây ảnh
hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra
thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
- Mặt khác, nếu công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở các địa phương
không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “Dự án treo” làm cho chất lượng
công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí
rất lớn cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, khi Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu
hồi sẽ dễ dàng nổ ra những vụ khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm
cho tình hình chính trị - xã hội – an ninh ở địa phương mất ổn định.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
Căn cứ Luật đất đai số 45/2013/QH13 Ngày 29/11/2013 Quốc hội khoá 13,
kỳ họp thứ 6 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam.
Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh khung giá đất,
bảng giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




88

Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

ban nhân dân thành phố về ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;
Căn cứ Văn bản hướng dẫn 3100/HDLCQ-TNMT-STC-SXD-CT ngày
15/05/2015 về việc hướng dẫn bảng giá các loại đất ban hành kèm theo quyết định số

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10
1
0

51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11
1
1

1.2. Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng.
1.2.1. Một số khái niệm liên quan.
Các khái niệm theo giải thích từ ngữ tại Điều 3 Luật đất đai năm 2013 [1] thì :
- Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng

1
2

+ THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng được thực hiện theo một trình tự, thủ tục với thời gian tương đối dài, bao
gồm các bước thông báo THĐ, đo đạc diện tích, kiểm đếm tài sản, phê duyệt và thực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13
1
3

hiện phương án BT, cưỡng chế THĐ và bàn giao đất trên thực địa; THĐ trong
trường hợp người được trao quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai gắn liền
với thủ tục thanh tra, kiểm tra, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
THĐ đối với trường hợp không còn nhu cầu sử dụng đất có trình tự thủ tục đơn giản
hơn.
+ Tùy từng trường hợp cụ thể và căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất mà người
bị THĐ được BT hoặc không được BT thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất:
THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và THĐ đối với trường hợp không còn nhu cầu sử dụng đất và đất có nguồn
gốc được giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước, THĐ nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân trực
tiếp sản xuất nông nghiệp thì được BT, do tự nguyện trả lại đất thì được BT; THĐ
do vi phạm pháp luật đất đai thì không được BT nhưng được xem xét trả lại giá trị
đã đầu tư vào đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả trước, chi phí san lấp, giải