CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP
I. TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRONG PHÁT
TRIỂN KINH TÊ- XÃ HỘI.
1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản.
a. Khái niệm :
Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát
từ khái niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì : “ tài sản bao gồm vật
có thực,tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản”. Trong khái niệm
này thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao
trong giao dịch dân sự.Tài sản có thể được biểu hiện ở các trạng thái : rắn,
lỏng, khí, đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, không chỉ những
thứ tồn tại hiện hữu mà còn cả những thứ sẽ có như : lợi tức, hoa lợi.
Hiện nay người ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái
niệm về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản(bđs) là một thuật ngữ
chỉ các tài sản như : đất đai, nhà cửa…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự
năm 1995 của nước CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản như
sau :
“ 1. Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm
a. Đất đai.
b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai,
nhà ở là những bất động sản chính. Vì vậy hiện nay người ta thường hiểu nhà
đất là bất động sản, tuy rằng cách hiểu đó chưa đầy đủ nhưng trong một giới
hạn nào đó mọi người vẫn chấp nhận. Và các bất động sản chính đó, theo quy
định của pháp luật phải được quản lý, kiểm soát trong sản xuất- kinh doanh
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ.Bất động sản có đăng ký
quuyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân
sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp
có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
c. Các hình thức thế chấp bất động sản.
Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để
sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế. Họ có thể thế chấp một
phần bất động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ
không lớn như chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phương tiện vận
chuyển hay nhỉ thế chấp đất đai…Bên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn
thì có thể thế chấp toàn bộ bất động sản như : đất đai, nhà xưởng, nhà kho…
Thế chấp bất động sản phải được lập thành văn bản cam kết hoặc hợp
đồng thế chấp tài sản. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền
sở hữu thì khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên
nhận thế chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thế chấp
cần có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nước hoặc chứng nhận của
UBND cấp huyện.
2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp :
Như ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhưng không
phải tất cả các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn – chúng phải có
những tiêu chuẩn nhất định. Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế
chấp khi có đủ các điều kiện sau:
+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trường hợp mà pháp luật
qui định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng
nhận quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo qui định của
pháp luật về đất đai.
+ Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc

phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong chính sách tiền tệ của
ngân hàng trung ương.
Với ngành địa chính, để thế chấp bất động sản thì cần phái có đầy đủ hồ
sơ, điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và
quyền sở hữu nhà,nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng.
II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.
1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp.
Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị
trường. Thị trường bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình
thành đồng bộ các loại thị trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc
hình thành và phát triển cơ chế thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hoá
nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước định
hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhà nước ta. Mà
thị trường bất động sản chỉ phát triển được khi các giao dịch này trở nên phổ
biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trường
bất động sản phải được xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử
dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc định giá bất động
sản, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản
bất động sản. Các bên tham gia thị trường bất động sản phải biết giá trị của
bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận,
quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá
mua bất động sản; nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá
trị của bất động sản trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác
định giá trị trong công bố tài chính hàng năm của công ty; định giá bất động
sản còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động
sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nước quản lý và phát
triển bất động sản đảm bảo ích nước lợi dân.
Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời được
gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động

như sau : “ Định giá là `nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến
tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế
cơ bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. Thật vậy, định giá
bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi
nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một
nghệ thuật. Khía cạnh khoa học của định giá bất động sản là việc phân tích các
dữ liệu và tình toán về mặt toán học các giá trị bất động sản, còn khía cạnh
nghệ thuật là những kỹ năng nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công
việc định giá và quá trình đưa ra các đánh giá và hình thành quan điểm riêng.
Và vì vậy định giá bất động sản cần được hiểu là “ nghệ thuật bày tỏ quan điểm
dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất
định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể”.
Từ những khái niệm trên ta thấy rằng công việc định giá bất động sản
không thể tách rời mục đích định giá, có thể một tài sản với những mục đích
định giá khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau tương đối, bên cạnh đó khi
ta tiến hành định giá bất động sản ta phải có những thông tin khách quan về
thị trường cũng như về chính tài sản cần định giá và các tài sản cùng loại.
Trong định giá bất động sản, người định giá bất động sản cần hiểu rõ về :Giá
thành bất động sản, giá cả cá biệt của bất động sản, giá cả thị trường bất động
sản. Giá thành bất động sản được hiểu là toàn bộ chi phí về quản lý, về lao
động, vật tư, về đất đai ….. để tạo ra bất động sản đó. Giá cả cá biệt của bất
động sản được hiểu là giá trị do nhà đầu tư đặt ra, trên cơ sở hao phí về vốn,
lao động và các chi phí phát sinh khác trong quá trình đầu tư như: lạm phát,
rủi ro trong đầu tư, dự kiến lợi nhuận đầu tư, và giá cả cá biệt do chủ sở hữu
bất động sản tạo nên. Còn giá trị thị trường của bất động sản là biểu hiện
bằng tiền của hàng hoá bất động sản đó, là số tiền thoả thuận giữa người mua
và người bán tại một thời điểm xác định, giá cả thị trường có thể lớn hơn hoặc
nhỏ hơn giá trị nhưng giữa chúng có khuynh hướng xích lại gần nhau.
Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro,

bất động sản được mang vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác
nhau việc định giá phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả nhất và tốt nhất
của bất động sản. Ngoài ra còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị
trường như trong nội bộ cung, cầu và giữa cung và cầu ; cạnh tranh trong nội
bộ vùng, giữa các vùng với nhau, tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự
phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng. Giá thị trường của bất động sản là giá trị
hiện tại về các khoản lợi ích mà nó mang lại trong tương lai cho người sở hữu
nó, cho nên những lợi ích trong tương lai sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị
hiện tại của bất động sản đó. Cho nên khi định giá một bất động sản tại một
thời điểm cụ thể thì người định giá phải đặc biệt chú ý đến khả năng cạnh
tranh và những khoản lợi ích mà bất động sản sẽ mang lại trong tương lai.
- Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế như thay đổi của các
chính sách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần ngày
càng tăng và thị hiếu về nhà đất không ngừng thay đổi của con người.
Trong những căn cứ trên thì khi định giá một bất động sản với mục
đích thế chấp người định giá cần phải đặc biệt chú ý đến ba căn cứ đầu, bởi vì
ngoài những yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản thì khả năng cạnh tranh
và những lợi ích mang lại trong tương lai sẽ là những nhân tố chính quyết
định giá trị của bất động sản đó. Tuy cùng một yếu tố cầu thành giá trị nhưng
một cửa hàng gần khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ mang lại một lợi ích cao hơn một
cửa hàng như vậy ở khu vực khác, và tất nhiên giá trị của cửa hàng thuộc khu
vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ cao hơn. Tuy nhiên khi định giá, cần phải căn cứ vào các
đặc tính về pháp luật của bất động sản hay nói cách khác thì các bất động sản
thế chấp phải thuộc sở hữu hay quyền quản lý hợp pháp của người đem thế
chấp, tức là bất động sản phải có giấy tờ sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận
quyền sự dụng đất nếu là đất.
Từ những căn cứ trên, khi định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ
các nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất : Bất động sản bao gồm
nhiều loại tài sản, được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử

nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà người sở hữu bất động sản nhận được,
những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực
tiếp đến giá trị thị trường của bất động sản đó.
Ngoài những nguyên tắc trên, khi định giá bất động sản, người
định giá cần phải dựa trên những nguyên tắc như : nguyên tắc sử dụng phù
hợp, nguyên tắc về sự thay thế, nguyên tắc về sự cân bằng trong sử dụng đất
và phát triển, nguyên tắc về sự hoà hợp, nguyên tắc về sự thay đổi trong mô
hình kinh tế – xã hội, nguyên tắc giảm giá trị do những bất động sản khác.
Để có thể ước tính giá trị của một bất động sản gần sát với giá trị thực
của nó tại một thời điểm nhất định thì tất cả các nguyên tắc và yêu cầu trên
phải được nghiêm túc tuân thủ khi làm việc. Tuy nhiên để định giá một bất
động sản với mục đích thế chấp thì trong các nguyên tắc trên, người định giá
phải đặc biệt quan tâm tới các nguyên tắc sau :
Thứ nhất nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. Đây là một
trong những nguyên tắc đảm bảo cho các ngân hàng kho cho vay, bởi vì nếu
trong trường hợp người thế chấp không trả được nợ khi đến hạn trả thì với
một bất động sản được sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, tức là được sử
dụng hợp pháp và đem lại thu nhấp ổn định, thì việc sử lý bất động sản đó để
thu hồi nợ sẽ dễ dàng hơn nhiều so với các bất động sản cùng loại mà không
hợp pháp và đem lại thu nhấp không ổn định.
Thứ hai là nguyên tắc thay đổi : Người định giá bất động sản thế chấp
phải đặc biệt chú ý đến nguyên tắc này, nhất là trong điều kiện thị trường bất
động sản luôn biến động, giá cả thị trường của bất động sản thế chấp sẽ thay
đổi theo thời gian do sự thay đổi của các yếu tố cấu thành nên tổng giá trị bất
động sản và điều kiện thị trường thay đổi. Tuy nhiên cũng không hiếm trường
hợp các tài sản trên đất giảm giá trị theo thời gian nhưng giá trị của đất tăng
theo thời gian nhanh hơn sự giảm đi của các tài sản trên đất, do vậy tổng giá
trị bất động sản vẫn tăng, vậy điều cốt yếu là người định giá bất động sản thế
chấp phải tính toán được những thay đổi của bất động sản cũng như của thị
trường bất động sản để có thể ước tính giá trị của bất động sản phù hợp với